AVALUOS EXPRESS o AVALUOS LIGHT

Uno de los mayores aspavientos diarios, con que nos encontramos constantemente los avaluadores, es atender los requerimientos de los clientes, que desean un AVALÚO LIGHT.

Y debemos entender que la categoría de AVALÚO EXPRESS o LIGHT, es un producto mental de los clientes, cuando necesitan con suma urgencia, conocer el VALOR COMERCIAL aproximado de un bien mueble o bien inmueble.

¿Pero qué es lo que ronda la cabeza de los clientes, cuando plantean la solicitud del AVALÚO EXPRESS ? Podría decirse que el tiempo.  Pero también podría decirse que el costo. O las dos cosas, podría pensar el avaluador.

La inequidad que ronda el pensamiento de la autorreguladoras, es que sujetas a las reglas, sienten que su deber es oponerse a cuanto propendan por desajustar lo rígido de las normas.  Y visto desde las lontananzas de las oficinas acústicas pero insonorizadas de los dueños del poder, un AVALÚO EXPRESS suena como a pecado mortal. La HEREJÍA de los AVALUOS. 

Pero veamos en qué consiste un AVALÚO EXPRESS. En primer lugar no se debe tratar de un documento jurídico, legal, de respaldo de una transacción bancaria hipotecaria, ni el respaldo a una compraventa, ni la base de un remate judicial, ni será el fundamento para la tasación de un USUFRUCTO, ni será el medio idóneo para cuantificar el acervo patrimonial en un proceso sucesorio.

Por todo lo anterior, pareciera que el AVALÚO EXPRESS no tiene cabida en el mundo avaluatorio circunscrito  al campo de las autorreguladoras, y su aplicación aparenta no ser de este mundo. 

Sin embargo, mirado el AVALÚO LIGHT con ojos de objetividad (sin la subjetividad propia de las autoregulaciones), si hay un campo en el cual el AVALÚO EXPRESS pide pista, y reclama se le otorgue un espacio dentro de la Legislación. Y hablo del campo de las CONCILIACIONES.

Las CONCILIACIONES, definidas como el medio alternativo de resolución de conflictos, mediante el cual las partes resuelven directamente un litigio con la intervención o colaboración de un tercero (para el caso un avaluador), en cualquiera de los dos tipos de conciliación: conciliación prejudicial y conciliación judicial, si fuerzan a utilizar mecanismos light (ágiles, sencillos, económicos, etc.), de solución de conflictos, y el AVALÚO EXPRESS cumple en rigor los aspavientos que se persiguen.

Por tanto, defino el AVALÚO EXPRESS o LIGHT como aquel AVALÚO informal, que de forma económica, rápida y eficaz, permite CALCULAR el valor comercial de un inmueble de conformidad con el Código de Ética y los estándares de conducta del avaluador, en el entendido que los datos intrínsecos no constatados son condicionados al principio de la buena fe de los clientes y a la veracidad de la información entregada por el solicitante. Art. 83 C.N. “Las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones que aquellos adelanten ante éstas”.

COROLARIO: el uso del AVALÚO EXPRESS o LIGHT, o con el nombre que se le quiera reconocer, llega al medio avaluatorio, como una pre-herramienta ágil y económica que facilita las primeras de cambio en procesos prejudiciales de CONCILIACIÓN, donde el VALOR COMERCIAL calculado de manera EXPRESS o LIGHT está en juego antes de entrar en gastos de DEMANDAS y PROCESOS LITIGIOSOS SUCESORALES.

AVALUOS COVID 19 y POST-COVID 19

El terreno de los AVALÚOS no escapa al efecto bumerán y pandémico del COVID 19. Cada vez que la economía siente sobre sus hombros el peso de una carga que conlleve un estropicio a sus estructuras sintomáticas, necesariamente mostrará su mejor o peor cara, según el caso.

  

Las sirenas de la desinformación serán las primeras en acudir emotivamente a las redes sociales y medios de información, para sentar las cábalas sorpresas de lo que sobrevendrá, con los más inesperados giros acuartetados tipo Nostradamus.

Pero veamos lo que está pasando, y lo que sobrevendrá, apoyados no tanto en lo bien o mal manejada que haya sido la pandemia, sino en la colateralidad de elementos que concurren en una actividad como los AVALÚOS.

