VALORIZACIÓN sobre el 50% del AVALÚO

Sin recursos el IDU para obras al norte de Bogotá No podría cobrar valorización en el norte de Bogotá el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), por no haber empezado alguna obra porque le faltan recursos.

El cobro de valorización del norte de Bogotá incluye a 700 mil ciudadanos dueños de predios en las localidades de Barrios Unidos, Engativá, Usaquén, Chapinero y Suba.

Al recaudar 379 mil millones de pesos se financiarán las obras de ampliación de la Autopista Norte y de las vías aledañas a ese corredor vial. Con estos recursos de valorización se busca agilizar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) conocido como el Plan Zonal Norte.

El Concejo de Bogotá hundió el proyecto para aplazar cobro de valorización en el norte de la capital el pasado mes de septiembre. La presidenta del Concejo, María Victoria Vargas, explicó en ese entonces que el Cabildo Distrital negó la solicitud hecha por la Administración de otorgar un plazo de un año para determinar la asignación porque con anterioridad se había dicho que eran necesarios los estudios técnicos, de detalle y de factibilidad.

La presidenta del Concejo indicó que si el proyecto se hundió en el Cabildo fue por “improvisación del IDU”, pues el Concejo había determinado que esa asignación del cobro de valorización se haría con base en el 50% del avalúo del predio.

Tomado de www.elnuevosiglo.com

PLUSVALÍA por REAVALÚO en Bogotá

Hoy, el recaudo por PLUSVALÍA en Bogotá es muy bajo y, en ocasiones, nulo.

Tal como lo ha hecho con los peajes urbanos o la propuesta de hacer un tranvía por la 7a., el alcalde electo de Bogotá, Gustavo Petro, abrió ayer un nuevo frente de debate, al anunciar que cobrará la plusvalía como una fuente importante de recursos para el Distrito .

Dicha contribución -establecida gracias al acuerdo 118 del 2003, expedido por el Concejo- se debe pagar cuando el propietario de un predio se beneficia por el cambio del uso del suelo.

Por ejemplo, es dueño de una casa y, tras la expedición de una licencia urbanística, tiene la facultad legal para construir un edificio sobre el mismo terreno. O, también, cuando el predio pasa de ser rural a urbano.

Así se puede recaudar

Hoy, la norma vigente dice que hasta la mitad de la rentabilidad adquirida en ese inmueble, luego de los cambios en el uso del suelo, deberían ir a las finanzas distritales. El cobro se efectúa en uno de dos momentos: cuando el propietario decide vender el inmueble o cuando obtiene la licencia para construir un edificio, por citar solo un ejemplo.

"Esto, si lo hacemos bien, significará muchos recursos para Bogotá", dijo Petro en la entrevista con Yamid Amat ayer en EL TIEMPO.

Incluso, el alcalde electo también busca cobrar una plusvalía por los beneficios que traen consigo las obras públicas y que hoy no se cobra por cierta falta de reglamentación, según explicaron fuentes del Distrito.

La propuesta de Petro fue bien recibida por los expertos e, incluso, por algunos ex secretarios de Planeación Distrital, quienes hablaron de las principales trabas para poder recaudar esta contribución.

La ex secretaria Carmenza Saldías, quien ejerció el cargo durante la administración de Lucho Garzón, sostuvo que "hasta poderosos intereses de los dueños de la tierra" impiden el cobro de la plusvalía.

Dijo que la "lentitud del Distrito para impulsar el desarrollo urbano" también afecta el cobro de esta contribución.

"La ley tiene problemas en su definición y también es cierto que hay algunos problemas de rigor y eficacia pública", sostuvo Saldías. Señaló que, en su gestión, logró cobros cercanos a los 20.000 millones de pesos por este concepto. "Hay que preguntarse por qué no se está cobrando como corresponde", afirmó.

Por su parte, Óscar Molina, ex secretario de Planeación Distrital, anotó: "El cobro de la plusvalía ha sido muy difícil por razones de tipo técnico. La fórmula para definir cuál es ese mayor valor que adquiere el inmueble no se ha acabado de inventar".

Para la presidenta del Concejo, María Victoria Vargas, Petro tiene una "intención de buscar más recursos con la plusvalía, pero eso va a atado a los cambios en los usos del suelo. Por eso, él tiene un interés especial en revisar la modificación del Plan de Ordenamiento Territorial (POT)".

