LOS DOCE (12) PRINCIPIOS ECONÓMICOS para el CÁLCULO de un AVALÚO

Los principios financieros relativos a la determinación del AVALÚO de un bien inmueble o un servicio, etc., están profundamente ligados a cuestiones económicas, tales como los mercados, la oferta, la demanda, etc. El avalúo de los bienes raíces incluye tanto el inmueble en sí, como los derechos intangibles derivados del mismo. Estos principios fundamentales principales, aplicados al inmueble en estudio, son pericialmente, los siguientes:

1)     PRINCIPIO DE CAMBIO:

Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera importancia en la estimación del valor (avalúo). Por lo que es necesario definir la fase de vida cíclica en que se encuentra el inmueble que se valora. Todo bien raíz está caracterizado por tres etapas:

1. Integración (Desarrollo y Construcción).

2. Equilibrio (Estado estático, vida útil).

3. Desintegración (Decadencia, salvamento, demolición).

Nada se queda estático. Los bienes raíces se ven afectados en el tiempo, en general aumentando su valor, o disminuyéndolo.

2)     PRINCIPIO DE REGRESIÓN:

Este principio económico se basa en que entre dos propiedades diferentes el valor de la mejor puede ser afectado adversamente por la presencia de otra de menor valor. Y de la misma manera, también, en que una propiedad de menor valor pueda tener un precio incrementado, debido a la proximidad de propiedades de mayor valor.

3)     PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN:

Este principio económico establece la posibilidad de que un inmueble pueda ser reemplazado por otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades, estado físico, entre otros. En este sentido, puede fijarse el valor del bien a partir de la consulta de los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo.

Cuando una propiedad puede ser medianamente reemplazada por otra, su valor  de negociación tiende a ser aproximadamente igual al costo de adquisición de una propiedad equivalente.

4)     PRINCIPIO DE MEJOR Y MAYOR USO PRODUCTIVO:

El mayor uso productivo de una propiedad determinada es el uso al cual es apta la propiedad y que por él habrá una demanda idónea en un futuro razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor rendimiento, ya sea en términos de dinero o en términos de uso. El uso presente de una propiedad no siempre puede ser el mejor. Los bienes raíces son valorados en términos de su mayor y mejor uso, que pueda ser o no ser, su uso actual.

Edificaciones obsoletas física y/o económicamente, demeritan el valor de un terreno. Igualmente menoscaban el valor de un terreno si su avalúo se realiza bajo este principio, por tanto las construcciones carecerán de valor y adicionalmente se debe tomarse en cuenta el costo de su demolición. Debiéndose tener en cuenta aspectos tales como:

·        El Terreno como si estuviera baldío.

·        Solo usos que son físicamente factibles

·        Solo usos redituables.

·        El uso que permite pagar u obtener el precio mal alto.

5)     PRINCIPIO DE BALANCE O EQUILIBRIO:

El valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio, tanto en la cantidad como en la ubicación de los inmuebles. La pérdida de valores puede resultar si hay menos servicios de los que el vecindario necesita, o más servicios de los que el vecindario puede soportar. Una ruptura del equilibrio tiende a destruir valores. Este principio debe reflejar una armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio entre ellas afectara el valor.

6)   PRINCIPIO de INCREMENTO Y DECREMENTO de la RETRIBUCIÓN:

El avalúo de una propiedad está determinado por el balance de los tres (3) factores de la producción, que son:

1. Trabajo (Salarios)

2. Organización (Gastos de operación).

3. Capital (Interés).

El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de operación deben ser pagados después. El remanente del ingreso bruto va a satisfacer el capital y la tierra. Con el aumento de los montos destinados a los factores de la producción, se incrementa el valor hasta un punto determinado, a partir del cual el aumento en los montos destinados a los factores no logra incrementos al valor, proporcionales a la inversión.

Un ejemplo de la aplicación de este principio es el cultivo de tierras agrícolas. Por encima del punto en el cual los agentes de la producción están en balance, el aumentar cantidades de fertilizantes y trabajo redundará en mayores retribuciones, hasta un momento tal en que los rendimientos adicionales serán progresivamente menores que el incremento en el costo de producción.

7)     PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN:

Este es el principio del incremento y decremento de recuperaciones, aplicado a una o varias partes de una propiedad. Este principio afirma que el valor de un factor individual en la producción depende de qué tanto contribuye al valor total con su presencia, o bien qué tanto baja el valor de la propiedad con su ausencia. Una aplicación de este principio es la valoración de lotes con varios fondos. El avaluador debe estimar el valor del lote tomando en cuenta la profundidad que este tenga, en relación con los lotes tipo en el área, así, por ejemplo, un lote con mayor profundidad que la del lote tipo, o con menor profundidad podría hacer  improductiva una parte de dicho terreno.

El costo de las mejoras no contribuye, en la misma medida, al valor final de un bien inmueble. La inadecuación o gasto excesivo de las mejoras, origina que un inmueble no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original, más el de la inversión adicional.

