ACCESIÓN y AVALÚO DE FRUTOS NATURALES y FRUTOS CIVILES

La accesión es un modo de adquirir el dominio de un bien (propiedad), contemplado en el artículo 673 del Código Civil, que consiste en que el dueño de una propiedad se convierte en dueño de todo lo que la propiedad produzca, o de lo que se adhiera a ella.  

«La accesión es un modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junta a ella. Los productos de las cosas son Frutos Naturales o Frutos Civiles.»  

Según lo anterior, el producido que da una cosa o bien, se denomina FRUTOS, y estos pueden ser Naturales o Civiles.

Son FRUTOS NATURALES los que da la naturaleza como su nombre lo indica, y los FRUTOS CIVILES aquellos en lo que interviene la mano del hombre. 

Por ejemplo, es un fruto natural las frutas que produce un árbol, un fruto civil es un canon de arrendamiento.

De acuerdo con lo anterior, existen dos elementos en la accesión; primero, lo que produce la cosa, y segundo lo que se junta a ella.

Respecto al segundo elemento, el Código Civil se refiere a: accesiones del suelo, accesión de una cosa mueble a otra, y la accesión de cosas muebles a inmuebles.

El Código trae un ejemplo de las accesiones del suelo: es el aumento que recibe la tierra por el retiro de las aguas de un río o lago.

En cuanto a la accesión de una cosa mueble a otra, a esto se le denomina aluvión; otra modalidad por así decirlo de la accesión es la adjunción que consiste en que dos cosas muebles se adhieren una a la otra, y el requisito es que puedan subsistir después de su separación.

En el caso de la adjunción debe haber desconocimiento por parte de un dueño y no haber mala fe por parte del otro. Aquí lo accesorio sigue a lo principal, pero se debe indemnizar al dueño de lo accesorio. Por ejemplo, el joyero a una gargantilla de oro le adhiere esmeraldas, pero las esmeraldas son de Juan; el joyero no lo hizo de mala fe, y Juan tenía desconocimiento del hecho, como lo principal es la gargantilla y lo accesorio las esmeraldas al joyero le corresponde indemnizar a Juan.

Finalmente, se tiene la accesión de cosas muebles a inmuebles. El caso aquí es que se edifica con materiales ajenos en suelo propio, por lo cual al dueño del suelo le corresponde pagar los materiales.

Cuando se siembra o edifica en suelo ajeno sin conocimiento del dueño, el dueño del suelo hace suyo lo construido o sembrado, indemnizando a quien construyó o plantó.

Todas las accesiones pueden valorarse, para lo cual se requiere claridad por parte de la parte que pide la prueba, y conocimiento y experiencia por parte del perito avaluador, para interpretar el TIPO DE ACCESIÓN presente y el alcance del AVALÚO.

Normalmente, estos avalúos tienen un contenido pericial, que habilita al trabajo de AVALÚO de FRUTOS CIVILES, como un primer mecanismo de CONCILIACIÓN, y/o como prueba pericial y/o dictamen pericial de parte para una reclamación judicial.

Tomado en parte de gerencie.com

LAS SERVIDUMBRES PETROLERAS -avalúos-

Establece la Ley 1274 de 2009, que: 

"La industria de los hidrocarburos está declarada de utilidad pública en sus ramos de exploración, producción, transporte, refinación y distribución. Los predios deberán soportar todas las servidumbres legales que sean necesarias para realizar las actividades de exploración, producción y transporte de los hidrocarburos, salvo las excepciones establecidas por la ley".

Se entenderá que la servidumbre de ocupación de terrenos comprenderá el derecho a construir la infraestructura necesaria en campo e instalar todas las obras y servicios propios para beneficio del recurso de los hidrocarburos y del ejercicio de las demás servidumbres que se requieran".

Negociación directa. Para el ejercicio de las servidumbres de hidrocarburos el interesado deberá adelantar el siguiente trámite:

1. La empresa petrolera deberá dar aviso formal al propietario, poseedor u ocupante de los terrenos o al dueño de las mejoras, según el caso.

2. El aviso deberá realizarse mediante escrito

3. El aviso se entenderá surtido con su entrega material y con la remisión de una copia del mismo a los Representantes del Ministerio Público con competencia en la circunscripción en donde se ubique el predio.

4. Ejecutado el aviso se indicará la etapa de negociación directa entre las partes, la cual no excederá de veinte (20) días calendario, contados a partir de la entrega del aviso.

5. En caso de no llegar a un acuerdo sobre el monto de la indemnización de perjuicios, se levantará un acta en la que consten las causas de la negociación fallida y el valor máximo ofrecido, firmado por las partes, con copia a cada una de ellas.