Finalmente, el economista Jorge Restrepo, docente de la Universidad Javeriana, respaldó la propuesta de Petro, pero hizo una advertencia: "Hay que tener cuidado para no impactar la actividad constructora, pues puede que algunos empresarios lo piensen ahora dos veces antes de pedir un cambio en los usos del suelo por esa contribución".

Piden reglas de juego claras

Camacol, el gremio de la construcción, comparte el cobro de la plusvalía, pero pide reglas de juego claras.

Martha Moreno, gerente para Bogotá y la región, de Camacol, afirmó que se deben "alinear" las normas distritales y nacionales en este tema.

La Lonja de Bogotá pide claridad con los dineros recaudados

La Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá respaldó la propuesta del alcalde electo, Gustavo Petro, de cobrar la plusvalía, pero pidió una mayor claridad con la inversión de los dineros que se recaudan por este concepto. "Hoy se hace el pago, pero no vemos qué se hacen los recursos", señaló la presidenta de la Lonja de Bogotá, Amparo Araújo.

"Estamos de acuerdo con que se cobre la plusvalía cuando haya un cambio normativo que beneficie al predio", agregó.

Así mismo, dijo que el gremio le va a proponer a Petro que los dineros recaudados por la plusvalía se destinen específicamente a la infraestructura. "Sería bueno que se hicieran vías y parques en la ciudad", señaló Araújo.

...HASTA AQUÍ LA REDACCIÓN de eltiempo.com

ALGUNAS FALENCIAS DEL POT

La Lonja de Propiedad raíz de Bogotá le hizo una serie de reparos al proyecto de acuerdo de modificación excepcional del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que quiere tramitar el Distrito, al considerar que por el afán con el que se diligencia, deja en el limbo asuntos trascendentales como lo ambiental y lo contractual. La presidente de la Lonja capitalina, Amparo Araújo, precisó que tomar medidas unilaterales por parte de la Alcaldía, podría conllevar a un lío de grandes magnitudes por cuanto se estaría vulnerando el principio de la concertación sobre pilares jurídicos y técnicos toda vez que pasa por alto el concepto de la Corporación Autónoma Regional (CAR).

“Todo esto crearía problemas de magnitudes incalculables para la ciudad. Nosotros queremos saber qué pasará con los temas aún no concertados con la CAR, como por ejemplo la reserva de la cuenca alta del río Bogotá, la definición del perímetro urbano borde Norte, la definición del suelo de protección y la revisión de procesos de legalización en algunos suelos de reserva y saber cuál será el futuro del botadero, Doña Juana y si en la Calera no se podrá construir un metro cuadrado más”, declaró la dirigente gremial.

En concepto de la Lonja, el documento del POT tiene muchas inconsistencias e inquietudes que quedan por resolver.

Agregó que a la fecha, no se conoce el articulado del proyecto de acuerdo, los anexos cartográficos, ni el documento técnico de soporte.

El gremio que agrupa constructores, empresas inmobiliarias y avaluadores, expresó su preocupación por la desaparición de las UPZ como instrumentos de planeación, asunto que resulta “muy preocupante”, haciendo salvedad que la utilización de dichos instrumentos generaba dificultades operativas en su manejo, pero que ya había sido superada por la práctica. “Es importante preguntarnos si las fichas normativas van a llegar al mismo nivel de detalle que las UPZ, ya que ahora pasamos de 112 UPZ a 37 planos. Consideramos que al igual que la modificación del POT estas fichas normativas deberían ser concertadas y construidas con los gremios y la comunidad en general; y si no, quisiéramos saber cómo se expedirán, que norma regirá entretanto y cuando sería efectivo dicho cambio normativo”, manifestó.

Para la Lonja, no es claro el manejo de la edificabilidad permitida sobre un inmueble y menos la distribución de la misma en las diferentes zonas de la ciudad. Según la colectividad inmobiliaria, no es comprensible el bajo índice de edificación para el centro de la ciudad por limitaciones en la construcción de las redes matrices, cuestión que reprimirá el distrito central de negocios.

La Lonja de Bogotá considera necesario que exista una total articulación entre los diferentes instrumentos de planificación así como con las normas de orden nacional para evitar la inseguridad jurídica generada por el maremágnum de reglas expedidas por múltiples entidades.

“Según lo anterior, planteamos que la revisión no solo debe estar dada entre UPZ ó fichas normativas y Planes Maestros, sino entre todos los instrumentos de planeación y gestión de suelo”, apuntó Araújo.

