AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO

La metodología (española) para el cálculo del USUFRUCTO VITALICIO toma en cuenta, entre otros elementos, ciertos Parámetros BÁSICOS (edad, máxima edad, mínima edad, valor máximo y mínimo de la NUDA PROPIEDAD, etc.), que permiten dar cuerpo a la valoración, así:

En este caso el valor del usufructo vitalicio es igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%. De acuerdo con lo anterior, se establece con respecto al AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO, lo siguiente:

1)  La valoración de la NUDA PROPIEDAD es igual al 30% del valor del Avalúo COMERCIAL del inmueble (con usufructuario edad ≤ 20 años), expresado así:

30 % del Avalúo ≥ NUDA PROPIEDAD ≥ 70 % del Avalúo

2)      El usufructo VITALICIO define un porcentaje límite período de aplicación ( % ) sobre el Valor del Avalúo COMERCIAL del inmueble, en función de la edad del usufructuario desde N≤ 20 años, de manera que el usufructo VITALICIO tenga un rango mínimo igual a n_max = 10 %, en un período mínimo anual  igual a n_n = 1%

n =   1 %

n_min =   10  %

3)      El usufructo VITALICIO define al VALOR anual del USUFRUCTO I_a, con un valor mínimo igual al 10% del AVALÚO COMERCIAL del inmueble, AVALÚO calculado a la fecha de legalización del USUFRUCTO

I_a = VALOR mínimo del usufructo = 0.10 x Avalúo Comercial

4)      Recomendación de cálculo: La mejor fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente: Usufructo = (89 – edad) x Avalúo Comercial / 100. Y aplicando los conceptos anteriores tales que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.

EJEMPLO 1 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 32 años de edad, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 32         = 57

Porcentaje de la diferencia                 = 57/100          = 0.57

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.57 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 87.500 €

EJEMPLO 2 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 82 años de edad, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 82         = 7

Porcentaje de la diferencia                 = 7/100            = 0.07

Porcentaje de la diferencia                 = 10/100          = 0.10 (n_mínima ≥ 10%)

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.10 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 15.000 €

EJEMPLO 3 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 18 años de edad, para un predio avaluado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 18         = 71

Porcentaje de la diferencia                 = 71/100          = 0.71

Porcentaje de la diferencia                 = 70/100          = 0.10 (n_maxima ≥ 70%)

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.70 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 105.000 €

AVALÚO DEL USUFRUCTO (método español)

Para el cálculo del AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO de un bien inmueble, no existe una metodología única ni universal que permita direccionar fácilmente el cálculo del avalúo, y antes por el contrario existen variados propuestas, ocurridas principalmente de la experiencia y conocimiento del mercado por parte de los proponentes avaluadores españoles.

En el presente aparte, se trae a colación, la metodología europea (España) más popular y aplicativa, que se usa con gran aprobación, aplicación y aceptación por las diferentes entidades responsables en el campo avaluatorio.

Empieza la metodología, haciendo la claridad, que en el cálculo del AVALÚO de usufructo,  se debe distinguir entre USUFRUCTO TEMPORAL (durante un periodo determinado) y USUFRUCTO VITALICIO (durante toda la vida).

La metodología tiene en cuenta, entre otros, ciertos Parámetros BÁSICOS, que permiten dar cuerpo a la valoración:

1)      La valoración de la NUDA PROPIEDAD no puede ser mayor al 70%, ni menor al 30% del valor del Avaluó COMERCIAL del inmueble, expresado así:

30% del Avalúo ≥ NUDA PROPIEDAD ≥ 70 % del Avalúo

2)      El usufructo TEMPORAL define un período de aplicación (n años), para una vida útil del inmueble N= 50 años, por tanto el usufructo temporal tendrá un periodo máximo igual a n_max = 35 años, y un período mínimo  igual a n_min = 1 año

n_max = 35 años

n_min =   1  año

3)      El usufructo TEMPORAL define al VALOR anual del USUFRUCTO I_a, con un valor igual al 2% del AVALÚO COMERCIAL del inmueble, AVALÚO calculado a la fecha de legalización del USUFRUCTO

I_a = VALOR anual del usufructo = 0.02 x Avalúo Comercial

EJEMPLO de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO TEMPORAL: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO TEMPORAL, por un período de tiempo de cinco (5) años, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo se calculará multiplicando los periodos de un año (5) por un 2%, y el resultado se aplica al valor del bien.

