AVALÚOS DE VIVIENDA SON IMPACTADOS POR FRENO DE LA OFERTA

La Presidenta de Camacol dice que “lo más sano es impulsar nuevas construcciones, y eso no se está dando”.

En enero del 2010 el acumulado de los lanzamientos de vivienda nueva en el país sumaron 135.826 unidades. Tres años después, en el mismo mes del 2013, este fue de 112.824, lo que representó una disminución de 8,09 por ciento.

Con estos datos, la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) quiere mostrar cómo hay un desequilibrio del mercado en contra de la oferta que está impactando los precios al alza.

Según Sandra Forero, presidenta del gremio, lo más sano para la estabilidad y el crecimiento sectorial es impulsar nuevas construcciones, y eso no se está dando por diferentes aspectos, entre ellos la falta de suelo, especialmente en Bogotá, aunque Bucaramanga, Pasto, Ibagué y Cúcuta también han moderado el ritmo.

“No hay estrategias para proveer servicios públicos, hay cargas urbanísticas excesivas y, además, las autoridades ambientales del orden regional y nacional obstaculizan algunos procesos”, asegura la directiva.

A las opiniones sobre el tema se suma el presidente de la Federación Nacional de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas), César Llano, quien insiste en que el caso de la capital “es particular”, producto de la restricción de tierra urbanizable, que ha frenado nuevas obras, entre otras razones porque “las autoridades distritales no toman decisiones y no hay un Plan de Ordenamiento Territorial claro”.

Con este panorama, uno de los llamados de Camacol también está en acortar la brecha o el rezago de 9,3 por ciento de las nuevas obras lanzadas al mercado frente a las ventas, que en enero pasado acumularon 124.393 unidades.

Según el gerente general de la constructora Ícono Urbano, Jorge Estrada, esto confirma que “las causantes de lo que tradicionalmente se leería como una burbuja no están presentes: no hay acumulación de inventarios y (como lo afirma Camacol) no existe exceso de oferta” en el mercado.

REZAGO EN ESTRATO MEDIO

Otro hallazgo de la investigación gremial respecto al desequilibrio entre la oferta y la demanda está representado en la brecha de 15 por ciento entre las nuevas unidades lanzadas y las ventas en los estratos 3 y 4, mientras que en los rangos altos es de 10 por ciento.

Llama la atención –por su parte- que en los segmentos 1 y 2 esta se ha cerrado y ha bajado al 9 por ciento. Según Forero, la dinámica de la Vivienda de Interés Social (VIS) y el programa de las vivienda prioritarias gratis han sido determinantes para contrarrestar el ‘bache’.

En la misma línea de Camacol, el presidente de Fedelonjas advierte que con una cartera hipotecaria sana, tasas de interés manejables –actualmente de 12 por ciento anual- y sin un inventario ocioso, los riesgos están muy lejos de lo vivido a finales de los noventa, cuando ‘reventó’ la crisis.

Y al consenso sobre la restricción de la oferta se adhiere el inmobiliario Jaime Corral, quien expresa su preocupación por la lenta reacción del mercado.

“Aunque en algún momento debería estabilizarse, por el lado de los precios, ahora lo que se está presentando es un periodo de especulación, especialmente en los estratos altos, donde la gente está pagando lo que le piden”. Para el directivo, “la solución no está en las manos del sector, sino de las entidades locales y nacionales, que deben articular políticas de choque”.

VARIABLES POSITIVAS

Sandra Forero considera que de no estar impactado por la restricción a la oferta, el sector estaría mucho mejor. Para ello analiza diferentes frentes, entre ellos el sector financiero, que reporta calidad de la cartera (2,3 por ciento), a lo que le agrega niveles de cubrimiento de la cartera hipotecaria morosa de 92 por ciento y una tasa de crecimiento moderado de los préstamos de 12 por ciento.

MERCADO SANO

Otro aspecto que no ha ‘contaminado’ el mercado es que el 70 % de los compra- dores invierte para habitar, lo que está muy lejos de cualquier síntoma generalizado de especulación, a pesar de que hay casos puntuales, pero mínimos, en los rangos altos.