Solicitud de avalúo de perjuicios. Agotada la etapa de negociación directa sin que hubiere acuerdo sobre el valor de la indemnización que deba pagarse por el ejercicio de las servidumbres o sin que hubiere sido posible dar el aviso formal al propietario, poseedor u ocupante de los terrenos o al dueño de las mejoras, por lo menos dos (2) veces durante los veinte (20) días anteriores a la solicitud de avalúo de perjuicios, la empresa Petrolera presentará ante el Juez Civil Municipal de la jurisdicción donde se encuentre ubicado el inmueble, la solicitud del avalúo de los perjuicios que se ocasionarán con los trabajos o actividades a realizar en ejercicio de las servidumbres de hidrocarburos.

Autoridad competente para conocer la solicitud de avalúo. La autoridad competente para conocer de las solicitudes de avalúo para las servidumbres de hidrocarburos que adelante cualquier persona, natural o jurídica, nacional o extranjera y las sociedades de economía mixta, será el Juez Civil Municipal de la jurisdicción donde se encuentre ubicado el inmueble que deba soportar la servidumbre.

COSTO DE OPORTUNIDAD en procesos inmobiliarios

SE puede definir el COSTO DE OPORTUNIDAD, como el valor o utilidad que se sacrifica por elegir una alternativa A y descartar una alternativa B.

Todo negocio o proceso selectivo, ofrece una oportunidad, una utilidad o ganancia, y cuando se elige uno en lugar de otro, se renuncia al beneficio que ofrecía el camino no elegido, y es una situación a la que nos enfrentamos en la vida diaria, cuando se debe tomar una decisión que ofrece alternativas (comprar, vender, escoger pareja, tomar una ruta, viajar, etc.

El costo de oportunidad, en un proceso inmobiliario, es lo que se perderá / ganará si se descarta una de las opciones disponibles, teniendo qué evaluar qué se pierde con cada elección posible, y decidir por aquella elección que ofrece un menor costo de oportunidad. 

Cada elección siempre se puede abordar de formas distintas, y cada elección ofrece una utilidad mayor o menor que las otras, por consiguiente, siempre que se tome una u otra decisión, se habrá renunciado a las oportunidades y posibilidades que ofrecían las otras, que bien pueden ser mejores o peores, y es donde habita el COSTO DE OPORTUNIDAD.

Para qué determinar el costo de oportunidad ?.

Se sabe que las decisiones económicas y financieras deben ser racionales, y se debe tomar la decisión que represente el mayor beneficio, es decir, la que represente un menor costo de oportunidad. 

SE debe descartar la decisión que lleve a renunciar a un mayor beneficio, y solo es posible si se calcula matemáticamente el costo de oportunidad, y para ello se deben hacer los análisis y las proyecciones necesarias para determinar qué opción es la más beneficiosa.

Y cabe el COSTO DE OPORTUNIDAD en los procesos inmobiliarias ? Sí, y de qué manera, por cuanto los procesos inmobiliarios se mueven tras de COSTOS de OPORTUNIDAD que no tienen retorno, y que exigen que su determinación sea analizada, sintetizada y cuantificada en tiempo récord, para contar con el menor costo de oportunidades.

Tomado de gerencie.com

AVALUOS EXPRESS o AVALUOS LIGHT

Uno de los mayores aspavientos diarios, con que nos encontramos constantemente los avaluadores, es atender los requerimientos de los clientes, que desean un AVALÚO LIGHT.

Y debemos entender que la categoría de AVALÚO EXPRESS o LIGHT, es un producto mental de los clientes, cuando necesitan con suma urgencia, conocer el VALOR COMERCIAL aproximado de un bien mueble o bien inmueble.

¿Pero qué es lo que ronda la cabeza de los clientes, cuando plantean la solicitud del AVALÚO EXPRESS ? Podría decirse que el tiempo.  Pero también podría decirse que el costo. O las dos cosas, podría pensar el avaluador.

La inequidad que ronda el pensamiento de la autorreguladoras, es que sujetas a las reglas, sienten que su deber es oponerse a cuanto propendan por desajustar lo rígido de las normas.  Y visto desde las lontananzas de las oficinas acústicas pero insonorizadas de los dueños del poder, un AVALÚO EXPRESS suena como a pecado mortal. La HEREJÍA de los AVALUOS. 

Pero veamos en qué consiste un AVALÚO EXPRESS. En primer lugar no se debe tratar de un documento jurídico, legal, de respaldo de una transacción bancaria hipotecaria, ni el respaldo a una compraventa, ni la base de un remate judicial, ni será el fundamento para la tasación de un USUFRUCTO, ni será el medio idóneo para cuantificar el acervo patrimonial en un proceso sucesorio.

Por todo lo anterior, pareciera que el AVALÚO EXPRESS no tiene cabida en el mundo avaluatorio circunscrito  al campo de las autorreguladoras, y su aplicación aparenta no ser de este mundo. 

