El BLOCKCHAIN en los sectores BANCARIOS, de AVALÚOS y otros

BLOCKCHAIN es una nueva tecnología que afecta a muchos modelos de negocio. Entre ellos, el sector financiero será uno de los principales beneficiados. Vamos a ver cómo afecta y qué aplicaciones tiene blockchain en los sectores en estudio.

BLOCKCHAIN y los diferentes SECTORES

BLOCKCHAIN parte de una idea muy simple. En vez de guardar registros en bases de datos centralizadas, se guardan en una red de nodos. Cada nodo guarda una copia de la base de datos. Eso dificulta cualquier tipo de falsificación. Si alguien quisiera falsificar la información debería poder controlar más de la mitad de los nodos y eso, en redes suficientemente grandes, es muy difícil.

El sector bancario/empresarial se basa en la confianza. El juego de financiación, adquisición e inversión funciona debido a la confianza que los inversores depositan en los proyectos (inversión, construcción, leasing, renta, etc.) que financian. 

La confianza, por otra parte, se puede medir mediante una estimación del riesgo. Hay riesgos inherentes al proyecto (¿es o no un proyecto rentable?) y riesgos relacionados con el fraude (¿existe el proyecto? ¿son los promotores quienes dicen ser? ¿valen los costos mostrados?, etc.).

Un ejemplo de riesgo relacionado con el fraude es la capacidad de los inversores de verificar la existencia misma de un determinado proyecto. Un agente fraudulento puede convencer a un inversor de invertir en un proyecto inexistente mostrándole documentos falsificados.

BLOCKCHAIN es ideal para reducir los riesgos relacionados con el fraude. En el futuro, los inversores podrán centrarse en valorar el riesgo de negocio del Proyecto/Obra/Inversión sin preocuparse tanto del riesgo de fraude.

AMENAZA u OPORTUNIDAD de NEGOCIO

En el mundo de las startups se usa a menudo el término “disrupción” como algo positivo. Pues, bien, BLOCKCHAIN es sin duda disruptiva. Cambia procesos y roles completos del modelo de negocio actual. Eso es una amenaza para los bancos, porque podría producir la irrupción de nuevos jugadores que desplazaran a los bancos actuales.

Por otro lado, BLOCKCHAIN puede suponer una reducción de los costes de gestión de cualquier producto financiero, ya que ahorra muchas tareas de revisión y auditoría que van encaminadas a prevenir el fraude.

Algunas operaciones como la financiación de empresas, podrán ser realizadas sin intermediarios. Los bancos deberán plantearse qué rol quieren jugar en este mercado, probablemente introduciendo servicios de valor añadido, asesorando sobre las inversiones/Contratos/Renta.

Por lo tanto, BLOCKCHAIN es a la vez un riesgo y una posibilidad de negocio para los bancos, principalmente, por ahora. La mayoría de ellos ya están investigando las aplicaciones de BLOCKCHAIN .

Los próximos años van a estar llenos de cambios en los sectores que involucran confianza, agilidad y juego limpio. Algunos de ellos van a ser invisibles para los usuarios, que seguirán interaccionando como hasta ahora. En cambio, otros implicarán un cambio radical en la manera en la cual operan clientes y entidades. A pesar de que cualquier cambio tiene un coste de aprendizaje, BLOCKCHAIN reducirá el tiempo de realización de las transacciones/investigaciones de mercado,  y aumentará su fiabilidad.

Los AVALÚOS COMERCIALES como VALOR de CAMBIO, Los AVALÚOS CATASTRALES como VALOR de USO

Expresa el Dr. Víctor Reyes Morris, profesor de la Universidad Nacional de Colombia, Exconcejal de Bogotá y exrepresentante a la Cámara, en su columna ““Valor de uso y valor de cambio” del ESPECTADOR, las siguientes importantes consideraciones a propósito del del Avalúo Comercial, Avalúo Catastral e Impuesto predial, frente las fuentes de financiación de los gobiernos distritales, regionales y locales, en un análisis interesante sobre los conceptos que se encuentran tras los indicadores para cobrar esta tributación, en los siguientes términos:

El impuesto predial constituye una de las fuentes más importantes de financiación de los municipios de Colombia. Claro, dependiendo del municipio – y su categoría- serán más significativas las regalías o el impuesto de Industria y Comercio o las transferencias para educación y salud. Pero en el caso de Bogotá es un ingreso que representa el 13% del total de ingresos del presupuesto de 2016 -que son cerca de 16 billones de pesos-.  

