EL BIG DATA en los AVALUOS

El BIG DATA para los AVALUOS, deberá está formado por conjuntos agrupados y no agrupados de datos de voluminoso número, tamaño intermedio, y complejidades de información, originadas en todas las probables fuentes de información de Mercado (mercado callejero, Inmobiliarias, Notariales, portales de internet, etc.).

Estos conjuntos de datos BIG DATA masivos no pueden ser administrados por el software individual ni de procesamiento convencional, pero que, sin embargo, deben asimilarse GLOBALMENTE para ser utilizados por los CONSULTORES INFORMÁTICOS, permitiendo abordar soluciones empresariales en todos los sectores, incluido el AVALUATORIO.

Técnicamente se ha consensuado, que el BIG DATA, tiene tres (3) características principales que lo hacen VIABLE como fuente creíble de información natural y base de estudios premonitorios: VOLUMEN, VERACIDAD y VARIEDAD.

Pero hasta las características básicas originales primigenias han evolucionado, y lo que CONMOCIONÓ por el VOLUMEN,la VERACIDAD y la VARIEDAD, hoy se complementan con la VELOCIDAD, CONCENTRACIÓN, VISUALIZACIÓN y el VALOR.

Desde el punto de vista del ANÁLISIS AVALUATORIO, creemos que las virtudes más importantes del BIG DATA, serán:

• VERACIDAD: hoy en Colombia existen un par de plataformas que hacen la labor de BIG DATA, que corresponden a datos que provienen de información pública de carácter particular, incluso de agentes inmobiliarios, con algún tipo de validación.

• VALOR: es la representación numérica que busca el investigador avaluador, base de sus estudios de mercado, que sirvan para la toma de decisiones, luego de variados ANÁLISIS DE DATOS

COLETILLA I: En el estado actual del arte, se puede decir, que los avaluadores contamos con remedos de BIG DATA, trozos de esa gran sábana de información, en las dispersas BASES de DATOS de los diferentes PORTALES Inmobiliarios de INTERNET, que ya permiten contar con importante volumen de información particular de los predios, facilitando la comparación y restricción de los estudios a predios homogeneizados con el predio en VALORACIÓN.  

COLETILLA II: En el estado actual del arte, se puede decir, que los avaluadores contamos con herramientas virtuales que nos acercan virtualmente el mundo vecindario, proponiéndonos mejores y adicionales herramientas que coadyuvan y purifican la labor avaluatoria. Hoy no es más fácil avaluar, hoy es más científico y confiable avaluar.  

DESCARGA FACTURA de IMPUESTO PREDIAL

Para DESCARGAR la FACTURA de IMPUESTO PREDIAL, ahora es más sencillo, porque solamente se requiere el número de la cédula de ciudadanía del TITULAR del predio, y el número CHIP del predio, el cual corresponde a un número único que empieza por AAA seguido de 4 números y finaliza con 4 LETRAS, CHIP que puede consultarse en el encabezado del Certificado de Libertad, o en el Recibo del último pago del impuesto predial.

En el link DESCARGAR FACTURA, el interesado podrá descargar la factura de Pago, o podrá liquidar y pagar el Predial, o podrá pagar las facturas por CUOTAS.

En la misma página el interesado podrá igualmente liquidar y pagar el IMPUESTO PREDIAL, con indicación del paso a paso para liquidar, y descargar.

Un link adicional, en la misma página, permite al interesado liquidar y pagar el PEDIAL por CUOTAS

AVALUOS CATASTRALES para el AÑO 2021

Con base en la inflación proyectada para el 2021 por el Banco de la República, el Gobierno Nacional fijó en 3 por ciento (3%) el incremento de los avalúos catastrales para el año 2021. 

El Decreto 1820, emitido y firmado por el Ministerio de Hacienda y Planeación Nacional, fija que “los avalúos catastrales de los PREDIOS URBANOS formados y NO formados, con vigencia del primero de enero de 2020 y anteriores", y su reajuste corre a partir del primero de enero en un tres (3) por ciento (3%)”.

De acuerdo con la norma aludida, expedida el 31 de diciembre de 2020, este ajuste avaluatorio también se aplicará a partir de la misma fecha para los avalúos catastrales de los PREDIOS RURALES formados y NO formados con vigencia del primero de enero de 2020 y anteriores.

En un parágrafo subsiguiente del Decreto 1820 clarifica que los predios tanto urbanos como rurales formados o actualizados durante el año 2020: “no serán objeto de reajuste del avalúo”.

según AVALÚOS del 2020, estas son las CIUDADES MÁS COSTOSAS de COLOMBIA

Un estudio del portal de compra de vivienda Viviendo.co reveló cuáles son las ciudades colombianas (6) con el avalúo del metro cuadrado más costoso del país y sus valores promedio.  El estudio avaluatorio analizó el valor del M2 en las principales ciudades del país, tomando aspectos comparativos como: ubicación del inmueble, características, oferta y demanda.

