Al finalizar este año, la totalidad de predios de Bogotá, cerca de dos millones, deberán estar al día en esta materia.
María Camila Uribe, directora de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, anunció que en los formularios, que comenzarán a llegar a partir de abril, se les notificará a los propietarios que los predios serán objeto de una revisión física, jurídica y económica.
En el 2008, la administración distrital adelantó el proceso en 827 mil inmuebles.
Según Uribe, la nueva actualización se adelantará empleando la misma metodología realizada el año pasado, es decir, para efectuar las tareas de reconocimiento en terreno se utilizarán los dispositivos móviles de cómputo de última tecnología, y se diseñarán modelos econométricos que permitirán estimar la realidad del mercado inmobiliario.
Paralelamente a la entrega de los formularios se inicia la etapa de reconocimiento predial, a través de la cual se recorren los sectores para revisar en terreno la información real de los inmuebles y compararla con la que está registrada en Catastro.
Los predios que fueron objeto del proceso de actualización catastral el año pasado no harán parte del nuevo censo inmobiliario, por esta razón para la próxima vigencia sólo se
les aplicará un ajuste en el avalúo catastral con base en el Índice de Precios Inmobiliario de la ciudad.
De otro lado, mientras la administración distrital anuncia una nueva actualización, ya empiezan a escucharse en el Concejo de Bogotá voces críticas frente al último proceso en el que se intervinieron 827 mil predios.
En un debate adelantado esta semana, la concejala María Angélica Tovar (Cambio Radical) aseguró que para ese proceso se invirtieron casi 12 mil millones de pesos, 7 mil millones más que lo anunciado por la directora de Catastro.
"El pasado 10 de junio de 2008, la funcionaria le dijo al Concejo que antes de finalizar el año quedarían actualizados aproximadamente 970 mil predios con una inversión cercana a los 5 mil millones de pesos. Esa meta - dijo Tovar- no se cumplió ya que faltaron 142 mil predios y se gastaron 7 mil millones más".
Por su parte, para el concejal Jaime Caycedo (Polo) la administración distrital debe explicar por qué se presentaron aumentos en los avalúos catastrales que superan el ciento por ciento en inmuebles localizados, especialmente, en estratos bajos y medios.
En los juzgados del circuito aún están en curso 332 procesos de este tipo, que involucran terrenos en los que se han desarrollado diferentes obras.
Algunas de ellas, como el parque Tercer Milenio, la Avenida Longitudinal de Occidente (ALO), las troncales de Suba y Norte-Quito-Sur (NQS), la alameda El Porvenir y la ampliación de la calle 53.
Por ejemplo, por el predio en el que se levantó la estación de TRANSMILENIO en Suba, en el 2006 el IDU tuvo que pagar 10.526 millones de pesos, según el avalúo del perito del Juzgado 28 Civil de Bogotá. Inicialmente, el mismo predio había sido avaluado por el Distrito en 2.615 millones de pesos.
Todos estos procesos de expropiación por vía judicial que afronta el IDU surgieron antes de 2004, y la mayoría data de 1998 y 1999.
Esta situación -que tiene en riesgo las finanzas del Distrito- hizo que la directora de la entidad, Liliana Pardo, alertara sobre la actuación de los peritos judiciales y la demora en los procesos, desde hace más de un año, a la Contraloría Distrital, la Personería de Bogotá, la Procuraduría General de la Nación, el Consejo Superior de la Judicatura y al Zar Anticorrupción.
"Los casos son dicientes -dice Pardo-. Hay falta de competencia e idoneidad en algunos de los auxiliares de la justicia, que no están en capacidad de asumir con imparcialidad y solvencia la tarea de avaluar judicialmente un inmueble".
CASOS
Según el perito del Juzgado 20 Civil del Circuito de Bogotá, el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) debe pagar 101.397 millones de pesos por el predio que utilizó para construir la avenida La Esperanza, entre carreras 50 y 68, en el occidente de la ciudad.
El proceso de expropiación de este terreno se ha demorado casi nueve años y ahora la diferencia en el valor comercial del terreno es de más de 100.700 millones de pesos, con respecto al avalúo inicial que hizo el IDU en 1999 (660 millones de pesos). Obviamente, la objeción del IDU ante el juez no se hizo esperar.
Pero este es solo un ejemplo de los 252 casos en los que el IDU ha estado sometido por los peritos judiciales que avalúan inmuebles en cifras descomunales por la expropiación de predios para construir vías, parques y alamedas en Bogotá.
DECISIONES DE ÚNICA INSTANCIA
Pero apenas hace dos semanas el contralor distrital, Miguel Ángel Morales Russi, mostró su preocupación al respecto: "No se entiende cómo un juez admite pruebas periciales tan desproporcionadas".