El mayor ingreso está dado por el Impuesto de Industria y Comercio (21% aproximadamente). La expectativa de los alcaldes de Bogotá ha sido siempre aumentar los ingresos por vía de impuesto predial.   

Han considerado casi todos los mandatarios locales que los habitantes de Bogotá no pagan suficiente por predial. Algunos han llegado a expresar la idea de que se pague este impuesto sobre la base del avalúo comercial de los inmuebles.

   

Esta pretensión merece un análisis de la consistencia misma de este impuesto para quizás invocar un valor que se llama justicia tributaria. Usualmente se olvida en esta pretensión que la economía (idea que viene de los clásicos de esta disciplina) es la distinción entre valor de uso y valor de cambio. 

  

Para el propietario de un inmueble éste tiene un valor de uso y no un valor de cambio, únicamente cuando lo vende tiene un valor de cambio. De manera que guiarse por el valor de cambio es sentar una base irreal e injusta para un impuesto, ya que este valor no se ha obtenido, es virtual, una condición de mercado (precio posible) que no se ha realizado. Por lo tanto el predio solo tiene un valor de uso. Los economistas han distinguido bien uno de otro.   

El asunto siguiente a este argumento es, ¿cómo determinar el valor de uso? Hasta ahora ha sido un mecanismo de avalúo catastral o institucional establecido por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (para el caso Bogotá). Esta entidad se guía por las disposiciones de ley sobre la materia y por las resoluciones del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). Pero de ahí arranca el mal o la injusticia, cito por ejemplo una norma, la resolución 70 de 2011 de este organismo rector de la formación catastral: 

 “Artículo 8: Avalúo catastral. El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos”.

  

Y sus correspondientes parágrafos:

  

 Parágrafo 1°. Conforme al artículo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningún caso los inmuebles por destinación constituirán base para la determinación del avalúo catastral.

 Parágrafo 2°. El avalúo catastral es el valor asignado a cada predio por la autoridad catastral en los procesos de formación, actualización de la formación y conservación catastral, tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningún caso los supere. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarán los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y características.

 Parágrafo 3°. En el avalúo catastral no se tendrá en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble en relación con el momento en que se efectúe la identificación predial asociada a los procesos catastrales.

 Parágrafo 4°. En el avalúo catastral no se tendrán en cuenta los valores histórico, artístico, afectivo, "good will" y otros valores intangibles o de paisaje natural que pueda presentar un inmueble. 

 Sin querer entrar en una discusión técnica sino más bien conceptual, es importante que esta precisión que propongo sea asumida, y se constituya en un criterio que evite la injusticia tributaria porque en principio la tentación es muy fuerte y la resolución citada lo permite, igualarse al valor de cambio. 

 Insisto en la cuestión, para quien vive en su casa o apartamento, esta propiedad tiene un valor de uso y por tanto es injusto que se le cobre un impuesto por el valor de cambio o casi por este. 

 Además, al contrario de otros impuestos, como el de Industria y Comercio no es transferible a otro actor económico (es decir que quienes pagan este impuesto se lo transfieren a los consumidores). 

 Desde mi perspectiva, si es indispensable, por ahora, tomar como referencia el valor comercial del inmueble contextualizado por estratos. El avalúo catastral no debería superar el 50 % de este valor comercial para no causar la injusticia del valor de cambio.

 Además, no tiene relación con los ingresos de quienes habitan el predio y por tanto este elemento extiende la injusticia tributaria que observamos en este tributo.

Tomado de    http://www.elespectador.com/noticias/economia/valor-de-uso-y-valor-de-cambio-consideraciones-proposit-articulo-640654

AVALÚOS y EXPROPIACIÓN en BOGOTÁ

El crecimiento exponencial de la población bogotana y la concentración de ésta en ciertas zonas de la ciudad son responsables de que gran parte de los proyectos de desarrollo urbano que se ejecutan actualmente o estén próximos a realizarse tengan como objetivo mejorar la movilidad, lo que incluye no solo optimizar el transporte público, sino adaptar las vías.

El Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) tiene hoy en día planes de compra y expropiación para 2.000 predios que terminarán convirtiéndose en calles y avenidas nuevas. Algunas de ellas, en localidades como Suba, Fontibón y Bosa, que son tres de los puntos neurálgicos de la congestión en la ciudad, porque han crecido demográficamente, pero han quedado atrás en cuestión de vías.

Pero ¿qué pasa cuando el IDU ofrece comprar un predio para construir una obra civil de ciudad? ¿Se puede vender a otra persona o institución que no sea el IDU? ¿Se pierde el valor comercial de la propiedad? ¿Pueden quitarles los derechos sobre el predio a sus dueños si no quiere vender? La respuesta es que todo depende del proyecto y del momento de la negociación.

Los 2.000 predios de los que habla el IDU son solo los que ya tienen o están próximos a tener una oferta de compra, porque está listo el presupuesto para pagarles a los propietarios. Sin embargo, hay otras propiedades, como las 955 que se necesitan para la construcción del metro, que aún no tienen una oferta oficial por parte del IDU.

Cuando ya existe una propuesta de compra, ese predio tiene una medida cautelar, lo que significa que no puede venderse a otra persona o institución distinta. En caso de que el propietario no llegue a un acuerdo con el IDU, el predio le será expropiado por vía administrativa.

Las medidas cautelares tienen un plazo de tres años, que pueden renovarse por tres o máximo seis años más, tiempo en el cual debe efectuarse la compra o expropiación, pues el IDU no puede restringir la venta de una propiedad por tiempo indefinido.

Según María del Pilar Grajales, directora técnica de predios de esa institución, en casos como los del metro u otras obras que todavía no empezarán a desarrollarse en Bogotá, no existen ofertas de compra y las propiedades pueden ser vendidas sin ninguna restricción.

El mayor temor de los dueños que ven obligados a venderle sus inmuebles al IDU es que no les paguen un precio justo. Grajales dice que el instituto respeta el valor comercial del predio, que es determinado por la Dirección de Catastro, pero que es distinto al valor catastral.

Además, se paga una indemnización: por lucro cesante si los dueños tienen alguna actividad económica en la propiedad o arrendatarios, o por daño emergente si hay gastos de traslado, adecuaciones, desconexión e instalación de servicios públicos, etc.

El proceso para la negociación entre el Distrito y los dueños de las propiedades empieza con la sensibilización del grupo poblacional que se verá afectado. Luego se hace el registro topográfico para medir el predio y revisar los documentos de propiedad, además de un censo para determinar qué se debe pagar y cuántas personas son las afectadas.

Ese proceso previo tarda cinco meses. Luego se hace la oferta de compra (cuyo valor no es negociable), y el propietario tiene 30 días hábiles para estudiarla y decidir si acepta o no. Si el dueño se niega, se procede a la expropiación. Este último proceso puede tardar siete meses.

Al Congreso elevados avalúos catastrales:

La Comisión Quinta del Senado le pedirá cuentas al Gobierno Nacional por los elevados avalúos catastrales que se presentan en diferentes regiones del país, especialmente en la Orinoquía.

La senadora citante Maritza Martínez afirmó que se espera la comparecencia del Instituto Geográfico Agustín Codazzi para que explique por qué las actualizaciones de avalúo de muchos de los predios se están haciendo de forma anti-técnica.

“Eso en vez de contribuir al desarrollo rural lo que se está convirtiendo es en un obstáculo para los productores agropecuarios. Todos sabemos que en esa zona del país hay problemas graves para la producción”, señaló.

Y dijo: “Los avalúos no obedecen a la realidad comercial de los predios y queremos que nos expliquen cómo hacen esas mediciones porque el procedimiento es erróneo”.

“Los avalúos catastrales para la actualización, son excesivamente altos. El avalúo es superior al valor comercial del bien y eso genera serios problemas a los propietarios de predios rurales”, sostuvo.

Tomado del tiempo.com

CIUDADES MÁS COSTOSAS en COLOMBIA, según AVALÚOS

Cartagena, Palmira y Montería son las ciudades más costosas del país, de acuerdo con la actualización de los avalúos catastrales definidos por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac).

