Para el cálculo del AVALÚO COMERCIAL
del USUFRUCTO de un bien inmueble, no existe una metodología única ni universal
que permita direccionar fácilmente el cálculo del avalúo, y antes por el
contrario existen variados propuestas, ocurridas principalmente de la experiencia
y conocimiento del mercado por parte de los proponentes avaluadores españoles.
En el presente aparte, se trae a
colación, la metodología europea (España) más popular y aplicativa, que se usa
con gran aprobación, aplicación y aceptación por las diferentes entidades
responsables en el campo avaluatorio.
Empieza la metodología, haciendo la claridad,
que en el cálculo del AVALÚO de usufructo, se debe distinguir
entre USUFRUCTO
TEMPORAL (durante un periodo determinado) y USUFRUCTO VITALICIO
(durante toda la vida).
La metodología tiene en cuenta, entre
otros, ciertos Parámetros BÁSICOS, que permiten dar cuerpo a la valoración:
1)
La valoración de la NUDA PROPIEDAD no
puede ser mayor al 70%, ni menor al 30% del valor del Avaluó COMERCIAL del inmueble,
expresado así:
30% del
Avalúo ≥ NUDA PROPIEDAD ≥ 70 % del Avalúo
2)
El usufructo TEMPORAL define un
período de aplicación (n años), para una vida útil del inmueble N= 50 años,
por tanto el usufructo temporal tendrá un periodo máximo igual a nmax
= 35 años, y un período mínimo igual a nmin
= 1 año
nmax = 35 años
nmin = 1 año
3)
El usufructo TEMPORAL define al VALOR
anual del USUFRUCTO Ia, con un valor igual al 2% del AVALÚO
COMERCIAL del inmueble, AVALÚO calculado a la fecha de legalización del
USUFRUCTO
Ia = VALOR anual del
usufructo = 0.02 x Avalúo Comercial
EJEMPLO de Cálculo
del AVALÚO del USUFRUCTO TEMPORAL:
calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO TEMPORAL, por un período de tiempo
de cinco (5) años, para un predio valorado en 150.000 Euros.
Solución: El valor del usufructo se
calculará multiplicando los periodos de un año (5) por un 2%, y el resultado se
aplica al valor del bien.
Ia
=valor anual del usufructo = 2%
= 0.02
Usufructo
Temporal = 5
años x 0.02 = 0.10
Avalúo
Comercial del predio = 150.000
Euros
Avalúo
del Usufructo = 0.1
x 150.000
Avalúo del Usufructo =
15.000 €