8)     PRINCIPIO DE COMPETENCIA:

Un exceso en las utilidades atrae competencia, y la competencia frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades así considerado por el avaluador es el monto remanente, después de satisfacer a los cuatro agentes de producción.

Así, por ejemplo, un área con características predominantemente residenciales en donde se produzca una excesiva utilidad para el constructor, atraerá a constructores competidores, y la competencia puede llegar a un punto en el cual ninguno de los constructores obtenga beneficio. La ganancia ánima a la competencia. La ganancia excesiva produce competencia ruinosa. (exceso de oferta)

9)     PRINCIPIO DE CONCORDANCIA:

A fin de llegar a su máximo valor, la tierra deberá ser utilizada de tal forma que sean sus mejoras o construcciones acordes a las del vecindario en que se encuentra.

Los APARTAMENTOS y las VIVIENDAS en un área determinada deben ser similares en tamaño, edad, condición y estilo, y las familias que las habitan, de condiciones económicas y sociales similares.

10)  PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN:

Establece que el valor presente del bien se sustenta en los beneficios futuros que pueden retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o explotación.

El valor actual de un inmueble es una medida de los beneficios futuros en este principio se basa el enfoque de capitalización de ingresos o rentas.

11)  PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO:

Este principio económico establece que el valor comercial del bien debe determinarse con base en el uso probable más idóneo, que sea físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de manera que se establezca el valor avaluatorio más alto.

12)  PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA:

La demanda de un bien inmueble está limitada por los ingresos, los precios y los gustos. La posibilidad de financiamiento, que los demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos o de disminuir los precios.

La oferta de mercado se conforma por la disponibilidad de inmuebles en cartelera, al igual que otras mercancías. Estableciendo este principio que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la demanda, y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios de los inmuebles en demanda, mientras que cuando ocurre lo contrario, este aumenta. Este principio económico señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así  como de una relación directa entre la demanda y el precio final de adquisición.

AVALUOS y VALOR de MERCADO

El AVALÚO INMOBILIARIO es el proceso científico que por medio de técnicas y metodologías puede estimar el valor de un bien inmueble (avalúo), interpretando los factores del mercado inmobiliario en una fecha determinada, teniendo en cuenta los factores: físicos, económicos, sociales y políticos, y vertidos los resultados en un documento denominado REPORTE DE AVALÚO o AVALÚO, el cual debe ser elaborado por un Perito Avaluador Profesional inscrito en el RAA (Registro Abierto de Avaluadores).

DIFERENCIAS entre VALOR / COSTO / PRECIO

VALOR.- El Valor es un concepto económico que se refiere al precio más probable en que concluirán compradores y vendedores por un bien que está en venta. El valor no es un hecho sino un estimado del precio probable que se pagará por los bienes en un momento dado, de acuerdo con una definición particular de valor. 

El concepto económico de valor refleja el punto de vista del mercado sobre los beneficios que deriva quien posee el bien en la fecha efectiva de la valoración (avalúo).

COSTO.- Costo es el precio pagado por los bienes o la cantidad requerida para crear o producir el bien. Cuando se ha completado es un hecho financiero. El precio pagado por un bien se convierte en el costo para el comprador.

PRECIO.- Precio es un término que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por un bien. El precio de venta es un hecho histórico, ya sea que se revele públicamente o que sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las motivaciones o intereses especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se paga por los bienes puede o no tener alguna relación con el valor que otros le asignan a los mismos bienes. Sin embargo, el precio generalmente es un indicador de un valor relativo que el comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes bajo circunstancias particulares.

VALOR DE MERCADO.- Puede definirse como el precio en el que un inmueble deberá venderse en el mercado (en un mercado idealizado) de compradores y vendedores bien informados. Desde este punto de vista se pueden seleccionar ofertas de mercado, para propósitos de comparación, que muestren un estándar simulado, tal como resultaría si se consideraran todas las ventas o se hiciera un muestreo representativo de ellas.

El Valor de Mercado, también se define como el precio más probable en el que un inmueble podría venderse y, entonces, el avalúo hecho por el método de valor de mercado sería como una investigación empírica y estadística (marco comparativo), más que un análisis económico y normativo complejo.

Se reconoce que el valor de oferta de mercado no es el único método con el que se cuenta en la valoración, pero se reconoce que cuando se hace el avalúo por medio de otros métodos diferentes,  no se consideran valor de mercado.

Se determina por el gremio avaluador, que  la comparación de Ofertas de Mercado constituye la máxima evidencia de Valor de Mercado..

INTERNET NO ES SUFICIENTE PARA UN AVALÚO

En tiempos de internet, un mecanismo que se ha habilitado en el sector inmobiliario es el de avalúos en línea. Es decir, páginas mediante las que se puede conocer un estimado de precio de una casa o apartamento a partir de características como la ubicación, el metraje o si cuenta (o no) con espacios. Sin embargo, sin una visita física estos no pueden ser determinantes.