Sin embargo, mirado el AVALÚO LIGHT con ojos de objetividad (sin la subjetividad propia de las autoregulaciones), si hay un campo en el cual el AVALÚO EXPRESS pide pista, y reclama se le otorgue un espacio dentro de la Legislación. Y hablo del campo de las CONCILIACIONES.

Las CONCILIACIONES, definidas como el medio alternativo de resolución de conflictos, mediante el cual las partes resuelven directamente un litigio con la intervención o colaboración de un tercero (para el caso un avaluador), en cualquiera de los dos tipos de conciliación: conciliación prejudicial y conciliación judicial, si fuerzan a utilizar mecanismos light (ágiles, sencillos, económicos, etc.), de solución de conflictos, y el AVALÚO EXPRESS cumple en rigor los aspavientos que se persiguen.

Por tanto, defino el AVALÚO EXPRESS o LIGHT como aquel AVALÚO informal, que de forma económica, rápida y eficaz, permite CALCULAR el valor comercial de un inmueble de conformidad con el Código de Ética y los estándares de conducta del avaluador, en el entendido que los datos intrínsecos no constatados son condicionados al principio de la buena fe de los clientes y a la veracidad de la información entregada por el solicitante. Art. 83 C.N. “Las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones que aquellos adelanten ante éstas”.

COROLARIO: el uso del AVALÚO EXPRESS o LIGHT, o con el nombre que se le quiera reconocer, llega al medio avaluatorio, como una pre-herramienta ágil y económica que facilita las primeras de cambio en procesos prejudiciales de CONCILIACIÓN, donde el VALOR COMERCIAL calculado de manera EXPRESS o LIGHT está en juego antes de entrar en gastos de DEMANDAS y PROCESOS LITIGIOSOS SUCESORALES.

AVALUOS COVID 19 y POST-COVID 19

El terreno de los AVALÚOS no escapa al efecto bumerán y pandémico del COVID 19. Cada vez que la economía siente sobre sus hombros el peso de una carga que conlleve un estropicio a sus estructuras sintomáticas, necesariamente mostrará su mejor o peor cara, según el caso.

  

Las sirenas de la desinformación serán las primeras en acudir emotivamente a las redes sociales y medios de información, para sentar las cábalas sorpresas de lo que sobrevendrá, con los más inesperados giros acuartetados tipo Nostradamus.

Pero veamos lo que está pasando, y lo que sobrevendrá, apoyados no tanto en lo bien o mal manejada que haya sido la pandemia, sino en la colateralidad de elementos que concurren en una actividad como los AVALÚOS.

La crisis mundial se hizo pandémica, cuando los habitantes de todos los países fueron obligados (OMS) a tomar cuarentenas, intimando a pueblos enteros a mantenerse encerrados, entrando prácticamente a una parálisis económica mundial. El mercado cerró sus puertas, con apenas algunas excepciones.

Y los AVALÚOS también se paralizaron ? Hasta marzo de 2020, los informes inmobiliarios no mostraban ninguna influencia (influenza) en su curva normalizada de crecimiento sistematizado regular. A finales de marzo de 2020, simulacros, cuarentenas y emergencias económicas globales entran a detener las leyes naturales y de mercado, y la vida económica conocida entra en una nueva dimensión desconocida.

Los académicos avaluatorios podrán recomendar que para predecir el rumbo de los AVALÚOS, lo mejor sea mirar las crisis anteriores, y analizar lo que sobrevendrá. Los menos hablarán de una nueva burbuja inmobiliaria. Los más optimistas dirán que llegó la hora de hacer avalúos teledirigidos arropados por las nuevas herramientas de la digitalización y las contra pesquisas de imágenes inversas. Y las cajas de pandora de los conversatorios surgidos en el paradero de la pandemia, profetizan avalúos advenedizos salidos de la bola de cristal de los probables compradores.

Pero hay variables que deben preocupar a los avaluadores avezados y con gen avaluatorio a la hora de la VALORACIÓN en PANDEMIA y post Pandemia, y tiene que ver con la variable 1 que se cierne sobre la longevidad en la cual la pandemia es sinónima de encierro, la variable 2 que trata con el tanto por ciento del cierre de la economía de mercado, la variable 3 de las medidas económicas decretadas por el gobierno de turno, la variable 4 que trata como el efecto postrante de la economía callejera,  y un efecto variable 5 en el tiempo que la economía tarde en volver a su estado PRE-PANDEMIA.

¿Cómo aplicar a una realidad PANDÉMICA, POST-PANDEMICA y de relativa NORMALIDAD, las variables precitadas, que de alguna manera permitan predecir aceptablemente una realidad de VALOR COMERCIAL creíble y aceptable por parte de la comunidad inmobiliaria que compra, vende, invierte y usufructúa los productos inmobiliarios como los avalúos referentes ?  