La crisis mundial se hizo pandémica, cuando los habitantes de todos los países fueron obligados (OMS) a tomar cuarentenas, intimando a pueblos enteros a mantenerse encerrados, entrando prácticamente a una parálisis económica mundial. El mercado cerró sus puertas, con apenas algunas excepciones.

Y los AVALÚOS también se paralizaron ? Hasta marzo de 2020, los informes inmobiliarios no mostraban ninguna influencia (influenza) en su curva normalizada de crecimiento sistematizado regular. A finales de marzo de 2020, simulacros, cuarentenas y emergencias económicas globales entran a detener las leyes naturales y de mercado, y la vida económica conocida entra en una nueva dimensión desconocida.

Los académicos avaluatorios podrán recomendar que para predecir el rumbo de los AVALÚOS, lo mejor sea mirar las crisis anteriores, y analizar lo que sobrevendrá. Los menos hablarán de una nueva burbuja inmobiliaria. Los más optimistas dirán que llegó la hora de hacer avalúos teledirigidos arropados por las nuevas herramientas de la digitalización y las contra pesquisas de imágenes inversas. Y las cajas de pandora de los conversatorios surgidos en el paradero de la pandemia, profetizan avalúos advenedizos salidos de la bola de cristal de los probables compradores.

Pero hay variables que deben preocupar a los avaluadores avezados y con gen avaluatorio a la hora de la VALORACIÓN en PANDEMIA y post Pandemia, y tiene que ver con la variable 1 que se cierne sobre la longevidad en la cual la pandemia es sinónima de encierro, la variable 2 que trata con el tanto por ciento del cierre de la economía de mercado, la variable 3 de las medidas económicas decretadas por el gobierno de turno, la variable 4 que trata como el efecto postrante de la economía callejera,  y un efecto variable 5 en el tiempo que la economía tarde en volver a su estado PRE-PANDEMIA.

¿Cómo aplicar a una realidad PANDÉMICA, POST-PANDEMICA y de relativa NORMALIDAD, las variables precitadas, que de alguna manera permitan predecir aceptablemente una realidad de VALOR COMERCIAL creíble y aceptable por parte de la comunidad inmobiliaria que compra, vende, invierte y usufructúa los productos inmobiliarios como los avalúos referentes ?  

A diferencia de los cantos de sirena que se escuchan en los diferentes conversatorios avaluatorios despertados por la pandemia, soy de la creencia que las metodologías tradicionales aplicadas seguirán vigentes, y cobrarán vigencia a la hora de fraternizar un AVALÚO COMERCIAL mediante el uso más pormenorizado y consciente de factores pandémicos obligatorios como homogeneidad, existencias, uso, edad, mercado, demanda, reposición, complementariedad, importancia pandémica, etc.

Al final y después del COVID 19, los mercados tornaran a los estados previos, algo lacerados y medrosos, pero con la convicción y estrategias mejoradas, que el mundo a diferencia de lo que pensaba el pollo chiroso, no se acaba, y que la vida continúa. 

AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO

La metodología (española) para el cálculo del USUFRUCTO VITALICIO toma en cuenta, entre otros elementos, ciertos Parámetros BÁSICOS (edad, máxima edad, mínima edad, valor máximo y mínimo de la NUDA PROPIEDAD, etc.), que permiten dar cuerpo a la valoración, así:

En este caso el valor del usufructo vitalicio es igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%. De acuerdo con lo anterior, se establece con respecto al AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO, lo siguiente:

1)  La valoración de la NUDA PROPIEDAD es igual al 30% del valor del Avalúo COMERCIAL del inmueble (con usufructuario edad ≤ 20 años), expresado así:

30 % del Avalúo ≥ NUDA PROPIEDAD ≥ 70 % del Avalúo

2)      El usufructo VITALICIO define un porcentaje límite período de aplicación ( % ) sobre el Valor del Avalúo COMERCIAL del inmueble, en función de la edad del usufructuario desde N≤ 20 años, de manera que el usufructo VITALICIO tenga un rango mínimo igual a n_max = 10 %, en un período mínimo anual  igual a n_n = 1%

n =   1 %

n_min =   10  %

3)      El usufructo VITALICIO define al VALOR anual del USUFRUCTO I_a, con un valor mínimo igual al 10% del AVALÚO COMERCIAL del inmueble, AVALÚO calculado a la fecha de legalización del USUFRUCTO

I_a = VALOR mínimo del usufructo = 0.10 x Avalúo Comercial

4)      Recomendación de cálculo: La mejor fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente: Usufructo = (89 – edad) x Avalúo Comercial / 100. Y aplicando los conceptos anteriores tales que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.