Forero le agrega a las anteriores variables el impacto del modelo de preventa que ha permitido hacer un ajuste temporal de los precios y de las ca ntidades que se ofrecen en el mercado. “De hecho, el nivel de oferta terminada apenas se acerca al 5 %, a pesar de que la demanda es exigente”.

Gabriel E. Flórez G.

Economía y Negocios

Tomado de portafolio.com

AVALÚO CATASTRAL con TARIFAS DIFERENCIALES

Por cuarto año consecutivo desde que la Administración le propuso al Concejo distrital eliminar el criterio del estrato para liquidar el impuesto predial, este año muchos contribuyentes residenciales volverán a pagar tarifas diferentes por avalúos iguales o equivalentes.

Para solo citar un ejemplo, a 259.766 predios con avalúos de Catastro entre 90,2 millones y 157,8 millones de pesos se les liquidó el predial con tarifa del 6 por mil, por estar en estrato 3, mientras que a 141.000 que tienen avalúos similares se les liquidó con el 7,5 por mil, por pertenecer al estrato 4. A unos 15.000 que están clasificados como estrato 6 les liquidaron con 7 por mil.

Estas contradicciones en la liquidación del impuesto predial, en el sector residencial, obedecen a que la Secretaría de Hacienda debe combinar el avalúo catastral, el estrato socioeconómico (de 1 a 6) y una tabla de ocho tarifas (entre 2 y 9,5 por mil) autorizadas por el Concejo de la ciudad .

Los intentos para reformar el sistema de liquidación del impuesto predial, para que se haga solo por el avalúo catastral, sin tener en cuenta el estrato socioeconómico, vienen desde el 2010. Los alcaldes Samuel Moreno y Clara López presentaron la reforma en tres ocasiones, pero el Concejo se abstuvo de estudiar el tema. Lo mismo ocurrió el año pasado, cuando el alcalde Gustavo Petro la volvió a presentar la reforma. 

Por eso ahora, que se acaba de conocer el último censo inmobiliario de la ciudad con los avalúos actualizados, y que la Administración envió a las casas casi dos millones de formularios con el impuesto predial sugerido, volvieron a salir a flote las contradicciones.

Con el sistema tarifario vigente, a la mayor parte de los predios de estrato 3 (519.532), que tienen un avalúo catastral entre 52,2 millones y 92.373 millones de pesos, se les aplica una tarifa del 6 por mil porque su valor está por encima de 35’430.000 pesos, según la tabla de tarifas.

En cambio, a la mayor parte de los predios de estrato 4 (234.721), que tienen avalúos entre 90,6 millones y 137.003 millones de pesos, se les aplica la tarifa del 7,5 por mil porque su valor está por encima de 84’737.000 pesos. Eso hace que haya un grupo de 141.000 predios de entre 90,6 millones y 153,5 millones, con una tarifa de 1,5 por mil más que los de estrato 3 que están en los mismos valores.

Y es que por ejemplo, para los estratos 1 y 2, la tabla de tarifas contempla el 6 por mil para avalúos superiores a 66’968.000 pesos. Lo que implica, según los avalúos actuales, que esa tarifa beneficie, incluso, a un predio de estrato 1 de 13.679 millones de pesos y a uno de estrato 2 valorado en 75.321 millones de pesos. 

Mientras tanto, para predios avaluados hasta por 84’737.000 pesos –un valor inferior al de los dos casos anteriores–, la misma tabla contempla que se les liquide con 7 por mil, por estar clasificados en el estrato 4.

Por ahora, mientras la Administración vuelve a presentar la reforma al Concejo, tal como lo ha anunciado el alcalde Gustavo Petro, los bogotanos tienen hasta el 19 de abril para pagar el impuesto predial con descuento de 10 por ciento.

Este año la secretaría de Hacienda envió cerca de dos millones de formularios con pago sugerido a las casas y espera un recaudo de 1,4 billones de pesos por concepto de esta obligación.

Tomado de eltiempo.com