Según el estudio, BOGOTÁ es la ciudad con AVALÚO del valor del M2 más costoso del país, con precios que oscilan entre $6.3 millones a $17 millones. Estos valores dependen del sector, encontrando en Chicó, La Cabrera, Nogal y Rosales los avaluos más altos por M2. Sin embargo, las municipalidades ALEDAÑAS a BOGOTÁ, como Mosquera, Madrid, Funza, etc., presentan propiedades residenciales con avalúo de valores de M2 alrededor de los $3.5 millones. 

Según el estudio, CARTAGENA es la segunda ciudad con AVALÚO del valor del M2 más costoso del país, con precios que oscilan entre $8 millones y $ 10 millones. Estos valores dependen del sector, encontrando en Castillo Grande, Ciudad Amurallada, Centro Histórico y El Cabrero, los avalúos más altos por M2. Sin embargo, en proyectos de vivienda VIS, el avalúo del M2 de vivienda nueva  se avalúa en promedio en $3.9 millones.

Según el mismo estudio, MEDELLÍN, CALI y BUCARAMANGA, siguen en orden como las ciudades con AVALÚO del valor del M2 más costoso del país, con precios que oscilan entre los $2.3 millones y los $4 millones (estratos 3 y 4, respectivamente), elevando su costo por M2 para los estratos 5, oscilando entre los $3.8 millones y $5.6 millones.  

AVALUOS COMERCIALES vs AVALUOS COMERCIABLES

Si durante la PANDEMIA cientos de empresas entraron en Liquidación ante la SuperSociedades, de hoy en adelante, podría decirse que se contarán por miles.

Estas empresas cuentan con una serie de ACTIVOS (inmuebles, muebles, equipos, automotores, intangibles, etc.), que tienen que ser valorados por un PERITO EXPERTO (RAA)

Igualmente estas empresas cuentan con una serie de ACREEDORES, que están esperando recibir en dinero en efectivo, ya sea una parte de la deuda, o aceptar una participación porcentual del valor de los activos (AVALUO COMERCIAL).

Y sobreviene el escenario más probable para Acreedores y Empresa, y es que el ACTIVO no pueda ser vendido por el VALOR COMERCIAL fijado por el perito avaluador, y se deba asumir una de dos: o se acepta un VALOR COMERCIAL MENOR, o queda el inmueble para un mejor postor, con el costo marginal sobreviniente (administración, servicios, impuestos, etc.) 

Por qué es difícil la VENTA de estos ACTIVOS ? Porque SuperSociedades ordena que se AVALÚEN los ACTIVOS con base en el Valor de Mercado, el cual no es el idóneo ni el más indicado, dada la situación especial y de urgencia ante la cual se enfrentan los ACTIVOS en valoración de Liquidación.    

Y aun cuando SUPERSOCIEDADES debe velar por la salud económica de las EMPRESAS en Liquidación, no puede desconocer la condición económica de los ACREEDORES que igualmente son un gremio que insufla liquidez económica a las empresas.

Retomando la situación inicial, vale la pena controvertir, Por qué se hace difícil obtener liquidez con la oferta de los ACTIVOS, a precios de valoración COMERCIAL ? Se debe culpar al mercado ? Se debe culpar a la economía ? Se debe culpar a la PANDEMIA ? O en últimas, será responsabilidad de SUPERSOCIEDADES ?

Y es aquí, cuando el TÍTULO de este artículo cobra vigencia. Qué son los avalúos COMERCIABLES ? Se practican en nuestro medio ? Qué significan ? Quienes los pueden practicar ?

A son de facilitar las cosas, definiría el AVALUO COMERCIABLE como aquel valor que un comprador dispuesto a comprar, en una transacción libre, puede pagar en una transacción ágil en dinero en efectivo, en un tiempo limitado, y que corresponde a un costo de oportunidad tasado por el perito (10% - 30%). 

Al final correspondería la SuperSociedades, a los contadores de las empresas, a sus fiscales, etc., saber de antemano, que los AVALÚOS COMERCIALES que contabilizan y  estructuran la salud financiera de la EMPRESA, corresponden realísticamente a una liquidez de corto plazo equivalente al 70%-90% del valor de los ACTIVOS, que en términos aritméticos corresponde con el VALOR COMERCIABLE de los ACTIVOS..  

Coletilla: Todas las empresas siempre estarán sobrevaloradas en un porcentaje equivalente a la relación entre el AVALÚO COMERCIABLE y el AVALÚO COMERCIAL.

DICTAMEN PERICIAL EN AVALÚOS

La prueba pericial es un instrumento a través del  cual se nombra a una persona experta en un tema (avalúos, ingeniería, medicina, medio ambiente, etc.),  para que elabore un informe técnico analizando la situación en LITIS, apoyado en sus conocimientos científicos sobre el tema. 

La prueba pericial se encuentra consagrada en el artículo 226 del código general del proceso, que en el inciso primero, señala para qué sirve el dictamen pericial:

«La prueba pericial es procedente para verificar hechos que interesen al proceso y requieran especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos.»

