AVALÚO y EXPROPIACIÓN Calle 26 Bogotá

El dueño de un predio, a pesar del AVALÚO y una resolución de expropiación, no ha entregado el terreno.

Un pleito entre el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) y el dueño de un predio privado tiene frenada la terminación del deprimido del Concejo, cerca de la calle 26 con carrera 34.

Son 520 metros cuadrados del costado noroccidental que fueron proyectados como un retorno para los buses articulados y es una de las obras que tiene atrasada la finalización de la troncal de la 26.

Aunque el IDU ya expidió una resolución de expropiación e hizo un depósito judicial por 6.300 millones de pesos, el dueño no ha entregado el terreno. 

"Estamos pendientes del registro de la resolución de expropiación en tres folios de la matrícula inmobiliaria", informó el IDU, trámite que actualmente se adelanta en la oficina de registro. 

Según el instituto, la expropiación no tiene marcha atrás porque "hay prevalencia del principio de interés general por tratarse de una obra pública". 

Gonzalo Gómez, presidente de Apel, empresa propietaria de los terrenos y donde funcionaba un instituto de educación técnica, aseguró que no ha entregado los predios porque el avalúo "está mal hecho". 

Aunque Gómez no dio una cifra sobre el monto del avalúo del terreno, sí dijo que está por encima de los 6.000 millones de pesos, incluyendo el daño emergente que generó la demolición. 

"Tuvimos que arrendar lugares para darle clases a nuestros estudiantes, lo que nos costó unos 100 millones de pesos mensuales", explicó Gómez. 

Un vocero del área jurídica del IDU confirmó que el avalúo fue hecho por la Cámara de Propiedad Raíz de Bogotá, que tuvo en cuenta las condiciones del inmueble, el estado de la estructura y la licencia con que se construyó. Sin embargo, según el Distrito, el dueño de Apel nunca se opuso a la calificación en los cinco días siguientes del concepto del avalúo, como dicta la ley. 

Otra de las razones por las que Gómez no ha entregado el terreno tiene que ver con la definición de los linderos. "Ellos nos hablaron de 520 metros cuadrados, pero corrieron los linderos y se están apropiando de casi 1.000 metros cuadrados. Pido que Catastro revise el tema", señaló el presidente de Apel, pero mientras eso sucede ninguna de las partes se responsabiliza de la demolición de un muro que podría venirse abajo, como advirtió el Fopae.

El IDU confirmó que apenas cuente con el visto bueno de Registro podrá solicitar auxilio de la Policía para obligar al ciudadano a entregar el predio. 

El dueño, por su parte, pidió verificar los linderos y el avalúo.

Así, aún es incierta la fecha de terminación del deprimido.

ALGUNAS FALENCIAS DEL POT

La Lonja de Propiedad raíz de Bogotá le hizo una serie de reparos al proyecto de acuerdo de modificación excepcional del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que quiere tramitar el Distrito, al considerar que por el afán con el que se diligencia, deja en el limbo asuntos trascendentales como lo ambiental y lo contractual. La presidente de la Lonja capitalina, Amparo Araújo, precisó que tomar medidas unilaterales por parte de la Alcaldía, podría conllevar a un lío de grandes magnitudes por cuanto se estaría vulnerando el principio de la concertación sobre pilares jurídicos y técnicos toda vez que pasa por alto el concepto de la Corporación Autónoma Regional (CAR).

“Todo esto crearía problemas de magnitudes incalculables para la ciudad. Nosotros queremos saber qué pasará con los temas aún no concertados con la CAR, como por ejemplo la reserva de la cuenca alta del río Bogotá, la definición del perímetro urbano borde Norte, la definición del suelo de protección y la revisión de procesos de legalización en algunos suelos de reserva y saber cuál será el futuro del botadero, Doña Juana y si en la Calera no se podrá construir un metro cuadrado más”, declaró la dirigente gremial.

En concepto de la Lonja, el documento del POT tiene muchas inconsistencias e inquietudes que quedan por resolver.

Agregó que a la fecha, no se conoce el articulado del proyecto de acuerdo, los anexos cartográficos, ni el documento técnico de soporte.

