AVALÚO COMERCIAL vs. AVALUO CATASTRAL

En el mercado de bienes raíces en Colombia es frecuente que el valor de los AVALÚOS CATASTRALES (que son los que usa el Gobierno para la liquidación de impuestos) sea menor que el de los AVALÚOS COMERCIALES (que son los que determinan el precio de un inmueble para realizar una transacción comercial).

Esto básicamente ocurre porque el mercado inmobiliario tiene una dinámica mucho más ágil y actualizada que la gestión de los entes gubernamentales para mantener la información renovada. Por ello coexisten estos dos tipos de avalúos en Colombia:

AVALÚO COMERCIAL (venta, hipoteca, Bancos)

Es el realizado por un perito que es contratado por una persona, empresa o banco para determinar el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus características físicas y topográficas, además de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transacción del predio.

Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de 6 a 12 meses, pues los precios reales de las propiedades varían con el paso del tiempo. (El precio real hace referencia al valor en que se negocia una propiedad dentro de una relación justa de oferta y demanda. Por su parte, el precio nominal es el que finja un propietario para la venta de una propiedad y es susceptible de negociación).

Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que hipotecarán y/o financiarán una propiedad por su valor real, lo cual garantiza (mediante hipoteca bancaria) que el dinero que prestan sí estará respaldado por un valor correspondiente.

Por otra parte, las personas naturales solicitan avalúos comerciales para saber cuánto valen sus propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrán una retribución justa.

AVALÚO CATASTRAL (Impuestos, Declaraciones)

Consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario, practicado por Catastro, mediante sus funcionarios especializados, o a través del Observador Catastral Inmobiliario.

El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.

Tomado de metrocuadrado.com

PRECIOS M2 DE CONSTRUCCIÓN 2008

Dinámica Inmobiliaria

En Venta Apartamentos y Casas por más de Dos Billones Trescientos Cincuenta y Nueve Mil Millones de pesos ($2’359.000.000.000)

El renglón de la construcción en la economía Bogotana, sigue siendo uno de los más importantes mostrando una tendencia a mantener el crecimiento que se ha estado presentando principalmente en los últimos tres años.

De acuerdo a las estadísticas publicadas en la página web del DANE, se tiene que en la ciudad de Bogotá en el primer trimestre del año se licenciaron 1’337.063 m2 de construcción para vivienda, de los cuales 76.711 m2 (5,7%) corresponden a vivienda de interés prioritario (vip) con un valor de venta de hasta $21’685.000; 104,910 m2 (7,8%) corresponde a vivienda de interés prioritario con un valor de hasta $30’359.000; 245.137 m2 (18,3%) corresponden a vivienda de interés social (vis) con un valor de hasta $58’549.500; por último 910.305 m2 se están licenciando como viviendas no vis.

Teniendo en cuenta la información recopilada por el OIC – Observatorio Inmobiliario Catastral de la UAECD, el actual comportamiento del mercado inmobiliario, y calculando el valor promedio de venta por m2 de construcción se puede decir que el 1’337.063 m2 de construcción, tiene un valor total de Dos Billones Trescientos Cincuenta y Nueve Mil Millones de pesos ($2’359.000.000.000)

Oferta de vivienda de interés prioritario (vip)

El OIC consolido una muestra de 347 proyectos nuevos ubicados en toda la ciudad, de la cual se obtuvo que únicamente nueve (9) proyectos es decir el 2,6% del total se ofrecen dentro del rango de vip con valor hasta de $21’685.000; que doce (12) es decir el 3,5% de los proyectos corresponden a la clasificación vip con valor hasta de $30’359.000 Cabe anotar que estos proyectos se ubican todos en la parte sur de la ciudad, principalmente en la localidad de Bosa.

Para este caso, los valores de venta promedio por metro cuadrado de construcción se encuentran en $560.000 y $600.000 respectivamente.

Oferta de vivienda de interés social (vis)

En cuanto a la oferta de vis, el estudio encontró que actualmente se están ofreciendo sesenta y cinco (65) que corresponden al 18,7% de los proyectos de vivienda tipo vis, con valores hasta de $58’549.500, ubicados en diferentes sectores de la ciudad, excepto en la zona del centro y de chapinero, y se obtuvo un valor promedio de venta del m2 de construcción de $900.000

Oferta de vivienda no vis

Este tipo de inmuebles sigue siendo el que mayor peso representa dentro de la dinámica inmobiliaria de la ciudad, encontrándose que el setenta y cinco por ciento (75,%) es decir 261 de los proyectos que se ofrecen superan los 135 SMLMV, alcanzando cifras que nunca se habían presentado en la historia de la ciudad.

En este sentido, actualmente se encuentra en oferta apartamentos exclusivos, de excelentes acabados y servicios hasta de $2.500’000.000 cada uno y con un valor metro cuadrado de construcción que superan los cinco millones de pesos ($5’000.000).

Sin embargo, el valor promedio de venta del m2 de construcción en este tipo de unidades es de $2’800.000.