EL BIGDATA en los AVALÚOS

El Big Data, o grandes volúmenes de datos, ha revolucionado muchos campos, e incluirá (incluye) el sector de avalúo de inmuebles. El uso de Big Data en el avalúo de inmuebles desatará la goma tecnológica por el análisis de grandes cantidades de información, para obtener una valoración precisa y objetiva de una propiedad.

El avalúo de inmuebles tradicionalmente se basaba en métodos como el análisis comparativo de mercado, que involucraba la comparación de la propiedad con ventas recientes de propiedades similares en la misma área. Si bien este enfoque sigue siendo importante, el Big Data agregará una nueva dimensión al proceso de avalúo.

El Big Data proporciona acceso a una amplia gama de datos relevantes para el avalúo de inmuebles, como información demográfica, datos económicos, datos de ventas pasadas, datos climáticos, datos de infraestructura, datos de transporte y mucho más.

Al analizar por parte del avaluador, estos datos a gran escala, se da la posibilidad de identificar patrones, tendencias y relaciones que pueden influir en el valor de una propiedad.

Una de las aplicaciones más futuristas del Big Data en el avalúo de inmuebles es el análisis predictivo. Al usar algoritmos y modelos sofisticados, se pueden predecir los valores futuros de las propiedades en función de datos históricos y actuales. Esto ayuda a los avaluadores a tomar decisiones más informadas al determinar el valor de una propiedad.

Además, el Big Data también coadyuvará en mejorar la precisión del análisis comparativo de mercado. Al tener acceso a una gran cantidad de datos de ventas pasadas, es posible identificar propiedades similares con más precisión y celeridad, lo que conduce a una más rápida y mejor comparación y valoración.

Otra aplicación importante del Big Data en el avalúo de inmuebles es el análisis de ubicación. Al combinar datos geoespaciales con información demográfica y socioeconómica, se pueden identificar patrones de demanda y preferencias del mercado en diferentes áreas. Esto nos ayuda a los avaluadores a comprender mejor el valor de una propiedad en función de su ubicación.

En resumen, el Big Data transformará el proceso de avalúo de inmuebles, al facilitar un análisis más profundo y preciso de los factores que influyen en el valor de una propiedad. Al aprovechar grandes volúmenes de datos y utilizar técnicas analíticas avanzadas, los avaluadores podemos tomar

decisiones más informadas y ofrecer valoraciones más precisas y objetivas.

AVALÚOS y la INTELIGENCIA ARTIFICIAL (AI)

La Inteligencia Artificial (AI) es la herramienta inteligente que los avaluadores día a día acercan, reconocen, admiran, aquilatan, y llevan en sus bolsillos cada vez que enfrentan un nuevo AVALÚO.

Ya no basta con ir al terreno, medir y fotografiar, y volver a medir, y seguir fotografiando, y recorrer el entorno, e indagar en el vecindario, y pasar y pasar, hasta cuando  se llegaba a la convicción de que ya se había iniciado el proceso introspectivo interno que desencadena el proceso avaluatorio.

Ahora el avaluador cuenta con un arma secretamente púbica, que lo acompaña cual ángel de la guarda, y que le mejora su visión, su perspectiva, su conocimiento, su intuición, su aquelarre interior, y sus proyecciones predictivas. 

Esa ARMA secreta por lo discreta, y útil por lo servicial, tiene las mismas ventajas, aunque más sofisticadas, que las primeras herramientas inteligentes que el hombre confeccionó en sus primeros pasos hacia el hombre moderno. Inventar la rueda, fue una artificialidad que estaba en el medio ambiente pero que no existía en el medio usual aplicado de la vida diaria. Inventar las armas, el vestido, los números, el ábaco, la rueca, el metro, la brújula, la cámara fotográfica, la radio, la TV, el GPS, el celular, etc.

Hoy tenemos más armas artificiales idóneas y no idóneas que nunca, que llenan la vida, la complementan, la mejoran, y hasta la desmejoran en el peor de los casos.

Y los avalúos no pueden escurrirse de hacer el mayor y mejor uso de las ARMAS Artificiales que la ciencia y la tecnología día a día inteligentizan, y acercan cautivadoramente al gremio avaluador.

¿Y qué está proporcionando notoria y ampliadamente la Inteligencia artificial al gremio avaluador, que pueda catalogarse de la IA tan de moda y de tan obligada aplicación en el mundo raudo que nos tocó vivir ?

Pues simplemente, que hoy tenemos desde nuestras oficinas virtuales, igualmente la virtualidad de las consultas ON LINE, los Referentes de Mercado, la Confirmación de áreas, superficies construidas, la visualización de proyectos, el Entorno y los servicios interrelacionados, sistematización de datos e informes, cálculos específicos (cabida, estructura, suelos, población, riesgos, amenazas, análisis residual, estudios on line, etc.).