Para Morales Russi, se trata de una "mano siniestra" que se enriquece por cuenta de las obras del Distrito.
De los 332 procesos que tiene pendientes el IDU, 277 todavía esperan a que el juez decida el peritaje, y no existe un cálculo de lo que tendría que pagar de más la entidad en razón de las decisiones judiciales.
La directora del IDU advierte que los valores de los peritos judiciales no cuentan con sustento técnico ni jurídico, ni corresponden a los precios comerciales vigentes en Bogotá.
"Aunque objetamos los avalúos con argumentos técnicos, en todos los casos se ha confirmado la decisión del perito, y estos son procesos de única instancia que no se pueden apelar", agrega la funcionaria.
Por 199 procesos de expropiación judicial, el IDU ya ha pagado 20 mil millones de pesos.Entre estos también se destaca el pago de 2.275 millones de pesos por un predio en la calle 94 con autopista Norte, que había sido avaluado por el IDU en 548 millones de pesos, y que hoy es espacio público.
La actuación de los peritos no solo es cuestionada por la directora del IDU, sino también -desde hace varios años- por parte de los entendidos en la materia.
Debido a esta serie de problemas, desde el 2003 el Distrito implementó la expropiación por vía administrativa. El avalúo de los predios ahora lo hace una lonja contratada por el IDU.
CUALQUIERA PUEDE SER AVALUADOR
Gloria Bonilla, presidenta de la Cámara de la Propiedad Raíz, dice que "los peritos judiciales desconocen las normas, engloban los avalúos y en muchos casos dictaminan el valor que se les ocurre". Los peritos deben ser ingenieros o arquitectos y con experiencia en expropiaciones para obras de utilidad pública.
El presidente ejecutivo de la Sociedad Colombiana de Avaluadores, Héctor Duarte, dice: "Son una piedra en el zapato y sin interés en capacitarse".
Los avaluadores judiciales son escogidos entre una lista de postulados ante el Consejo Superior de la Judicatura. "Tienen que certificar experiencia y matrícula en la Superintendencia de Industria y Comercio, pero ante esta entidad se inscribe cualquier persona -agrega Duarte-. Nosotros tenemos en ese registro a una empleada doméstica como avaluadora de aviones y barcos".
El PLAN ZONAL pretende reglamentar el uso del suelo en 2.108 hectáreas, equivalentes a dos mil canchas de fútbol. Para los académicos, que participaron en un reciente foro en la Universidad de los Andes, lo recomendable no es autorizar nuevas zonas de expansión urbana y preservar, en cambio, la riqueza ecológica de esa parte del norte de Bogotá.
Lo que debería hacerse, recomiendan, es redensificar y ordenar las zonas que ya están ocupadas y que se ubican, principalmente, entre las calles 170 y la calle 200.
El Plan abarca desde la calle 170 hasta La Caro y desde la carrera 7a. hasta la futura Avenida Low Murtra. Desde esos límites se autorizará la construcción de cerca de 54 mil unidades de vivienda nueva -12 mil de ellas de interés social-; 275
Mil metros cuadrados de construcción para uso comercial y 380 mil metros cuadrados para servicios de industria. Además, las edificaciones deberán tener un máximo de cinco pisos.
Igualmente, en ese sector está contemplado un parque metropolitano -que tendrá un área similar a la mitad del parque Simón Bolívar- , se habilitarán zonas verdes y de conservación ambiental y se construirán cerca de 10 nuevas vías.
Pero tanta maravilla no convence a los expertos. Gerardo Ardila, director del Instituto de Estudios Urbanos de la Universidad Nacional, asegura que la autorización de nuevas construcciones, vías y la ampliación de la Autopista Norte amenazan con crear un tapón entre los Cerros y la gran reserva ambiental del norte -que alberga cerca de 72 hectáreas de humedales- , lo que constituiría un daño ecológico irreversible.
Ardila cuestionó a Planeación Distrital por autorizar la construcción de 40 viviendas por hectárea en el borde norte de la ciudad, cuando la Ley solo autoriza que existan 4 por hectárea.
"Este aumento tan grande en la densidad tiene un gran impacto ambiental en la medida que si se aprueba el Plan las ventas de los lotes van ser mucho más rápido que la provisión de servicios públicos, que no es clara y se va a demorar mucho", sostuvo el catedrático.
El experto agregó que ese escenario es posible que suceda teniendo en cuenta que los dueños de esas tierras son "personajes, como lo planteo en un documento, que combinan el poder económico con el poder político".