El gremio que agrupa constructores, empresas inmobiliarias y avaluadores, expresó su preocupación por la desaparición de las UPZ como instrumentos de planeación, asunto que resulta “muy preocupante”, haciendo salvedad que la utilización de dichos instrumentos generaba dificultades operativas en su manejo, pero que ya había sido superada por la práctica. “Es importante preguntarnos si las fichas normativas van a llegar al mismo nivel de detalle que las UPZ, ya que ahora pasamos de 112 UPZ a 37 planos. Consideramos que al igual que la modificación del POT estas fichas normativas deberían ser concertadas y construidas con los gremios y la comunidad en general; y si no, quisiéramos saber cómo se expedirán, que norma regirá entretanto y cuando sería efectivo dicho cambio normativo”, manifestó.

Para la Lonja, no es claro el manejo de la edificabilidad permitida sobre un inmueble y menos la distribución de la misma en las diferentes zonas de la ciudad. Según la colectividad inmobiliaria, no es comprensible el bajo índice de edificación para el centro de la ciudad por limitaciones en la construcción de las redes matrices, cuestión que reprimirá el distrito central de negocios.

La Lonja de Bogotá considera necesario que exista una total articulación entre los diferentes instrumentos de planificación así como con las normas de orden nacional para evitar la inseguridad jurídica generada por el maremágnum de reglas expedidas por múltiples entidades.

“Según lo anterior, planteamos que la revisión no solo debe estar dada entre UPZ ó fichas normativas y Planes Maestros, sino entre todos los instrumentos de planeación y gestión de suelo”, apuntó Araújo.

Adicionalmente el gremio inmobiliario manifestó inquietudes extras como los tratamientos urbanísticos en dominantes y subordinados al considerar que no es clara la intención en su clasificación.

“Para nosotros, tanto el tratamiento de desarrollo, conservación y mejoramiento integral tienen el mismo nivel de importancia que el de consolidación y Renovación Urbana. Consideramos que en las zonas de Mejoramiento Integral debería plantearse la posibilidad de pasar a Renovación Urbana para efectos de generar desarrollos organizados”, indicó la Lonja.

Araújo afirmó que es vital que la ciudad desarrolle los instrumentos que la Ley 388 de 1997 establece, en especial los referidos a la compensación que se estipulan en el artículo 48 de la referida, esto como efecto de las cargas que el ordenamiento de la ciudad ha generado sobre algunos sectores o predios, instó a la administración distrital a establecer normas de ocupación y uso del suelo en las áreas rurales, suelos que representan aproximadamente el 75% del territorio distrital. De igual forma dijo que estas áreas se caracterizan por tener las más altas condiciones ambientales, propósito que estaba proyectado a través de las Unidades de Planeamiento Rural, pero que a la fecha no han sido reglamentadas.

“Por tal motivo consideramos que sería uno de los avances más importantes en la modificación. Para nosotros es determinante la apuesta hecha al fortalecimiento de la estructura ecológica distrital, el ordenamiento del territorio rural, la gestión integral de riesgo y cambio climático, el desarrollo planificado de la minería y los planes de manejo ambiental”, concluyó.

En consideración de la Lonja hay temas de gran importancia como usos dotacionales así como participación en plusvalía y otros como el conocimiento de las causas que llevan a la modificación del POT. Es importante que se de aplicación a las leyes de suelo y Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial que puedan dar una nueva visión al desarrollo de la ciudad y la región, así como una seguridad jurídica a los habitantes, perdida por el maremagnun de normas de diferente jerarquía.

Por tal motivo, la Lonja de Bogotá considera que dicha modificación se debe dar sin premuras de tiempo y concertada en debida forma.

Tomado de de lanotadigital.com

LOS AVALUOS CATASTRALES NO AUMENTARÁN MÁS DE UN UN 17%

Para el 80 por ciento de los predios de Bogotá (1'126.320), este impuesto creció entre el 8 y el 17 por ciento este año.

Cerca de 40 mil predios tuvieron crecimientos entre el 22 y el 25 por ciento , en su mayoría de los estratos 5 y 6.