A diferencia de los cantos de sirena que se escuchan en los diferentes conversatorios avaluatorios despertados por la pandemia, soy de la creencia que las metodologías tradicionales aplicadas seguirán vigentes, y cobrarán vigencia a la hora de fraternizar un AVALÚO COMERCIAL mediante el uso más pormenorizado y consciente de factores pandémicos obligatorios como homogeneidad, existencias, uso, edad, mercado, demanda, reposición, complementariedad, importancia pandémica, etc.

Al final y después del COVID 19, los mercados tornaran a los estados previos, algo lacerados y medrosos, pero con la convicción y estrategias mejoradas, que el mundo a diferencia de lo que pensaba el pollo chiroso, no se acaba, y que la vida continúa. 

AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO

La metodología (española) para el cálculo del USUFRUCTO VITALICIO toma en cuenta, entre otros elementos, ciertos Parámetros BÁSICOS (edad, máxima edad, mínima edad, valor máximo y mínimo de la NUDA PROPIEDAD, etc.), que permiten dar cuerpo a la valoración, así:

En este caso el valor del usufructo vitalicio es igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%. De acuerdo con lo anterior, se establece con respecto al AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO, lo siguiente:

1)  La valoración de la NUDA PROPIEDAD es igual al 30% del valor del Avalúo COMERCIAL del inmueble (con usufructuario edad ≤ 20 años), expresado así:

30 % del Avalúo ≥ NUDA PROPIEDAD ≥ 70 % del Avalúo

2)      El usufructo VITALICIO define un porcentaje límite período de aplicación ( % ) sobre el Valor del Avalúo COMERCIAL del inmueble, en función de la edad del usufructuario desde N≤ 20 años, de manera que el usufructo VITALICIO tenga un rango mínimo igual a n_max = 10 %, en un período mínimo anual  igual a n_n = 1%

n =   1 %

n_min =   10  %

3)      El usufructo VITALICIO define al VALOR anual del USUFRUCTO I_a, con un valor mínimo igual al 10% del AVALÚO COMERCIAL del inmueble, AVALÚO calculado a la fecha de legalización del USUFRUCTO

I_a = VALOR mínimo del usufructo = 0.10 x Avalúo Comercial

4)      Recomendación de cálculo: La mejor fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente: Usufructo = (89 – edad) x Avalúo Comercial / 100. Y aplicando los conceptos anteriores tales que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.

EJEMPLO 1 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 32 años de edad, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 32         = 57

Porcentaje de la diferencia                 = 57/100          = 0.57

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.57 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 87.500 €

EJEMPLO 2 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 82 años de edad, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 82         = 7

Porcentaje de la diferencia                 = 7/100            = 0.07

Porcentaje de la diferencia                 = 10/100          = 0.10 (n_mínima ≥ 10%)

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.10 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 15.000 €

EJEMPLO 3 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 18 años de edad, para un predio avaluado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 18         = 71

Porcentaje de la diferencia                 = 71/100          = 0.71

Porcentaje de la diferencia                 = 70/100          = 0.10 (n_maxima ≥ 70%)

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.70 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 105.000 €

AVALÚO DEL USUFRUCTO (método español)

Para el cálculo del AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO de un bien inmueble, no existe una metodología única ni universal que permita direccionar fácilmente el cálculo del avalúo, y antes por el contrario existen variados propuestas, ocurridas principalmente de la experiencia y conocimiento del mercado por parte de los proponentes avaluadores españoles.

En el presente aparte, se trae a colación, la metodología europea (España) más popular y aplicativa, que se usa con gran aprobación, aplicación y aceptación por las diferentes entidades responsables en el campo avaluatorio.

Empieza la metodología, haciendo la claridad, que en el cálculo del AVALÚO de usufructo,  se debe distinguir entre USUFRUCTO TEMPORAL (durante un periodo determinado) y USUFRUCTO VITALICIO (durante toda la vida).

La metodología tiene en cuenta, entre otros, ciertos Parámetros BÁSICOS, que permiten dar cuerpo a la valoración:

1)      La valoración de la NUDA PROPIEDAD no puede ser mayor al 70%, ni menor al 30% del valor del Avaluó COMERCIAL del inmueble, expresado así:

30% del Avalúo ≥ NUDA PROPIEDAD ≥ 70 % del Avalúo

2)      El usufructo TEMPORAL define un período de aplicación (n años), para una vida útil del inmueble N= 50 años, por tanto el usufructo temporal tendrá un periodo máximo igual a n_max = 35 años, y un período mínimo  igual a n_min = 1 año

n_max = 35 años

n_min =   1  año

3)      El usufructo TEMPORAL define al VALOR anual del USUFRUCTO I_a, con un valor igual al 2% del AVALÚO COMERCIAL del inmueble, AVALÚO calculado a la fecha de legalización del USUFRUCTO

I_a = VALOR anual del usufructo = 0.02 x Avalúo Comercial

EJEMPLO de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO TEMPORAL: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO TEMPORAL, por un período de tiempo de cinco (5) años, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando los periodos de un año (5) por un 2%, y el resultado se aplica al valor del bien.