El Dictamen pericial puede ser pedido por cualquiera de las partes o decretada de oficio por el Juez cuando lo considere necesario, específicamente cuando se requiere la opinión de un experto (avalúos, ingeniería, medicina, economía, medio ambiente, etc.) . 

El dictamen pericial aportado debe ser claro, preciso y detallado, es decir, que no debe ser confuso para que pueda ser entendido por el Juez, y referirse solo al tema del dictamen y detallado únicamente en lo relacionado con el tema objeto del dictamen .

La Corte Constitucional expone el tema pericial, en sentencia C- 124 del 2011:

«La doctrina tradicional en materia probatoria confiere al dictamen pericial una doble condición: Es, en primer término, un instrumento para que el juez pueda comprender aspectos fácticos del asunto que, al tener carácter técnico, científico o artístico, requieren ser interpretados a través del dictamen de un experto sobre la materia de que se trate.  En segundo lugar, el experticio es un medio de prueba en si mismo considerado, puesto que permite comprobar, a través de valoraciones técnicas o científicas, hechos materia de debate en un proceso.  Es por esta última razón que los ordenamientos procedimentales como el colombiano, prevén que el dictamen pericial, en su condición de prueba dentro del proceso correspondiente, debe ser sometido a la posibilidad de contradicción de las partes, mediante mecanismos como las aclaraciones, complementaciones u objeciones por error grave.» 

Por tanto, el DICTAMEN PERICIAL como todo medio de prueba  puede ser controvertido por las partes cuando no están de acuerdo (Dictamen de parte, Contra Dictamen, etc.).

COSTO DE OPORTUNIDAD en procesos inmobiliarios

SE puede definir el COSTO DE OPORTUNIDAD, como el valor o utilidad que se sacrifica por elegir una alternativa A y descartar una alternativa B.

Todo negocio o proceso selectivo, ofrece una oportunidad, una utilidad o ganancia, y cuando se elige uno en lugar de otro, se renuncia al beneficio que ofrecía el camino no elegido, y es una situación a la que nos enfrentamos en la vida diaria, cuando se debe tomar una decisión que ofrece alternativas (comprar, vender, escoger pareja, tomar una ruta, viajar, etc.

El costo de oportunidad, en un proceso inmobiliario, es lo que se perderá / ganará si se descarta una de las opciones disponibles, teniendo qué evaluar qué se pierde con cada elección posible, y decidir por aquella elección que ofrece un menor costo de oportunidad. 

Cada elección siempre se puede abordar de formas distintas, y cada elección ofrece una utilidad mayor o menor que las otras, por consiguiente, siempre que se tome una u otra decisión, se habrá renunciado a las oportunidades y posibilidades que ofrecían las otras, que bien pueden ser mejores o peores, y es donde habita el COSTO DE OPORTUNIDAD.

Para qué determinar el costo de oportunidad ?.

Se sabe que las decisiones económicas y financieras deben ser racionales, y se debe tomar la decisión que represente el mayor beneficio, es decir, la que represente un menor costo de oportunidad. 

SE debe descartar la decisión que lleve a renunciar a un mayor beneficio, y solo es posible si se calcula matemáticamente el costo de oportunidad, y para ello se deben hacer los análisis y las proyecciones necesarias para determinar qué opción es la más beneficiosa.

Y cabe el COSTO DE OPORTUNIDAD en los procesos inmobiliarias ? Sí, y de qué manera, por cuanto los procesos inmobiliarios se mueven tras de COSTOS de OPORTUNIDAD que no tienen retorno, y que exigen que su determinación sea analizada, sintetizada y cuantificada en tiempo récord, para contar con el menor costo de oportunidades.

Tomado de gerencie.com

AVALÚOS y la INTELIGENCIA ARTIFICIAL (AI)

La Inteligencia Artificial (AI) es la herramienta inteligente que los avaluadores día a día acercan, reconocen, admiran, aquilatan, y llevan en sus bolsillos cada vez que enfrentan un nuevo AVALÚO.

Ya no basta con ir al terreno, medir y fotografiar, y volver a medir, y seguir fotografiando, y recorrer el entorno, e indagar en el vecindario, y pasar y pasar, hasta cuando  se llegaba a la convicción de que ya se había iniciado el proceso introspectivo interno que desencadena el proceso avaluatorio.

Ahora el avaluador cuenta con un arma secretamente púbica, que lo acompaña cual ángel de la guarda, y que le mejora su visión, su perspectiva, su conocimiento, su intuición, su aquelarre interior, y sus proyecciones predictivas. 

Esa ARMA secreta por lo discreta, y útil por lo servicial, tiene las mismas ventajas, aunque más sofisticadas, que las primeras herramientas inteligentes que el hombre confeccionó en sus primeros pasos hacia el hombre moderno. Inventar la rueda, fue una artificialidad que estaba en el medio ambiente pero que no existía en el medio usual aplicado de la vida diaria. Inventar las armas, el vestido, los números, el ábaco, la rueca, el metro, la brújula, la cámara fotográfica, la radio, la TV, el GPS, el celular, etc.