Según la secretaria de Hacienda, Beatriz Elena Arbeláez, dicho comportamiento obedece a que los inmuebles dejaron de beneficiarse este año del Acuerdo 352 de 2008. Esta medida separaba el aumento de los avalúos generado por las recientes actualizaciones catastrales del incremento del impuesto predial.

El Acuerdo estableció descuentos que en la práctica significaron un subsidio que la ciudad les otorgó a los ciudadanos, con el fin de que su capacidad de pago no se afectara en los primeros años.

Estos descuentos son menores a medida que el avaluó catastral es mayor, de tal manera que a partir de este año, algunos inmuebles comienzan a pagar la tarifa plena de su impuesto.

Los incrementos también se explican por el atraso en la actualización catastral que tuvo Bogotá durante cinco años, entre 2004 y 2009.

"Hoy estamos al día en toda la información catastral de los predios urbanos de Bogotá, lo que evitará que este tipo de crecimiento se vuelvan a presentar en el mediano plazo", precisó la funcionaria.

La Secretaria puntualizó que la gran mayoría de contribuyentes seguirán cobijados por el Acuerdo. Para el presente año más de un millón de ellos, en su mayoría de estratos 2 y 3, continuarán beneficiándose de los descuentos otorgados por el Concejo de Bogotá mediante Acuerdo 352 de 2008.

Si tiene dudas con respecto al cobro del impuesto predial, la Secretaría de Hacienda, junto con Catastro Distrital, adelanta jornadas de atención directamente en las localidades.

Los ciudadanos interesados en este servicio pueden solicitarlo ingresando a las páginas: www.haciendabogota.gov.co y www.catastrobogota.gov.co. También pueden escribir al opioniontribnutaria@shd.gov.co.

Fuente: Secretaría Distrital de Hacienda y Catastro.

17 mil viviendas de AVALÚO VIS para el sur de Bogotá

17 mil viviendas, hacen parte del plan Campo Verde y serán de interés social y prioritario.

Después de nueve años de trámites y demoras, el Distrito le dio vía libre a la construcción de 17.000 viviendas de interés social y prioritario, dentro de un plan parcial, llamado Campo Verde, que se ejecutará en la localidad de Bosa, en el suroccidente de la ciudad.

Las viviendas serán construidas dentro de un terreno de 84 hectáreas, del cual unas 40 se dedicarán a zonas de protección ambiental, vías de tránsito y peatonales, espacios públicos, zonas verdes y dotacionales.

El eje del plan parcial Campo Verde será la construcción de las 17.000 viviendas y la terminación de las avenidas Santa Fe y Tintal, que garantizarán la conexión local en el suroccidente. Se trata de vías de tres carriles en cada sentido, de las dimensiones que tiene la calle 19, en el centro de la ciudad.

El proyecto será ejecutado de manera conjunta por Metrovivienda (propietaria del 50 por ciento del terreno) y por las constructoras Bolívar, Marval y Amarilo (dueñas del otro 50 por ciento), que esperan iniciar ventas antes de dos meses.

En el curso del próximo año, los bogotanos comenzarán a ver en esa zona cercana al río Bogotá edificios de seis pisos, multifamiliares, con apartamentos de dos y tres alcobas, que oscilarán entre los 42 y los 60 metros de construcción, según las proyecciones iniciales de los constructores.

Según los cálculos de las empresas promotoras del proyecto, se construirán, en promedio, entre dos mil y tres mil viviendas por año, explicó María Victoria Restrepo, gerente de Proyectos de Constructora Bolívar. Se espera beneficiar con las viviendas a unas 60 mil personas.

Para la Secretaria de Planeación, Cristina Arango Olaya, este plan parcial es vital para el suroccidente de la ciudad, no solo por la generación de vivienda de interés social y prioritario, sino por el impacto que tendrá para la protección de zonas de ronda y ambientales y para la generación de espacio público de calidad para los ciudadanos.

Campo Verde es el primer plan parcial aprobado en el 2010. Desde el 2008 se han aprobado 13 planes, que involucran el desarrollo de unas 344 hectáreas de suelo.