I_a =valor anual del usufructo             = 2% = 0.02

Usufructo Temporal                           = 5 años x 0.02 = 0.10

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo                        = 0.1 x 150.000

Avalúo del Usufructo                         = 15.000 €

AVALUOS y VALOR de MERCADO

El AVALÚO INMOBILIARIO es el proceso científico que por medio de técnicas y metodologías puede estimar el valor de un bien inmueble (avalúo), interpretando los factores del mercado inmobiliario en una fecha determinada, teniendo en cuenta los factores: físicos, económicos, sociales y políticos, y vertidos los resultados en un documento denominado REPORTE DE AVALÚO o AVALÚO, el cual debe ser elaborado por un Perito Avaluador Profesional inscrito en el RAA (Registro Abierto de Avaluadores).

DIFERENCIAS entre VALOR / COSTO / PRECIO

VALOR.- El Valor es un concepto económico que se refiere al precio más probable en que concluirán compradores y vendedores por un bien que está en venta. El valor no es un hecho sino un estimado del precio probable que se pagará por los bienes en un momento dado, de acuerdo con una definición particular de valor. 

El concepto económico de valor refleja el punto de vista del mercado sobre los beneficios que deriva quien posee el bien en la fecha efectiva de la valoración (avalúo).

COSTO.- Costo es el precio pagado por los bienes o la cantidad requerida para crear o producir el bien. Cuando se ha completado es un hecho financiero. El precio pagado por un bien se convierte en el costo para el comprador.

PRECIO.- Precio es un término que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por un bien. El precio de venta es un hecho histórico, ya sea que se revele públicamente o que sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las motivaciones o intereses especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se paga por los bienes puede o no tener alguna relación con el valor que otros le asignan a los mismos bienes. Sin embargo, el precio generalmente es un indicador de un valor relativo que el comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes bajo circunstancias particulares.

VALOR DE MERCADO.- Puede definirse como el precio en el que un inmueble deberá venderse en el mercado (en un mercado idealizado) de compradores y vendedores bien informados. Desde este punto de vista se pueden seleccionar ofertas de mercado, para propósitos de comparación, que muestren un estándar simulado, tal como resultaría si se consideraran todas las ventas o se hiciera un muestreo representativo de ellas.

El Valor de Mercado, también se define como el precio más probable en el que un inmueble podría venderse y, entonces, el avalúo hecho por el método de valor de mercado sería como una investigación empírica y estadística (marco comparativo), más que un análisis económico y normativo complejo.

Se reconoce que el valor de oferta de mercado no es el único método con el que se cuenta en la valoración, pero se reconoce que cuando se hace el avalúo por medio de otros métodos diferentes,  no se consideran valor de mercado.

Se determina por el gremio avaluador, que  la comparación de Ofertas de Mercado constituye la máxima evidencia de Valor de Mercado..

AVALÚO de DAÑOS GRAVÍSIMOS, GRAVES y LEVES en compra de VIVIENDA NUEVA

La Ley 1796 de 2016, más conocida como la Ley de Protección al Comprador de Vivienda, cuya aplicación corresponde a los nuevos proyectos constructivos de vivienda sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal, y con Licencia de Construcción aprobada a partir del 13 de julio de 2016, garantiza al COMPRADOR de VIVIENDA NUEVA para que pueda reclamar por fallas constructivas LEVES, GRAVES y GRAVÍSIMAS. (aplica para todo el territorio colombiano).

El artículo 8 establece que el Constructor o Enajenador de Bien Inmueble Nuevo destinado a vivienda, estará obligado, sin perjuicio de lo relacionado con los temas de garantías -Ley 1480 de 2011-, a pagar los perjuicios patrimoniales causados al Consumidor, Usuario o Destinatario Final que se vean afectados por algún vicio de la construcción, vicio en el suelo o en los materiales que el Propietario Inicial o el Constructor hayan debido conocer en razón de su oficio, -numeral 3 del artículo 2060 del C.C., y que a causa de él se genera ruina o amenaza de ruina, esto es, la destrucción total o parcial del inmueble o la posibilidad cierta de que esto suceda en el futuro, dentro del decenio (10 años) siguientes a la expedición de la escritura pública de “Certificación Técnica de Ocupación” –artículo 6 Ley 1796 de 2016-

Veamos cada una de las denominaciones de DAÑOS, por su magnitud, y el tiempo para su reclamación:

Afectaciones gravísimas.- “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que afectan las condiciones estructurales o que amenacen ruina en todo o parte de los bienes privados o de uso particular o de los bienes comunes o que ponga en peligro la vida de las personas” y serán sancionadas cuando se hubieran presentado dentro de los diez (10) años siguientes a la fecha de entrega de la unidad de vivienda privada o de las áreas comunes, o dentro de los tres (3) años siguientes a la fecha de las reparaciones que hubiera realizado el constructor o enajenador por dichas afectaciones.