Adicionalmente el gremio inmobiliario manifestó inquietudes extras como los tratamientos urbanísticos en dominantes y subordinados al considerar que no es clara la intención en su clasificación.

“Para nosotros, tanto el tratamiento de desarrollo, conservación y mejoramiento integral tienen el mismo nivel de importancia que el de consolidación y Renovación Urbana. Consideramos que en las zonas de Mejoramiento Integral debería plantearse la posibilidad de pasar a Renovación Urbana para efectos de generar desarrollos organizados”, indicó la Lonja.

Araújo afirmó que es vital que la ciudad desarrolle los instrumentos que la Ley 388 de 1997 establece, en especial los referidos a la compensación que se estipulan en el artículo 48 de la referida, esto como efecto de las cargas que el ordenamiento de la ciudad ha generado sobre algunos sectores o predios, instó a la administración distrital a establecer normas de ocupación y uso del suelo en las áreas rurales, suelos que representan aproximadamente el 75% del territorio distrital. De igual forma dijo que estas áreas se caracterizan por tener las más altas condiciones ambientales, propósito que estaba proyectado a través de las Unidades de Planeamiento Rural, pero que a la fecha no han sido reglamentadas.

“Por tal motivo consideramos que sería uno de los avances más importantes en la modificación. Para nosotros es determinante la apuesta hecha al fortalecimiento de la estructura ecológica distrital, el ordenamiento del territorio rural, la gestión integral de riesgo y cambio climático, el desarrollo planificado de la minería y los planes de manejo ambiental”, concluyó.

En consideración de la Lonja hay temas de gran importancia como usos dotacionales así como participación en plusvalía y otros como el conocimiento de las causas que llevan a la modificación del POT. Es importante que se de aplicación a las leyes de suelo y Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial que puedan dar una nueva visión al desarrollo de la ciudad y la región, así como una seguridad jurídica a los habitantes, perdida por el maremagnun de normas de diferente jerarquía.

Por tal motivo, la Lonja de Bogotá considera que dicha modificación se debe dar sin premuras de tiempo y concertada en debida forma.

Tomado de de lanotadigital.com

AVALÚOS y ALGUNAS INCONGRUENCIAS

Relata D. RUDOLF HOMMES, en el Colombiano, a propósito de los AVALÚOS:

"Imagínese una situación en la que va a vender su apartamento por $100 millones, un precio que le satisface y que en comparación con varios que ha visto le parece apropiado, y que tiene una oferta de alguien que lo quiere comprar por ese precio.

Pero en el edificio en el que está el apartamento se suscribió un contrato entre propietarios en el cual tiene que ofrecerlo primero a los otros propietarios para que ellos lo compren si lo desean, pero no al mismo precio que le ofrece un tercero sino al precio que determinan tres peritos (uno nombrado por el vecino que lo desea adquirir, otro nombrado por usted y un tercero nombrado entre ellos o por la Cámara de Comercio de la ciudad donde está localizado el inmueble).

El contrato entre propietarios estipula además que una vez usted ofrece el apartamento en venta no puede echarse para atrás, está obligado a venderlo al precio que determinen estos peritos, aun si es inferior al precio que le ofrece el tercero.

Supongamos que el apartamento por el cual está dispuesto alguien más a pagar $100 millones es avaluado por los tres peritos en $70 millones. A usted le van a quitar $30 millones de su propiedad (con ese descuento, el socio comprador puede repartir millones entre los tres peritos para que bajen el avalúo). Usted estaría loco si hubiera firmado ese contrato entre propietarios a menos que deseara quedarse en el apartamento toda su vida y no le importara lo que sucediera después de su muerte, o porque el apartamento lo compró a descuento, precisamente por la existencia de este impedimento.

Resulta que el Código del Comercio establece en Colombia que un socio de una sociedad anónima no registrada en bolsa que desea vender sus acciones debe ofrecérselas a todos los demás socios y ellos tienen derecho a comprarlas a prorrata al precio que indica el vendedor, solamente si lo desean, porque tienen derecho a impugnarlo y a nombrar peritos para que hagan un avalúo que si resulta inferior al precio pedido por el vendedor o al que le ofrece un tercero, se vuelve obligatorio para el vendedor, con lo cual le quitan a la fuerza parte de su propiedad.