Para el ex ministro del Medio Ambiente Manuel Rodríguez, quien recientemente advirtió que las ciudades no pueden extenderse como un 'huevo perico', lo conocido hasta ahora del Plan no evitaría la aparición de una gran mancha urbana que
se uniría con municipios vecinos como Chía.
Según Rodríguez, autorizar más construcciones en zonas de expansión es lo que se debe evitar. "A lo que las ciudades deben apostarle es a consolidar la densificación a través de procesos de renovación urbana. En Bogotá, por ejemplo, -sostuvo Rodríguez- en los alrededores del parque Simón Bolívar es propicio para adelantar este tipo de programas".
'NO VAMOS A COLONIZAR'
Óscar Molina, Secretario de Planeación Distrital y cabeza de este megaproyecto, asegura que "lo que se va a intervenir hace parte del perímetro urbano de la capital; no se va a intervenir ni suelo rural, ni zonas de reservas forestales, ni los Cerros Orientales, ni el Cerro de la Conejera (Suba)".
Según el funcionario, es importante hacer esta precisión porque "existe la confusión de que el Plan Zonal del Norte tuviera como finalidad colonizar y llenar de ladrillo todo el norte de la capital".
De hecho, gran parte de los terrenos ya están colonizados. De las 2018 hectáreas que hacen parte del Plan, cerca de 1.311 hectáreas -65 por ciento del suelo- ya está ocupado por clubes, colegios, universidades y otros desarrollos urbanísticos, principalmente de estratos 5 y 6, que, a juicio de Ardila, se desarrollaron de manera ilegal.
Es decir que queda poco suelo para hacer nuevas construcciones. Solo el 15 por ciento está libre para expansión urbana, alrededor de 300 hectáreas. Prácticamente la mitad del suelo que Bogotá necesitaría habilitar cada año para cubrir la demanda de vivienda de los nuevos hogares y atacar el déficit acumulado de casi medio millón de viviendas.
Para el Secretario de Planeación, esta situación hace urgente la adopción del Plan Zonal, ya que la mayor parte de los habitantes y usuarios de ese sector se abastece de agua mediante pozos profundos y aljibes. Además, el 80 por ciento de las aguas residuales se vierte en pozos sépticos y vallados que no tienen ningún tipo de tratamiento, hecho que amenaza el medio ambiente de ese sector.
"No realizar ninguna acción implica agravar el deterioro de la zona, como ha venido ocurriendo en las últimas décadas, por lo que- afirma Molina- resulta muy conveniente aprobar el Plan de Ordenamiento Zonal Norte".
CONSTRUCTORES, A LA ESPERA
Sandra Forero, gerente de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol- Cundinamarca), asegura que dentro del Plan Zonal del Norte existen 28 planes parciales que en su gran mayoría empezaron el proceso desde el año 2000, cuando
el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) clasificó esta zona del norte de la ciudad como suelo de expansión.
"Es decir, la ciudad ha tenido congelada por más de siete años una extensión considerable de suelo, con los costos que ello implica, no sólo desde el punto del vista financiero, sino también en términos de oportunidad de lograr un desarrollo habitacional importante", sostiene Forero".
Igualmente, para los constructores los retrasos en el proceso de adopción del Plan Zonal del Norte limitan cada vez más la posibilidad de desarrollar Vivienda de Interés Social (VIS).
Precisamente se prevé en el Plan -que aún está en borrador- que 90 hectáreas del suelo disponible para la construcción de vivienda nueva sean destinadas para interés prioritario, es decir, de un valor inferior a 32 millones de pesos.
La presidenta de la Comisión del Plan, Ángela Benedetti, programó para el próximo 25 de marzo un foro técnico del Plan Zonal del Norte en el Concejo de Bogotá.
CONSTRUCTORES PAGARÁN POR NUEVOS DESARROLLOS
Para financiar los cerca de 795 mil millones de pesos -a precios de 2008- que cuesta construir nuevas vías, parques, alamedas, redes de acueducto y alcantarillado y la recuperación de humedales, entre otras inversiones que deben hacerse dentro de las 2.018 hectáreas del Plan Zonal del Norte, Planeación Distrital asegura que se debe recurrir a la figura de la distribución de cargas y beneficios.Eso significa que los constructores o dueños de la tierra asumirían las cargas (la financiación del Plan) por permitir el urbanismo.
El valor del metro cuadrado de la vivienda en proceso de construcción con destino a casas se elevó en 3,35% y el de apartamentos registró un incremento de 3,04%, informó el Dane.
El Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVN) registró una variación de 3,19% en el cuarto trimestre de 2008, siendo superior en 0,49 puntos porcentuales al registrado en el trimestre inmediatamente anterior, cuando presentó un crecimiento de 2,70%, revela el informe.