Si el Gobierno llegase a vender cada una de estas zonas urbanas, el precio estaría alrededor de los $7 billones y $9 billones.

Estos serán algunos de los análisis que la entidad entregará hoy, entre un ranking de las 10 ciudades más caras del país, de acuerdo con lo conocido por LR. Igualmente, se presentará un informe de la última actualización catastral.

“Definitivamente la posición de Cartagena es totalmente clara, porque su situación lo permite así: tiene una buena ubicación en la Costa Caribe; cuenta con zonas playeras que le dan una vocación turística; es considerada patrimonio de la humanidad, entre otros aspectos que hacen que sus inmuebles sean de los más valorizados del país”, aseguró Clemencia Parra, presidenta de Unifianza.

Para Javier Mejía, director del Centro de Estudios Urbanos de la Lonja de Bogotá, la economía en estas zonas del país ha estado jalonada por el desarrollo industrial y las obras de infraestructura. “En Palmira y Montería sigue creciendo la clase media y el comercio, temas clave para el crecimiento de la ciudad”, estimó.

Se prevé que dentro de este listado no se encuentren Bogotá y Medellín, porque las ciudades tienen su catastro distrital y son independientes. “Así que no se pueden comparar con las que va a presentar el Igac”, agregó Mejía.

La posición de estas ciudades se concretó luego de los avances que el Igac logró en 2013: 127 municipios con un nuevo avalúo. Y la entidad prevé que este año llegarán a otros 75, pese a los problemas con temas de seguridad o resguardos, que han dificultado la actividad.

Nuevo sistema catastral:

El Igac puso en funcionamiento desde el pasado 20 de enero el nuevo Sistema Nacional Catastral (SNC) y el Número Predial Nacional. Ambas iniciativas buscan que el acceso a la información sea más fácil, rápido y efectivo, de acuerdo con Nieto.

“Este Sistema rompe con los mecanismos arcaicos que venía manejando el Igac. Aquí se logra transparentar la gestión y los tramites catastrales. Sabremos por ejemplo, quien ingresó a nuestro sistema, cuándo lo hizo y para qué ingresó, pues estarán a la vista de quienes quieran consultar”, agregó el presidente de la entidad.

Tanto las perspectivas de este nuevo modelo en 2014, como la estrategia para avanzar en más regiones del país, serán presentadas hoy por el funcionario.

El IGAC hizo claridad sobre el impuesto predial:  

Frente a las constantes quejas que hay ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), por los altos precios del impuesto predial en algunas regiones del país, la entidad reiteró que ellos solo suministran el valor del avalúo catrastral, que es una base gravable. Este es uno de los insumos que las municipalidades utilizan para fijar el costo final del impuesto, que “corresponde, en promedio, a 29,4% de los ingresos tributarios de los municipios con población inferior a 100.000 habitantes. Por ello, las quejas ciudadanas deben ser remitidas a las autoridades locales”.

Tomado de la republica.com

La BOGOTÁ del FUTURO: mejor por AVALUOS o por ESTRATO

La propuesta de Bogotá de eliminar la estratificación, con base en la cual se identifica a las personas más pobres para otorgarles subsidios y ayudas públicas, abrió la discusión sobre los pros y contras de una eventual decisión y su impacto en el manejo de los recursos para los más pobres.

Aunque no hay voces en contra, pues el libro con la propuesta Aglomeración y condiciones de vida no se ha hecho público, a algunos sectores les preocupa que no exista una alternativa para desmontar un sistema que lleva 30 años usándose en el país. Aquí dos caras del debate que genera esta propuesta.

¿Cuáles son las razones para eliminar la estratificación?

Los estratos ya perdieron la función de clasificación de la población: hoy el 60 por ciento de las personas en Bogotá están en estratos 1 y 2 y se ha convertido en mecanismo de segregación. Es una marca brutal que tiene mucha incidencia. Además, Colombia eligió la estratificación porque los avalúos catastrales no estaban actualizados. Hoy, en Bogotá tenemos avalúos del 85 por ciento del valor comercial de las viviendas. El avalúo es más cercano a la capacidad de pago.

¿Pero no todas las ciudades tienen el avalúo actualizado?

Lo que deberíamos lograr es que haya una excepción para las grandes ciudades. Que las que tengan avalúos actualizados y cercanos al valor comercial empiecen a eliminar la estratificación.

