Los principios financieros relativos
a la determinación del AVALÚO de un bien inmueble o un servicio, etc., están profundamente ligados a
cuestiones económicas, tales como los mercados, la oferta, la demanda, etc. El avalúo de los bienes raíces incluye tanto el inmueble en sí, como los derechos
intangibles derivados del mismo. Estos principios fundamentales principales, aplicados
al inmueble en estudio, son pericialmente, los siguientes:
Nada permanece estático, el
futuro más que el pasado es de primera importancia en la estimación del valor (avalúo). Por lo que es necesario definir la fase
de vida cíclica en que se encuentra el inmueble que se valora. Todo bien raíz está
caracterizado por tres etapas:
1. Integración
(Desarrollo y Construcción).
2. Equilibrio
(Estado estático, vida útil).
3.
Desintegración (Decadencia, salvamento, demolición).
Nada se queda
estático. Los bienes raíces se ven afectados en el tiempo, en general aumentando
su valor, o disminuyéndolo.
Este principio económico se
basa en que entre dos propiedades diferentes el valor de la mejor puede ser
afectado adversamente por la presencia de otra de menor valor. Y de la misma manera, también, en que una propiedad de menor valor pueda
tener un precio incrementado, debido a la proximidad de propiedades de mayor
valor.
Este principio económico establece
la posibilidad de que un inmueble pueda ser reemplazado por otro idéntico o
similar en lo que se refiere a sus capacidades, aspecto, tamaño, forma,
amenidades, estado físico, entre otros. En este sentido, puede fijarse el valor
del bien a partir de la consulta de los precios de adquisición de aquellos que
pueden sustituirlo.
Cuando una
propiedad puede ser medianamente reemplazada por otra, su valor de negociación tiende a ser aproximadamente igual
al costo de adquisición de una propiedad equivalente.
El mayor uso productivo de
una propiedad determinada es el uso al cual es apta la propiedad y que por él habrá una demanda idónea en un futuro razonable cercano, y que por los servicios que preste se obtenga el mayor rendimiento, ya sea en términos de dinero o en términos de uso. El uso presente de una propiedad no siempre puede ser el mejor. Los bienes raíces son valorados
en términos de su mayor y mejor uso, que pueda ser o no ser, su uso actual.
Edificaciones obsoletas
física y/o económicamente, demeritan el valor de un terreno. Igualmente menoscaban el valor de un terreno si su avalúo se realiza bajo este principio, por tanto las construcciones carecerán de valor y adicionalmente se debe tomarse en cuenta el costo de su demolición. Debiéndose tener en cuenta aspectos tales
como:
·
El Terreno como si estuviera baldío.
·
Solo usos que son físicamente factibles
·
Solo usos redituables.
·
El uso que permite pagar u obtener el precio mal
alto.
El valor se establece y se
mantiene cuando hay equilibrio, tanto en la cantidad como en la ubicación de los inmuebles. La pérdida de valores puede resultar si
hay menos servicios de los que el vecindario necesita, o más servicios de los
que el vecindario puede soportar. Una ruptura del equilibrio tiende a destruir
valores. Este principio debe reflejar una armonía entre la oferta y la demanda.
Un cambio entre ellas afectara el valor.
El avalúo de una propiedad
está determinado por el balance de los tres (3) factores de la producción, que son:
1. Trabajo
(Salarios)
2. Organización
(Gastos de operación).
3. Capital
(Interés).
El trabajo es el primer
factor que debe ser retribuido; los gastos de operación deben ser pagados
después. El remanente del ingreso bruto va a satisfacer el capital y la tierra.
Con el aumento de los montos destinados a los factores de la producción, se incrementa
el valor hasta un punto determinado, a partir del cual el aumento en los montos
destinados a los factores no logra incrementos al valor, proporcionales a la
inversión.
Un ejemplo de la aplicación
de este principio es el cultivo de tierras agrícolas. Por encima del punto en
el cual los agentes de la producción están en balance, el aumentar cantidades
de fertilizantes y trabajo redundará en mayores retribuciones, hasta un momento
tal en que los rendimientos adicionales serán progresivamente menores que el incremento
en el costo de producción.
Este es el principio del
incremento y decremento de recuperaciones, aplicado a una o varias partes de
una propiedad. Este principio afirma que el valor de un factor individual en la
producción depende de qué tanto contribuye al valor total con su presencia, o
bien qué tanto baja el valor de la propiedad con su ausencia. Una aplicación de
este principio es la valoración de lotes con varios fondos. El avaluador debe
estimar el valor del lote tomando en cuenta la profundidad que este tenga, en relación
con los lotes tipo en el área, así, por ejemplo, un lote con mayor profundidad
que la del lote tipo, o con menor profundidad podría hacer improductiva una parte de dicho terreno.
El costo de las mejoras no
contribuye, en la misma medida, al valor final de un bien inmueble. La
inadecuación o gasto excesivo de las mejoras, origina que un inmueble no se
pueda vender en una cifra igual o mayor a su costo original, más el de la
inversión adicional.
Un exceso en las utilidades
atrae competencia, y la competencia frecuentemente destruye las utilidades. El
exceso de utilidades así considerado por el avaluador es el monto remanente,
después de satisfacer a los cuatro agentes de producción.
Así, por ejemplo, un área
con características predominantemente residenciales en donde se produzca una
excesiva utilidad para el constructor, atraerá a constructores competidores, y
la competencia puede llegar a un punto en el cual ninguno de los constructores
obtenga beneficio. La ganancia ánima a la competencia. La ganancia excesiva
produce competencia ruinosa. (exceso de oferta)
A fin de llegar a su máximo
valor, la tierra deberá ser utilizada de tal forma que sean sus mejoras o
construcciones acordes a las del vecindario en que se encuentra.
Los APARTAMENTOS y las VIVIENDAS
en un área determinada deben ser similares en tamaño, edad, condición y estilo,
y las familias que las habitan, de condiciones económicas y sociales similares.
Establece que el valor
presente del bien se sustenta en los beneficios futuros que pueden retribuir su
uso o explotación, así como en los costos y gastos asociados con dicho uso o
explotación.
El valor actual de un
inmueble es una medida de los beneficios futuros en este principio se basa el
enfoque de capitalización de ingresos o rentas.
Este principio económico establece
que el valor comercial del bien debe determinarse con base en el uso probable
más idóneo, que sea físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente
permitido y financieramente factible, de manera que se establezca el valor avaluatorio
más alto.
La demanda de un bien inmueble
está limitada por los ingresos, los precios y los gustos. La posibilidad de
financiamiento, que los demandantes tengan para satisfacer sus necesidades, es
una forma de aumentar los ingresos o de disminuir los precios.
La oferta de mercado se conforma
por la disponibilidad de inmuebles en cartelera, al igual que otras mercancías.
Estableciendo este principio que la escasez influye en las fuerzas económicas
de la oferta y la demanda, y que cuando la oferta supera a la demanda existe
disminución en el nivel general de los precios de los inmuebles en demanda,
mientras que cuando ocurre lo contrario, este aumenta. Este principio económico
señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así como de una relación directa entre la demanda
y el precio final de adquisición.