Hoy el proceso avaluatorio deja el procedimiento natural de cálculo  con base en los datos percibidos a x metros de distancia y la tradición oral y algo  escrita encontrada en anales evolutivos trasnochados, y pasa del burro normal en que se hacía los desplazamientos, a la nueva era de la inteligencia artificial prácticamente aconsejados por un DRON, una plataforma catastral, otra plataforma satelital, otra plataforma económica, otra plataforma ambiental, una plataforma estadística, una plataforma fotográfica, etc.

La Inteligencia Artificial llegó al mundo avaluatorio, para cambiarnos nuestros sistemas de valoración por otros nuevos, mejorados, más informados, más reales, más naturales con el medio vital que nos tocó vivir a veces algo irreal pero siempre de la mano de los avances de las armas artificiales inteligentes.

Solamente esperemos que la Inteligencia Artificial llegue para coadyuvar y mejorar el mundo de los avalúos inteligentes racionalizándolos en análisis y rapidez, pero que no llegué para quedarse y reemplazar en definitiva (101%) incluyendo el plus de la Inteligencia intuitiva  que siempre maravilló al mundo, como es la MALICIA Indígena, aquella inteligencia ancestral que siempre dotó las cosas del porcentaje de realismo mágico (1%) que las hizo terrenales, y hasta asertivas. 

AVALUOS COVID 19 y POST-COVID 19

El terreno de los AVALÚOS no escapa al efecto bumerán y pandémico del COVID 19. Cada vez que la economía siente sobre sus hombros el peso de una carga que conlleve un estropicio a sus estructuras sintomáticas, necesariamente mostrará su mejor o peor cara, según el caso.

  

Las sirenas de la desinformación serán las primeras en acudir emotivamente a las redes sociales y medios de información, para sentar las cábalas sorpresas de lo que sobrevendrá, con los más inesperados giros acuartetados tipo Nostradamus.

Pero veamos lo que está pasando, y lo que sobrevendrá, apoyados no tanto en lo bien o mal manejada que haya sido la pandemia, sino en la colateralidad de elementos que concurren en una actividad como los AVALÚOS.

La crisis mundial se hizo pandémica, cuando los habitantes de todos los países fueron obligados (OMS) a tomar cuarentenas, intimando a pueblos enteros a mantenerse encerrados, entrando prácticamente a una parálisis económica mundial. El mercado cerró sus puertas, con apenas algunas excepciones.

Y los AVALÚOS también se paralizaron ? Hasta marzo de 2020, los informes inmobiliarios no mostraban ninguna influencia (influenza) en su curva normalizada de crecimiento sistematizado regular. A finales de marzo de 2020, simulacros, cuarentenas y emergencias económicas globales entran a detener las leyes naturales y de mercado, y la vida económica conocida entra en una nueva dimensión desconocida.

Los académicos avaluatorios podrán recomendar que para predecir el rumbo de los AVALÚOS, lo mejor sea mirar las crisis anteriores, y analizar lo que sobrevendrá. Los menos hablarán de una nueva burbuja inmobiliaria. Los más optimistas dirán que llegó la hora de hacer avalúos teledirigidos arropados por las nuevas herramientas de la digitalización y las contra pesquisas de imágenes inversas. Y las cajas de pandora de los conversatorios surgidos en el paradero de la pandemia, profetizan avalúos advenedizos salidos de la bola de cristal de los probables compradores.

Pero hay variables que deben preocupar a los avaluadores avezados y con gen avaluatorio a la hora de la VALORACIÓN en PANDEMIA y post Pandemia, y tiene que ver con la variable 1 que se cierne sobre la longevidad en la cual la pandemia es sinónima de encierro, la variable 2 que trata con el tanto por ciento del cierre de la economía de mercado, la variable 3 de las medidas económicas decretadas por el gobierno de turno, la variable 4 que trata como el efecto postrante de la economía callejera,  y un efecto variable 5 en el tiempo que la economía tarde en volver a su estado PRE-PANDEMIA.

¿Cómo aplicar a una realidad PANDÉMICA, POST-PANDEMICA y de relativa NORMALIDAD, las variables precitadas, que de alguna manera permitan predecir aceptablemente una realidad de VALOR COMERCIAL creíble y aceptable por parte de la comunidad inmobiliaria que compra, vende, invierte y usufructúa los productos inmobiliarios como los avalúos referentes ?  

A diferencia de los cantos de sirena que se escuchan en los diferentes conversatorios avaluatorios despertados por la pandemia, soy de la creencia que las metodologías tradicionales aplicadas seguirán vigentes, y cobrarán vigencia a la hora de fraternizar un AVALÚO COMERCIAL mediante el uso más pormenorizado y consciente de factores pandémicos obligatorios como homogeneidad, existencias, uso, edad, mercado, demanda, reposición, complementariedad, importancia pandémica, etc.