Afectaciones graves.- “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que afectan las condiciones de habitabilidad, uso o funcionamiento de los bienes privados o de dominio particular o la utilización de los bienes comunes, que no implican daño estructural o amenaza de ruina en el inmueble. Pueden presentarse, entre otros, en los siguientes casos, v dependen de la naturaleza del bien, así:

• En bienes privados o de dominio particular: acabados, humedades, falta de suministro de servicios públicos esenciales definitivos y cualquier otro hecho que afecte la habitabilidad, uso o funcionamiento de los inmuebles, y no implique el daño estructural de las viviendas.

• En bienes comunes: hundimiento de superficies de circulación, cerramientos, cuartos de basura, acabados, humedades, canales y bajantes, equipos especiales, falta de suministro de servicios públicos esenciales definitivos, sistema de detección y extinción de incendios o cualquier otro hecho que no garantice las condiciones en materia de seguridad humana o que afecte la utilización y disposición de las zonas comunes..:. 

Afectaciones leves.- “Son las deficiencias constructivas o desmejoramiento de las especificaciones técnicas que se presentan por aquellos defectos que ocurren como resultado del proceso constructivo y no afectan la habitabilidad, uso o funcionamiento del inmueble”. y serán sancionadas cuando se hubieren presentado dentro del año siguiente a la fecha de entrega de la unidad de vivienda privada o de las áreas comunes, según el caso, o dentro del año siguiente a las reparaciones que hubiera realizado el constructor o enajenador por dichas afectaciones.

AVALUOS24HORAS vs AVALÚOS EN LÍNEA

Siempre que se hable de avaluos, uno de los ingredientes que saltan a la palestra es el de la agilidad y rapidez en su cuantificación.

Qué bueno que su VALOR pudiera encontrarse bajo una HOJA, o bajo un ladrillo del inmueble a cuantificar, en el vecindario, .....

Pero no es así.... Hay que ir más lejos, y hay que hilar más fino... Será que las APPs que existen en el mercado, llenan las expectativas en cuanto a tiempo de respuesta, agilidad de CUANTIFICACIÓN, y credibilidad de aceptación ..?

Y no será, que por el afán de cuantificar un AVALÚO en línea, se surtan situaciones que desdibujen el BIEN a avaluar, y terminemos muy pronto lejos del objetivo que era precisar el VALOR del AVALÚO de un INMUEBLE.. ?, y el resultado sea una CARICATURA linealizada del inmueble .. ?

Si un inmueble, a diferencia de una HAMBURGUESA requiere en su producción más de unos mínimos ingredientes, no será que redondear sus ingredientes de una manera genérica no pueden llevarnos a un remedio peor que la enfermedad ?

Alabo el incesante reto tecnológico que intenta reducir a cenizas los análisis casi cuánticos que a veces requiere un AVALÚO sensato, pero en su lenguaje de confección aún persisten faltantes inquietantes tales como los subterfugios vocacionales inherentes en los peritos, que se define como el GEN del AVALUADOR, aún imposible de inocular en las APP que ya se observan merodeando en los campos prolíficos de los AVALUOS en las diferentes categorías (13).

En las manos de los CLIENTES solicitantes de los AVALÚOS, está en el inmediato futuro, la selección entre la RAPIDEZ vs la PRECISIÓN del AVALÚO de un bien inmueble en valoración, quizá sin saber el grado de confiabilidad al que se juega su PATRIMONIO. 

En cuestiones de MATRIMONIO, SALUD y de PATRIMONIO, es mejor andar con  pasos cautos, y las recomendaciones en tales casos, no sobran.

Coletilla: aún faltan disecciones al cerebro expectante de EINSTEIN. 

QUÉ es un AVALÚO ?

El AVALÚO Inmobiliario es el proceso científico que por medio de recursos de investigación, técnicas de mercado y metodologías matemáticas y estadísticas, permite estimar el valor más real y actualizado de un bien inmueble, interpretando los fenómenos del mercado inmobiliario en una fecha determinada y con características específicas unitarias, tomando en cuenta los factores: físicos, económicos, sociales y políticos existentes a la fecha de la valoración, datos y estudios vertidos en un documento denominado REPORTE DE AVALÚO, el cual debe ser elaborado por un Perito Avaluador Profesional Certificado (R. A. A. y Certificado por un ente AUTOREGULADOR tales como ANA , ANAV, etc.).

