INTRODUCCIÓN A LOS ESTÁNDARES DE VALUACIÓN INTERNACIONALES 1, 2 Y 3
Las Valuaciones o Avaluos se desarrollan necesariamente con base en el valor comercial de un activo o con base en otros valores diferentes a los de Mercado. La base central para todas las valuaciones son los conceptos del Mercado, Precio, Costo y Valor. Estos conceptos son relevantes tanto para las valuaciones basadas en el valor comercial como para aquellas valuaciones basadas en criterios diferentes a precios de Mercado. De importancia igual para el trabajo de avaluos es el Reporte claro de los resultados de
VALORES BASE: PRECIO DE MERCADO y NON-MARKET
1.0 INTRODUCCIÓN
A un nivel fundamental, el precio o valor es creado y sustentado por la correlación de cuatro factores que se asocien a cualquier producto, servicio, o materia. Éstos son: Utilidad, escasez, deseo, y poder adquisitivo.
1.1 El funcionamiento del principio económico de
1.2 La utilidad para la cual se produce un bien o un servicio y la escasez, o la disponibilidad limitada, del bien o servicio, se consideran generalmente factores relacionados con
2.0 MERCADOS
Un mercado es un ambiente en el cual las mercancías, los servicios, y las materias se negocian entre los compradores y los vendedores a través de un mecanismo: el precio. El concepto de un mercado implica la capacidad de compradores y de vendedores de desarrollar sus actividades comerciales sin ninguna restricción.
2.1 El principio de Oferta y Demanda indica que el precio de un bien, servicio, o artículo, varía inversamente con
2.2 En mercados de propiedades,
2.3 La demanda constituye el número de compradores que buscan tipos específicos de propiedades interesados en los variados precios en un mercado dado, dentro de un período del tiempo dado, si se asume que otros factores tales como población, renta, los precios futuros, y las preferencias de consumidor siguen siendo constantes.
3.0 PRECIO, COSTO, Y VALOR
Las distinciones entre el precio, el coste, y el valor se han discutido previamente. (Véase la sección 4.0 de los conceptos y de los principios generales de la valuación.) Estas distinciones terminológicas son importantes para la operación de mercados debido a la relación funcional específica que cada uno describe, es decir, el Precio pertenece al intercambio real del bien o del servicio; el coste refleja el Costo de producir el bien o el servicio; el Valor representa el precio más probable de cierre o negociación entre compradores y vendedores de un bien que esta disponible para la compraventa.
3.1 El Precio es un concepto que se relaciona con el intercambio de un activo, un bien, o un servicio. El Precio es la suma de dinero que se ha pedido, se ha ofrecido, o se ha pagado por un bien. Una vez realizada la transacción, el Precio, si se conoce o no se divulga, llega a ser un hecho histórico. El precio pagado representa la intersección de
3.2 Costo es un concepto relacionado con la producción, distinto del intercambio, que se define como la cantidad de dinero requerida para crear o para producir un artículo, bien, o servicio. Una vez el artículo o el bien o el servicio se terminan, su costo se convierte en un hecho histórico.
3.3 El concepto del Valor trata del precio más probable en que se concluirá por los compradores y vendedores de un bien o servicio, disponible para la compra en un periodo de tiempo dado. El valor establece el precio hipotético o teórico, que los compradores y los vendedores probablemente pagarán por el bien o servicio. Así, el valor no es una realidad, sino una estimación del precio más probable que será pagado por un bien o un servicio disponible para la compra en un tiempo dado.
3.4 Además de la capacidad de ser comprado y de ser vendido por los participantes del mercado, es decir, los compradores y los vendedores, el valor de un bien o de un servicio puede derivar de la utilidad o las funciones alternativa asociadas, o puede reflejar condiciones de mercado inusuales o anormales.
3.4.1 Los Dueños de una propiedad con un negocio o empresa en ocupación, inversionistas en la propiedad, aseguradores de la propiedad, asesores o avaluadores, liquidadores y recaudadores, y compradores especiales o anormalmente motivados, pueden atribuir diversos valores a la misma Propiedad, con razones igualmente racionales y válidas.
3.4.2 Definiciones especiales de Valor se han desarrollado, que ofrecen la perspectiva sobre las alternativas que pueden ser asignados a un bien o servicio. El uso del término, Valor, por lo tanto, debería ser utilizado de acuerdo con el caso particular.
4.0 BASES DEL VALOR DE MERCADO Y VALOR NON-MARKET
El concepto del valor comercial se relaciona con la percepción colectiva y el comportamiento de los participantes del mercado. El concepto reconoce los diversos factores que pueden influenciar transacciones en un mercado, y distingue éstos de otras consideraciones intrínsecas o non-market que afectan su valor.
4.1 Las valuaciones basadas en el Valor de Mercado de
4.1.1 Las valuaciones basadas en el Valor del Mercado deben identificar e incluir la definición del valor comercial usado en la valuación.
4.1.2 Las valuaciones basadas en el Valor del Mercado deben determinar el mayor y mejor uso, o el uso más probable, del activo o de la propiedad, que es un determinante significativo de su Valor.
4.1.3 Las valuaciones basadas en el Valor de Mercado se desarrollan a partir de datos específicos de Mercado y a través de métodos y procedimientos que intenten reflejar los procesos deductivos utilizados en estos mercados.
4.1.4 Las Valuaciones basadas en los valores de Mercado son ejecutadas por la aplicación de: Costos, comparación de precios de ventas, y la rentabilidad del bien, al valor de Valuación. Los datos y los criterios empleados, deben derivar del mercado. Dependiendo de su aplicación, la rentabilidad incluida, puede o no puede ser indicativo de un valor de mercado.
4.2 Las Valuaciones a la propiedad basadas en condiciones Non-market, utilizan los métodos que estiman la utilidad o la función económica de un activo, indiferente de su capacidad de ser comprado y de ser vendido por los participantes de un mercado, o desestiman el efecto de las condiciones inusuales o anormales de mercado.
4.2.1 Las Valuaciones basadas en condiciones Non-market deben discriminar la definición del valor aplicado en
El informe de
4.2.2 El uso de una metodología de Depreciación de Costos DRC (Manual del Transportista) se considera aceptable en los análisis financieros para obtener un sustituto al Valor de Mercado, para propósitos especiales o aplicados a propiedades con un mercado muy limitado.
4.2.3 Las valuaciones basadas en conceptos Non-market, deben emplear procedimientos apropiados y analizar suficientes datos para producir un estimativo razonable del valor de Valuación.
5.0 COMUNICAR LOS RESULTADOS DE
5.1 El contenido y la presentación del informe de la valuación es de crítica importancia para:
5.1.1 Comunicar la conclusión del valor de
5.1.2 Confirmar la base de la valuación, la interpretación del valor de
5.2 Como una ayuda para guiar al lector a través de los procedimientos y las pruebas usadas por el avaluador en el proceso de
5.3 Información esencial adicional que debe estar contenida en el informe de
5.3.1 Nombre del Avaluador y la fecha en términos de intervalo, en la cual el valor
5.3.2 Características de la propiedad, derechos de la propiedad y gravámenes, a los cuales está sujeta
5.3.3 Fechas de la valuación y de entrega del informe de
5.3.4 Las características y extensión de la inspección ocular,
5.3.5 La aplicabilidad de estos estándares y aclaración o aclaraciones adicionales.