Al final y después del COVID 19, los mercados tornaran a los estados previos, algo lacerados y medrosos, pero con la convicción y estrategias mejoradas, que el mundo a diferencia de lo que pensaba el pollo chiroso, no se acaba, y que la vida continúa. 

LA REVOLUCIÓN DEL USUFRUCTO

¿Qué es el USUFRUCTO ?

El usufructo de un bien inmueble es el derecho real a disfrutar de un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser. 

El usufructuario es la persona que está legitimada para usar el bien inmueble, pasando a ser de su propiedad: las rentas o rendimientos que genere el bien inmueble durante la vigencia del usufructo.

El usufructo es un derecho real de disfrute de algo ajeno: sin tener el derecho de alterar su sustancia. “Esto significa que sin tener la propiedad de algo, el beneficiario del usufructo puede obtener beneficios y hacer uso de ese bien”. El usufructo representa una desmembración temporal del dominio.

  

¿Qué se requiere para que haya un USUFRUCTO ?

Para realizar un usufructo se necesitan dos personas:

• El nudo propietario: que es el dueño del bien
• El usufructuario: que es quien está gozando o gozará del bien.

  ¿Cuánto dura el USUFRUCTO ?

Respecto de la duración del usufructo, existen dos opciones:

a)      Se constituye por tiempo determinado.

b)      Se constituye por toda la vida del usufructuario “el famoso "usufructo vitalicio".

El usufructo constituido por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario también se puede hacer condicional, esto significa que se le podrá agregar una condición, por ejemplo, que debe suceder un hecho específico para que el usufructo se termine.

Por otra parte, si al momento de constituir el usufructo no se fija tiempo alguno de terminación, es decir no se impone ninguna condición se entiende que el usufructo ha sido constituido por toda la vida del usufructuario.

  

¿Cómo se constituye un USUFRUCTO ?

Existen cuatro (4) formas de constituir un usufructo:

1)      Mediante la ley,

2)      Por un Testamento

3)      Por donación, venta u otro acto.

4)      Se puede también adquirir un usufructo por prescripción, esto quiere decir que el usufructo se constituye por el paso del tiempo.

  

¿Cuándo se extingue el USUFRUCTO ?

Va a depender de la duración que le dieron quienes firmaron y acordaron el usufructo. Existen dos (2) duraciones del usufructo:

• Usufructo por tiempo determinado: quiere decir que se estipuló cuánto tiempo va a durar el usufructo. En este caso, el usufructo se extinguirá una vez haya transcurrido el tiempo de finalización acordado.

• Usufructo vitalicio: que se termina una vez que el usufructuario ha fallecido. Además, si por alguna razón no se estipula expresamente la duración del usufructo, se entenderá que este es vitalicio, y por ende acabará cuando muera el que está gozando del bien ('usufructuario").

 ¿Para qué sirve el USUFRUCTO ?

El usufructo es un Derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa ajena pero siempre conservando la cosa, para luego devolvérsela a su dueño en los casos en que se pueda devolver.

Si la cosa es fungible (de las que se gastan o destruyen con el uso), entonces habrá que devolver igual cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor, dependiendo cual sea el caso.

El usufructo es el derecho a gozar de una propiedad ajena. Es decir, los usufructuarios podrán hacer uso de la propiedad aunque no sean los dueños. Se entiende entonces que los usufructuarios tienen uso y goce pero no pueden disponer de la cosa, excepto sí es una cosa de las que se gasta o destruye (como el dinero, por ejemplo).

Para entender mejor aún el usufructo, hay que verlo como un derecho que se tiene sobre un bien, el cual se divide en dos derechos: uno de propiedad y otro de uso y goce.

Lo que el usufructo hace es que, la persona que tiene ambos derechos, cede el de uso y goce a otra persona, quedándose solamente con el derecho de propiedad sobre la cosa.

Esto significa que la persona que tiene el derecho de propiedad, podría vender la cosa dada en usufructo, pero no podrá vender su uso y goce.

O sea que quien compra una cosa dada en usufructo, tendrá que esperar que el usufructo acabe para poder gozar y usar la cosa.

Un ejemplo de usufructo es que el dueño de un terreno dé en usufructo este terreno para que otro (usufructuario) pueda cultivar y cosechar el terreno. De esta manera el terreno sigue perteneciendo al dueño pero el usufructuario podrá cultivar, cosechar, hacer uso y gozar de esta cosecha como suya. El usufructuario deberá cuidar el terreno y devolverlo al dueño cuando se cumpla el plazo, en caso que haya un plazo, o cuando fallezca.