Hoy tenemos más armas artificiales idóneas y no idóneas que nunca, que llenan la vida, la complementan, la mejoran, y hasta la desmejoran en el peor de los casos.

Y los avalúos no pueden escurrirse de hacer el mayor y mejor uso de las ARMAS Artificiales que la ciencia y la tecnología día a día inteligentizan, y acercan cautivadoramente al gremio avaluador.

¿Y qué está proporcionando notoria y ampliadamente la Inteligencia artificial al gremio avaluador, que pueda catalogarse de la IA tan de moda y de tan obligada aplicación en el mundo raudo que nos tocó vivir ?

Pues simplemente, que hoy tenemos desde nuestras oficinas virtuales, igualmente la virtualidad de las consultas ON LINE, los Referentes de Mercado, la Confirmación de áreas, superficies construidas, la visualización de proyectos, el Entorno y los servicios interrelacionados, sistematización de datos e informes, cálculos específicos (cabida, estructura, suelos, población, riesgos, amenazas, análisis residual, estudios on line, etc.).

Hoy el proceso avaluatorio deja el procedimiento natural de cálculo  con base en los datos percibidos a x metros de distancia y la tradición oral y algo  escrita encontrada en anales evolutivos trasnochados, y pasa del burro normal en que se hacía los desplazamientos, a la nueva era de la inteligencia artificial prácticamente aconsejados por un DRON, una plataforma catastral, otra plataforma satelital, otra plataforma económica, otra plataforma ambiental, una plataforma estadística, una plataforma fotográfica, etc.

La Inteligencia Artificial llegó al mundo avaluatorio, para cambiarnos nuestros sistemas de valoración por otros nuevos, mejorados, más informados, más reales, más naturales con el medio vital que nos tocó vivir a veces algo irreal pero siempre de la mano de los avances de las armas artificiales inteligentes.

Solamente esperemos que la Inteligencia Artificial llegue para coadyuvar y mejorar el mundo de los avalúos inteligentes racionalizándolos en análisis y rapidez, pero que no llegué para quedarse y reemplazar en definitiva (101%) incluyendo el plus de la Inteligencia intuitiva  que siempre maravilló al mundo, como es la MALICIA Indígena, aquella inteligencia ancestral que siempre dotó las cosas del porcentaje de realismo mágico (1%) que las hizo terrenales, y hasta asertivas. 

AVALUOS EXPRESS o AVALUOS LIGHT

Uno de los mayores aspavientos diarios, con que nos encontramos constantemente los avaluadores, es atender los requerimientos de los clientes, que desean un AVALÚO LIGHT.

Y debemos entender que la categoría de AVALÚO EXPRESS o LIGHT, es un producto mental de los clientes, cuando necesitan con suma urgencia, conocer el VALOR COMERCIAL aproximado de un bien mueble o bien inmueble.

¿Pero qué es lo que ronda la cabeza de los clientes, cuando plantean la solicitud del AVALÚO EXPRESS ? Podría decirse que el tiempo.  Pero también podría decirse que el costo. O las dos cosas, podría pensar el avaluador.

La inequidad que ronda el pensamiento de la autorreguladoras, es que sujetas a las reglas, sienten que su deber es oponerse a cuanto propendan por desajustar lo rígido de las normas.  Y visto desde las lontananzas de las oficinas acústicas pero insonorizadas de los dueños del poder, un AVALÚO EXPRESS suena como a pecado mortal. La HEREJÍA de los AVALUOS. 

Pero veamos en qué consiste un AVALÚO EXPRESS. En primer lugar no se debe tratar de un documento jurídico, legal, de respaldo de una transacción bancaria hipotecaria, ni el respaldo a una compraventa, ni la base de un remate judicial, ni será el fundamento para la tasación de un USUFRUCTO, ni será el medio idóneo para cuantificar el acervo patrimonial en un proceso sucesorio.

Por todo lo anterior, pareciera que el AVALÚO EXPRESS no tiene cabida en el mundo avaluatorio circunscrito  al campo de las autorreguladoras, y su aplicación aparenta no ser de este mundo. 

Sin embargo, mirado el AVALÚO LIGHT con ojos de objetividad (sin la subjetividad propia de las autoregulaciones), si hay un campo en el cual el AVALÚO EXPRESS pide pista, y reclama se le otorgue un espacio dentro de la Legislación. Y hablo del campo de las CONCILIACIONES.

Las CONCILIACIONES, definidas como el medio alternativo de resolución de conflictos, mediante el cual las partes resuelven directamente un litigio con la intervención o colaboración de un tercero (para el caso un avaluador), en cualquiera de los dos tipos de conciliación: conciliación prejudicial y conciliación judicial, si fuerzan a utilizar mecanismos light (ágiles, sencillos, económicos, etc.), de solución de conflictos, y el AVALÚO EXPRESS cumple en rigor los aspavientos que se persiguen.

