Del artículo 823 del código civil se puede interpretar que el usufructo es un derecho real consistente en poder disfrutar de un bien sin poseerlo, y de allí que el artículo 824 del mismo código afirma que el usufructo supone la existencia o coexistencia de dos derechos reales claramente identificados: el del nudo propietario y el del usufructuario.
El dueño de una casa es la persona que puede disfrutar de ella, en lo modos que a bien considere, puesto que el tener el dominio jurídico la ley le permite hacer uso de ella, como vivir en la casa, arrendarla, hipotecarla, etc.
De manera que la persona que es dueña de la propiedad, es la misma que la goza o utiliza, situación que cambia con el usufructo, donde la propiedad es separada del derecho de uso, que es transferido o cedido a un tercero.
El NUDO PROPIETARIO.- El nudo propietario es el dueño de la cosa que ha sido entregada en usufructo, o, dicho de otra manera, es el dueño de la cosa a la que se le ha desprendido el derecho de goce.
SE señaló que el derecho de dominio y el derecho de goce pertenecen a una misma persona, al dueño de la propiedad, pero al constituirse el usufructo, el dueño de la propiedad pierde el derecho al goce de ella, ya que ese derecho pasa a un tercero.
La NUDA PROPIEDAD.- El artículo 669 del código civil señala que la propiedad separada del goce de la misma se llama nuda propiedad. Es decir que la nuda propiedad no es más que la propiedad despojada del derecho de goce en vista a que se ha entregado a una persona distinta del dueño, que se convierte en nudo propietario.
Desagregación de derechos en los AVALÚOS.
De lo revisado legalmente, se desprende que el avalúo de la propiedad, una casa, por ejemplo, se desagrega en sumandos, de manera que el AVALÚO del derecho de la NUDA PROPIEDAD queda separado por el AVALÚO del DERECHO de USUFRUCTO, y cada derecho AVALUADO, puede ser ejercido por una persona distinta.
De manera que técnicamente el nudo propietario sigue siendo el dueño de la propiedad, pero la tenencia y goce de la propiedad no le corresponde, pues ha sido transferida al usufructuario, que actuará como mero tenedor.
Entonces, el nudo propietario es dueño de la propiedad, pero no puede usarla, y el usufructuario tiene la tenencia de la propiedad y el derecho a usufructuarla, pero no puede poseerla, teniendo cada uno de ellos un VALOR CUANTIFICABLE desde el punto de vista AVALUATORIO, cuya suma deberá ser igual al AVALUO GLOBAL (avalúo NUDA PROPIEDAD + avalúo USUFRUCTO) del predio).
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