  

¿Sobre qué bienes se puede constituir un USUFRUCTO ?

Respecto de este tema, no existe en la ley una distinción sobre cuáles bienes pueden ser dados en usufructo y cuáles no, por lo que se entiende que se podrá constituir usufructo sobre cualquier bien del que se pueda alegar una propiedad.

Esto quiere decir que se podrá constituir usufructo tanto en bienes muebles (herramientas, autos, computadoras, etc.), como bienes raíces, es decir BIENES MOBILIARIOS y BIENES INMOBILIARIOS.

  

¿Puedo USUFRUCTUAR un Inmueble ?

Como se menciona en el punto anterior, el legislador no dejó una distinción respecto de cuales bienes pueden ser constituidos en usufructo y cuáles no. Por lo que se entiende que los bienes inmuebles o raíces pueden ser constituidos en usufructo, como por ejemplo un terreno, una casa, un apartamento, una finca, un local, etc.

Ahora, el usufructo realizado sobre bienes inmuebles a través de un contrato tiene que ser otorgado por instrumento público inscrito. Esto quiere decir que, para que el usufructo sea válido hay que inscribirlo en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.

  

¿Por qué debería USUFRUCTUAR ?

El usufructo es un medio económico muy ventajoso, al poder dar uso de cosa ajena y gozar de los frutos de esta cosa durante un tiempo determinado,  o durante el resto de la vida (vitalicio).  En el caso de las herencias se usa bastante, ya que se podrán constituir usufructos testamentarios.

Por ejemplo, sea una familia compuesta de una madre, un padre y dos hijos. Si el padre falleciera, serían los dos hijos y la madre quienes les tocaría parte de la herencia.

El padre podría estipular en la herencia que una vez que fallezca, la madre tendrá el usufructo de la casa donde viven, esto quiere decir que si bien los propietarios de la casa pasarían a ser los dos hijos con su madre, será la madre la que pueda hacer uso y goce de esta casa, por ende no podrán venderla hasta que se acabe el usufructo. De esta forma el padre podrá asegurarse que los hijos no vendan la casa y la madre tenga su hogar.

Hace unos años se usaba el transferir el dominio de un bien a sus herederos antes de la muerte del dueño del bien, de esta forma el dueño conserva el uso y goce de la propiedad y los herederos se quedaban con la nuda propiedad. Así cuando falleciera el dueño, los herederos pasarían a tener el uso y goce de la propiedad.

Otro motivo para usufructuar es que el usufructo sirve para que la persona o las personas a las que se les da un bien inmueble en usufructo, sientan confianza y tranquilidad, pudiendo quedarse en el inmueble.

  

¿Puedo transferir mi derecho de USUFRUCTO?

Sí, el derecho a usufructo es transferible. Entonces, en caso de que ya no se quiera el usufructo o se quiera pagar una deuda con este derecho, se puede vender el derecho al usufructo, o arrendarlo, etc.

(Para mayor información, Ver artículos 823 al 869 del Código Civil Colombiano. Título IX “del Derecho de Usufructo”)

LOS DOCE (12) PRINCIPIOS ECONÓMICOS para el CÁLCULO de un AVALÚO

Los principios financieros relativos a la determinación del AVALÚO de un bien inmueble o un servicio, etc., están profundamente ligados a cuestiones económicas, tales como los mercados, la oferta, la demanda, etc. El avalúo de los bienes raíces incluye tanto el inmueble en sí, como los derechos intangibles derivados del mismo. Estos principios fundamentales principales, aplicados al inmueble en estudio, son pericialmente, los siguientes:

1)     PRINCIPIO DE CAMBIO:

Nada permanece estático, el futuro más que el pasado es de primera importancia en la estimación del valor (avalúo). Por lo que es necesario definir la fase de vida cíclica en que se encuentra el inmueble que se valora. Todo bien raíz está caracterizado por tres etapas:

1. Integración (Desarrollo y Construcción).

2. Equilibrio (Estado estático, vida útil).

3. Desintegración (Decadencia, salvamento, demolición).

Nada se queda estático. Los bienes raíces se ven afectados en el tiempo, en general aumentando su valor, o disminuyéndolo.

2)     PRINCIPIO DE REGRESIÓN:

Este principio económico se basa en que entre dos propiedades diferentes el valor de la mejor puede ser afectado adversamente por la presencia de otra de menor valor. Y de la misma manera, también, en que una propiedad de menor valor pueda tener un precio incrementado, debido a la proximidad de propiedades de mayor valor.

3)     PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN:

Este principio económico establece la posibilidad de que un inmueble pueda ser reemplazado por otro idéntico o similar en lo que se refiere a sus capacidades, aspecto, tamaño, forma, amenidades, estado físico, entre otros. En este sentido, puede fijarse el valor del bien a partir de la consulta de los precios de adquisición de aquellos que pueden sustituirlo.