Sobre los digitales, la Directora Jurídica de La Lonja, Maria Alejandra Pérez, dijo que “no es correcta la designación de avalúo, puesto que este es un trabajo que no sólo debe estar hecho por un profesional inscrito ante el Registro Abierto de Avaluadores, sino que además, resulta de la revisión de las condiciones particulares de cada inmueble que, tras aplicar la metodología pertinente, arrojan un dictamen de valor”. 

Por otra parte, Luis Aurelio Díaz, gerente general de la constructora Oikos, argumentó que “desde el punto de vista numérico el avalúo por internet es muchísimo más exacto que el normal, pues el número de inmuebles que se verifican al momento de hacer una consulta es de cerca de 400, de características similares”.

Díaz indicó que este método aún no tiene validez frente a la Superintendencia Financiera al momento de pedir un crédito de vivienda. Pero aclaró que es un trámite que está en curso, del que se esperan resultados a fin de año.

Uno de los ‘peros’ que surgen a partir de la irrupción de plataformas como mecanismos para hacer avalúos es el hecho de que estas representen características únicas, como el estado del bien y sus acabados, que no puedan ser registradas sino en persona.

“La comparación es una herramienta que se tiene en cuenta para hacer una valoración. Pero también se tiene que mirar el estado del inmueble y las normas que aplican para cada avalúo”, explicó la directora ejecutiva de la Autorregulador Nacional de Avaluadores, Alexandra Suárez.

La Ley 1673 de 2013 es la que determina quién puede hacer un avalúo. Pero además indica que el responsable de este proceso debe registrar conocimiento específico sobre la categoría que atiende, por ejemplo, inmuebles en zonas rurales o espacios destinados para comercio.

Tomado de https://www.elcolombiano.com/negocios/finanzas/aun-no-basta-con-internet-para-realizar-un-avaluo-GF12424424

CRITERIOS TÉCNICOS PARA LOS AVALUOS

Tomado de eleconomista.com.mx

QUÉ es un AVALÚO ?

El AVALÚO Inmobiliario es el proceso científico que por medio de recursos de investigación, técnicas de mercado y metodologías matemáticas y estadísticas, permite estimar el valor más real y actualizado de un bien inmueble, interpretando los fenómenos del mercado inmobiliario en una fecha determinada y con características específicas unitarias, tomando en cuenta los factores: físicos, económicos, sociales y políticos existentes a la fecha de la valoración, datos y estudios vertidos en un documento denominado REPORTE DE AVALÚO, el cual debe ser elaborado por un Perito Avaluador Profesional Certificado (R. A. A. y Certificado por un ente AUTOREGULADOR tales como ANA , ANAV, etc.).

LA OFERTA y la DEMANDA.- En mercados de propiedades, la oferta representa la cantidad de derechos de propiedad disponibles para venta o arrendamiento, a diversos precios, en un mercado dentro de un periodo determinado, suponiendo que los costos de mano de obra y producción permanecen constantes.

La demanda está constituida por el número de posibles compradores o arrendatarios que buscan tipos específicos de derechos de propiedad, a diversos precios en un mercado, dentro de un periodo determinado, suponiendo que otros factores como población, ingresos, precios futuros y preferencia de los consumidores permanecen constantes.

Las LEYES de la OFERTA y la DEMANDA ajustables a los AVALÚOS.- Aplican en un postulado INVARIABLE que RESUMEN las siguientes tres (3) LEYES:

1) Cuando, al precio corriente, la demanda excede la oferta, aumenta el precio. E inversamente, cuando la oferta excede la demanda, disminuye el precio. 

2) Un aumento en el precio disminuye, más tarde o más temprano, la demanda y aumenta la oferta. Inversamente, una disminución en el precio aumenta, más tarde o más temprano, la demanda y disminuye la oferta. 

El precio tiende al nivel en el cual la demanda iguala la oferta.

Alcaldía busca poner tope a AVALUOS

La Alcaldía de Bogotá radicó ante el Concejo de la ciudad, un Proyecto de acuerdo para que la Capital del país reciba los beneficios de la ley nacional (1995 de 2019), que fija un tope del IPC más 8 puntos, al incremento del Impuesto Predial. 

Una de las propuestas del Distrito hace referencia al período que se debe tener en cuenta para calcular el límite de crecimiento del tributo, teniendo en cuenta que esa ley no lo determina, por lo que planteó la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC). 

La Secretaria de Hacienda de Bogotá, Beatriz Arbeláez, dijo que “otra propuesta es que los nuevos topes de avaluos coexistan como principio de favorabilidad con los topes de avaluos actuales de 20 % para predios residenciales, y topes de avaluos hasta 25 % para los no residenciales".

Agregó que "esto teniendo en cuenta que la ley 1995 tiene una vigencia de cinco años contados a partir del primero de enero de 2020, pero además es clara en que el beneficio cobija únicamente a los predios que tengan su avalúo actualizado cada año, de lo contrario el tope de incremento sería de 50 %”.

