DICTAMEN PERICIAL EN AVALÚOS

La prueba pericial es un instrumento a través del  cual se nombra a una persona experta en un tema (avalúos, ingeniería, medicina, medio ambiente, etc.),  para que elabore un informe técnico analizando la situación en LITIS, apoyado en sus conocimientos científicos sobre el tema. 

La prueba pericial se encuentra consagrada en el artículo 226 del código general del proceso, que en el inciso primero, señala para qué sirve el dictamen pericial:

«La prueba pericial es procedente para verificar hechos que interesen al proceso y requieran especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos.»

El Dictamen pericial puede ser pedido por cualquiera de las partes o decretada de oficio por el Juez cuando lo considere necesario, específicamente cuando se requiere la opinión de un experto (avalúos, ingeniería, medicina, economía, medio ambiente, etc.) . 

El dictamen pericial aportado debe ser claro, preciso y detallado, es decir, que no debe ser confuso para que pueda ser entendido por el Juez, y referirse solo al tema del dictamen y detallado únicamente en lo relacionado con el tema objeto del dictamen .

La Corte Constitucional expone el tema pericial, en sentencia C- 124 del 2011:

«La doctrina tradicional en materia probatoria confiere al dictamen pericial una doble condición: Es, en primer término, un instrumento para que el juez pueda comprender aspectos fácticos del asunto que, al tener carácter técnico, científico o artístico, requieren ser interpretados a través del dictamen de un experto sobre la materia de que se trate.  En segundo lugar, el experticio es un medio de prueba en si mismo considerado, puesto que permite comprobar, a través de valoraciones técnicas o científicas, hechos materia de debate en un proceso.  Es por esta última razón que los ordenamientos procedimentales como el colombiano, prevén que el dictamen pericial, en su condición de prueba dentro del proceso correspondiente, debe ser sometido a la posibilidad de contradicción de las partes, mediante mecanismos como las aclaraciones, complementaciones u objeciones por error grave.» 

Por tanto, el DICTAMEN PERICIAL como todo medio de prueba  puede ser controvertido por las partes cuando no están de acuerdo (Dictamen de parte, Contra Dictamen, etc.).

COSTO DE OPORTUNIDAD en procesos inmobiliarios

SE puede definir el COSTO DE OPORTUNIDAD, como el valor o utilidad que se sacrifica por elegir una alternativa A y descartar una alternativa B.

Todo negocio o proceso selectivo, ofrece una oportunidad, una utilidad o ganancia, y cuando se elige uno en lugar de otro, se renuncia al beneficio que ofrecía el camino no elegido, y es una situación a la que nos enfrentamos en la vida diaria, cuando se debe tomar una decisión que ofrece alternativas (comprar, vender, escoger pareja, tomar una ruta, viajar, etc.

El costo de oportunidad, en un proceso inmobiliario, es lo que se perderá / ganará si se descarta una de las opciones disponibles, teniendo qué evaluar qué se pierde con cada elección posible, y decidir por aquella elección que ofrece un menor costo de oportunidad. 

Cada elección siempre se puede abordar de formas distintas, y cada elección ofrece una utilidad mayor o menor que las otras, por consiguiente, siempre que se tome una u otra decisión, se habrá renunciado a las oportunidades y posibilidades que ofrecían las otras, que bien pueden ser mejores o peores, y es donde habita el COSTO DE OPORTUNIDAD.

Para qué determinar el costo de oportunidad ?.

Se sabe que las decisiones económicas y financieras deben ser racionales, y se debe tomar la decisión que represente el mayor beneficio, es decir, la que represente un menor costo de oportunidad. 

SE debe descartar la decisión que lleve a renunciar a un mayor beneficio, y solo es posible si se calcula matemáticamente el costo de oportunidad, y para ello se deben hacer los análisis y las proyecciones necesarias para determinar qué opción es la más beneficiosa.

Y cabe el COSTO DE OPORTUNIDAD en los procesos inmobiliarias ? Sí, y de qué manera, por cuanto los procesos inmobiliarios se mueven tras de COSTOS de OPORTUNIDAD que no tienen retorno, y que exigen que su determinación sea analizada, sintetizada y cuantificada en tiempo récord, para contar con el menor costo de oportunidades.

Tomado de gerencie.com

AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO

La metodología (española) para el cálculo del USUFRUCTO VITALICIO toma en cuenta, entre otros elementos, ciertos Parámetros BÁSICOS (edad, máxima edad, mínima edad, valor máximo y mínimo de la NUDA PROPIEDAD, etc.), que permiten dar cuerpo a la valoración, así:

En este caso el valor del usufructo vitalicio es igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años de edad, disminuyendo un 1% a medida que aumenta la edad, con el límite mínimo del 10%. De acuerdo con lo anterior, se establece con respecto al AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO, lo siguiente:

1)  La valoración de la NUDA PROPIEDAD es igual al 30% del valor del Avalúo COMERCIAL del inmueble (con usufructuario edad ≤ 20 años), expresado así:

30 % del Avalúo ≥ NUDA PROPIEDAD ≥ 70 % del Avalúo

2)      El usufructo VITALICIO define un porcentaje límite período de aplicación ( % ) sobre el Valor del Avalúo COMERCIAL del inmueble, en función de la edad del usufructuario desde N≤ 20 años, de manera que el usufructo VITALICIO tenga un rango mínimo igual a n_max = 10 %, en un período mínimo anual  igual a n_n = 1%

n =   1 %

n_min =   10  %

3)      El usufructo VITALICIO define al VALOR anual del USUFRUCTO I_a, con un valor mínimo igual al 10% del AVALÚO COMERCIAL del inmueble, AVALÚO calculado a la fecha de legalización del USUFRUCTO

I_a = VALOR mínimo del usufructo = 0.10 x Avalúo Comercial

4)      Recomendación de cálculo: La mejor fórmula para calcular el usufructo vitalicio es la siguiente: Usufructo = (89 – edad) x Avalúo Comercial / 100. Y aplicando los conceptos anteriores tales que el valor mínimo del usufructo vitalicio es el 10% del valor total del bien y el valor máximo es el 70%.

EJEMPLO 1 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 32 años de edad, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 32         = 57

Porcentaje de la diferencia                 = 57/100          = 0.57

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.57 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 87.500 €

EJEMPLO 2 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 82 años de edad, para un predio valorado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 82         = 7

Porcentaje de la diferencia                 = 7/100            = 0.07

Porcentaje de la diferencia                 = 10/100          = 0.10 (n_mínima ≥ 10%)

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.10 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 15.000 €

EJEMPLO 3 de Cálculo del AVALÚO del USUFRUCTO VITALICIO: calcular el AVALÚO COMERCIAL del USUFRUCTO VITALICIO, en el caso de un USUFRUCTUARIO de 18 años de edad, para un predio avaluado en 150.000 Euros.

Solución: El valor del usufructo vitalicio se calculará utilizando la recomendación de cálculo, esto es: restando de 89 la edad del usufructuario, en porcentaje y multiplicando por el AVALÚO COMERCIAL del inmueble, así:

Diferencia de Edad                            = 89 – 18         = 71

Porcentaje de la diferencia                 = 71/100          = 0.71

Porcentaje de la diferencia                 = 70/100          = 0.10 (n_maxima ≥ 70%)

Avalúo Comercial del predio            = 150.000 Euros

Avalúo del Usufructo Vitalicio          = 0.70 x 150.000

Avalúo del usufructo Vitalicio           = 105.000 €