Cuando una propiedad puede ser medianamente reemplazada por otra, su valor  de negociación tiende a ser aproximadamente igual al costo de adquisición de una propiedad equivalente.

4)     PRINCIPIO DE MEJOR Y MAYOR USO PRODUCTIVO:

El mayor uso productivo de una propiedad determinada es el uso al cual es apta la propiedad y que por él habrá una demanda idónea en un futuro razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor rendimiento, ya sea en términos de dinero o en términos de uso. El uso presente de una propiedad no siempre puede ser el mejor. Los bienes raíces son valorados en términos de su mayor y mejor uso, que pueda ser o no ser, su uso actual.

Edificaciones obsoletas física y/o económicamente, demeritan el valor de un terreno. Igualmente menoscaban el valor de un terreno si su avalúo se realiza bajo este principio, por tanto las construcciones carecerán de valor y adicionalmente se debe tomarse en cuenta el costo de su demolición. Debiéndose tener en cuenta aspectos tales como:

·        El Terreno como si estuviera baldío.

·        Solo usos que son físicamente factibles

·        Solo usos redituables.

·        El uso que permite pagar u obtener el precio mal alto.

5)     PRINCIPIO DE BALANCE O EQUILIBRIO:

El valor se establece y se mantiene cuando hay equilibrio, tanto en la cantidad como en la ubicación de los inmuebles. La pérdida de valores puede resultar si hay menos servicios de los que el vecindario necesita, o más servicios de los que el vecindario puede soportar. Una ruptura del equilibrio tiende a destruir valores. Este principio debe reflejar una armonía entre la oferta y la demanda. Un cambio entre ellas afectara el valor.

6)   PRINCIPIO de INCREMENTO Y DECREMENTO de la RETRIBUCIÓN:

El avalúo de una propiedad está determinado por el balance de los tres (3) factores de la producción, que son:

1. Trabajo (Salarios)

2. Organización (Gastos de operación).

3. Capital (Interés).

El trabajo es el primer factor que debe ser retribuido; los gastos de operación deben ser pagados después. El remanente del ingreso bruto va a satisfacer el capital y la tierra. Con el aumento de los montos destinados a los factores de la producción, se incrementa el valor hasta un punto determinado, a partir del cual el aumento en los montos destinados a los factores no logra incrementos al valor, proporcionales a la inversión.

Un ejemplo de la aplicación de este principio es el cultivo de tierras agrícolas. Por encima del punto en el cual los agentes de la producción están en balance, el aumentar cantidades de fertilizantes y trabajo redundará en mayores retribuciones, hasta un momento tal en que los rendimientos adicionales serán progresivamente menores que el incremento en el costo de producción.

7)     PRINCIPIO DE CONTRIBUCIÓN:

Este es el principio del incremento y decremento de recuperaciones, aplicado a una o varias partes de una propiedad. Este principio afirma que el valor de un factor individual en la producción depende de qué tanto contribuye al valor total con su presencia, o bien qué tanto baja el valor de la propiedad con su ausencia. Una aplicación de este principio es la valoración de lotes con varios fondos. El avaluador debe estimar el valor del lote tomando en cuenta la profundidad que este tenga, en relación con los lotes tipo en el área, así, por ejemplo, un lote con mayor profundidad que la del lote tipo, o con menor profundidad podría hacer  improductiva una parte de dicho terreno.

El costo de las mejoras no contribuye, en la misma medida, al valor final de un bien inmueble. La inadecuación o gasto excesivo de las mejoras, origina que un inmueble no se pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original, más el de la inversión adicional.

8)     PRINCIPIO DE COMPETENCIA:

Un exceso en las utilidades atrae competencia, y la competencia frecuentemente destruye las utilidades. El exceso de utilidades así considerado por el avaluador es el monto remanente, después de satisfacer a los cuatro agentes de producción.

Así, por ejemplo, un área con características predominantemente residenciales en donde se produzca una excesiva utilidad para el constructor, atraerá a constructores competidores, y la competencia puede llegar a un punto en el cual ninguno de los constructores obtenga beneficio. La ganancia ánima a la competencia. La ganancia excesiva produce competencia ruinosa. (exceso de oferta)

9)     PRINCIPIO DE CONCORDANCIA:

A fin de llegar a su máximo valor, la tierra deberá ser utilizada de tal forma que sean sus mejoras o construcciones acordes a las del vecindario en que se encuentra.

Los APARTAMENTOS y las VIVIENDAS en un área determinada deben ser similares en tamaño, edad, condición y estilo, y las familias que las habitan, de condiciones económicas y sociales similares.

10)  PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN:

Establece que el valor presente del bien se sustenta en los beneficios futuros que pueden retribuir su uso o explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o explotación.