Otros planes aprobados:

Entre el 2008 y el 2010, la Secretaría de Planeación aprobó 12 planes parciales, de los cuales 3 se aprobaron en el 2008, 6 en el 2009 y 3 en el 2010: la Felicidad, San Hilario- San Cristóbal, La Pampa, Altamira, Tres Quebradas, los Cerezos, el Ensueño, Ciudadela Bolonia, la Pradera, Hacienda el Carmen, la Palestina y el Santuario.

Esos planes han permitido incorporar 655,51 hectáreas de suelo urbano.

Tomado del tiempo.com

Más impuestos y menos ciudad

EL PROYECTO ACTUAL DEL POT (Plan de Ordenamiento Territorial) para Bogotá, el cual se encuentra en revisión por la CAR, fue liderado por María Camila Uribe, saliente directora de Planeación Distrital y anteriormente directora de Catastro Distrital, reconocida como excelente economista, lo cual no la convierte automáticamente en buena urbanista. Esta experiencia profesional sea tal vez la razón por la cual el POT ha sido hecho con un interés ante todo fiscal, donde la planeación de la ciudad es vista simplemente como la manera más eficaz de recaudar más impuestos.

Con este fin, se permiten mayores áreas de construcción, mayores alturas y los espacios verdes de la ciudad son vistos como áreas explotables, no como elemento necesario para el bienestar físico y espiritual de sus ciudadanos. Al contrario, la forma de la ciudad debe ser pensada para que cumpla su función más importante: la conservación de nuestras vidas y las de otros organismos vivos que aún la habitan.

Esta concepción fiscalista de la ciudad de la propuesta para el nuevo POT tiene como principal beneficiario al gremio de la construcción. Este hecho genera desatinos como el siguiente: los barrios que en sus decretos de urbanización están reglamentados como zonas residenciales pasan ahora a ser de “actividad múltiple”; esto implica que buscando afectar el valor del suelo para recaudar más impuestos, los barrios residenciales se van a enfrentar a la construcción de centros comerciales, universidades, centros médicos, clínicas, bares, discotecas y comercio aledaño y, por lo tanto, a la destrucción de su calidad de vida. Bogotá, además, se verá cercada por edificios de más de 30 pisos, impidiendo la vista de sus cerros circundantes, como vemos está sucediendo en la avenida circunvalar a la altura de la calle 60.

La inversión ambiental no recauda impuestos y es vista sólo como gasto. El nuevo POT es descaradamente descuidado en este aspecto: no propone la creación de espacios verdes, ni son contemplados los necesarios incentivos para la protección de humedales, bosques y parques donde es necesaria la preservación de flora y fauna; aparentemente, lo verde se localiza únicamente en las zonas que acompañan las avenidas.

En vez de perfeccionar los instrumentos financieros con que el POT actual cuenta, como son la plusvalía, las transferencias de derechos de edificabilidad, las cargas y beneficios de zonas de protección ambiental, y darle dientes a un instrumento tan importante en otros países como es la renovación urbana, se han concentrado en obtener beneficios dándole patente de corso al gremio de la construcción.

La única salvación que tenemos los ciudadanos es que la CAR continúe con la sensatez que hasta ahora ha demostrado, rechazando definitivamente este POT monstruosamente dañino para la ciudad, sus habitantes y su medio ambiente.

Tomado de elespectador.com, de CIUDADES INVISIBLES, columna de Guillermo Fisher

TORRE UNICENTRO

Bogotá D.C., 19 de Enero de 2011. Pese a encontrar varias irregularidades en la expedición de la licencia que permite la construcción de la torre de Unicentro, las normas vigentes no permiten que la Secretaría Distrital de Planeación pueda revocar unilateralmente esta autorización expedida por la Curadora No. 4.

Para revocar la Secretaría tenía que probar que en la expedición de la licencia existieron medios ilegales. Según reiteradas sentencias de Corte Constitucional y Consejo de Estado es necesario demostrar la utilización de “un medio que, en sí mismo, pueda calificarse también, en forma evidente, de ilegal, tal como un documento fraudulento, o el ocultamiento deliberado de una prueba, o un acto de corrupción o de violencia”.