EJEMPLO 1 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 32 años de edad, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 32         = 57

Porcentaje de la diferencia                 = 57/100          = 0.57

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.57 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 87.500 €

EJEMPLO 2 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 82 años de edad, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 82         = 7

Porcentaje de la diferencia                 = 7/100            = 0.07

Porcentaje de la diferencia                 = 10/100          = 0.10 (n_mínima ≥ 10%)

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.10 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 15.000 €

EJEMPLO 3 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 18 años de edad, para un predio avaluado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 18         = 71

Porcentaje de la diferencia                 = 71/100          = 0.71

Porcentaje de la diferencia                 = 70/100          = 0.10 (n_maxima ≥ 70%)

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.70 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 105.000 €

AVALÚO DEL USUFRUCTO (método español)

Para el cálculo del AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO de un bien inmueble, no existe una metodología única ni universal que permita direccionar fácilmente el cálculo del avalúo, y antes por el contrario existen variados propuestas, ocurridas principalmente de la experiencia y conocimiento del mercado por parte de los proponentes avaluadores españoles.

En el presente aparte, se trae a colación, la metodología europea (España) más popular y aplicativa, que se usa con gran aprobación, aplicación y aceptación por las diferentes entidades responsables en el campo avaluatorio.

Empieza la metodología, haciendo la claridad, que en el cálculo del AVALÚO de usufructo,  se debe distinguir entre USUFRUCTO TEMPORAL (durante un periodo determinado) y USUFRUCTO VITALICIO (durante toda la vida).

La metodología tiene en cuenta, entre otros, ciertos Parámetros BÁSICOS, que permiten dar cuerpo a la valoración:

1)      La valoración de la NUDA PROPIEDAD no puede ser mayor al 70%, ni menor al 30% del valor del Avaluó COMERCIAL del inmueble, expresado así:

30% del Avalúo ≥ NUDA PROPIEDAD ≥ 70 % del Avalúo

2)      El usufructo TEMPORAL define un período de aplicación (n años), para una vida útil del inmueble N= 50 años, por tanto el usufructo temporal tendrá un periodo máximo igual a n_max = 35 años, y un período mínimo  igual a n_min = 1 año

n_max = 35 años

n_min =   1  año

3)      El usufructo TEMPORAL define al VALOR anual del USUFRUCTO I_a, con un valor igual al 2% del AVALÚO COMERCIAL del inmueble, AVALÚO calculado a la fecha de legalización del USUFRUCTO

I_a = VALOR anual del usufructo = 0.02 x Avalúo Comercial

EJEMPLO de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO TEMPORAL: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO TEMPORAL, por un período de tiempo de cinco (5) años, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando los periodos de un año (5) por un 2%, y el resultado se aplica al valor del bien.

I_a =valor anual del usufructo             = 2% = 0.02

Usufructo Temporal                           = 5 años x 0.02 = 0.10

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo                        = 0.1 x 150.000

Avalúo del Usufructo                         = 15.000 €

LA REVOLUCIÓN DEL USUFRUCTO

¿Qué es el USUFRUCTO ?

El usufructo de un bien inmueble es el derecho real a disfrutar de un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser. 

El usufructuario es la persona que está legitimada para usar el bien inmueble, pasando a ser de su propiedad: las rentas o rendimientos que genere el bien inmueble durante la vigencia del usufructo.

El usufructo es un derecho real de disfrute de algo ajeno: sin tener el derecho de alterar su sustancia. “Esto significa que sin tener la propiedad de algo, el beneficiario del usufructo puede obtener beneficios y hacer uso de ese bien”. El usufructo representa una desmembración temporal del dominio.

  

¿Qué se requiere para que haya un USUFRUCTO ?

Para realizar un usufructo se necesitan dos personas:

• El nudo propietario: que es el dueño del bien
• El usufructuario: que es quien está gozando o gozará del bien.

  ¿Cuánto dura el USUFRUCTO ?

