¿Cómo se avalúan los predios ubicados en Áreas Protegidas? - El nuevo reto para la valuación inmobiliaria en Colombia
¿Cuánto vale un inmueble en el mercado ?
Sin embargo, la evolución de la legislación ambiental y de los instrumentos modernos de ordenamiento territorial ha transformado profundamente esa respuesta.
Hoy existen miles de hectáreas de predios privados localizados dentro de áreas protegidas, reservas forestales, páramos, rondas hídricas y demás componentes de la Estructura Ecológica Principal, donde el valor ya no depende únicamente de su extensión, ubicación o potencial urbanístico.
El verdadero desafío consiste en comprender qué derechos conserva el propietario y cuáles han sido restringidos por razones de interés ambiental.
El error más frecuente en los avalúos
Uno de los errores más comunes consiste en pensar que un predio ubicado dentro de un área protegida "no vale nada" porque no puede urbanizarse.
Nada más alejado de la realidad.
El derecho de propiedad continúa existiendo.
Lo que cambia son los usos permitidos y, por consiguiente, el aprovechamiento económico del suelo.
El avalúo debe reconocer esa realidad jurídica.
No se trata de valorar un terreno urbano, sino un activo cuya función principal puede ser la conservación, la restauración ecológica, la protección hídrica o la preservación de biodiversidad.
Restricción no significa pérdida absoluta del valor
En Colombia existen diferentes categorías de protección ambiental:
- Reservas Forestales
- Parques Nacionales
- Páramos
- Humedales
- Rondas Hídricas
- Distritos de Manejo Integrado
- Áreas de Importancia Ecosistémica
- Componentes de la Estructura Ecológica Principal
Cada una genera restricciones diferentes sobre:
- subdivisión
- construcción
- explotación económica
- cambio de uso
- urbanización
Estas limitaciones modifican el valor comercial del inmueble, pero no eliminan el derecho patrimonial del propietario.
Precisamente allí aparece la importancia del avalúo especializado.
El caso de la Reserva Thomas Van der Hammen
Uno de los ejemplos más interesantes del país es la Reserva Forestal Regional Productora del Norte de Bogotá "Thomas Van der Hammen".
Durante años existió una aparente contradicción:
Los propietarios mantenían la titularidad de sus predios, pero gran parte del aprovechamiento urbanístico había desaparecido debido a las restricciones ambientales.
Como respuesta, Bogotá implementó un mecanismo innovador: la Transferencia de Derechos de Construcción y Desarrollo (TDC), mediante el cual los propietarios pueden transferir voluntariamente sus predios al Distrito para su restauración y conservación y recibir, a cambio, certificados de edificabilidad utilizables o negociables en zonas receptoras autorizadas. El objetivo es compensar las restricciones ambientales sin permitir urbanizar la reserva.
¿Qué significa esto para el avaluador?
Tradicionalmente el valor de un lote se calculaba mediante:
- comparación de mercado;
- potencial edificatorio;
- renta esperada;
- desarrollo inmobiliario.
Hoy aparece un nuevo componente:
el valor de los derechos urbanísticos transferibles.
Esto significa que el análisis puede incorporar no solo el suelo físico, sino también el valor económico asociado a los derechos de construcción que pueden trasladarse a otras zonas habilitadas, conforme al marco normativo aplicable.
El avalúo deja de ser únicamente inmobiliario
En estos casos el profesional debe integrar conocimientos de:
- derecho ambiental;
- ordenamiento territorial;
- economía urbana;
- instrumentos de gestión del suelo;
- mercados inmobiliarios;
- valoración económica ambiental.
Cada vez es menos suficiente medir un lote y comparar ventas.
Ahora resulta indispensable comprender el POT, las categorías de protección y los mecanismos de compensación previstos por la legislación.