Por tanto, defino el AVALÚO EXPRESS o LIGHT como aquel AVALÚO informal, que de forma económica, rápida y eficaz, permite CALCULAR el valor comercial de un inmueble de conformidad con el Código de Ética y los estándares de conducta del avaluador, en el entendido que los datos intrínsecos no constatados son condicionados al principio de la buena fe de los clientes y a la veracidad de la información entregada por el solicitante. Art. 83 C.N. “Las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones que aquellos adelanten ante éstas”.

COROLARIO: el uso del AVALÚO EXPRESS o LIGHT, o con el nombre que se le quiera reconocer, llega al medio avaluatorio, como una pre-herramienta ágil y económica que facilita las primeras de cambio en procesos prejudiciales de CONCILIACIÓN, donde el VALOR COMERCIAL calculado de manera EXPRESS o LIGHT está en juego antes de entrar en gastos de DEMANDAS y PROCESOS LITIGIOSOS SUCESORALES.

AVALUOS: EXCEPCIÓN en la CUARENTENA:

El Decreto 593 de fecha 25 de abril de 2020, en el numeral 38 del artículo 3,. Estableció la excepción de las medidas de cuarentena, así: 

"La realización de avalúos de bienes y realización de estudios de títulos que tengan por objeto la constitución de garantías, ante entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia".

Esta exclusión fue incorporada por la Presidencia de la República, dada la importancia que revisten los avalúos para la adecuada operación del sector financiero. Lo anterior, dentro del anuncio del Gobierno de adoptar medidas de confinamiento inteligente, a través de las cuales se irán reactivando progresivamente las diferentes actividades de la economía (ANA, 2020).

Ademas de lo anterior, como sectores exceptuados el decreto señala la construcción y las obras de infraestructura, Artículo 3, así:

Numeral 18.- La ejecución de obras de infraestructura de transporte y obra pública, así como la cadena de suministros de materiales e insumos relacionados con la ejecución de las mismas.

Numeral 19.- La ejecución de obras de construcción de edificaciones y actividades de garantía legal sobre la misma construcción, así como el suministro de materiales e insumos exclusivamente destinados a la ejecución de las mismas.

Numeral 20. La intervención de obras civiles y de construcción, las cuales, por su estado de avance de obra o de sus características, presenten riesgos de estabilidad técnica, amenaza de colapso o requieran acciones de reforzamiento estructural.

Numeral 21. La construcción de infraestructura de salud estrictamente necesaria para prevenir, mitigar y atender la emergencia sanitaria par causa del Coronavirus COVID-19.

"En estos sectores, se podrán realizar avalúos aplicando para ello la norma de autorregulación que adoptó A.N.A. y que encuentra en este enlace: https://www.ana.org.co/wp-content/uploads/2020/04/Boletin-VFA.pdf. Esta norma también es aplicable, para realizar los avalúos que demanden otros sectores no exceptuados, según corresponda"(Tomado de ANA, anuncio Decreto 593 de 2020).

Por todo lo anterior, en AVALUOS24HORAS, todo nuestro cuerpo de avaluadores estará presto y atento al cumplimiento de las excepciones de la medida de la cuarentena, de manera que el aislamiento preventivo obligatorio garantice el derecho a la vida, a la salud en conexidad con la vida y la supervivencia ciudadana.

No obsta señalar, que el cuerpo avaluador cumplirá con creces el parágrafo 5 del artículo 3, que ordena: "Las personas que desarrollen las actividades mencionadas en el presente artículo, para iniciar las respectivas actividades, deberán cumplir con los protocolos de bioseguridad que establezca el Ministerio de Salud y Protección Social para el control de la pandemia del Coronavirus COVID - 19. Así mismo, deberán atender las instrucciones que para evitar la propagación del Coronavirus COVID-19 adopten o expidan los diferentes ministerios y entidades del orden nacional y territorial".

AVALUOS COVID 19 y POST-COVID 19

El terreno de los AVALÚOS no escapa al efecto bumerán y pandémico del COVID 19. Cada vez que la economía siente sobre sus hombros el peso de una carga que conlleve un estropicio a sus estructuras sintomáticas, necesariamente mostrará su mejor o peor cara, según el caso.

  

Las sirenas de la desinformación serán las primeras en acudir emotivamente a las redes sociales y medios de información, para sentar las cábalas sorpresas de lo que sobrevendrá, con los más inesperados giros acuartetados tipo Nostradamus.

Pero veamos lo que está pasando, y lo que sobrevendrá, apoyados no tanto en lo bien o mal manejada que haya sido la pandemia, sino en la colateralidad de elementos que concurren en una actividad como los AVALÚOS.