Precisa el Dane en su estudio que al desagregar el IPVN por destinos, se observa que el valor del metro cuadrado correspondiente a las casas tuvo un aumento de 3,35%, en el cuarto trimestre de 2008. Por su parte el valor del metro cuadrado de los apartamentos tuvo un crecimiento de 3,04%.
El precio de venta de la vivienda nueva presentó un incremento de 10,56%. Este resultado es inferior en 3,65 puntos porcentuales al registrado en el mismo período de 2007, cuando presentó un incremento de 14,21%, dice el informe.
En los últimos cuatro trimestres, el precio de venta de los apartamentos se elevó 12,66% y de las casas presentaron incremento de 8,12%.
En el cuarto trimestre de 2008, las variaciones de los precios superiores a la media del IPVN, se presentaron en las áreas de Cali (8,26%), Bucaramanga (7,00%) y Pereira (4,05%). Las demás áreas registraron variaciones inferiores a la media, dice el informe.
Explica el estudio del Dane que en el cuarto trimestre de 2008, el IPVN correspondiente a casas registró sus principales crecimientos en Cali (8,95%), Bucaramanga (7,54%) y Pereira (5,36%). Las áreas de Bogotá (-2,00%) y Medellín (-0,06%) presentaron variaciones negativas.
En el cuarto trimestre, el IPVN correspondiente a apartamentos, registró sus principales crecimientos en el valor de metro cuadrado en las áreas urbanas y metropolitanas de Cali (6,38%), Bucaramanga (5,26%) y Bogotá (3,36%). Las áreas de Barranquilla presentaron (-6,42%) y Armenia (-3,88%) que mostraron variaciones negativas, indica el Dane.
Entre las calles 170 y 183, y las carreras Séptima y la Avenida Boyacá hay una importante oferta de viviendas nuevas, con avaluos que parten desde los 39 millones de pesos hasta casas con avaluos de estrato alto.
Llama la atención que los constructores han incluido en sus proyectos, ya sean de estratos 3 ó 4, unos acabados que nada tienen que envidiarles a los de rangos más altos.
Mármol, granito o pisos laminados en madera importada hacen parte de las opciones que, de paso, aportan a la valorización de los inmuebles, claro, con el complemento de un entorno en constante desarrollo. En este sector también se ha consolidado el concepto de club house, es decir, áreas en los conjuntos cerrados destinadas al esparcimiento y la diversión de los residentes.
Esto es común en muchos proyectos de estrato 3 ó 4 donde es posible encontrar gimnasios, canchas múltiples, planta eléctrica o tanques de reserva de agua, costurero, salón de yoga, squash, sauna y salones multimedia o de artes plásticas.
En otros proyectos, también en conjuntos cerrados, las eventuales limitaciones de zonas verdes interiores se compensan con la presencia de espacios recreativos externos o parques aledaños dotados con equipamiento que cumple todas las especificaciones de seguridad.
El recorrido puede llegar hasta la vecindad de la Avenida Boyacá donde se concentra una importante oferta de estrato 5.
Allí sobresalen las casas que llaman la atención por sus áreas de, aproximadamente, 550 metros cuadrados y zonas verdes privadas.
Ventajas que se suman a una importante valorización del sector, que según el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) para los próximos diez años, será la 'Ciudadela Norte', donde se desarrollará la mayor expansión urbanística de la ciudad.
Vale destacar que 80 por ciento de la oferta la constituyen apartamentos de 1 a 3 alcobas; el resto está conformado por casas de 3 ó 4 alcobas, posibilidad de cuarto de servicio y bodega.
"De cualquier forma se trata de una oferta heterogénea en estrato, en soluciones y con ventajas para quienes desean comprar la vivienda por inversión o para habitarla", asegura la representante de una constructora, en la sala de ventas.
Vivienda usada y nueva en algunos barrios del norte, bodegas y oficinas, parecen ser las mejores opciones para poner el dinero de inversionistas en finca raíz en Bogotá. Así se lo manifestó a Dinero.com la presidenta de la Lonja de Bogota, María Isabel Silva.
Entre 2005 y 2008 las tasas de interés bajas, la mejora del ingreso en el país y una demanda de vivienda insatisfecha ayudaron a empujar los precios de las viviendas al alza. Esas condiciones hicieron que fuera mejor comprar casa que pagar el arriendo y fueron además el motor de la construcción en ese período.
Las condiciones para la construcción y para las transacciones inmobiliarias cambiaron en los últimos meses y la presidenta de la Lonja tiene una información muy precisa sobre las transformaciones.