La Alcaldía señaló que “en Bogotá se actualiza el avalúo de los predios cada año. No obstante, si a futuro se decide no hacerlo de manera anual, inmediatamente los predios perderían el tope del IPC más 8 puntos, pero quedarían cobijados por el tope actual de 20 % y no de 50 % como está contemplado en la Ley Nacional”.

Tomado de lafm.com.co

ES IMPORTANTE EL AVALÚO DE LA MARCA ?

Dentro de la gama de activos intangibles, la identificación y avalúo de la MARCA, es un tema de gran concurrencia empresarial.

Dependiendo del sector en que se aplique, las MARCAS presentan características propias y variables, que hacen el avalúo a veces simulable (simulación), a veces comparable (equiparación). 

Por ejemplo, en la industria de BIENES de CONSUMO, vemos que las MARCAS están comúnmente asociadas a la CALIDAD, PRECIO y SERVICIO.

Otro ejemplo se encuentra en la industria FARMACÉUTICA, donde el reconocimiento de una MARCA está ligado ala investigación y desarrollo de los medicamentos, alcanzando como consecuencia la aceptación y preferencia del mercado.   En el caso de la TECNOLOGÍA, el avaluo de la marca incorpora innovación y KNOW HOW.

En últimas, la característica principal de los avaluos en cualquier industria, es que una MARCA incrementa la generación de ingresos y flujos de efectivo a través de una mayor volumen de VENTAS y/o mayor precio. 

Avaluos de ACTIVOS AMBIENTALES -Método AMUVAN-

Los ACTIVOS AMBIENTALES se definen como las contribuciones directas o indirectas de los ecosistemas al MEDIO AMBIENTE, y a partir de su BENEFICIO y/o NECESIDAD, se cuantifican y valoran.

Los ACTIVOS AMBIENTALES están conformados por el conjunto de la diversidad biológica, entendida como la riqueza representada en plantas, animales, microorganismos, agua, aire, etc., que posee un país. En general, activo ambiental, es la cantidad de bienes y servicios ambientales que posee una región y/o comunidad..

El los AVALUOS de ACTIVOS AMBIENTALES, no se tiene como finalidad principal la valoración del entorno ambiental, sino analizar y cuantificar el BENEFICIO dejado de percibir por la comunidad, y/o el ECOSISTEMA AFECTADO .

Los ACTIVOS AMBIENTALES más representativos y cuantificables en AVALUOS, se dividen en CUATRO (4) categorías de servicios: ACTIVOS de PROVISIÓN, ACTIVOS de REGULACIÓN, ACTIVOS de SOPORTE y ACTIVOS CULTURALES.

En la actualidad se publicita el MÉTODO denominado AMUVAN (Analytic Multicriteria Valuation Method), como un método de AVALÚO de ACTIVOS AMBIENTALES, el cual está compuesto de dos (2) métodos: 

• 1)  Metodo AHP (Analytic Hierarchy Process)
• 2)  Método de actualización de RENTAS

Para la aplicación y cálculo por el método AMUVAN del avalúo de ACTIVOS AMBIENTALES, se han de tener en cuenta las funciones y beneficios que producen los ACTIVOS AMBIENTALES para la Sociedad, expresados en items de VALOR, y reconocidos por sus siglas ambientales,que en sumatoria componen el DENOMINADO VET (VALOR ECONÓMICO TOTAL), así: 

                                                 VET   =   VUD + VUI + VO/O + VE + VL

VUD   = Valor de uso directo. Valor que se obtiene por la explotación económica de los recursos

VUI    =  Valor de uso indirecto. Valor de los usos no retribuidos,  no valorados por el mercado

VO/O =  Valor de Opción. Valor de poder disrutar en el futuro tales bienes

VE     =   Valor de existencias. Valor por tratarse de un recurso esencial para el desarrollo sistémico

VL    =    Valor de Legado. Valor de dejar los activos a futuras generaciones.

Mediante el AHP se ponderan los COMPONENTES del VET (Valor Económico Total), y se utiliza el VUD (Valor de uso Directo) como valor PIVOT.

El VUD es el valor que contiene aquellas actividades del ACTIVO AMBIENTAL controladas por el MERCADO. A través del MERCADO es posible conocer los INGRESOS y GASTOS que producen las funciones que comprende el VUD. La diferencia entre el VET y el VUD es el flujo de caja del VUD.

Mediante una TASA AMBIENTAL, aplicando el Método de ACTUALIZACIÓN de RENTAS, se actualizan los FLUJOS de CAJA calculados, y el valor obtenido es el VALOR del ACTIVO AMBIENTAL derivado de su VUD.

Ya conocido el valor del ACTIVO AMBIENTAL por su VUD, y conocidas las ponderaciones de los componentes del VET, se calculan los valores de los demás componentes del VET. Finalmente, la suma de todos los componentes proporciona la cuantía del VET (Valor Económico Total del ACTIVO AMBIENTAL).

Retomado y complementado de la Revista de RNA "MÁS VALOR" (25-03-2019) del Artículo "Valoración Activos Ambientales MÉTODO AMUVAN", para este Estudio y Análisis del Método AMUVAN, preparado por Valentín Castellanos R. / Sandra Camacho L.  / Héctor Páez V.

