AVALÚO DE MEJORAS según CGP (Art. 412)

El comunero que tenga MEJORAS en la cosa común, deberá reclamar su derecho en la Demanda o en la Contestación de la Demanda, especificándolas debidamente y estimándolas bajo juramento de conformidad con el artículo 206, y acompañará DICTAMEN PERICIAL, sobre su valor. 

De la Demanda con reclamación, de valoración de MEJORAS, se correrá traslado a los demás comuneros, por diez (10) días. 

En el auto que decrete la MEJORA, la DIVISIÓN o la VENTA, el Juez resolverá sobre dicha reclamación, y si reconoce el derecho a la MEJORA, fijará el valor de las MEJORAS.

Cuando se trate de Partición material, el titular de MEJORAS reconocidas, que no estén situadas en la parte adjudicada a él, podrá ejercitar el derecho de Retención en el acto de la entrega, y conservar el inmueble hasta cuando le sea pagado el valor de la MEJORA.  

AVALÚO de MEJORAS, POSESIÓN, PERTENENCIA

La posesión material de un PREDIO, con sus MEJORAS, puede ser objeto de compraventa, aunque el vendedor no tenga la titularidad del dominio del PREDIO que vende. 

La posesión es un derecho que una persona ejerce sobre un predio respecto al cual actúa con ánimo de señor y dueño, es decir, como si fuera el verdadero propietario. La POSESIÓN, por tanto se asimila a una PERTENENCIA (desde el punto de vista LEGAL), de ahí el nombre de la DEMANDA de PERTENENCIA. 

La POSESIÓN y/o PERTENENCIA, es lo que ocurre en los barrios de invasión, o cuando se ocupa una finca abandonada, donde el poseedor (invasor) implanta MEJORAS, tales como construir (cerramientos, una casa, cultivar, conectar servicios, etc.). 

Quien tenga la posesión, puede venderla, y quien implante las MEJORAS, puede cobrarlas. y puede hacerlo mediante un documento de venta que en ocasiones llaman carta venta, o simplemente una compraventa, donde conste el lugar de posesión (dirección, matrícula, barrio, etc.), área posesionada, y las MEJORAS IMPLANTADAS (avalúo de MEJORAS). 

Finalmente recordemos, que la posesión y las MEJORAS (descripción, localización, área, y avalúo de mejoras), son el medio básico para obtener la propiedad del dominio mediante prescripción adquisitiva (DEMANDA DE PERTENENCIA y/o USUCAPIÓN), en la que la sentencia emitida por el juez, en caso de ser favorable al poseedor, se convierte en escritura pública de propiedad. 

LEGALIZAR LA CONSTRUCCIÓN para VENTA

En nuestro medio, un poco por viveza, otro poco por economía, es usual que las edificaciones inicien las construcciones sin contar con la Licencia de Construcción respectivas, o cuando existen las Licencias, se desarrollan bajo condiciones que no corresponden con la Licencia aprobada.

Sin embargo, más temprano que tarde, se empieza a sentir la necesidad imperiosa que legalizar las edificaciones, por la más escueta razón que es "evitar problemas legales en el futuro". 

Y los problemas legales rondan aspectos desde la COMPRAVENTA del bien, avalúo bancario, avalúo para notaría, avalúo para una entidad estatal (FNA, ICT, IDU. EMB, etc.), avalúo para expropiación, la posibilidad de adquirir un préstamo, o la viabilidad de un subsidio para la vivienda.

 

Por tanto, si usted compró una CASA que no contaba con la Licencia de Construcción respectiva, o comenzó a construirla sin la Licencia de construcción obligatoria, ya sea por economía, por desconocimiento de su obligatoriedad, o por ignorar su importancia en el patrimonio, aún está en camino de Legalizar su CASA sin Licencia de Construcción.

Tomado de cm2-ingeniería.com

Recordemos que la Licencia de Construcción es un PERMISO DISTRITAL o Municipal para la construcción de su VIVIENDA, para unos USOS DEFINIDOS (vivienda, vivienda y comercio puntual, vivienda y uso mixto, etc.)

Adicionalmente, la Licencia de Construcción es una garantía para el vecindario y compradores, que la CONSTRUCCIÓN EDIFICADA, es una OBRA SEGURA, y cuenta con las especificaciones técnicas exigidas por el HABITAT.

 

Finalmente, no olvidemos que el avalúo de una VIVIENDA o una EDIFICACIÓN, no depende soló del ÁREA CONSTRUIDA que figura en el recibo de Impuesto Predial, sino del ÁREA CONSTRUIDA que esté soportada con la Licencia de CONSTRUCCIÓN.

Por tanto,, al VALORAR para compra o venta de un INMUEBLE, siempre se debe constatar el ÁREA LICENCIADA de COSNTRUCCIÓN. En caso contrario, se recomienda LEGALIZAR LA CONSTRUCCIÓN.

Aquí le indicamos, cómo adelantar la LEGALIZACIÓN de la CONSTRUCCION, para que su inversión y su dinero estén en un lugar seguro: su CASA... .