No se sabe a ciencia cierta a qué genio se le ocurrió esta figura tan original. En la mayoría de los países, las reglas de preferencia establecen que el derecho que tienen los otros accionistas es a igualar el mejor precio, pero en ninguna parte del mundo implica despojar de parte de su patrimonio al que quiere vender.

Los abogados dicen que la norma se concibió para proteger a los pequeños accionistas y para permitirles conservar su participación en las empresas. Pero esta regla, en lugar de protegerlos, los mantiene atrapados a merced de los mayoritarios, que la usan para su propia conveniencia, pues nadie se atreve a vender como establece la ley por el peligro que se corre de que le den un mordisco al valor de sus acciones. Las acciones pierden casi toda su liquidez, a los pequeños los esquilman, se entronizan roscas de accionistas con el control de las empresas y se conciben y aplican todo tipo de mecanismos para evadir esta norma, como sucede con todas las leyes que no tienen sentido.

Ahora que tenemos un viceministro de Hacienda y superintendentes que entienden el tema, sería oportuno reformar este adefesio jurídico para que la gente pueda vender y comprar compañías libremente y no tenga que recurrir a trucos o exponerse a perder parte de su propiedad cuando intente liquidar sus activos......".

Esperemos Dr. HOMMES a que pase el puente, y todas las aguas bajo todos los puentes, para que la solución esté por encima de la ley, o si no habrá que indagar por avaluadores que gusten de avaluar ..más que de los jugosos millones que traen ..los avaluos leoninos tratados...

A buen avaluador. ..pocas palabras...

Cordialmente,

Ing. VALENTIN CASTELLANOS

LOS AVALUOS CATASTRALES NO AUMENTARÁN MÁS DE UN UN 17%

Para el 80 por ciento de los predios de Bogotá (1'126.320), este impuesto creció entre el 8 y el 17 por ciento este año.

Cerca de 40 mil predios tuvieron crecimientos entre el 22 y el 25 por ciento , en su mayoría de los estratos 5 y 6.

Según la secretaria de Hacienda, Beatriz Elena Arbeláez, dicho comportamiento obedece a que los inmuebles dejaron de beneficiarse este año del Acuerdo 352 de 2008. Esta medida separaba el aumento de los avalúos generado por las recientes actualizaciones catastrales del incremento del impuesto predial.

El Acuerdo estableció descuentos que en la práctica significaron un subsidio que la ciudad les otorgó a los ciudadanos, con el fin de que su capacidad de pago no se afectara en los primeros años.

Estos descuentos son menores a medida que el avaluó catastral es mayor, de tal manera que a partir de este año, algunos inmuebles comienzan a pagar la tarifa plena de su impuesto.

Los incrementos también se explican por el atraso en la actualización catastral que tuvo Bogotá durante cinco años, entre 2004 y 2009.

"Hoy estamos al día en toda la información catastral de los predios urbanos de Bogotá, lo que evitará que este tipo de crecimiento se vuelvan a presentar en el mediano plazo", precisó la funcionaria.

La Secretaria puntualizó que la gran mayoría de contribuyentes seguirán cobijados por el Acuerdo. Para el presente año más de un millón de ellos, en su mayoría de estratos 2 y 3, continuarán beneficiándose de los descuentos otorgados por el Concejo de Bogotá mediante Acuerdo 352 de 2008.

Si tiene dudas con respecto al cobro del impuesto predial, la Secretaría de Hacienda, junto con Catastro Distrital, adelanta jornadas de atención directamente en las localidades.

Los ciudadanos interesados en este servicio pueden solicitarlo ingresando a las páginas: www.haciendabogota.gov.co y www.catastrobogota.gov.co. También pueden escribir al opioniontribnutaria@shd.gov.co.

Fuente: Secretaría Distrital de Hacienda y Catastro.

17 mil viviendas de AVALÚO VIS para el sur de Bogotá

17 mil viviendas, hacen parte del plan Campo Verde y serán de interés social y prioritario.

Después de nueve años de trámites y demoras, el Distrito le dio vía libre a la construcción de 17.000 viviendas de interés social y prioritario, dentro de un plan parcial, llamado Campo Verde, que se ejecutará en la localidad de Bosa, en el suroccidente de la ciudad.

Las viviendas serán construidas dentro de un terreno de 84 hectáreas, del cual unas 40 se dedicarán a zonas de protección ambiental, vías de tránsito y peatonales, espacios públicos, zonas verdes y dotacionales.