¿Entonces, cómo seleccionar a quienes merecen subsidios?

Las personas con avalúos por debajo de cierto límite reciben subsidios y los que tienen avalúos por encima de un tope pagan más. Se mantiene el esquema de los subsidios cruzados.

¿Por qué usar avalúos y no estratos socioeconómicos?

Porque el estrato mide las condiciones externas y el entorno de la vivienda. El avalúo, en cambio, se mete de alguna forma en la familia, permite llegar más al hogar y mirar si el vecino tiene una mejor casa que otro. Tiene problemas, pero es menos malo.

¿Hay personas con avalúos altos que no tienen ingresos?

El avalúo es menos malo que el estrato. La solución ideal sería la capacidad de pago, con una declaración anual de todas las familias. Pero obviamente estamos lejos de eso.

¿Cuál ha sido la ventaja de la estratificación?

El tema de los estratos nos ha permitido garantizar la sostenibilidad para subsidiar a los estratos más bajos, gracias a los subsidios cruzados.

El mayor problema a resolver:

Hay que generar una metodología para cobrarle a la familia y no a la vivienda. Eso no es fácil de desarrollar. Si se logra una fórmula, no debe entorpecer el cobro de los servicios.

Tomado de  Noticias de Bogotá -elTiempo.com

AVALUOS CATASTRALES DESBORDADOS y CORREGIDOS por IGAC, luego de múltiples TUTELAS

Un total de 720 tutelas. Un factor sorpresa y dos baños para el uso de 150 personas salieron a relucir en la actualización catastral de Cúcuta que, además, se salvó de una acción jurídica en su contra.

A 217.000 predios se les aplicó el procedimiento, los cuales marcan un avalúo catastral global de $13.3 billones con un área construida de 19’609.965 metros cuadrados.

A comienzos de 2013 ocurrió un revuelo porque la gente en medio de la confusión creyó que el Igac había hecho una doble actualización, es el recuerdo que hoy tiene el director del organismo, Oswaldo Martínez.

Sucedió que en la práctica hubo un reflejo de la modificación al Plan de Ordenamiento Territorial (POT), aprobada por el Concejo de Cúcuta. Los cambios en el uso del suelo produjeron sacudidas en el avalúo catastral.

Como zonas de alto riesgo quedaron señalados 96.000 predios  cuyos avalúos se movieron a la baja para acomodarse a la nueva condición.

Y en la otra orilla se registró la situación contraria, con altos picos. En diferentes sitios, el cambio del POT originó que el uso del suelo pasara de residencial a comercial. La determinación disparó el valor de las casas, apartamentos y locales.

“Las circunstancias que en buena parte originaron las quejas por los reajustes del avalúo catastral no fueron provocadas porque hubiéramos hecho una nueva  actualización masiva como en 2011,  sino por ajustes al POT”, dijo el funcionario.

Un “alud de reclamos” recibió a lo largo de 2013 el Igac. Ese cúmulo llegó a los 5.500, que se adicionaron a las 3.000 revisiones del avalúo que quedaron pendientes de resolver el año pasado a los molestos propietarios.

En medio del frenético movimiento causado por la actualización catastral, se desató contra el instituto una cascada de recursos de amparo para la protección del derecho de petición.

-Desde marzo o abril de 2013 recibimos como 22 tutelas diarias admitidas por los jueces, de acuerdo con Martínez.

El Agustín Codazzi llegó a ser desbordado. “Con un reducido equipo técnico fue imposible atender esos reclamos dentro del término fijado por ley. Inmediatamente se vencía, la gente acudía a los jueces entutelando el derecho de petición. Todas fueron atendidas”, dijo el director regional del organismo. 

Ninguna de las tutelas fue para tumbar, modificar o revisar la actualización. “La modificación del avalúo es producto de un trámite, de un proceso administrativo sujeto a normas establecidas en decretos y en leyes”.

Las 720 tutelas absorbieron las tareas de los técnicos de la entidad, sin darles lugar a atender las nuevas inquietudes y solicitudes relacionadas con los trámites catastrales y de revisión del avalúo. 