La crisis mundial se hizo pandémica, cuando los habitantes de todos los países fueron obligados (OMS) a tomar cuarentenas, intimando a pueblos enteros a mantenerse encerrados, entrando prácticamente a una parálisis económica mundial. El mercado cerró sus puertas, con apenas algunas excepciones.

Y los AVALÚOS también se paralizaron ? Hasta marzo de 2020, los informes inmobiliarios no mostraban ninguna influencia (influenza) en su curva normalizada de crecimiento sistematizado regular. A finales de marzo de 2020, simulacros, cuarentenas y emergencias económicas globales entran a detener las leyes naturales y de mercado, y la vida económica conocida entra en una nueva dimensión desconocida.

Los académicos avaluatorios podrán recomendar que para predecir el rumbo de los AVALÚOS, lo mejor sea mirar las crisis anteriores, y analizar lo que sobrevendrá. Los menos hablarán de una nueva burbuja inmobiliaria. Los más optimistas dirán que llegó la hora de hacer avalúos teledirigidos arropados por las nuevas herramientas de la digitalización y las contra pesquisas de imágenes inversas. Y las cajas de pandora de los conversatorios surgidos en el paradero de la pandemia, profetizan avalúos advenedizos salidos de la bola de cristal de los probables compradores.

Pero hay variables que deben preocupar a los avaluadores avezados y con gen avaluatorio a la hora de la VALORACIÓN en PANDEMIA y post Pandemia, y tiene que ver con la variable 1 que se cierne sobre la longevidad en la cual la pandemia es sinónima de encierro, la variable 2 que trata con el tanto por ciento del cierre de la economía de mercado, la variable 3 de las medidas económicas decretadas por el gobierno de turno, la variable 4 que trata como el efecto postrante de la economía callejera,  y un efecto variable 5 en el tiempo que la economía tarde en volver a su estado PRE-PANDEMIA.

¿Cómo aplicar a una realidad PANDÉMICA, POST-PANDEMICA y de relativa NORMALIDAD, las variables precitadas, que de alguna manera permitan predecir aceptablemente una realidad de VALOR COMERCIAL creíble y aceptable por parte de la comunidad inmobiliaria que compra, vende, invierte y usufructúa los productos inmobiliarios como los avalúos referentes ?  

A diferencia de los cantos de sirena que se escuchan en los diferentes conversatorios avaluatorios despertados por la pandemia, soy de la creencia que las metodologías tradicionales aplicadas seguirán vigentes, y cobrarán vigencia a la hora de fraternizar un AVALÚO COMERCIAL mediante el uso más pormenorizado y consciente de factores pandémicos obligatorios como homogeneidad, existencias, uso, edad, mercado, demanda, reposición, complementariedad, importancia pandémica, etc.

Al final y después del COVID 19, los mercados tornaran a los estados previos, algo lacerados y medrosos, pero con la convicción y estrategias mejoradas, que el mundo a diferencia de lo que pensaba el pollo chiroso, no se acaba, y que la vida continúa. 

AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO

La metodología (española) para el cálculo del USUFRUCTO VITALICIO toma en cuenta, entre otros elementos, ciertos Parámetros BÁSICOS (edad, máxima edad, mínima edad, valor máximo y mínimo de la NUDA PROPIEDAD, etc.), que permiten dar cuerpo a la valoración, así:

En este caso el valor del usufructo vitalicio es igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%. De acuerdo con lo anterior, se establece con respecto al AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO, lo siguiente:

1)  La valoración de la NUDA PROPIEDAD es igual al 30% del valor del Avalúo COMERCIAL del inmueble (con usufructuario edad ≤ 20 años), expresado así:

30 % del Avalúo ≥ NUDA PROPIEDAD ≥ 70 % del Avalúo

2)      El usufructo VITALICIO define un porcentaje límite período de aplicación ( % ) sobre el Valor del Avalúo COMERCIAL del inmueble, en función de la edad del usufructuario desde N≤ 20 años, de manera que el usufructo VITALICIO tenga un rango mínimo igual a n_max = 10 %, en un período mínimo anual  igual a n_n = 1%

n =   1 %

n_min =   10  %

3)      El usufructo VITALICIO define al VALOR anual del USUFRUCTO I_a, con un valor mínimo igual al 10% del AVALÚO COMERCIAL del inmueble, AVALÚO calculado a la fecha de legalización del USUFRUCTO

I_a = VALOR mínimo del usufructo = 0.10 x Avalúo Comercial

4)      Recomendación de cálculo: La mejor fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente: Usufructo = (89 – edad) x Avalúo Comercial / 100. Y aplicando los conceptos anteriores tales que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.