Si no existe esta prueba irrefutable son los jueces, y no la administración, quienes deben demostrar la ilicitud del acto, dada la presunción de inocencia y de buena fe que gozan las personas conforme a la Constitución.

No obstante lo anterior, la Secretaria Distrital de Planeación es conciente, y así lo demostró en la Resolución 2268 de 2010, que la licencia que autoriza la torre de Unicentro vulneró derechos fundamentales y colectivos, trasgredió el ordenamiento jurídico e interpretó la norma urbana en contra de los principios constitucionales. En protección de los intereses públicos la misma Resolución alertó a los organismos de control de la transgresión al ordenamiento jurídico y se compromete a proyectar y presentar la demanda de nulidad, con solicitud de suspensión, contra la licencia de construcción. La demanda de nulidad se encuentra lista y se presentará inmediatamente se cumpla el término de la notificación por edicto de la Resolución 2268 de 2010.

De igual forma, esta Secretaría insta, en la misma resolución, a la Alcaldía Local de Usaquén para que en el marco de las facultades que le ha otorgado el Código Nacional de Policía suspenda la obra una vez se ha demostrado el incumplimiento por parte de Unicentro, titular de la licencia. Así como también solicita a la Juez 20 Administrativa, que tiene en sus manos la acción popular presentada contra la Curadora 4, sobre este mismo tema, que como medida cautelar suspenda de forma inmediata la licencia, e invita al Procurador Judicial delegado para este asunto para que solicite también dicha suspensión.

AVALUOS ESPECIALES: HOSPITALES y CLÍNICAS

Los AVALUOS ESPECIALES son avalúos practicados sobre propiedades de uso especial, cuya posibilidad de comercialización es limitada ante la poca oferta en elo mercado inmobiliario, ya que están equipadas, acondicionadas, diseñadas y usufructuadas para un propósito específico.

Los AVALUOS ESPECIALES se practican sobre inmuebles como TEATROS, ESTADIOS, HOSPITALES, CONDOMINIOS, CEMENTERIOS, IGLESIAS y CATEDRALES, Expendios de Gasolina, etc.

Los AVALUOS ESPECIALES son distintos de los llamados AVALUOS ADMINISTRATIVOS, pues por estos se entiende como "El Valor Comercial asignado a un inmueble, practicado por el Instituto Geográfico AGUSTÍN CODAZZI o por AVALUADORES particulares, con el propósito de establecer por ejemplo si un grupo de viviendas pertenencen a Viviendas de Interes Social (VIS), o estimar PERJUICIOS de AFECTACIÓN, EXPROPIACIÓN por necesidad pública, recibir inmuebles en DACIÓN o DONACIÓN, todos aquellos avaluos de imuebles cuya transacción no correponda con una venta voluntaria

......más acerca de AVALUOS ESPECIALES

AVALUOS COMERCIALES ESPECIALES

Centro Comercial Hayuelos

Centro Comercial Santa Fé

El Decreto 1420 de 1998 reglamentó la Ley 9a. de 1989, la Ley 2150 de 1995, la Ley 388 de 1997 y la Ley 151 de 1998, en lo que hace referencia al tema de los avalúos especiales.

En su Artículo 1o. señala los procedimientos para la determinación del avalúo comercial de los bienes inmuebles, para los siguientes casos de avaluos:

• Avalúo para adquisición de inmuebles por enajenación forzosa
• Avalúo para adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria
• Avalúo para adquisición de inmuebles a través de proceso de expropiación por vía judicial
• Avalúo para adquisición de inmuebles a través de proceso de expropiación por vía Administrativa
• Avalúo para la determinación del Efecto Plusvalía
• Avalúo para la determinación del Monto de la Compensación en Tratamientos de Conservación
• Avalúo para el pago de la Participación en Plusvalía por transferencia de una porción del predio.
• Avalúo para la determinación de la Compensación por Afectación por Obra Pública en los términos señalados en el Artículo 37 la Ley 9a. de 1989.

Se debe entender como AVALUO COMERCIAL de un inmueble, el precio más probable por el cual este se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.