I_a =valor anual del usufructo             = 2% = 0.02

Usufructo Temporal                           = 5 años x 0.02 = 0.10

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo                        = 0.1 x 150.000

Avalúo del Usufructo                         = 15.000 €

LA REVOLUCIÓN DEL USUFRUCTO

¿Qué es el USUFRUCTO ?

El usufructo de un bien inmueble es el derecho real a disfrutar de un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser. 

El usufructuario es la persona que está legitimada para usar el bien inmueble, pasando a ser de su propiedad: las rentas o rendimientos que genere el bien inmueble durante la vigencia del usufructo.

El usufructo es un derecho real de disfrute de algo ajeno: sin tener el derecho de alterar su sustancia. “Esto significa que sin tener la propiedad de algo, el beneficiario del usufructo puede obtener beneficios y hacer uso de ese bien”. El usufructo representa una desmembración temporal del dominio.

  

¿Qué se requiere para que haya un USUFRUCTO ?

Para realizar un usufructo se necesitan dos personas:

• El nudo propietario: que es el dueño del bien
• El usufructuario: que es quien está gozando o gozará del bien.

  ¿Cuánto dura el USUFRUCTO ?

Respecto de la duración del usufructo, existen dos opciones:

a)      Se constituye por tiempo determinado.

b)      Se constituye por toda la vida del usufructuario “el famoso "usufructo vitalicio".

El usufructo constituido por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario también se puede hacer condicional, esto significa que se le podrá agregar una condición, por ejemplo, que debe suceder un hecho específico para que el usufructo se termine.

Por otra parte, si al momento de constituir el usufructo no se fija tiempo alguno de terminación, es decir no se impone ninguna condición se entiende que el usufructo ha sido constituido por toda la vida del usufructuario.

  

¿Cómo se constituye un USUFRUCTO ?

Existen cuatro (4) formas de constituir un usufructo:

1)      Mediante la ley,

2)      Por un Testamento

3)      Por donación, venta u otro acto.

4)      Se puede también adquirir un usufructo por prescripción, esto quiere decir que el usufructo se constituye por el paso del tiempo.

  

¿Cuándo se extingue el USUFRUCTO ?

Va a depender de la duración que le dieron quienes firmaron y acordaron el usufructo. Existen dos (2) duraciones del usufructo:

• Usufructo por tiempo determinado: quiere decir que se estipuló cuánto tiempo va a durar el usufructo. En este caso, el usufructo se extinguirá una vez haya transcurrido el tiempo de finalización acordado.

• Usufructo vitalicio: que se termina una vez que el usufructuario ha fallecido. Además, si por alguna razón no se estipula expresamente la duración del usufructo, se entenderá que este es vitalicio, y por ende acabará cuando muera el que está gozando del bien ('usufructuario").

 ¿Para qué sirve el USUFRUCTO ?

El usufructo es un Derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa ajena pero siempre conservando la cosa, para luego devolvérsela a su dueño en los casos en que se pueda devolver.

Si la cosa es fungible (de las que se gastan o destruyen con el uso), entonces habrá que devolver igual cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor, dependiendo cual sea el caso.

El usufructo es el derecho a gozar de una propiedad ajena. Es decir, los usufructuarios podrán hacer uso de la propiedad aunque no sean los dueños. Se entiende entonces que los usufructuarios tienen uso y goce pero no pueden disponer de la cosa, excepto sí es una cosa de las que se gasta o destruye (como el dinero, por ejemplo).

Para entender mejor aún el usufructo, hay que verlo como un derecho que se tiene sobre un bien, el cual se divide en dos derechos: uno de propiedad y otro de uso y goce.