El valor actual de un inmueble es una medida de los beneficios futuros en este principio se basa el enfoque de capitalización de ingresos o rentas.

11)  PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO:

Este principio económico establece que el valor comercial del bien debe determinarse con base en el uso probable más idóneo, que sea físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido y financieramente factible, de manera que se establezca el valor avaluatorio más alto.

12)  PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA:

La demanda de un bien inmueble está limitada por los ingresos, los precios y los gustos. La posibilidad de financiamiento, que los demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es una forma de aumentar los ingresos o de disminuir los precios.

La oferta de mercado se conforma por la disponibilidad de inmuebles en cartelera, al igual que otras mercancías. Estableciendo este principio que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la demanda, y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios de los inmuebles en demanda, mientras que cuando ocurre lo contrario, este aumenta. Este principio económico señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así  como de una relación directa entre la demanda y el precio final de adquisición.

AVALUOS y VALOR de MERCADO

El AVALÚO INMOBILIARIO es el proceso científico que por medio de técnicas y metodologías puede estimar el valor de un bien inmueble (avalúo), interpretando los factores del mercado inmobiliario en una fecha determinada, teniendo en cuenta los factores: físicos, económicos, sociales y políticos, y vertidos los resultados en un documento denominado REPORTE DE AVALÚO o AVALÚO, el cual debe ser elaborado por un Perito Avaluador Profesional inscrito en el RAA (Registro Abierto de Avaluadores).

DIFERENCIAS entre VALOR / COSTO / PRECIO

VALOR.- El Valor es un concepto económico que se refiere al precio más probable en que concluirán compradores y vendedores por un bien que está en venta. El valor no es un hecho sino un estimado del precio probable que se pagará por los bienes en un momento dado, de acuerdo con una definición particular de valor. 

El concepto económico de valor refleja el punto de vista del mercado sobre los beneficios que deriva quien posee el bien en la fecha efectiva de la valoración (avalúo).

COSTO.- Costo es el precio pagado por los bienes o la cantidad requerida para crear o producir el bien. Cuando se ha completado es un hecho financiero. El precio pagado por un bien se convierte en el costo para el comprador.

PRECIO.- Precio es un término que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por un bien. El precio de venta es un hecho histórico, ya sea que se revele públicamente o que sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las motivaciones o intereses especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se paga por los bienes puede o no tener alguna relación con el valor que otros le asignan a los mismos bienes. Sin embargo, el precio generalmente es un indicador de un valor relativo que el comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes bajo circunstancias particulares.

VALOR DE MERCADO.- Puede definirse como el precio en el que un inmueble deberá venderse en el mercado (en un mercado idealizado) de compradores y vendedores bien informados. Desde este punto de vista se pueden seleccionar ofertas de mercado, para propósitos de comparación, que muestren un estándar simulado, tal como resultaría si se consideraran todas las ventas o se hiciera un muestreo representativo de ellas.

El Valor de Mercado, también se define como el precio más probable en el que un inmueble podría venderse y, entonces, el avalúo hecho por el método de valor de mercado sería como una investigación empírica y estadística (marco comparativo), más que un análisis económico y normativo complejo.

Se reconoce que el valor de oferta de mercado no es el único método con el que se cuenta en la valoración, pero se reconoce que cuando se hace el avalúo por medio de otros métodos diferentes,  no se consideran valor de mercado.

Se determina por el gremio avaluador, que  la comparación de Ofertas de Mercado constituye la máxima evidencia de Valor de Mercado..

CRITERIOS TÉCNICOS PARA LOS AVALUOS

Tomado de eleconomista.com.mx

PRINCIPIOS BÁSICOS para determinar el AVALÚO DE UN INMUEBLE

Existen trece (13) principios mínimos que un AVALUADOR RAA debe tener en cuenta para fijar un valor a un inmueble y los cuales menciono a continuación en forma breve: 

PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA, cuando el inmueble se encuentra afectado por el crecimiento de la población, si hay poder adquisitivo y si a su vez hay demanda o escasez de terrenos. Demanda, siempre habrá demanda, desde la más pequeña hasta la más grande, económicamente hablando y dependerá de los recursos con que se cuenta para adquirir el inmueble. 

PRINCIPIO DE CAMBIO, siempre debe preverse lo que fue ayer, lo que es hoy y lo que será mañana, basándose en el principio de causa y efecto. En las construcciones hay que considerar los ciclos de: Desarrollo, Equilibrio y Transformación, ya que en muchas zonas se cambia el uso determinado a otro con relativa frecuencia. 

PRINCIPIO DE REGRESIÓN, propiedades situadas cerca o junto a un vecindario no agradable o con un comercio no dignificante, tienen a valer menos por las condiciones poco deseables de sus alrededores. 