Por estos días la tranquilidad reina en el organismo localizado en un edificio de la calle 10 del centro de Cúcuta. “Hemos superado esos inconvenientes”, resaltó el director, pese a que llegó a estar incurso en siete incidentes de desacato que logró superar.

Error que disparó avalúos

Hasta el sol de hoy, sigue el misterio por el error o falla en el sistema del Instituto Geográfico Agustín Codazzi que provocó la multiplicación de las áreas de numerosas casas, apartamentos y lotes en Cúcuta.

Lógicamente, en el software que tiene el Igac para liquidar los avalúos, al  crecer el número de metros cuadrados, los valores catastrales aumentaron automáticamente. Y se armó la grande de nuevo.

Los afectados fueron a quejarse porque aunque ellos no se percataron de que sus inmuebles ‘crecieron’, en el recibo del predial descubrieron que las áreas de sus predios se doblaron, triplicaron y quintuplicaron. 

Otra inconsistencia que hizo saltar la aguja del avalúo fue la mala grabación de las zonas físicas o económicas correspondientes.

Esas dos situaciones originadas en “hechos inesperados y ajenos a nuestra voluntad”, como los llamó el Igac, cubrieron 20.000 predios que fueron objeto de corrección inmediata en catastro.

-Ahí sí hubo ajuste, porque al poner el área en su verdadera condición se ponía también el avalúo en su real dimensión, reconoció el director regional de la institución que en Colombia está a cargo del nortesantandereano Juan Antonio Nieto Escalante que se comprometió a construir una edificación propia para el Igac en Cúcuta.

La sede del organismo agrupa a 150 funcionarios que atienden diversas labores y comparten 450 metros cuadrados. 

-No hay espacio de trabajo suficiente. Estas 150 personas están condenadas a utilizar dos unidades sanitarias, lo cual ha generado problemas ambientales en las oficinas.

Luego de ese detalle muy particular de la condición de hacinamiento en que se encuentra, el Igac notificó:

-Excepto para los casos de avalúos originados por errores en mala aplicación de zonas y en las áreas de los predios, para el resto de reclamos, en cerca del 95 %  el avalúo se confirmó. No prosperaron las solicitudes de revisión. Evidenciaron que el estudio de actualización catastral del Igac estuvo bien hecho y por eso no prosperaron.

-Una vez hechas las explicaciones y notificadas las resoluciones, la gente con todo el entendimiento del caso no tuvo otra opción que ir a pagar el impuesto predial.

La Secretaría de Hacienda Municipal informó que al 30 de septiembre de 2013 recaudó $45.500 millones de una meta de $49.000 millones en predial. Según lo expuesto por el alcalde Donamaris Ramírez Lobo, el porcentaje cubierto a la fecha ya está cercano a cubrir los ingresos previstos por ese tributo, restando que los contribuyentes paguen $3.500 millones.

Tomado de la  opinion.com

AVALUOS y CAPACIDAD de PAGO nueva forma de ESTRATIFICACIÓN

La administración Distrital comienza la lucha para que sea eliminada la estratificación de Bogotá. El argumento: incremento de segregación social e inequidad. Colombia es el único país del mundo que tiene vigente ese modelo por efecto del cruce de subsidios; en las demás naciones simplemente el que gana más paga más. El subsecretario de Información y Estudios Estratégicos de la Secretaría de Planeación, Roberto Prieto, en diálogo con El Espectador , habló de las tareas que está adelantando el Distrito para que la capital de la República sea excluida de la leyes 142 de 1994 y 505 de 1999, correspondientes a servicios públicos domiciliarios y estratificación, respectivamente.

Para suprimir la estratificación el Congreso debe emprender la discusión, pero Bogotá y Medellín estarían en desventaja con las demás ciudades y municipios, pues tienen catastro propio y el resto del país no. Por eso el Distrito busca presentar una propuesta al Legislativo con la que se pretende que Cali, Medellín y Barranquilla también sean excluidas de esas leyes.

Según Prieto, desde el punto de vista normativo y para efectos de política pública, la población podría clasificarse de acuerdo con los siguientes instrumentos: capacidad de pago, avalúo y estratificación. El estrato es la opción menos conveniente. Primero, porque está más lejos de la capacidad de pago que el avalúo y segundo porque con el paso del tiempo se ha ido convirtiendo en un mecanismo endógeno de segregación.