Respecto de la duración del usufructo, existen dos opciones:

a)      Se constituye por tiempo determinado.

b)      Se constituye por toda la vida del usufructuario “el famoso "usufructo vitalicio".

El usufructo constituido por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario también se puede hacer condicional, esto significa que se le podrá agregar una condición, por ejemplo, que debe suceder un hecho específico para que el usufructo se termine.

Por otra parte, si al momento de constituir el usufructo no se fija tiempo alguno de terminación, es decir no se impone ninguna condición se entiende que el usufructo ha sido constituido por toda la vida del usufructuario.

  

¿Cómo se constituye un USUFRUCTO ?

Existen cuatro (4) formas de constituir un usufructo:

1)      Mediante la ley,

2)      Por un Testamento

3)      Por donación, venta u otro acto.

4)      Se puede también adquirir un usufructo por prescripción, esto quiere decir que el usufructo se constituye por el paso del tiempo.

  

¿Cuándo se extingue el USUFRUCTO ?

Va a depender de la duración que le dieron quienes firmaron y acordaron el usufructo. Existen dos (2) duraciones del usufructo:

• Usufructo por tiempo determinado: quiere decir que se estipuló cuánto tiempo va a durar el usufructo. En este caso, el usufructo se extinguirá una vez haya transcurrido el tiempo de finalización acordado.

• Usufructo vitalicio: que se termina una vez que el usufructuario ha fallecido. Además, si por alguna razón no se estipula expresamente la duración del usufructo, se entenderá que este es vitalicio, y por ende acabará cuando muera el que está gozando del bien ('usufructuario").

 ¿Para qué sirve el USUFRUCTO ?

El usufructo es un Derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa ajena pero siempre conservando la cosa, para luego devolvérsela a su dueño en los casos en que se pueda devolver.

Si la cosa es fungible (de las que se gastan o destruyen con el uso), entonces habrá que devolver igual cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor, dependiendo cual sea el caso.

El usufructo es el derecho a gozar de una propiedad ajena. Es decir, los usufructuarios podrán hacer uso de la propiedad aunque no sean los dueños. Se entiende entonces que los usufructuarios tienen uso y goce pero no pueden disponer de la cosa, excepto sí es una cosa de las que se gasta o destruye (como el dinero, por ejemplo).

Para entender mejor aún el usufructo, hay que verlo como un derecho que se tiene sobre un bien, el cual se divide en dos derechos: uno de propiedad y otro de uso y goce.

Lo que el usufructo hace es que, la persona que tiene ambos derechos, cede el de uso y goce a otra persona, quedándose solamente con el derecho de propiedad sobre la cosa.

Esto significa que la persona que tiene el derecho de propiedad, podría vender la cosa dada en usufructo, pero no podrá vender su uso y goce.

O sea que quien compra una cosa dada en usufructo, tendrá que esperar que el usufructo acabe para poder gozar y usar la cosa.

Un ejemplo de usufructo es que el dueño de un terreno dé en usufructo este terreno para que otro (usufructuario) pueda cultivar y cosechar el terreno. De esta manera el terreno sigue perteneciendo al dueño pero el usufructuario podrá cultivar, cosechar, hacer uso y gozar de esta cosecha como suya. El usufructuario deberá cuidar el terreno y devolverlo al dueño cuando se cumpla el plazo, en caso que haya un plazo, o cuando fallezca.

  

¿Sobre qué bienes se puede constituir un USUFRUCTO ?

Respecto de este tema, no existe en la ley una distinción sobre cuáles bienes pueden ser dados en usufructo y cuáles no, por lo que se entiende que se podrá constituir usufructo sobre cualquier bien del que se pueda alegar una propiedad.

Esto quiere decir que se podrá constituir usufructo tanto en bienes muebles (herramientas, autos, computadoras, etc.), como bienes raíces, es decir BIENES MOBILIARIOS y BIENES INMOBILIARIOS.

  

¿Puedo USUFRUCTUAR un Inmueble ?

Como se menciona en el punto anterior, el legislador no dejó una distinción respecto de cuales bienes pueden ser constituidos en usufructo y cuáles no. Por lo que se entiende que los bienes inmuebles o raíces pueden ser constituidos en usufructo, como por ejemplo un terreno, una casa, un apartamento, una finca, un local, etc.