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DEMANDADO EL COBRO POR VALORIZACIÓN

Ante el Juzgado Administrativo de Cundinamarca, el Director de Fenalco, Juan Esteban Orrego, solicitó medida cautelar con carácter de urgencia contra el nuevo cobro de valorización que se realiza en Bogotá.   

De acuerdo con la entidad, que representa al gremio de comerciantes en el país, el nuevo cobro de valorización que se está haciendo en la ciudad, entre los estratos 4, 5 y 6, así como entre los comerciantes, no cumple con los términos legales en que se enmarca un cobro de este tipo, por lo que no tendría sustento jurídico. 

Es decir, según Fenalco, que "en el acuerdo aprobado por el Concejo no existe valorización de los inmuebles, pues el cobro a los contribuyentes incluye el pago de predios que no son de su propiedad, pero que por decisión estatal quedaron excluidos como predios del Distrito, bienes de uso público, inmuebles residenciales que tengan asignado los estratos 1, 2 y hasta 3, pero con avalúo catastral igual o inferior a 500 millones de pesos, entre otros".

Continúan demandas de los CIUDADANOS contra el cobro de VALORIZACIÓN

Recientemente, un grupo de ciudadanos demandaron la nueva valorización alegando que no hubo planeación, los predios aledaños a los proyectos no se benefician y que no hubo suficiente socialización con las personas afectadas. 

El cobro se realizará a propietarios de 380.489 predios, de los cuales el 75,2 % son residenciales de estratos 4, 5 y 6, y pagarán el valor de un predial. El 24,7 % restante, que son predios no residenciales, deberá pagar máximo el valor de dos prediales y medio. 

El Distrito espera recaudar $906.579 millones que se utilizarán para realizar 16 obras de infraestructura vial, aceras, ciclorrutas, un corredor ambiental y puentes peatonales, que se desarrollarán, sobre todo, en el oriente y el norte de la ciudad (Usaquén, Chapinero y Suba) y el sector de la Zona Industrial (Puente Aranda).

Tomado de elespectador.com

Propietarios de páramos buscan un AVALÚO justo para VENDER

No a todos los propietarios de tierras en zona de páramo cayó bien la decisión de la Gobernación de Antioquia de adquirir las hectáreas de estos ecosistemas. 

En el municipio de Bello, donde está ubicado el PÁRAMO de Las Baldías, que es el más pequeño del país, el propietario del 60 % de la delimitación expresó algunas inquietudes y diferencias con la propuesta. 

En el caso del páramo de Las Baldías, Horacio Augusto Moreno Correa, titular de una parte de este ecosistema, recibió el año pasado la distinción Orquídea de Oro del Concejo de Medellín, por su destacada labor, junto a su familia, de conservación en la zona. 

En ese sentido, el propietario expresó que con la ordenanza aprobada en la Asamblea para que la Gobernación adquiera los complejos paramunos, lo que se viene es una “expropiación, un desalojo”, y no hay reconocimiento del trabajo que han prestado a la sociedad por más de 40 años. 

Los nacimientos de agua del páramo de Las Baldías abastecen alrededor de 200.000 personas y surten 20 acueductos veredales, lo cual da cuenta de la importancia de estos ecosistemas y las razones por las cuales muchas familias buscan una negociación mediante avalúos más justos con la Gobernación. 

En la ordenanza, en el artículo de adquisición de predios no se especifica el asunto de los avalúos, sino que se limita a acordar la compra conjuntamente con autoridades ambientales y administraciones municipales del área de influencia.

PÁRAMOS en COLOMBIA

En Colombia existen 37 páramos, todos delimitados por el Ministerio de Ambiente. De estos, seis hacen parte del territorio antioqueño, sumando entre todos 54.036 hectáreas: Paramillo, Santa Inés, Frontino, Citará, Sonsón y Las Baldías.  

Para adquirirlos, la Gobernación tiene un presupuesto de $31.000 millones, de los que también se destina una parte para el pago por servicios ambientales.

Tomado de elcolombiano.com

VALORAR es lo mismo que AVALUAR ? II PARTE

Si VALORAR se define como el ARTE de conocer los VALORES de un BIEN, OBJETO, MÁQUINA, CUADRO, INTANGIBLE, expresados en pesos ($$$), para poder observarlo ante nosotros delineado teórica y mentalmente, desde idearlo, delinearlo, materializarlo mentalmente, materializarlo numéricamente, transformarlo en anteproyecto, convertirlo en presupuesto, volverlo costos, y convertirlo en un VALOR FINAL de PROYECTO. 

Y se sigue VALORANDO hasta cuando el BIEN ORIGINAL presupuestado, se empieza a ir deteriorando con el tiempo y el mercado, hasta terminar en un estado de USO, que igualmente permite VALORARLO por su consecuente estado FINAL peripuesto a la HORA de la VALORACIÓN... 