Esa entidad tiene un registro de transacciones inmobiliarias, que construye a partir de los datos que llegan a las oficinas de registro público. Con esos datos se puede observar que el último trimestre no fue bueno para las ventas de vivienda nueva, pero sí lo fue para vivienda usada. “Las viviendas usadas aumentaron su participación dentro del total de las ventas de inmuebles en Bogotá de 31% en primer trimestre de 2008 a 57% en último”, señaló.
Una razón para este pequeño auge de la vivienda usada la encuentra María Isabel Silva en los precios de compra de los inmuebles. “Mientras que en los usados se pueden manejar los precios, en vivienda nueva había cola de gente interesada en comprar. No se podía pedir rebaja”, explicó.
La Lonja construye además un índice de rotación de los inmuebles que calcula a partir de los datos de casi 80.000 propiedades de estratos 4,5 y 6 que tienen avisos visibles de venta o arriendo. Con esa información, el índice de rotación de los inmuebles usados pasó de 60 a 50 el año pasado, una reducción de 16%. Esto muestra que se están vendiendo más rápido.
Otra característica del mercado bogotano está en que el tiempo de venta de los inmuebles aumentó, pero el comportamiento es diferente dependiendo del lugar de la ciudad. Mientras una vivienda de interés social (VIS) en el occidente de la ciudad se tarda 2,5 meses en venderse, una VIS en el norte de Bogotá se toma 6 meses. En Suba las viviendas se demoran en promedio 8 meses en venderse, en El Salitre y el Centro 13 meses, en Multicentro cerca de 17 meses y en el Chicó 20 meses.
A pesar de que la desaceleración económica le está pasando una cuenta de cobro al sector de la construcción, la ejecutiva destaca que el riesgo de quiebras masivas es sustancialmente menor ahora que en la recesión de 1997. En aquel momento había 5.600 unidades sin vender, diez veces más que las 500 unidades que hay en la actualidad.
Frente a los precios de la vivienda, María Isabel Silva dice que no han bajado y no espera bajas en el futuro. De hecho, señala que en el sector de El Chicó, al norte de la capital, los precios aumentaron 13% en los últimos doce meses.
En general piensa que la rentabilidad para los inversionistas en finca raíz en Bogotá, será de 15% a 17% este año. Y sostiene que los mejores lugares para comprar son Chicó, Rosales, Multicentro y La Cabrera.
En otro tipo de construcciones, piensa que también hay buenas oportunidades. “La gente está comprando bodegas, parques industriales y oficinas”, dice.
En oficinas estima que este año habrá una buena oferta, para atender la demanda que se represó todo el año pasado. Cita el caso del proyecto de oficinas en la calle 82 con carrera Séptima, frente al Gun Club, en el que la firma Arias, Serna y Saravia están vendiendo inmuebles a $7 millones por metro cuadrado.
No cree que convenga entrar en edificaciones para comercio por ahora. “Ya tuvo su auge en 2008. Se construyeron muchos centros comerciales”, señaló.
En cambio piensa que la VIS sigue teniendo un gran potencial de negocios. Estima que hay una gran cantidad de lotes que se pueden usar para este tipo de construcciones y estima el déficit habitacional en 2 millones de unidades.
Finalmente espera que las haya alguna afluencia de capitales extranjeros. “La gente sigue viniendo para meterse en los negocios grandes de Colombia. Viene a invertir en el país”, dijo. En febrero la Lonja recibió tres solicitudes nuevas para hacerles estudios de mercado a inversionistas norteamericanos.
En resumen, la Lonja no ve mal el año que ya entra en su tercer mes.
En municipios de la Sabana de Bogotá como Funza, Madrid, Mosquera y Facatativá, por donde pasará el Tren de Cercanías, se cobrará el impuesto de plusvalía como uno de los mecanismos de financiación de la obra.
"Las obras del Estado enriquecen predios, no porque el propietario haya hecho una mejora, sino porque el Estado la ha hecho. Ese mayor valor debe compartirse con el Estado y la sociedad para hacer más escuelas, más colegios, más infraestructura", argumentó el gobernador de Cundinamarca, Andrés González.
El impuesto de plusvalía se cobrará a los propietarios de inmuebles que requieran una licencia para reformar, ampliar o realizar adecuaciones en su predio, una vez se haya construido el Tren de Cercanías.
Según el cronograma inicial de la Gobernación de Cundinamarca, el próximo año estaría lista la primera fase del proyecto que arrancará en la estación de La Sabana, en el centro de Bogotá; pasará por el aeropuerto El Dorado y seguirá por los municipios de Funza, Madrid y Mosquera hasta llegar a Facatativá.