LA OFERTA y la DEMANDA.- En mercados de propiedades, la oferta representa la cantidad de derechos de propiedad disponibles para venta o arrendamiento, a diversos precios, en un mercado dentro de un periodo determinado, suponiendo que los costos de mano de obra y producción permanecen constantes.

La demanda está constituida por el número de posibles compradores o arrendatarios que buscan tipos específicos de derechos de propiedad, a diversos precios en un mercado, dentro de un periodo determinado, suponiendo que otros factores como población, ingresos, precios futuros y preferencia de los consumidores permanecen constantes.

Las LEYES de la OFERTA y la DEMANDA ajustables a los AVALÚOS.- Aplican en un postulado INVARIABLE que RESUMEN las siguientes tres (3) LEYES:

1) Cuando, al precio corriente, la demanda excede la oferta, aumenta el precio. E inversamente, cuando la oferta excede la demanda, disminuye el precio. 

2) Un aumento en el precio disminuye, más tarde o más temprano, la demanda y aumenta la oferta. Inversamente, una disminución en el precio aumenta, más tarde o más temprano, la demanda y disminuye la oferta. 

El precio tiende al nivel en el cual la demanda iguala la oferta.

LOS AVALUOS, asunto de PESOS

En este mundo globalizado, los avalúos parecen ser un tema lejano y distante que poco toca con la población pero, a todos toca el bolsillo. 

El patrimonio de una pareja que se separa, un banco que presta dinero del público para una hipoteca, una entidad gubernamental que compra un predio o una compañía que recibe un lote en dación de pago por una deuda, dependen de AVALÚO que determina el avaluador para saber, a ciencia cierta, en qué estado quedan sus finanzas. 

Así de grande es la responsabilidad de los avaluadores y así de importante elegir al avaluador indicado, pues será ese profesional quien tase el patrimonio en juego.

Por ejemplo, para los avalúos que requieren las entidades estatales (EXPROPIACIONES), o las negociaciones de gran calado de compañías privadas (CERREJÓN, DRUMOND, METRO, REFICAR, vías 3G y 4G,  etc.), es imprescindible una total transparencia al fijar el precio.

En esos casos, los avalúos deben hacerse en unión y análisis de varios profesionales de reconocida trayectoria, conocedores del territorio donde está ubicado el predio y del potencial económico de las propiedades, así como las limitaciones que les fijan tanto las normas como los Planes de Desarrollo y de Ordenamiento Territorial.

Finalmente, la máxima ley de los avalúos indica que las cosas valen lo que dan por ellas y, por eso, el avaluador debe tener un banco de datos de información sobre las transacciones reales realizadas recientemente, para poder leer las tendencias del mercado. Este no es un tema conceptual, es un valor que debe corresponder con el momento económico de la región y con el verdadero potencial productivo del inmueble.

Por eso existen trece (13) categorías de avalúos, que corresponden a cada especialización, así: inmuebles urbanos, rurales y especiales; recursos naturales, obras de infraestructura, edificaciones de conservación y monumentos históricos, maquinaria fija, maquinaria con equipos especiales, obras de arte y orfebrería, semovientes, activos operacionales, intangibles e intangibles especiales. Cada avaluador debe tener, además de un Registro Abierto de Avaluador (RAA), la autorización expresa de una entidad Autoreguladora que muestre que cuenta con los conocimientos para practicar avalúos, y en la especialidad o especialidades que lo categorizan.

Luego de fijar un valor de AVALÚO, este equipo debe llevarlo a un comité técnico de avalúos con otro grupo de profesionales que auditarán y supervisarán las técnicas y los muestreos utilizados para llegar a esa cifra. Es decir, son varios los profesionales y las instancias que deben agotarse para determinar el AVALÚO de un predio de interés público, o para grandes expropiaciones.

Este equipo humano debe estar en capacidad de sustentar técnicamente el avalúo, ante el estrado judicial que lo exija o solicite (sustentación, contradicción), o el ente oficial o privado que lo convoque.

Tomado de larepublica.co, Daniel Velasquez, -Fedelonjas

Los negocios NARANJA buena fuente de AVALUOS de INTANGIBLES

Colombia apenas está empezando a desarrollar mecanismos para que los AVALÚOS de BIENES como MARCAS, TECNOLOGÍA, PATENTES, INVENTOS y SECRETOS EMPRESARIALES sean utilizados ampliamente por las entidades financieras y los inversionistas con el fin de respaldar los créditos y promover la inyección de recursos a las industrias creativas.