Por tanto, ante un EDIFICIO, un Centro comercial, un predio bifamiliar, un desarrollo Multifamiliar, una Parcelación, una IGLESIA, un Estadio, una vivienda VIS, una Empresa S.A.S., etc., la primera tarea es VALORARLA, es describir y enumerar cada uno de sus ingredientes (materiales, mano de obra, maquinaria, equipos, etc.) que añaden sumariamente los items de COSTOS que  cualificados y seleccionados resumen en un VALOR FINAL la VALORACIÓN del BIEN en estudio.

Como se observa, hasta aquí no hemos hecho otra casa más que VALORAR. Y quienes valoran ? Sin temor a equivocarme, PUEDO ASEGURAR que únicamente LO PODRÁN HACER los profesionales en la materia, que pueden reconocer y valorar como tales el carácter VALORATIVO del BIEN en Litis. 

Y entonces el IGAC, los CATASTROS, la Superfinanciera, El Senado de la República (legislando), La Superintendencia de industria y Comercio, las ERAS, las ANAS, etc., cómo se pasean desde un campo tan profesional de la VALORACIÓN al campo minado de los AVALÚOS ? 

Será que CABE lo uno sin lo OTRO, sólo interceptado por el agujero de gusano de la teoría del VALOR y de la mano protectora de una ERA ?

Seguiremos....

 

VALORAR es lo mismo que AVALUAR ?

Cuando la primera ERA autodenominada ANA inició la novel tarea de REGISTRAR AVALUADORES en el RAA, seguramente su primera y previa inquietud se centró en definir la diferencia entre VALORAR y AVALUAR.

Y a fe, que no era tarea fácil. Y a fe, que hizo la tarea. Y de seguro que la hizo, porque en el RAA, ya existe un registro de avaluadores que rondan los tres mil (3000) individuos. 

Pero sería que ANA hizo la tarea BIEN HECHA ?

En el mundo de a pie, existen profesiones que se encargan de HACER, CONSTRUIR, REPARAR, MEJORAR, ACTUALIZAR, DEMOLER, RECONSTRUIR, etc.

Todas estas actividades representan el avance de la humanidad desde los cazadores recolectores. Algo así como el desarrollo de 500.000 años de técnicas de HACER, CONSTRUIR, REPARAR, MEJORAR, ACTUALIZAR, DEMOLER, RECONSTRUIR, etc.

Y todo ese hacer, deshacer y volver a levantar, implicó desarrollar técnicas numéricas, que desde antes de la invención del CERO, permitió a la humanidad CUANTIFICAR, y a su vez, VALORAR. Sí, valorar la equivalencia en DINERO, del VALOR de cada una de las OBRAS. Y cuando se cuantifica se VALORA, y no existe la más mínima distracción mental, para que todos reconozcan que tal actividad es VALORAR.

Para VALORAR se necesitan conocimientos básicos de MATERIALES, de MANO DE OBRA, de MAQUINARIA o Herramientas, de precios Unitarios, de APUS, de Tiempos de Obras, etc. Pero especialmente, conocimientos del carácter de la OBRA, de su calidad, categoría, normatividad constructiva, diseño, NSR, etc.  

Como vemos hasta aquí, desde la antigüedad, la profesión de VALORAR es tan antigua, o hasta más antigua que la profesión reconocida como la profesión más vieja de la humanidad.

Por tanto, hasta aquí, no encontramos equívocos, ni posibilidades de equivocación. 

Seguiremos.......

FELIZ DÍA del AVALUADOR: 13 de diciembre

CRITERIOS para el AVALÚO de la BIODIVERSIDAD

El avalúo de la BIODIVERSIDAD implica la cuantificación en términos monetarios de la enorme cantidad de BIENES AMBIENTALES y SERVICIOS AMBIENTALES que proporciona la BIODIVERSIDAD sobre el bienestar social, de una manera silenciosa. 

Los CRITERIOS principales que mejor exponen la VALORACIÓN ECONÓMICA de la BIODIVERSIDAD, son entre otros los siguientes: 

• La ESCASEZ valora mejor una especie o recurso genético 
• La facilidad o dificultad de REMPLAZAR el BIEN o SERVICIO de la BIODIVERSIDAD 
• El nivel de DEMANDA de un BIEN o SERVICIO Biológico 
• El nivel de INVESTIGACIÓN del recurso biológico 
• Las LEYES del MERCADO en cuanto a la EXPLOTACIÓN del recurso biológico 
• El nivel de INFORMACIÓN del recurso biológico 
• La SUBASTA y/o disponibilidad a pagar por una especie determinada

Por tanto, la demanda, la información que se tenga, la escasez de especies, la facilidad de sustitución, la subasta, la lotería y el valor marginal de las especies genéticas son factores claves que no deben escapar a la hora de encarar un avalúo de BIODIVERSIDAD.

AVALÚO CATASTRAL 2018

El incremento en el impuesto predial para predios residenciales de estrato 1 y 2 y con avaluó catastral hasta de 104.601.000 será del 10% para el próximo año, el valor del predial obedece al incremento en los avalúos y a los topes aprobados por un acuerdo del concejo de Bogotá.