PRINCIPIO DE PROGRESIÓN, es cuando el inmueble se valoriza por el cambio de uso, o porque su entorno se ha valorizado, ya bien sea por medidas gubernamentales, o por iniciativa propia del vecindario.  

PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN, se entiende por principio de sustitución el hecho de reemplazar con otra propiedad un inmueble igualmente deseado de valor más alto. Puede referirse esto a la propiedad física y a su uso o a sus ingresos, debiendo analizarse las ventajas de una y otra, eligiendo las más conveniente. 

PRINCIPIO DE OPTIMIZACIÓN, es aquel que al momento de efectuar el avalúo, produciría el más alto ingreso al terreno y/o construcciones por un periodo determinado. El ingreso neto no siempre es el dinero, sino también la valorización intrínseca recibida por el uso que se le dé. 

PRINCIPIO DE CONSISTENCIA, en una propiedad en transición de un uso a otro, no puede ser avaluado por el uso determinado para el terreno y el uso dado a la construcción, en razón a que prima el uso (mejor uso) que nos conlleve a dar un justiprecio más comercial. 

PRINCIPIO DE EQUILIBRIO, es una ley natural que está gobernada por el equilibrio de los cuatro agentes de productividad que son: mano de obra y materiales de construcción, administración, capital, y de terreno. El Valor máximo se obtiene cuando todos estos factores se encuentran en equilibrio.  

PRINCIPIO DE INGRESOS ÓPTIMOS, está íntimamente ligado al principio de uso, los agentes de productividad deberán representar un ingreso neto máximo hasta cierto límite, después la productividad bajará.  

PRINCIPIO DE LA PRODUCTIVIDAD EXCEDENTE, el ingreso neto que queda después que se han pagado los conceptos de mano de obra y construcción, administración y capital, tiende a determinar el valor del terreno. Si esta cantidad es mayor de lo que debe permitir el terreno, el excedente deberá considerarse como parte de la utilidad del negocio.  

PRINCIPIO DE COMPETENCIA, para cualquier negocio, un exceso de ganancias atrae competencia y este a su vez, destruye las utilidades exageradas. 

PRINCIPIO DE HOMOGENEIDAD, es conveniente que para una zona dada, exista un grado razonable de homogeneidad para que los inmuebles alcancen un óptimo valor; por tal motivo debemos no tener en cuenta aquellos inmuebles con usos discordantes dentro de la zona. 

PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN, la experiencia adquirida en un lugar determinado, debe aprovecharse en otro, siempre y cuando no deje de tomarse en cuenta las condiciones específicas de cada lugar.

AVALUOS24HORAS vs AVALÚOS EN LÍNEA

Siempre que se hable de avaluos, uno de los ingredientes que saltan a la palestra es el de la agilidad y rapidez en su cuantificación.

Qué bueno que su VALOR pudiera encontrarse bajo una HOJA, o bajo un ladrillo del inmueble a cuantificar, en el vecindario, .....

Pero no es así.... Hay que ir más lejos, y hay que hilar más fino... Será que las APPs que existen en el mercado, llenan las expectativas en cuanto a tiempo de respuesta, agilidad de CUANTIFICACIÓN, y credibilidad de aceptación ..?

Y no será, que por el afán de cuantificar un AVALÚO en línea, se surtan situaciones que desdibujen el BIEN a avaluar, y terminemos muy pronto lejos del objetivo que era precisar el VALOR del AVALÚO de un INMUEBLE.. ?, y el resultado sea una CARICATURA linealizada del inmueble .. ?

Si un inmueble, a diferencia de una HAMBURGUESA requiere en su producción más de unos mínimos ingredientes, no será que redondear sus ingredientes de una manera genérica no pueden llevarnos a un remedio peor que la enfermedad ?

Alabo el incesante reto tecnológico que intenta reducir a cenizas los análisis casi cuánticos que a veces requiere un AVALÚO sensato, pero en su lenguaje de confección aún persisten faltantes inquietantes tales como los subterfugios vocacionales inherentes en los peritos, que se define como el GEN del AVALUADOR, aún imposible de inocular en las APP que ya se observan merodeando en los campos prolíficos de los AVALUOS en las diferentes categorías (13).

En las manos de los CLIENTES solicitantes de los AVALÚOS, está en el inmediato futuro, la selección entre la RAPIDEZ vs la PRECISIÓN del AVALÚO de un bien inmueble en valoración, quizá sin saber el grado de confiabilidad al que se juega su PATRIMONIO. 

En cuestiones de MATRIMONIO, SALUD y de PATRIMONIO, es mejor andar con  pasos cautos, y las recomendaciones en tales casos, no sobran.

Coletilla: aún faltan disecciones al cerebro expectante de EINSTEIN. 