¿Quiénes deben determinar el AVALUO COMERCIAL ESPECIAL ?

La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración.

Las personas naturales o jurídicas de carácter privado que realicen avalúos en desarrollo del presente decreto, deberán estar registradas y autorizadas por una lonja de propiedad raíz domiciliada en el municipio o distrito donde se encuentre el bien objeto de la valoración.

Se entiende por lonja de propiedad raíz las asociaciones o colegios que agrupan a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo de inmuebles.

¿Qué parámetros y criterios deben cumplir los AVALUOS COMERCIALES ESPECIALES ?

El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el Método utilizado y el Valor del Avalúo Comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal AVALÚO.

¿Qué métodos se deben aplicar para la determinación de los AVALUOS COMERCIALES ESPECIALES ?

Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9a. de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: (1) El Método de Comparación o de Mercado; (2) El de Renta o Capitalización por ingresos; (3) El de Costo de Reposición; y (4) E de Técnica Residual. La determinación de las normas metodológicas para la utilización de ellos, son materia de la Resolución 20 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Preparado por Ing. VALENTIN CASTELLANOS R.

Teléfonos: 6797484 - 310 343 19 12

Bogotá, COLOMBIA

Definiciones de AVALUO DEL GOOD WILL, AVALUO CATASTRAL Y PRIMA COMERCIAL

GOOD WILL. El good will, conocido en Colombia como Crédito Mercantil, está definido en la bibliografía universal y en las normas comerciales y contables como el mayor valor de adquisición pagado por una empresa o negocio, tomados como un conjunto, con relación al valor en libros de sus activos tangibles. Las normas y los estándares nacionales e internacionales de contabilidad no permiten el registro en los balances de intangibles que no hayan sido efectivamente adquiridos.

El good will está ligado al valor total de una empresa o negocio en marcha, no siendo posible independizarlo, identificarlo y valorarlo como un activo separado. Esta situación difiere de la que se presenta en otros intangibles que son identificables y cuantificables, como los nombres, la prima comercial, las marcas, emblemas, fórmulas y el know-how.

AVALÚO CATASTRAL: Las disposiciones relativas a la determinación del avalúo catastral, en particular la Ley 14 de 1983, el Decreto 3496 del mismo año y la Resolución 2555 de 1988 del IGAC, no sólo exigen que se tengan en cuenta exclusivamente los factores objetivos derivados de las condiciones físicas, jurídicas y económicas de los predios, sino que prohíben de manera expresa considerar en los cálculos elementos subjetivos, tales como los valores histórico, artístico, afectivo, "good will" y otros intangibles.

LA PRIMA COMERCIAL. La denominada prima comercial es un intangible de carácter temporal, diferente del Good Will, vinculado generalmente con la ubicación del predio, que no se transfiere al propietario sino que se cobra entre los usufructuarios. No forma parte del valor intrínseco del predio, ni en consecuencia de su avalúo, en la medida que se amortiza durante el tiempo de uso o explotación.

IDU y Secretaría de Educación de Bogotá han pagado hasta 150 veces más por MAL AVALUO de predios

Por hacer la intersección de la Autopista Norte con NQS, el IDU tuvo que pagar 1.599 millones más de lo presupuestado.

La tarea de la perito judicial Ana Janeth Suárez era avaluar un predio de 5.520 m2 y entregarle su concepto a un juez. El IDU necesitaba el terreno para construir un tramo de 81 metros entre la Avenida la Esmeralda y la Avenida del Ferrocarril, y la forma de adquirirlo era mediante un proceso de expropiación por vía judicial. Suárez determinó que el IDU debía pagar 96.300 millones de pesos por el terreno y así se lo hizo saber al juez.

Pero lo curioso es que un avalúo previo fijaba la suma en 624 millones, 150 veces por debajo del que hizo la funcionaria, y aunque la diferencia de los dos avalúos habría ameritado, por lo menos, un tercer concepto, el juez ordenó al IDU desembolsar el monto determinado por Suárez.

