AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO

La metodología (española) para el cálculo del USUFRUCTO VITALICIO toma en cuenta, entre otros elementos, ciertos Parámetros BÁSICOS (edad, máxima edad, mínima edad, valor máximo y mínimo de la NUDA PROPIEDAD, etc.), que permiten dar cuerpo a la valoración, así:

En este caso el valor del usufructo vitalicio es igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%. De acuerdo con lo anterior, se establece con respecto al AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO, lo siguiente:

1)  La valoración de la NUDA PROPIEDAD es igual al 30% del valor del Avalúo COMERCIAL del inmueble (con usufructuario edad ≤ 20 años), expresado así:

30 % del Avalúo ≥ NUDA PROPIEDAD ≥ 70 % del Avalúo

2)      El usufructo VITALICIO define un porcentaje límite período de aplicación ( % ) sobre el Valor del Avalúo COMERCIAL del inmueble, en función de la edad del usufructuario desde N≤ 20 años, de manera que el usufructo VITALICIO tenga un rango mínimo igual a n_max = 10 %, en un período mínimo anual  igual a n_n = 1%

n =   1 %

n_min =   10  %

3)      El usufructo VITALICIO define al VALOR anual del USUFRUCTO I_a, con un valor mínimo igual al 10% del AVALÚO COMERCIAL del inmueble, AVALÚO calculado a la fecha de legalización del USUFRUCTO

I_a = VALOR mínimo del usufructo = 0.10 x Avalúo Comercial

4)      Recomendación de cálculo: La mejor fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente: Usufructo = (89 – edad) x Avalúo Comercial / 100. Y aplicando los conceptos anteriores tales que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.

EJEMPLO 1 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 32 años de edad, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 32         = 57

Porcentaje de la diferencia                 = 57/100          = 0.57

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.57 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 87.500 €

EJEMPLO 2 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 82 años de edad, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 82         = 7

Porcentaje de la diferencia                 = 7/100            = 0.07

Porcentaje de la diferencia                 = 10/100          = 0.10 (n_mínima ≥ 10%)

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.10 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 15.000 €

EJEMPLO 3 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 18 años de edad, para un predio avaluado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 18         = 71

Porcentaje de la diferencia                 = 71/100          = 0.71

Porcentaje de la diferencia                 = 70/100          = 0.10 (n_maxima ≥ 70%)

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.70 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 105.000 €