QUÉ es un AVALÚO ?

El AVALÚO Inmobiliario es el proceso científico que por medio de recursos de investigación, técnicas de mercado y metodologías matemáticas y estadísticas, permite estimar el valor más real y actualizado de un bien inmueble, interpretando los fenómenos del mercado inmobiliario en una fecha determinada y con características específicas unitarias, tomando en cuenta los factores: físicos, económicos, sociales y políticos existentes a la fecha de la valoración, datos y estudios vertidos en un documento denominado REPORTE DE AVALÚO, el cual debe ser elaborado por un Perito Avaluador Profesional Certificado (R. A. A. y Certificado por un ente AUTOREGULADOR tales como ANA , ANAV, etc.).

LA OFERTA y la DEMANDA.- En mercados de propiedades, la oferta representa la cantidad de derechos de propiedad disponibles para venta o arrendamiento, a diversos precios, en un mercado dentro de un periodo determinado, suponiendo que los costos de mano de obra y producción permanecen constantes.

La demanda está constituida por el número de posibles compradores o arrendatarios que buscan tipos específicos de derechos de propiedad, a diversos precios en un mercado, dentro de un periodo determinado, suponiendo que otros factores como población, ingresos, precios futuros y preferencia de los consumidores permanecen constantes.

Las LEYES de la OFERTA y la DEMANDA ajustables a los AVALÚOS.- Aplican en un postulado INVARIABLE que RESUMEN las siguientes tres (3) LEYES:

1) Cuando, al precio corriente, la demanda excede la oferta, aumenta el precio. E inversamente, cuando la oferta excede la demanda, disminuye el precio. 

2) Un aumento en el precio disminuye, más tarde o más temprano, la demanda y aumenta la oferta. Inversamente, una disminución en el precio aumenta, más tarde o más temprano, la demanda y disminuye la oferta. 

El precio tiende al nivel en el cual la demanda iguala la oferta.

LOS AVALUOS, asunto de PESOS

En este mundo globalizado, los avalúos parecen ser un tema lejano y distante que poco toca con la población pero, a todos toca el bolsillo. 

El patrimonio de una pareja que se separa, un banco que presta dinero del público para una hipoteca, una entidad gubernamental que compra un predio o una compañía que recibe un lote en dación de pago por una deuda, dependen de AVALÚO que determina el avaluador para saber, a ciencia cierta, en qué estado quedan sus finanzas. 

Así de grande es la responsabilidad de los avaluadores y así de importante elegir al avaluador indicado, pues será ese profesional quien tase el patrimonio en juego.

Por ejemplo, para los avalúos que requieren las entidades estatales (EXPROPIACIONES), o las negociaciones de gran calado de compañías privadas (CERREJÓN, DRUMOND, METRO, REFICAR, vías 3G y 4G,  etc.), es imprescindible una total transparencia al fijar el precio.

En esos casos, los avalúos deben hacerse en unión y análisis de varios profesionales de reconocida trayectoria, conocedores del territorio donde está ubicado el predio y del potencial económico de las propiedades, así como las limitaciones que les fijan tanto las normas como los Planes de Desarrollo y de Ordenamiento Territorial.

Finalmente, la máxima ley de los avalúos indica que las cosas valen lo que dan por ellas y, por eso, el avaluador debe tener un banco de datos de información sobre las transacciones reales realizadas recientemente, para poder leer las tendencias del mercado. Este no es un tema conceptual, es un valor que debe corresponder con el momento económico de la región y con el verdadero potencial productivo del inmueble.

Por eso existen trece (13) categorías de avalúos, que corresponden a cada especialización, así: inmuebles urbanos, rurales y especiales; recursos naturales, obras de infraestructura, edificaciones de conservación y monumentos históricos, maquinaria fija, maquinaria con equipos especiales, obras de arte y orfebrería, semovientes, activos operacionales, intangibles e intangibles especiales. Cada avaluador debe tener, además de un Registro Abierto de Avaluador (RAA), la autorización expresa de una entidad Autoreguladora que muestre que cuenta con los conocimientos para practicar avalúos, y en la especialidad o especialidades que lo categorizan.

Luego de fijar un valor de AVALÚO, este equipo debe llevarlo a un comité técnico de avalúos con otro grupo de profesionales que auditarán y supervisarán las técnicas y los muestreos utilizados para llegar a esa cifra. Es decir, son varios los profesionales y las instancias que deben agotarse para determinar el AVALÚO de un predio de interés público, o para grandes expropiaciones.

Este equipo humano debe estar en capacidad de sustentar técnicamente el avalúo, ante el estrado judicial que lo exija o solicite (sustentación, contradicción), o el ente oficial o privado que lo convoque.

Tomado de larepublica.co, Daniel Velasquez, -Fedelonjas