El eje del plan parcial Campo Verde será la construcción de las 17.000 viviendas y la terminación de las avenidas Santa Fe y Tintal, que garantizarán la conexión local en el suroccidente. Se trata de vías de tres carriles en cada sentido, de las dimensiones que tiene la calle 19, en el centro de la ciudad.

El proyecto será ejecutado de manera conjunta por Metrovivienda (propietaria del 50 por ciento del terreno) y por las constructoras Bolívar, Marval y Amarilo (dueñas del otro 50 por ciento), que esperan iniciar ventas antes de dos meses.

En el curso del próximo año, los bogotanos comenzarán a ver en esa zona cercana al río Bogotá edificios de seis pisos, multifamiliares, con apartamentos de dos y tres alcobas, que oscilarán entre los 42 y los 60 metros de construcción, según las proyecciones iniciales de los constructores.

Según los cálculos de las empresas promotoras del proyecto, se construirán, en promedio, entre dos mil y tres mil viviendas por año, explicó María Victoria Restrepo, gerente de Proyectos de Constructora Bolívar. Se espera beneficiar con las viviendas a unas 60 mil personas.

Para la Secretaria de Planeación, Cristina Arango Olaya, este plan parcial es vital para el suroccidente de la ciudad, no solo por la generación de vivienda de interés social y prioritario, sino por el impacto que tendrá para la protección de zonas de ronda y ambientales y para la generación de espacio público de calidad para los ciudadanos.

Campo Verde es el primer plan parcial aprobado en el 2010. Desde el 2008 se han aprobado 13 planes, que involucran el desarrollo de unas 344 hectáreas de suelo.

Otros planes aprobados:

Entre el 2008 y el 2010, la Secretaría de Planeación aprobó 12 planes parciales, de los cuales 3 se aprobaron en el 2008, 6 en el 2009 y 3 en el 2010: la Felicidad, San Hilario- San Cristóbal, La Pampa, Altamira, Tres Quebradas, los Cerezos, el Ensueño, Ciudadela Bolonia, la Pradera, Hacienda el Carmen, la Palestina y el Santuario.

Esos planes han permitido incorporar 655,51 hectáreas de suelo urbano.

Tomado del tiempo.com

Más impuestos y menos ciudad

EL PROYECTO ACTUAL DEL POT (Plan de Ordenamiento Territorial) para Bogotá, el cual se encuentra en revisión por la CAR, fue liderado por María Camila Uribe, saliente directora de Planeación Distrital y anteriormente directora de Catastro Distrital, reconocida como excelente economista, lo cual no la convierte automáticamente en buena urbanista. Esta experiencia profesional sea tal vez la razón por la cual el POT ha sido hecho con un interés ante todo fiscal, donde la planeación de la ciudad es vista simplemente como la manera más eficaz de recaudar más impuestos.

Con este fin, se permiten mayores áreas de construcción, mayores alturas y los espacios verdes de la ciudad son vistos como áreas explotables, no como elemento necesario para el bienestar físico y espiritual de sus ciudadanos. Al contrario, la forma de la ciudad debe ser pensada para que cumpla su función más importante: la conservación de nuestras vidas y las de otros organismos vivos que aún la habitan.

Esta concepción fiscalista de la ciudad de la propuesta para el nuevo POT tiene como principal beneficiario al gremio de la construcción. Este hecho genera desatinos como el siguiente: los barrios que en sus decretos de urbanización están reglamentados como zonas residenciales pasan ahora a ser de “actividad múltiple”; esto implica que buscando afectar el valor del suelo para recaudar más impuestos, los barrios residenciales se van a enfrentar a la construcción de centros comerciales, universidades, centros médicos, clínicas, bares, discotecas y comercio aledaño y, por lo tanto, a la destrucción de su calidad de vida. Bogotá, además, se verá cercada por edificios de más de 30 pisos, impidiendo la vista de sus cerros circundantes, como vemos está sucediendo en la avenida circunvalar a la altura de la calle 60.

La inversión ambiental no recauda impuestos y es vista sólo como gasto. El nuevo POT es descaradamente descuidado en este aspecto: no propone la creación de espacios verdes, ni son contemplados los necesarios incentivos para la protección de humedales, bosques y parques donde es necesaria la preservación de flora y fauna; aparentemente, lo verde se localiza únicamente en las zonas que acompañan las avenidas.

En vez de perfeccionar los instrumentos financieros con que el POT actual cuenta, como son la plusvalía, las transferencias de derechos de edificabilidad, las cargas y beneficios de zonas de protección ambiental, y darle dientes a un instrumento tan importante en otros países como es la renovación urbana, se han concentrado en obtener beneficios dándole patente de corso al gremio de la construcción.