“El recaudo por concepto de impuesto este año fue de 8.3 billones, proyectamos para el próximo año un recaudo de 8.7 billones” aseguró Beatriz Arbeláez, secretaria de Hacienda.

De otro lado, la funcionaria reveló el calendario tributario para el 2018, los bogotanos interesados en pagar el predial por cuotas deberán manifestar la intensión el 28 de marzo, quienes quieran acogerse al descuento del 10% por pronto pago deberán cancelar su obligación el 6 abril y sin descuento el 15 de junio.

El 4 de mayo vencerá el plazo para pagar el impuesto de vehículos con el 10% de descuento y el 22 de junio sin descuento.

El AVALÚO CATASTRAL 2017 en BOGOTÁ

El avalúo catastral de los predios en Bogotá se incrementó, en promedio, en 8,8 por ciento en el último año, aunque en los inmuebles destinados a los hoteles el aumento llegó al 22,51 por ciento.

Esa es una de las principales revelaciones del censo inmobiliario que todos los años realiza el Departamento Administrativo de Catastro Distrital, y este año refleja que en los últimos 12 meses aparecieron en la ciudad 6,8 millones de metros nuevos de construcción, especialmente de vivienda.

Precisamente en el sector residencial, que representa el 75,39 por ciento de inmuebles, el incremento promedio del avalúo fue de 9,84 por ciento. La ciudad pasó de 2’079.925 a 2’205.011 predios residenciales, cuyo avalúo subió entre el 0,2 por ciento en el estrato 6 y el 14,7 por ciento en el estrato 1. Fueron 61.584 predios nuevos.

La directora de Catastro, Claudia Puentes Riaño, asegura que las zonas donde más se valorizó la ciudad fueron las que concentran los estratos 1 y 2, porque fue donde más se vendió vivienda nueva.

Aunque el mayor temor de los contribuyentes es que el aumento en los avalúos repercuta en el incremento del impuesto predial, para Puentes esta es una buena noticia. Según ella, demuestra que invertir en construcción es una opción segura en la capital porque los inmuebles se valorizan.

Explicó que los 6,8 millones de metros cuadrados nuevos implican que se construyó una ciudad del tamaño de la localidad de Tunjuelito (que tiene 6’145.145 metros de construcción). En esta zona hay 33.427 predios, pero predominan todavía más las casas de grandes áreas. En ocho años, Bogotá construyó un área equivalente a Suba y Usaquén.

Siete de las veinte localidades concentraron 4,7 millones de esos nuevos metros de construcción, es decir, el 70 por ciento. La más alta fue Suba, donde se ubicó la cuarta parte. En el 2016, la construcción se concentró en los estratos 3 y 4, donde se edificaron 33.269 de los 61.584 predios nuevos. El tercero fue el estrato 2, con 9.671. Las localidades más dinámicas en el estrato 2 fueron Bosa, Suba, Usme y San Cristóbal; en el 3, Kennedy, Engativá, Suba y Ciudad Bolívar, y en el 4, Usaquén, Suba, Fontibón y Chapinero.

Lo que muestra este informe es que Bogotá es una ciudad de estratos 2 y 3, con el 54,8 por ciento de todos los predios: 1’208.221. La quinta parte de la ciudad es de estrato 4, que llegó a 461.071 inmuebles.

Según la directora de Catastro, el informe evidencia que en el 2016 volvió a Bogotá el segmento de personas de estratos 2 y 3 que habían salido a comprar vivienda fuera de la ciudad. “Hay unas cifras que muestran que en el estrato 2, las ventas de vivienda crecieron 78 %”, explicó.

Diálogo con la Dra. Claudia Puentes, directora de Catastro:

¿Por qué el avalúo subió más en los estratos bajos que en los altos?

Significa que hay más familias en los estratos bajos comprando que en los altos. Bogotá y en general la región tienen más familias de ingresos medios y bajos que de altos. Y entonces hay más personas buscando vivienda en ese segmento de ingresos. Lo que había pasado es que gran parte de esa demanda se había ido fuera de Bogotá y ahora está volviendo, y eso hace que la gente empiece a comprar más vivienda y se refleja en un mayor precio.

A la gente le preocupa el impacto en el predial...

Entiendo, pero para eso el alcalde alivió el tema del predial. Primero, quitándole el factor estrato para hacerlo más equitativo; segundo, introduciendo unos topes que son bastante más rigurosos para que el impuesto no suba más del 10 por ciento en el estrato 2, y ahora está la posibilidad de pagar por cuotas. Es importante rescatar que la gente valore que su patrimonio mantiene el valor.

¿Qué está pasando con los estratos 5 y 6?

El estrato 5 sí se está moviendo mucho. Tiene una dinámica muy amplia, pero el 6 está quieto desde el punto de vista del mercado. El número de meses de rotación de los inmuebles está alrededor de los 20 meses (tiempo que se demora la venta), y el hecho de que sea difícil o demorado vender un apartamento o una casa en estrato 6 se refleja en que los precios estén bastante quietos con respecto al año anterior.

