El Consejo de Estado señaló que las entidades oficiales deben tener en cuenta el avalúo catastral comercial que se hace a los predios y que se obtiene mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.
Mediante la sentencia número 2000-02601 la Sección Primera de la Corporación confirmó la resolución emitida por la administración del Municipio de Medellín debido a que tuvo en cuenta estos parámetros y revisó los costos que reportó Inversiones la Bastilla.
El motivo de esta sentencia, fue el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de noviembre de 2004 proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia. Por medio de este fallo, se negaron las pretensiones de la demanda que presentó Inversiones La Bastilla tendientes a que se declarara la nulidad de la de los actos proferidos por la Subsecretaría de Catastro, División de Catastro y Secretaría de Hacienda de Medellín, la cual denegó la reducción del avalúo catastral que solicitó para un inmueble situado en el sector el Poblado de Medellín.
La empresa cuestionó la suma que el Municipio de Medellín dictaminó al inmueble de la sociedad por razones de actualización y formación catastral para la vigencia fiscal de 1999. En un principio, el Municipio declaró que el inmueble valía 2.351.896.000 pesos. Como consecuencia de lo anterior, la demandante advirtió que el avalúo comercial fijado era excesivo. Por este motivo solicitó a la sociedad Betancur Palacio y Cía., la práctica de un avalúo comercial al inmueble y se dictaminó su precio en 1.500 millones de pesos aproximadamente.
Posteriormente, y en contestación a un derecho de petición, el Municipio modificó parcialmente el avalúo, reduciéndolo mediante Resolución. Inconforme con lo anterior, la demandante interpuso recurso de reposición y apelación ante el Tribunal Administrativo de Antioquia, afirmando que la Administración vulneró numeral tercero del Acuerdo 70 de 1995 y la Ley 14 de 1983, puesto que el Municipio de Medellín no acogió ni estimó el avalúo practicado por una firma de reconocida, como lo es Betancur Palacio y Cía; y dichas normas imponen la obligación a las autoridades catastrales de identificar correctamente las condiciones físicas y económicas de los inmuebles.
Ante lo anterior, el Tribunal Administrativo de Antioquia expuso que denegaba las pretensiones de la demanda, fundamentándose en lo señalado por del Código de Procedimiento Civil. El tribunal advirtió que no se le vulneró el derecho a revisar el avalúo catastral de su inmueble, ya que la resolución proferida por el Subsecretario de Catastro Municipal, revisó el avalúo catastral y lo redujo. Adicionalmente, expresó que la “decisión la entidad catastral, no está sometida al avalúo que determine la firma particular designada por la demandante”.
Por su parte, la Sala de lo Contencioso Administrativo se centro en definir la legalidad de las resoluciones acusadas, mediante las cuales se denegó la reducción del avalúo catastral solicitado por la actora.
En este punto, precisó que la segunda resolución emitida por la administración del Municipio de Medellín efectuó un nuevo avalúo catastral, por lo tanto concluyó que el valor consignado es correcto y por esta razón confirmó el acto administrativo.
Por otra parte, el máximo organismo Judicial de lo contencioso administrativo señaló que el Tribunal en primera instancia no tomó en cuenta las pruebas aportadas por la demandante, el cual hizo llegar un documento emitido por la coordinadora Técnica, adscrita a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, que determinó como valor comercial del inmueble la suma de 1.160’400.000 de pesos.
A juicio de la Sala, el Tribunal se equivocó al no tenerla en cuenta, pues el artículo 277 del Código de Procedimiento Civil, es claro al establecer que: “Los documentos privados de contenido declarativo, se apreciarán por el juez sin necesidad de ratificar su contenido, salvo que la parte contraria solicite su ratificación”. En efecto, el documento aportado por la actora a la demanda, fue elaborado por un tercero, el cual debió haber sido apreciado.
No obstante lo anterior, la Sala expresó no es claro que la actora se base en el avaluó efectuado por la firma Betancur Palacio y Cía. Ltda. y presente como prueba el realizado por la señora María Isabela Sierra Rodríguez, siendo que existen grandes diferencias entre uno y otro.
Como consecuencia, la Sala consideró que tales avalúos no ofrecían la credibilidad suficiente para estimarlos y valorarlos, y por lo tanto se deberían tener en cuenta los actos administrativos impugnados.
Finalmente, en la parte resolutiva el Consejo de Estado confirmó la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia.
JURISPRUDENCIA
La Corte Suprema de Justicia mediante sentencia de marzo de 2000, expuso que en el régimen legal de la prueba documental, la eficacia probatoria de un documento privado está indisolublemente ligada a si es de contenido dispositivo, representativo, o meramente declarativo. En este sentido la Corte recientemente ha señalad que “si son simplemente declarativos, podrá el juez concederle valor, siempre que la parte contra quien se oponen no solicite, oportunamente, su ratificación”.
CONSEJO DE ESTADO
Esta corporación señaló que el Municipio de Medellín, para el año fiscal de 1999, estableció que el valor catastral de todos los inmuebles gravados en dicha ciudad, es el 50 por ciento del valor comercial de los mismos, tal como lo reconoce la demandada. De lo cual se deduce que, si bien el porcentaje máximo puede ser el 100 por ciento, el Municipio optó por determinar el 50 por ciento, es decir, aplicó el citado porcentaje, conforme a la norma, en forma igualitaria y sin discriminación alguna, para todos los inmuebles urbanos de la referida ciudad.
COMPLEMENTO
La Corporación no obligó a la administración de Medellín a que tuviera en cuenta el avalúo efectuado por la coordinadora Técnica adscrita a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, porque a dicho documento le faltó soporte legal porque existes una gran diferencia con los otros avalúos presentados.
Tomado de Larepublica.com