Ahora, el usufructo realizado sobre bienes inmuebles a través de un contrato tiene que ser otorgado por instrumento público inscrito. Esto quiere decir que, para que el usufructo sea válido hay que inscribirlo en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.

  

¿Por qué debería USUFRUCTUAR ?

El usufructo es un medio económico muy ventajoso, al poder dar uso de cosa ajena y gozar de los frutos de esta cosa durante un tiempo determinado,  o durante el resto de la vida (vitalicio).  En el caso de las herencias se usa bastante, ya que se podrán constituir usufructos testamentarios.

Por ejemplo, sea una familia compuesta de una madre, un padre y dos hijos. Si el padre falleciera, serían los dos hijos y la madre quienes les tocaría parte de la herencia.

El padre podría estipular en la herencia que una vez que fallezca, la madre tendrá el usufructo de la casa donde viven, esto quiere decir que si bien los propietarios de la casa pasarían a ser los dos hijos con su madre, será la madre la que pueda hacer uso y goce de esta casa, por ende no podrán venderla hasta que se acabe el usufructo. De esta forma el padre podrá asegurarse que los hijos no vendan la casa y la madre tenga su hogar.

Hace unos años se usaba el transferir el dominio de un bien a sus herederos antes de la muerte del dueño del bien, de esta forma el dueño conserva el uso y goce de la propiedad y los herederos se quedaban con la nuda propiedad. Así cuando falleciera el dueño, los herederos pasarían a tener el uso y goce de la propiedad.

Otro motivo para usufructuar es que el usufructo sirve para que la persona o las personas a las que se les da un bien inmueble en usufructo, sientan confianza y tranquilidad, pudiendo quedarse en el inmueble.

  

¿Puedo transferir mi derecho de USUFRUCTO?

Sí, el derecho a usufructo es transferible. Entonces, en caso de que ya no se quiera el usufructo o se quiera pagar una deuda con este derecho, se puede vender el derecho al usufructo, o arrendarlo, etc.

(Para mayor información, Ver artículos 823 al 869 del Código Civil Colombiano. Título IX “del Derecho de Usufructo”)

LA REVOLUCIÓN DE LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS

La LEY 1676: una silla de tres (3) patas

La reforma al régimen de garantías mobiliarias en Colombia se pensó desde sus comienzos como una "silla de tres patas", donde la primera redefine el derecho real de prenda, la segunda crea un sistema de registro y oponibilidad de la garantía, y la tercera establece un abanico de mecanismos de ejecución de la garantía en caso de incumplimiento del deudor.

Este enfoque tripartito regula la constitución, publicidad y ejecución de la garantía, es decir aborda su ciclo vital, algo que no hacen otras iniciativas legislativas en el derecho comparado en la región, ni las leyes modelo de la OEA y de CNUDMI. 

Sin un enfoque integral, como se da en el caso colombiano, las iniciativas de reforma fallan, o por lo menos se quedan cortas en el desarrollo de su potencial.

La Ley 1676 introduce una definición funcional de la garantía mobiliaria en el título I de la ley y regula su creación y oponibilidad en los dos títulos siguientes. El registro de las garantías, que a diferencia de los demás registros existentes es un mecanismo informativo y no constitutivo del derecho (salvo en materia de prelación), se regula en el título IV de la norma citada y en el título VI se establecen los mecanismos de ejecución, incluyendo la utilización de medios alternativos para la resolución de conflictos, que se definen en el título VII. 

Los mecanismos judiciales, cuasi judiciales y extrajudiciales de ejecución, como ya se dijo, son una de las grandes novedades del régimen colombiano de garantías mobiliarias.

En 2012, cuando la Ley 1676 era solo un proyecto, escribí que de aprobarse la iniciativa, el país contaría "con uno de los más modernos e innovadores sistemas para acceder al crédito, generando como en otros países, una verdadera revolución en el Financiamiento empresarial, particularmente para las pequeñas y medianas empresas, que son, en últimas, aquellas que generan la mayor parte del empleo y, por lo tanto, del bienestar social" (Portafolio. 2012).

Así fue. Sin embargo, la bola de cristal no fue suficiente para predecir que esta revolución también se extendería a los mecanismos de ejecución, donde la norma sacudió los vetustos andamiajes del derecho procesal y permitió, tal vez por primera vez en la historia del derecho nacional, contar con medios eficientes y ágiles para el cumplimiento de obligaciones.