Si se quiere que el impulso a las EMPRESAS de la ERA DIGITAL tenga el éxito que se augura e infiere, es necesario que el sector financiero empiece a aceptar GARANTÍAS comprobables con base en el AVALÚO de INTANGIBLES, y que los AVALUADORES RAA estén preparados para hacer AVALUOS confiables para los ACTIVOS INTANGIBLES, para garantizar la seguridad y tranquilidad de las inversiones y financiaciones disponibles en el mercado.

Aunque en el resto de los países, los impulsadores de la ECONOMÍA NARANJA pueden apalancarse en los BIENES INTANGIBLES para respaldar su crecimiento, en COLOMBIA aún no es posible por cuanto las entidades financieras siguen prefiriendo y optando por las garantías reales.

Es digno de mencionar como peritaje avaluatorio, que del total de ACTIVOS reportados por las EMPRESAS a la Superintendencia de Sociedades (a diciembre de 2018), apenas el 2.5% corresponde a ACTIVOS INTANGIBLES.

Tomado en parte, de la sección ECONOMÍA de ELTIEMPO.COM (27-08-2019), reportaje ANA

LA TÉCNICA de COMPARACIÓN DE MERCADO PARA EL AVALUO DE LOTES

La técnica de COMPARACIÓN de MERCADO para el AVALÚO de TERRENOS, incluye la comparación directa del bien objeto de AVALÚO, con TERRENOS SIMILARES, para los cuales se encuentren disponibles datos actuales sobre operaciones de mercado.

Aunque las VENTAS (operaciones de mercado) son importantes, el análisis de ANUNCIOS y OFERTAS para TERRENOS SIMILARES que se disputan el mercado con el que se VALORA, tales ANUNCIOS y OFERTAS van a contribuir a un MAYOR y MEJOR conocimiento y entendimiento del MERCADO.

La técnica avaluatoria de desarrollo del TERRENO en SUBDIVISIÓN, también se puede aplicar en el AVALÚO de TERRENOS. Este proceso consiste en proyectar la SUBDIVISIÓN de un determinado TERRENO en una serie de LOTES, desarrollando los INGRESOS y GASTOS asociados con el Proceso Divisorio. 

Esta última técnica que denomino de SUBDIVISIÓN del TERRENO (divide y vencerás), puede justificarse en la mayoría de los casos, pero está sujeta a una serie de hipótesis que pueden ser algo difíciles de asociar con la definición de VALOR DE MERCADO. Recomiendo, para su uso, mucho tacto valuatorio en el planteo de las hipótesis de cálculo, las cuales deberían quedar especificadas y explicadas por el avaluador en su informe final.

Tomado de observar la GTSE01 GUÍA TÉCNICA SECTORIAL COLOMBIANA,valuación de bienes inmuebles, ICONTEC INTERNATIONAL / RNA

DICTAMEN PERICIAL de DESLINDE y AMOJONAMIENTO

Las actividades de DESLINDE y AMOJONAMIENTO están regulados por el Código Civil y son actos completamente diferenciados, y el AMOJONAMIENTO es consecuencia del DESLINDE, obligatoriamente.

Cuando los LINDEROS entre dos PREDIOS contiguos (privados o públicos) son confusos y no se puede saber la línea divisoria, exacta, nace el procedimiento de DESLINDE y AMOJONAMIENTO puede suceder a nivel URBANO o RURAL, y por tanto el propietario de uno de los PREDIOS tiene derecho a solicitar el DESLINDE y AMOJONAMIENTO.

El DESLINDE es un acto formal para distinguir los límites de una propiedad, y consiste en solicitar judicial y pericialmente que se investiguen y determinen los linderos confusos, para saber con certeza las colindancias reales entre terrenos vecindarios.

Para plasmar física y visiblemente los límites de un terreno se utiliza el AMOJONAMIENTO, que es la acción de AMOJONAR, que consiste en  marcar en TERRENO con hitos o mojones los linderos establecidos.

En la actualidad el procedimiento de DESLINDE y AMOJONAMIENTO es competencia de Juzgados Municipales Civiles y Promiscuos, y siempre requerirá un PERITO JUDICIAL o PERITO de PARTE, para que en AUDIENCIA e INSPECCIÓN OCULAR, defina técnica y equilibradamente el DESLINDE más ajustado a los documentos legales existentes.

Cuánto cuesta un PERITO JUDICIAL ? Para el caso de DESLINDE y AMOJONAMIENTO el costo pericial está en función de la localización de los predios, la magnitud de los linderos a identificar, si se trata de predios urbanos, rurales, si se requiere o no un levantamiento topográfico, la magnitud de la confusión de los documentos existentes, etc.

En la zona urbana un Dictamen Pericial de DESLINDE puede valer aproximadamente UN MILLÓN DE PESOS.