¿Y a qué se debe?

En estrato 6 sí se ve una desaceleración y es el que más mercado de extranjeros recoge, y ahí veo que las cifras decayeron el último año.

Tomado de eltiempo.com , YOLANDA GÓMEZ TORRES, Editora EL TIEMPO

Los AVALÚOS COMERCIALES como VALOR de CAMBIO, Los AVALÚOS CATASTRALES como VALOR de USO

Expresa el Dr. Víctor Reyes Morris, profesor de la Universidad Nacional de Colombia, Exconcejal de Bogotá y exrepresentante a la Cámara, en su columna ““Valor de uso y valor de cambio” del ESPECTADOR, las siguientes importantes consideraciones a propósito del del Avalúo Comercial, Avalúo Catastral e Impuesto predial, frente las fuentes de financiación de los gobiernos distritales, regionales y locales, en un análisis interesante sobre los conceptos que se encuentran tras los indicadores para cobrar esta tributación, en los siguientes términos:

El impuesto predial constituye una de las fuentes más importantes de financiación de los municipios de Colombia. Claro, dependiendo del municipio – y su categoría- serán más significativas las regalías o el impuesto de Industria y Comercio o las transferencias para educación y salud. Pero en el caso de Bogotá es un ingreso que representa el 13% del total de ingresos del presupuesto de 2016 -que son cerca de 16 billones de pesos-.  

El mayor ingreso está dado por el Impuesto de Industria y Comercio (21% aproximadamente). La expectativa de los alcaldes de Bogotá ha sido siempre aumentar los ingresos por vía de impuesto predial.   

Han considerado casi todos los mandatarios locales que los habitantes de Bogotá no pagan suficiente por predial. Algunos han llegado a expresar la idea de que se pague este impuesto sobre la base del avalúo comercial de los inmuebles.

   

Esta pretensión merece un análisis de la consistencia misma de este impuesto para quizás invocar un valor que se llama justicia tributaria. Usualmente se olvida en esta pretensión que la economía (idea que viene de los clásicos de esta disciplina) es la distinción entre valor de uso y valor de cambio. 

  

Para el propietario de un inmueble éste tiene un valor de uso y no un valor de cambio, únicamente cuando lo vende tiene un valor de cambio. De manera que guiarse por el valor de cambio es sentar una base irreal e injusta para un impuesto, ya que este valor no se ha obtenido, es virtual, una condición de mercado (precio posible) que no se ha realizado. Por lo tanto el predio solo tiene un valor de uso. Los economistas han distinguido bien uno de otro.   

El asunto siguiente a este argumento es, ¿cómo determinar el valor de uso? Hasta ahora ha sido un mecanismo de avalúo catastral o institucional establecido por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (para el caso Bogotá). Esta entidad se guía por las disposiciones de ley sobre la materia y por las resoluciones del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). Pero de ahí arranca el mal o la injusticia, cito por ejemplo una norma, la resolución 70 de 2011 de este organismo rector de la formación catastral: 

 “Artículo 8: Avalúo catastral. El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos”.

  

Y sus correspondientes parágrafos:

  

 Parágrafo 1°. Conforme al artículo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningún caso los inmuebles por destinación constituirán base para la determinación del avalúo catastral.

 Parágrafo 2°. El avalúo catastral es el valor asignado a cada predio por la autoridad catastral en los procesos de formación, actualización de la formación y conservación catastral, tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningún caso los supere. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarán los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y características.

 Parágrafo 3°. En el avalúo catastral no se tendrá en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble en relación con el momento en que se efectúe la identificación predial asociada a los procesos catastrales.

 Parágrafo 4°. En el avalúo catastral no se tendrán en cuenta los valores histórico, artístico, afectivo, "good will" y otros valores intangibles o de paisaje natural que pueda presentar un inmueble. 

 Sin querer entrar en una discusión técnica sino más bien conceptual, es importante que esta precisión que propongo sea asumida, y se constituya en un criterio que evite la injusticia tributaria porque en principio la tentación es muy fuerte y la resolución citada lo permite, igualarse al valor de cambio. 

 Insisto en la cuestión, para quien vive en su casa o apartamento, esta propiedad tiene un valor de uso y por tanto es injusto que se le cobre un impuesto por el valor de cambio o casi por este. 

 Además, al contrario de otros impuestos, como el de Industria y Comercio no es transferible a otro actor económico (es decir que quienes pagan este impuesto se lo transfieren a los consumidores). 

 Desde mi perspectiva, si es indispensable, por ahora, tomar como referencia el valor comercial del inmueble contextualizado por estratos. El avalúo catastral no debería superar el 50 % de este valor comercial para no causar la injusticia del valor de cambio.

 Además, no tiene relación con los ingresos de quienes habitan el predio y por tanto este elemento extiende la injusticia tributaria que observamos en este tributo.

Tomado de    http://www.elespectador.com/noticias/economia/valor-de-uso-y-valor-de-cambio-consideraciones-proposit-articulo-640654