El éxito de los procesos de ejecución disertados en la Ley 1676 radica, en buena medida, en la manera como se integraron desde su concepción los medios tecnológicos. De los 64.123 procesos de ejecución de garantías mobiliarias, que se han llevado a cabo, a la fecha no existen expedientes físicos sino registros digitales. Adicionalmente, los nuevos procedimientos fueron complementados con los MASC, no como injertos dentro del proceso respectivo, sino como una parte complementaria y fundamental de los mismos.

En los próximos años la revolución, debe continuar. Existen varias iniciativas legislativas para la implementación de arbitraje de ejecución, que de consolidarse, permitirían desarrollar el potencial pleno de los MASC incorporados en la Ley 1676. Como dijo Den Xiaoping, cuando estaba transformando a la China en una potencia mundial, dejando al lado La ortodoxia marxista: "al final del día, lo que importa no es que el gato sea blanco o negro, mientras que cace ratones".

Tomado del artículo "LO QUE IMPORTA ES QUE CACE RATONES: LA LEY 1676 Y LOS MASC, Dr. Luis Guillermo Vélez Cabrera, Revista CONCILIEMOS, del CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACIÓN, fecha marzo de 2020, de la Cámara de Comercio de Bogotá.

AVALÚOS de la NUDA PROPIEDAD y EL USUFRUCTO

Del artículo 823 del código civil se puede interpretar que el usufructo es un derecho real consistente en poder disfrutar de un bien sin poseerlo, y de allí que el artículo 824 del mismo código afirma que el usufructo supone la existencia o coexistencia de dos derechos reales claramente identificados: el del nudo propietario y el del usufructuario.

El dueño de una casa es la persona que puede disfrutar de ella, en lo modos que a bien considere, puesto que el tener el dominio jurídico la ley le permite hacer uso de ella, como vivir en la casa, arrendarla, hipotecarla, etc. 

De manera que la persona que es dueña de la propiedad, es la misma que la goza o utiliza, situación que cambia con el usufructo, donde la propiedad es separada del derecho de uso, que es transferido o cedido a un tercero.  

El NUDO PROPIETARIO.- El nudo propietario es el dueño de la cosa que ha sido entregada en usufructo, o, dicho de otra manera, es el dueño de la cosa a la que se le ha desprendido el derecho de goce. 

SE señaló que el derecho de dominio y el derecho de goce pertenecen a una misma persona, al dueño de la propiedad, pero al constituirse el usufructo, el dueño de la propiedad pierde el derecho al goce de ella, ya que ese derecho pasa a un tercero. 

La NUDA PROPIEDAD.- El artículo 669 del código civil señala que la propiedad separada del goce de la misma se llama nuda propiedad. Es decir que la nuda propiedad no es más que la propiedad despojada del derecho de goce en vista a que se ha entregado a una persona distinta del dueño, que se convierte en nudo propietario.

Desagregación de derechos en los AVALÚOS.

De lo revisado legalmente, se desprende que el avalúo de la propiedad, una casa, por ejemplo, se desagrega en sumandos, de manera que el AVALÚO del derecho de la NUDA PROPIEDAD queda separado por el AVALÚO del DERECHO de USUFRUCTO, y cada derecho AVALUADO, puede ser ejercido por una persona distinta.

De manera que técnicamente el nudo propietario sigue siendo el dueño de la propiedad, pero la tenencia y goce de la propiedad no le corresponde, pues ha sido transferida al usufructuario, que actuará como mero tenedor.

Entonces, el nudo propietario es dueño de la propiedad, pero no puede usarla, y el usufructuario tiene la tenencia de la propiedad y el derecho a usufructuarla, pero no puede poseerla, teniendo cada uno de ellos un VALOR CUANTIFICABLE desde el punto de vista AVALUATORIO, cuya suma deberá ser igual al AVALUO GLOBAL (avalúo NUDA PROPIEDAD + avalúo USUFRUCTO) del predio).

