Las
normas NIIF definen que en una valoración se utilizarán las técnicas de
valoración que sean apropiadas a las circunstancias y sobre las cuales existan
datos suficientes disponibles para medir el valor razonable, maximizando el uso
de variables observables relevantes y minimizando el uso de variables no observables.
La
NIIF 13 establece una jerarquía del valor razonable clasificadas en tres (3)
niveles de información, que son las variables técnicas de valoración utilizadas
para medir el Valor Razonable. La jerarquía del valor razonable concede la
prioridad más alta a los precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos
para activos y pasivos idénticos (variables de Nivel 1) y la prioridad más baja
a las variables no observables (variables de Nivel 3).
Es
decir, que en el NIVEL 1 estarán los datos observables que reflejen los precios
de cotización de los activos o pasivos idénticos en mercados activos; en el NIVEL
2 estarán los precios no cotizados pero que son observables directamente o a
través de datos disponibles (mercado inmobiliario); y en el NIVEL 3 estarán los
precios que no son observables sino establecidos por información y supuestos o
presunciones propios del mercado.
De
los niveles (3) presentados, uno o más enfoques de valuación pueden ser
utilizados con el fin de llegar a la valuación definitiva que cimente la base
adecuada del Valor Razonable.
Los
tres (3) enfoques descritos y definidos en el marco conceptual de la IVS
(International Valuation Standards) y apéndice A definiciones de términos NIIF
13, son los principales enfoques utilizados en la valuación (mercado, ingresos,
costo). Todos ellos están basados en los principios económicos del precio de
equilibrio, la anticipación de los beneficios o de sustitución.
Para
el presente encargo de valuación en la medición del valor razonable se utilizó
el enfoque de mercado variables de NIVEL 2, es decir VALORES DE MERCADO que no
son precios cotizados pero son observables directamente a través de datos
disponibles en el mercado, como son los estudios de precios del mercado para
inmuebles con características similares tanto en ubicación como en área, el
cual se define a continuación:
Método Comparativo de Mercado: Técnica valuatoria que consiste en
determinar dicho valor, a partir de ofertas o transacciones recientes de bienes
semejantes y comparables con el bien objeto de avalúo. No se emplearon
variables de nivel 1 y 3, para determinar los valores razonables de la BODEGA,
puesto que no se presentan precios cotizados sin ajustar (Nivel 1 mercado
activo) para esta clase de inmuebles sino que fueron valorados a partir de
variables observables en mercados no activos (nivel 2 enfoque de mercado).