EJEMPLO 1 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 32 años de edad, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 32         = 57

Porcentaje de la diferencia                 = 57/100          = 0.57

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.57 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 87.500 €

EJEMPLO 2 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 82 años de edad, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 82         = 7

Porcentaje de la diferencia                 = 7/100            = 0.07

Porcentaje de la diferencia                 = 10/100          = 0.10 (n_mínima ≥ 10%)

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.10 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 15.000 €

EJEMPLO 3 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 18 años de edad, para un predio avaluado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 18         = 71

Porcentaje de la diferencia                 = 71/100          = 0.71

Porcentaje de la diferencia                 = 70/100          = 0.10 (n_maxima ≥ 70%)

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.70 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 105.000 €

AVALÚO DEL USUFRUCTO (método español)

Para el cálculo del AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO de un bien inmueble, no existe una metodología única ni universal que permita direccionar fácilmente el cálculo del avalúo, y antes por el contrario existen variados propuestas, ocurridas principalmente de la experiencia y conocimiento del mercado por parte de los proponentes avaluadores españoles.

En el presente aparte, se trae a colación, la metodología europea (España) más popular y aplicativa, que se usa con gran aprobación, aplicación y aceptación por las diferentes entidades responsables en el campo avaluatorio.

Empieza la metodología, haciendo la claridad, que en el cálculo del AVALÚO de usufructo,  se debe distinguir entre USUFRUCTO TEMPORAL (durante un periodo determinado) y USUFRUCTO VITALICIO (durante toda la vida).

La metodología tiene en cuenta, entre otros, ciertos Parámetros BÁSICOS, que permiten dar cuerpo a la valoración:

1)      La valoración de la NUDA PROPIEDAD no puede ser mayor al 70%, ni menor al 30% del valor del Avaluó COMERCIAL del inmueble, expresado así:

30% del Avalúo ≥ NUDA PROPIEDAD ≥ 70 % del Avalúo

2)      El usufructo TEMPORAL define un período de aplicación (n años), para una vida útil del inmueble N= 50 años, por tanto el usufructo temporal tendrá un periodo máximo igual a n_max = 35 años, y un período mínimo  igual a n_min = 1 año

n_max = 35 años

n_min =   1  año

3)      El usufructo TEMPORAL define al VALOR anual del USUFRUCTO I_a, con un valor igual al 2% del AVALÚO COMERCIAL del inmueble, AVALÚO calculado a la fecha de legalización del USUFRUCTO

I_a = VALOR anual del usufructo = 0.02 x Avalúo Comercial

EJEMPLO de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO TEMPORAL: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO TEMPORAL, por un período de tiempo de cinco (5) años, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando los periodos de un año (5) por un 2%, y el resultado se aplica al valor del bien.

I_a =valor anual del usufructo             = 2% = 0.02

Usufructo Temporal                           = 5 años x 0.02 = 0.10

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo                        = 0.1 x 150.000

Avalúo del Usufructo                         = 15.000 €

LA REVOLUCIÓN DEL USUFRUCTO

¿Qué es el USUFRUCTO ?

El usufructo de un bien inmueble es el derecho real a disfrutar de un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser. 

El usufructuario es la persona que está legitimada para usar el bien inmueble, pasando a ser de su propiedad: las rentas o rendimientos que genere el bien inmueble durante la vigencia del usufructo.

El usufructo es un derecho real de disfrute de algo ajeno: sin tener el derecho de alterar su sustancia. “Esto significa que sin tener la propiedad de algo, el beneficiario del usufructo puede obtener beneficios y hacer uso de ese bien”. El usufructo representa una desmembración temporal del dominio.

  

¿Qué se requiere para que haya un USUFRUCTO ?

Para realizar un usufructo se necesitan dos personas:

• El nudo propietario: que es el dueño del bien
• El usufructuario: que es quien está gozando o gozará del bien.

  ¿Cuánto dura el USUFRUCTO ?

Respecto de la duración del usufructo, existen dos opciones:

a)      Se constituye por tiempo determinado.

b)      Se constituye por toda la vida del usufructuario “el famoso "usufructo vitalicio".

El usufructo constituido por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario también se puede hacer condicional, esto significa que se le podrá agregar una condición, por ejemplo, que debe suceder un hecho específico para que el usufructo se termine.

Por otra parte, si al momento de constituir el usufructo no se fija tiempo alguno de terminación, es decir no se impone ninguna condición se entiende que el usufructo ha sido constituido por toda la vida del usufructuario.

  

¿Cómo se constituye un USUFRUCTO ?

Existen cuatro (4) formas de constituir un usufructo:

1)      Mediante la ley,

2)      Por un Testamento

3)      Por donación, venta u otro acto.

4)      Se puede también adquirir un usufructo por prescripción, esto quiere decir que el usufructo se constituye por el paso del tiempo.

  

¿Cuándo se extingue el USUFRUCTO ?

Va a depender de la duración que le dieron quienes firmaron y acordaron el usufructo. Existen dos (2) duraciones del usufructo:

• Usufructo por tiempo determinado: quiere decir que se estipuló cuánto tiempo va a durar el usufructo. En este caso, el usufructo se extinguirá una vez haya transcurrido el tiempo de finalización acordado.