Semejante a este caso es el de un montallantas de 134 m2 en la calle 8ª con carrera 13 -antiguo sector de El Cartucho- que fue necesario expropiar para construir parte del Parque Tercer Milenio. El Distrito terminó pagando 2.400 millones de pesos, un valor 12 veces mayor al que estableció la Lonja de Propiedad Raíz en un avalúo anterior. Un tercer caso tiene que ver con la expropiación de la casa donde funcionaba El Mueble Suizo, necesaria para hacer la intersección de la Avenida NQS con Autopista Norte. El IDU estimó el valor del predio en 676 millones de pesos, pero el perito judicial Fernando Antonio Bustamante consideró que el Distrito debía pagar 2.275 millones.


Estos son apenas tres botones de muestra que ilustran cómo por cuenta de peritos, funcionarios judiciales y abogados, el Distrito ha tenido que desembolsar montos muy superiores a los establecidos por avalúos previos. Según la Contraloría de Bogotá, de los 332 predios que necesita la ciudad para modernizar la infraestructura vial, 277 están a la espera del dictamen de un juez para conocer su valor. Y más preocupante aun es que hay nueve procesos de expropiación que, de ser fallados según las recomendaciones de los peritos, afectarían el patrimonio de Bogotá en 110.000 millones de pesos.


Los casos mencionados, anteriores a 2004, han obligado al IDU a pagar 20.000 millones de pesos. "Los procesos de expropiación por vía judicial no han funcionado bien y por esa razón el Distrito implementó en 2003 la expropiación por vía administrativa -dice el contralor de Bogotá Miguel Ángel Moralesrussi-. Si se hubieran hecho por esta última vía, el Distrito habría podido desarrollar una gestión más eficiente, oportuna y con ahorro de importantes recursos físicos, humanos y de presupuesto".


Si por el IDU llueve...


El panorama no es muy diferente para la Secretaría de Educación. CAMBIO conoció dos casos que muestran cómo algunos funcionarios desacataron los avalúos oficiales de la Lonja de Propiedad Raíz, inflaron costos y, al parecer, falsificaron documentos para justificar inconsistencias en los precios de algunos terrenos.


El predio El Clavel, en el sur, fue avaluado en 210 millones de pesos por la Lonja, pero la Secretaría pagó 1.491 millones para hacer el colegio El Mochuelo. Según funcionarios de la Secretaría, la Lonja hizo un segundo avalúo, muy diferente al inicial, como consta en un documento firmado por Gloria Bonilla Chauvez, presidenta de la entidad. Ver documento en Recursos Relacionados.


Pero en respuesta a un derecho de petición, Bonilla asegura que no es su firma, que su apellido no es Bonolla -como figura en el documento- y que la Lonja nunca hizo el segundo avalúo. Por eso denunció el caso ante la Unidad de Delitos contra la Administración Pública de la Fiscalía de Bogotá.


Para completar, como El Clavel no era el único predio donde podían construir el colegio, la Secretaría contrató al perito Wálter Hember Bustos para que escogiera el mejor y este determinó que debían comprar El Cerezo y no El Clavel. "Si no acataron el concepto del perito, ¿para qué lo contrataron?", pregunta el concejal del Polo Wilson Duarte. El segundo caso tiene que ver con dos lotes en el barrio Villa Hermosa de Suba. El primer lote, estrato 3, fue avaluado en 95.000 pesos el metro cuadrado, mientras que el segundo, un predio estrato 2 en el mismo sector, fue valorado en 130.000 pesos por metro. La Secretaría compró los dos lotes a sabiendas de que la diferencia del avalúo del segundo era desproporcionada. "Las irregularidades son, sin duda, el producto de mafias que se han gestado en la Secretaría, que lo único que buscan es enriquecerse en desmedro del interés general del Distrito", asegura Duarte.


Así las cosas, los entes de control deberán agudizar su olfato para ponerle tatequieto a procesos que atentan contra las finanzas de la ciudad.

Tomado de revista Cambio, Carlos Vicente de Roux

AVALÚO DE LOS RICOS INVISIBLES DE COLOMBIA

Cualquier parroquiano sabe que la riqueza en Colombia está acumulada en unas pocas manos. Lo que me parece absolutamente increíble —sin ser economista— es que en nuestro país haya apenas 9.200 ricos, entre empresas y personas, que tengan más de tres mil millones de pesos en patrimonio, o apenas 17 mil que tengan más de dos mil millones.