"El avalúo es un referente mucho más equitativo desde el punto de vista de ingreso. Hay personas que tienen viviendas de estrato 4 o 5 pero viven en 2, con el avalúo el reconocimiento se hace con base en el valor del predio. Los avalúos son actualizados en Bogotá y Medellín que tienen catastros propios, en el resto del país hay atrasos considerables de hasta 20 años. En algunos municipios no se permitiría este proceso de utilizar el avalúo como instrumento de pago de impuestos", explicó Prieto.

Con base en la autonomía que manejan en este sentido ciudades como Bogotá y Medellín, que son arrastradas por la inercia de las normas actuales, es que la administración Petro pretende comenzar la discusión en el Congreso. El Legislativo tendría que aprobar que algunas ciudades que tengan la posibilidad de manejar su propio Catastro puedan valerse de éste y utilizarlo para efectos de definición de tasas e impuestos. "Nosotros estamos haciendo un trabajo de articulación con Medellín, Cali y Barranquilla para ser excluidos de esta norma que define la estratificación".

La idea es que esta propuesta que surge desde la Secretaría de Planeación de Bogotá sea acogida por las ciudades maduras en el tema del avalúo y así poder arrancar un desarrollo de esta índole. El Distrito sabe que el proceso es demorado y por eso quiere hacer el trámite desde ya.

Tomado de elespectador.com

INCONSISTENCIAS ENCONTRADAS EN AVALÚOS

La Personería descubrió que:

• Algunos predios considerados como matrices (grandes extensiones), se les asoció el valor del metro cuadrado de un terreno de 72 metros, lo que generó inconsistencias.
• En otros inmuebles se aplicó el cálculo de suelo protegido sin urbanismo y para el siguiente año se incluyó el mismo. En terrenos con mejoras en predio ajeno debían aplicar valores según el uso, pero el avalúo no refleja esa realidad económica.
• Otro predio tiene una gran diferencia de área en el registro catastral, frente al área calculado en la cartografía. Ese inmueble tiene una parte de suelo protegido y otra de desarrollable. No obstante, para un año se le trató en su totalidad como suelo protegido y el siguiente como si fuera todo urbanizable.
• Un predio se actualizó sin tener en cuenta que tenía áreas con diferentes usos. Por ejemplo, no se consideró que el 30% del terreno corresponde a espacio público.
• Una inconsistencia más tiene que ver con un predio que durante un año fue considerado como suelo protegido y, al siguiente, se le asignó un valor del mercado inmobiliario de los inmuebles vecinos

Tomado de elespectador.com

LOS AVALUOS CATASTRALES DEBEN TENER EN CUENTA LOS AVALUOS COMERCIALES

El Consejo de Estado señaló que las entidades oficiales deben tener en cuenta el avalúo catastral comercial que se hace a los predios y que se obtiene mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.

Mediante la sentencia número 2000-02601 la Sección Primera de la Corporación confirmó la resolución emitida por la administración del Municipio de Medellín debido a que tuvo en cuenta estos parámetros y revisó los costos que reportó Inversiones la Bastilla.

El motivo de esta sentencia, fue el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de noviembre de 2004 proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia. Por medio de este fallo, se negaron las pretensiones de la demanda que presentó Inversiones La Bastilla tendientes a que se declarara la nulidad de la de los actos proferidos por la Subsecretaría de Catastro, División de Catastro y Secretaría de Hacienda de Medellín, la cual denegó la reducción del avalúo catastral que solicitó para un inmueble situado en el sector el Poblado de Medellín.

La empresa cuestionó la suma que el Municipio de Medellín dictaminó al inmueble de la sociedad por razones de actualización y formación catastral para la vigencia fiscal de 1999. En un principio, el Municipio declaró que el inmueble valía 2.351.896.000 pesos. Como consecuencia de lo anterior, la demandante advirtió que el avalúo comercial fijado era excesivo. Por este motivo solicitó a la sociedad Betancur Palacio y Cía., la práctica de un avalúo comercial al inmueble y se dictaminó su precio en 1.500 millones de pesos aproximadamente.