Lo que el usufructo hace es que, la persona que tiene ambos derechos, cede el de uso y goce a otra persona, quedándose solamente con el derecho de propiedad sobre la cosa.

Esto significa que la persona que tiene el derecho de propiedad, podría vender la cosa dada en usufructo, pero no podrá vender su uso y goce.

O sea que quien compra una cosa dada en usufructo, tendrá que esperar que el usufructo acabe para poder gozar y usar la cosa.

Un ejemplo de usufructo es que el dueño de un terreno dé en usufructo este terreno para que otro (usufructuario) pueda cultivar y cosechar el terreno. De esta manera el terreno sigue perteneciendo al dueño pero el usufructuario podrá cultivar, cosechar, hacer uso y gozar de esta cosecha como suya. El usufructuario deberá cuidar el terreno y devolverlo al dueño cuando se cumpla el plazo, en caso que haya un plazo, o cuando fallezca.

  

¿Sobre qué bienes se puede constituir un USUFRUCTO ?

Respecto de este tema, no existe en la ley una distinción sobre cuáles bienes pueden ser dados en usufructo y cuáles no, por lo que se entiende que se podrá constituir usufructo sobre cualquier bien del que se pueda alegar una propiedad.

Esto quiere decir que se podrá constituir usufructo tanto en bienes muebles (herramientas, autos, computadoras, etc.), como bienes raíces, es decir BIENES MOBILIARIOS y BIENES INMOBILIARIOS.

  

¿Puedo USUFRUCTUAR un Inmueble ?

Como se menciona en el punto anterior, el legislador no dejó una distinción respecto de cuales bienes pueden ser constituidos en usufructo y cuáles no. Por lo que se entiende que los bienes inmuebles o raíces pueden ser constituidos en usufructo, como por ejemplo un terreno, una casa, un apartamento, una finca, un local, etc.

Ahora, el usufructo realizado sobre bienes inmuebles a través de un contrato tiene que ser otorgado por instrumento público inscrito. Esto quiere decir que, para que el usufructo sea válido hay que inscribirlo en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.

  

¿Por qué debería USUFRUCTUAR ?

El usufructo es un medio económico muy ventajoso, al poder dar uso de cosa ajena y gozar de los frutos de esta cosa durante un tiempo determinado,  o durante el resto de la vida (vitalicio).  En el caso de las herencias se usa bastante, ya que se podrán constituir usufructos testamentarios.

Por ejemplo, sea una familia compuesta de una madre, un padre y dos hijos. Si el padre falleciera, serían los dos hijos y la madre quienes les tocaría parte de la herencia.

El padre podría estipular en la herencia que una vez que fallezca, la madre tendrá el usufructo de la casa donde viven, esto quiere decir que si bien los propietarios de la casa pasarían a ser los dos hijos con su madre, será la madre la que pueda hacer uso y goce de esta casa, por ende no podrán venderla hasta que se acabe el usufructo. De esta forma el padre podrá asegurarse que los hijos no vendan la casa y la madre tenga su hogar.

Hace unos años se usaba el transferir el dominio de un bien a sus herederos antes de la muerte del dueño del bien, de esta forma el dueño conserva el uso y goce de la propiedad y los herederos se quedaban con la nuda propiedad. Así cuando falleciera el dueño, los herederos pasarían a tener el uso y goce de la propiedad.

Otro motivo para usufructuar es que el usufructo sirve para que la persona o las personas a las que se les da un bien inmueble en usufructo, sientan confianza y tranquilidad, pudiendo quedarse en el inmueble.

  

¿Puedo transferir mi derecho de USUFRUCTO?

Sí, el derecho a usufructo es transferible. Entonces, en caso de que ya no se quiera el usufructo o se quiera pagar una deuda con este derecho, se puede vender el derecho al usufructo, o arrendarlo, etc.

(Para mayor información, Ver artículos 823 al 869 del Código Civil Colombiano. Título IX “del Derecho de Usufructo”)