• Usufructo vitalicio: que se termina una vez que el usufructuario ha fallecido. Además, si por alguna razón no se estipula expresamente la duración del usufructo, se entenderá que este es vitalicio, y por ende acabará cuando muera el que está gozando del bien ('usufructuario").

 ¿Para qué sirve el USUFRUCTO ?

El usufructo es un Derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa ajena pero siempre conservando la cosa, para luego devolvérsela a su dueño en los casos en que se pueda devolver.

Si la cosa es fungible (de las que se gastan o destruyen con el uso), entonces habrá que devolver igual cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor, dependiendo cual sea el caso.

El usufructo es el derecho a gozar de una propiedad ajena. Es decir, los usufructuarios podrán hacer uso de la propiedad aunque no sean los dueños. Se entiende entonces que los usufructuarios tienen uso y goce pero no pueden disponer de la cosa, excepto sí es una cosa de las que se gasta o destruye (como el dinero, por ejemplo).

Para entender mejor aún el usufructo, hay que verlo como un derecho que se tiene sobre un bien, el cual se divide en dos derechos: uno de propiedad y otro de uso y goce.

Lo que el usufructo hace es que, la persona que tiene ambos derechos, cede el de uso y goce a otra persona, quedándose solamente con el derecho de propiedad sobre la cosa.

Esto significa que la persona que tiene el derecho de propiedad, podría vender la cosa dada en usufructo, pero no podrá vender su uso y goce.

O sea que quien compra una cosa dada en usufructo, tendrá que esperar que el usufructo acabe para poder gozar y usar la cosa.

Un ejemplo de usufructo es que el dueño de un terreno dé en usufructo este terreno para que otro (usufructuario) pueda cultivar y cosechar el terreno. De esta manera el terreno sigue perteneciendo al dueño pero el usufructuario podrá cultivar, cosechar, hacer uso y gozar de esta cosecha como suya. El usufructuario deberá cuidar el terreno y devolverlo al dueño cuando se cumpla el plazo, en caso que haya un plazo, o cuando fallezca.

  

¿Sobre qué bienes se puede constituir un USUFRUCTO ?

Respecto de este tema, no existe en la ley una distinción sobre cuáles bienes pueden ser dados en usufructo y cuáles no, por lo que se entiende que se podrá constituir usufructo sobre cualquier bien del que se pueda alegar una propiedad.

Esto quiere decir que se podrá constituir usufructo tanto en bienes muebles (herramientas, autos, computadoras, etc.), como bienes raíces, es decir BIENES MOBILIARIOS y BIENES INMOBILIARIOS.

  

¿Puedo USUFRUCTUAR un Inmueble ?

Como se menciona en el punto anterior, el legislador no dejó una distinción respecto de cuales bienes pueden ser constituidos en usufructo y cuáles no. Por lo que se entiende que los bienes inmuebles o raíces pueden ser constituidos en usufructo, como por ejemplo un terreno, una casa, un apartamento, una finca, un local, etc.

Ahora, el usufructo realizado sobre bienes inmuebles a través de un contrato tiene que ser otorgado por instrumento público inscrito. Esto quiere decir que, para que el usufructo sea válido hay que inscribirlo en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.

  

¿Por qué debería USUFRUCTUAR ?

El usufructo es un medio económico muy ventajoso, al poder dar uso de cosa ajena y gozar de los frutos de esta cosa durante un tiempo determinado,  o durante el resto de la vida (vitalicio).  En el caso de las herencias se usa bastante, ya que se podrán constituir usufructos testamentarios.

Por ejemplo, sea una familia compuesta de una madre, un padre y dos hijos. Si el padre falleciera, serían los dos hijos y la madre quienes les tocaría parte de la herencia.

El padre podría estipular en la herencia que una vez que fallezca, la madre tendrá el usufructo de la casa donde viven, esto quiere decir que si bien los propietarios de la casa pasarían a ser los dos hijos con su madre, será la madre la que pueda hacer uso y goce de esta casa, por ende no podrán venderla hasta que se acabe el usufructo. De esta forma el padre podrá asegurarse que los hijos no vendan la casa y la madre tenga su hogar.

Hace unos años se usaba el transferir el dominio de un bien a sus herederos antes de la muerte del dueño del bien, de esta forma el dueño conserva el uso y goce de la propiedad y los herederos se quedaban con la nuda propiedad. Así cuando falleciera el dueño, los herederos pasarían a tener el uso y goce de la propiedad.

Otro motivo para usufructuar es que el usufructo sirve para que la persona o las personas a las que se les da un bien inmueble en usufructo, sientan confianza y tranquilidad, pudiendo quedarse en el inmueble.

  

¿Puedo transferir mi derecho de USUFRUCTO?

Sí, el derecho a usufructo es transferible. Entonces, en caso de que ya no se quiera el usufructo o se quiera pagar una deuda con este derecho, se puede vender el derecho al usufructo, o arrendarlo, etc.

(Para mayor información, Ver artículos 823 al 869 del Código Civil Colombiano. Título IX “del Derecho de Usufructo”)