Posteriormente, y en contestación a un derecho de petición, el Municipio modificó parcialmente el avalúo, reduciéndolo mediante Resolución. Inconforme con lo anterior, la demandante interpuso recurso de reposición y apelación ante el Tribunal Administrativo de Antioquia, afirmando que la Administración vulneró numeral tercero del Acuerdo 70 de 1995 y la Ley 14 de 1983, puesto que el Municipio de Medellín no acogió ni estimó el avalúo practicado por una firma de reconocida, como lo es Betancur Palacio y Cía; y dichas normas imponen la obligación a las autoridades catastrales de identificar correctamente las condiciones físicas y económicas de los inmuebles.

Ante lo anterior, el Tribunal Administrativo de Antioquia expuso que denegaba las pretensiones de la demanda, fundamentándose en lo señalado por del Código de Procedimiento Civil. El tribunal advirtió que no se le vulneró el derecho a revisar el avalúo catastral de su inmueble, ya que la resolución proferida por el Subsecretario de Catastro Municipal, revisó el avalúo catastral y lo redujo. Adicionalmente, expresó que la “decisión la entidad catastral, no está sometida al avalúo que determine la firma particular designada por la demandante”.

Por su parte, la Sala de lo Contencioso Administrativo se centro en definir la legalidad de las resoluciones acusadas, mediante las cuales se denegó la reducción del avalúo catastral solicitado por la actora.

En este punto, precisó que la segunda resolución emitida por la administración del Municipio de Medellín efectuó un nuevo avalúo catastral, por lo tanto concluyó que el valor consignado es correcto y por esta razón confirmó el acto administrativo.

Por otra parte, el máximo organismo Judicial de lo contencioso administrativo señaló que el Tribunal en primera instancia no tomó en cuenta las pruebas aportadas por la demandante, el cual hizo llegar un documento emitido por la coordinadora Técnica, adscrita a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín y Antioquia, que determinó como valor comercial del inmueble la suma de 1.160’400.000 de pesos.

A juicio de la Sala, el Tribunal se equivocó al no tenerla en cuenta, pues el artículo 277 del Código de Procedimiento Civil, es claro al establecer que: “Los documentos privados de contenido declarativo, se apreciarán por el juez sin necesidad de ratificar su contenido, salvo que la parte contraria solicite su ratificación”. En efecto, el documento aportado por la actora a la demanda, fue elaborado por un tercero, el cual debió haber sido apreciado.

No obstante lo anterior, la Sala expresó no es claro que la actora se base en el avaluó efectuado por la firma Betancur Palacio y Cía. Ltda. y presente como prueba el realizado por la señora María Isabela Sierra Rodríguez, siendo que existen grandes diferencias entre uno y otro.

Como consecuencia, la Sala consideró que tales avalúos no ofrecían la credibilidad suficiente para estimarlos y valorarlos, y por lo tanto se deberían tener en cuenta los actos administrativos impugnados.

Finalmente, en la parte resolutiva el Consejo de Estado confirmó la sentencia proferida por el Tribunal Administrativo de Antioquia.

JURISPRUDENCIA

La Corte Suprema de Justicia mediante sentencia de marzo de 2000, expuso que en el régimen legal de la prueba documental, la eficacia probatoria de un documento privado está indisolublemente ligada a si es de contenido dispositivo, representativo, o meramente declarativo. En este sentido la Corte recientemente ha señalad que “si son simplemente declarativos, podrá el juez concederle valor, siempre que la parte contra quien se oponen no solicite, oportunamente, su ratificación”.

CONSEJO DE ESTADO

Esta corporación señaló que el Municipio de Medellín, para el año fiscal de 1999, estableció que el valor catastral de todos los inmuebles gravados en dicha ciudad, es el 50 por ciento del valor comercial de los mismos, tal como lo reconoce la demandada. De lo cual se deduce que, si bien el porcentaje máximo puede ser el 100 por ciento, el Municipio optó por determinar el 50 por ciento, es decir, aplicó el citado porcentaje, conforme a la norma, en forma igualitaria y sin discriminación alguna, para todos los inmuebles urbanos de la referida ciudad.

COMPLEMENTO

La Corporación no obligó a la administración de Medellín a que tuviera en cuenta el avalúo efectuado por la coordinadora Técnica adscrita a la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín, porque a dicho documento le faltó soporte legal porque existes una gran diferencia con los otros avalúos presentados.

Tomado de Larepublica.com