Tomado en parte de gerencie.com / rentalias.com

INTERNET NO ES SUFICIENTE PARA UN AVALÚO

En tiempos de internet, un mecanismo que se ha habilitado en el sector inmobiliario es el de avalúos en línea. Es decir, páginas mediante las que se puede conocer un estimado de precio de una casa o apartamento a partir de características como la ubicación, el metraje o si cuenta (o no) con espacios. Sin embargo, sin una visita física estos no pueden ser determinantes.

Sobre los digitales, la Directora Jurídica de La Lonja, Maria Alejandra Pérez, dijo que “no es correcta la designación de avalúo, puesto que este es un trabajo que no sólo debe estar hecho por un profesional inscrito ante el Registro Abierto de Avaluadores, sino que además, resulta de la revisión de las condiciones particulares de cada inmueble que, tras aplicar la metodología pertinente, arrojan un dictamen de valor”. 

Por otra parte, Luis Aurelio Díaz, gerente general de la constructora Oikos, argumentó que “desde el punto de vista numérico el avalúo por internet es muchísimo más exacto que el normal, pues el número de inmuebles que se verifican al momento de hacer una consulta es de cerca de 400, de características similares”.

Díaz indicó que este método aún no tiene validez frente a la Superintendencia Financiera al momento de pedir un crédito de vivienda. Pero aclaró que es un trámite que está en curso, del que se esperan resultados a fin de año.

Uno de los ‘peros’ que surgen a partir de la irrupción de plataformas como mecanismos para hacer avalúos es el hecho de que estas representen características únicas, como el estado del bien y sus acabados, que no puedan ser registradas sino en persona.

“La comparación es una herramienta que se tiene en cuenta para hacer una valoración. Pero también se tiene que mirar el estado del inmueble y las normas que aplican para cada avalúo”, explicó la directora ejecutiva de la Autorregulador Nacional de Avaluadores, Alexandra Suárez.

La Ley 1673 de 2013 es la que determina quién puede hacer un avalúo. Pero además indica que el responsable de este proceso debe registrar conocimiento específico sobre la categoría que atiende, por ejemplo, inmuebles en zonas rurales o espacios destinados para comercio.

Tomado de https://www.elcolombiano.com/negocios/finanzas/aun-no-basta-con-internet-para-realizar-un-avaluo-GF12424424

AVALUOS24HORAS vs AVALÚOS EN LÍNEA

Siempre que se hable de avaluos, uno de los ingredientes que saltan a la palestra es el de la agilidad y rapidez en su cuantificación.

Qué bueno que su VALOR pudiera encontrarse bajo una HOJA, o bajo un ladrillo del inmueble a cuantificar, en el vecindario, .....

Pero no es así.... Hay que ir más lejos, y hay que hilar más fino... Será que las APPs que existen en el mercado, llenan las expectativas en cuanto a tiempo de respuesta, agilidad de CUANTIFICACIÓN, y credibilidad de aceptación ..?

Y no será, que por el afán de cuantificar un AVALÚO en línea, se surtan situaciones que desdibujen el BIEN a avaluar, y terminemos muy pronto lejos del objetivo que era precisar el VALOR del AVALÚO de un INMUEBLE.. ?, y el resultado sea una CARICATURA linealizada del inmueble .. ?

Si un inmueble, a diferencia de una HAMBURGUESA requiere en su producción más de unos mínimos ingredientes, no será que redondear sus ingredientes de una manera genérica no pueden llevarnos a un remedio peor que la enfermedad ?

Alabo el incesante reto tecnológico que intenta reducir a cenizas los análisis casi cuánticos que a veces requiere un AVALÚO sensato, pero en su lenguaje de confección aún persisten faltantes inquietantes tales como los subterfugios vocacionales inherentes en los peritos, que se define como el GEN del AVALUADOR, aún imposible de inocular en las APP que ya se observan merodeando en los campos prolíficos de los AVALUOS en las diferentes categorías (13).

En las manos de los CLIENTES solicitantes de los AVALÚOS, está en el inmediato futuro, la selección entre la RAPIDEZ vs la PRECISIÓN del AVALÚO de un bien inmueble en valoración, quizá sin saber el grado de confiabilidad al que se juega su PATRIMONIO. 

En cuestiones de MATRIMONIO, SALUD y de PATRIMONIO, es mejor andar con  pasos cautos, y las recomendaciones en tales casos, no sobran.

Coletilla: aún faltan disecciones al cerebro expectante de EINSTEIN.