Está bien que aquí hay pocos ricos, pero cualquier persona con sentido común puede calcular que, por pocos que sean, no deben ser tan poquitos. Lo que uno ve en estas cifras oficiales es que hay miles y miles de vivos escondiendo la plata para no pagar impuestos. Y que el Gobierno, con la obsesión de perseguir guerrilleros, no se preocupa mucho por perseguir evasores. Porque aquí los ricos (arriesgo una cifra) no deben ser 17 mil sino esa misma cifra con un cero más: 170 mil.

En vez de tesis complejas sobre sofisticados asuntos macroeconómicos, me gustaría que la academia colombiana nos diera datos tan sencillos como éstos, que cualquier estudiante aplicado podría descubrir en una tesis: ¿Cuántos apartamentos con avalúo de más de 300m², y menos de diez años de antigüedad, hay en las 10 mayores capitales de Colombia? Ese número nos daría ya una cifra de personas con un patrimonio cercano a los mil millones de pesos, incluso restando las deudas hipotecarias. Y yo apostaría “mi vida contra una cocada” (como decía López Pumarejo) a que estos propietarios pasan de 10 mil, teniendo en cuenta un cálculo académico que estima en 80 mil los apartamentos de estrato 6 en el país. Lo triste es que para la DIAN los precios de las casas son muy inferiores a los valores de mercado.

Quisiera saber también cuántas haciendas hay en las zonas agrícolas o ganaderas de Colombia, excluyendo las tierras poco fértiles del Llano, que tengan más de 500 hectáreas, y que estos datos se crucen con unos cuadros de avalúos comerciales del precio promedio por hectárea de esas tierras. Aquí también yo apostaría mi vida contra un pandebono, a que estas fincas son más de 30 mil, y cada una con un costo superior a los mil millones de pesos. Pero aquí los hacendados negocian el avalúo catastral con los concejales y alcaldes de los pueblos.

Me gustaría mucho que los economistas me informaran, en un país cuyo hato ganadero se calcula, según censos agropecuarios, en unas 30 millones de cabezas, cuántos ganaderos o empresas ganaderas hay que reconozcan en sus declaraciones de renta a estos “semovientes”. Yo apostaría (mi vida contra un supercoco) que para el fisco colombiano no existen ni diez millones de cabezas de ganado bovino. Del equino ni hablemos, pues los caballistas jamás han declarado un relincho, así haya caballos que cuesten un millón de dólares. Después de tener este dato, cruzado con otros datos oficiales, me gustaría saber cuántos ganaderos hay que sean dueños de más de mil cabezas. Y a estos ganaderos, que no deben ser menos de cinco mil (apuesto mi vida contra un ternero), les cobraría lo que dice el Gobierno que va a cobrar por patrimonio, el 0,4%, es decir, cuatro reses por cada hato de mil. Muy poca cosa, con tal de que “la seguridad democrática” les proteja las fincas de-la-amenaza-terrorista.

Resumiendo, cuando oigo hablar al ministro Zuluaga sobre la base de contribuyentes que pagarán el impuesto al patrimonio, me parece oír el diagnóstico evidente, y no deliberado, de una gran mentira nacional. Y me parece ver lo que no se ve: miles de ricos invisibles que pagan impuestos prediales irrisorios y que evaden el impuesto al patrimonio.

A mí no me parece mal que haya ricos, ni soy un resentido con los que tienen mucho más que yo. Felices ellos. A lo mejor algunos se lo merecen por su laboriosidad, sentido empresarial o capacidad de ahorro. La codicia, en cierto sentido, le da dinamismo a la economía. En general los muy ricos pueden evadir poco. Pero hay infinidad de ricos intermedios que se hacen los pobres, que son ricos invisibles (entre ellos los mafiosos de la contrarreforma agraria), y que no existen para el fisco del país.

· Héctor Abad Faciolince, Tomado del espectador.com