La única salvación que tenemos los ciudadanos es que la CAR continúe con la sensatez que hasta ahora ha demostrado, rechazando definitivamente este POT monstruosamente dañino para la ciudad, sus habitantes y su medio ambiente.

Tomado de elespectador.com, de CIUDADES INVISIBLES, columna de Guillermo Fisher

TORRE UNICENTRO

Bogotá D.C., 19 de Enero de 2011. Pese a encontrar varias irregularidades en la expedición de la licencia que permite la construcción de la torre de Unicentro, las normas vigentes no permiten que la Secretaría Distrital de Planeación pueda revocar unilateralmente esta autorización expedida por la Curadora No. 4.

Para revocar la Secretaría tenía que probar que en la expedición de la licencia existieron medios ilegales. Según reiteradas sentencias de Corte Constitucional y Consejo de Estado es necesario demostrar la utilización de “un medio que, en sí mismo, pueda calificarse también, en forma evidente, de ilegal, tal como un documento fraudulento, o el ocultamiento deliberado de una prueba, o un acto de corrupción o de violencia”.

Si no existe esta prueba irrefutable son los jueces, y no la administración, quienes deben demostrar la ilicitud del acto, dada la presunción de inocencia y de buena fe que gozan las personas conforme a la Constitución.

No obstante lo anterior, la Secretaria Distrital de Planeación es conciente, y así lo demostró en la Resolución 2268 de 2010, que la licencia que autoriza la torre de Unicentro vulneró derechos fundamentales y colectivos, trasgredió el ordenamiento jurídico e interpretó la norma urbana en contra de los principios constitucionales. En protección de los intereses públicos la misma Resolución alertó a los organismos de control de la transgresión al ordenamiento jurídico y se compromete a proyectar y presentar la demanda de nulidad, con solicitud de suspensión, contra la licencia de construcción. La demanda de nulidad se encuentra lista y se presentará inmediatamente se cumpla el término de la notificación por edicto de la Resolución 2268 de 2010.

De igual forma, esta Secretaría insta, en la misma resolución, a la Alcaldía Local de Usaquén para que en el marco de las facultades que le ha otorgado el Código Nacional de Policía suspenda la obra una vez se ha demostrado el incumplimiento por parte de Unicentro, titular de la licencia. Así como también solicita a la Juez 20 Administrativa, que tiene en sus manos la acción popular presentada contra la Curadora 4, sobre este mismo tema, que como medida cautelar suspenda de forma inmediata la licencia, e invita al Procurador Judicial delegado para este asunto para que solicite también dicha suspensión.

AVALUOS24HORAS ahora en TWITTER

Hola amigos.....

Como una manera de estar al día con lo que ocurre en el mundillo de los avaluos, y de ayudar co respuestas a las preguntas que eldiario vivir nos impone, también AVALUOS24HORAS quiere estar al aire diario a traves de un medio tan ágil como TWITTER.

Los invitamos todos los días a consultar nuestros TWITTER diarios, que siempre tendrán mucho que ver con las ocurrencias diarias del vivir colombiano.

Espero verlos por allí, ya sea leyéndonos, ya sea consultándonos.

Cordialmente,

Ing. VALENTIN CASTELLANOS

AVALUOS COMERCIALES ESPECIALES

Centro Comercial Hayuelos

Centro Comercial Santa Fé

El Decreto 1420 de 1998 reglamentó la Ley 9a. de 1989, la Ley 2150 de 1995, la Ley 388 de 1997 y la Ley 151 de 1998, en lo que hace referencia al tema de los avalúos especiales.

En su Artículo 1o. señala los procedimientos para la determinación del avalúo comercial de los bienes inmuebles, para los siguientes casos de avaluos:

• Avalúo para adquisición de inmuebles por enajenación forzosa
• Avalúo para adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria
• Avalúo para adquisición de inmuebles a través de proceso de expropiación por vía judicial
• Avalúo para adquisición de inmuebles a través de proceso de expropiación por vía Administrativa
• Avalúo para la determinación del Efecto Plusvalía
• Avalúo para la determinación del Monto de la Compensación en Tratamientos de Conservación
• Avalúo para el pago de la Participación en Plusvalía por transferencia de una porción del predio.
• Avalúo para la determinación de la Compensación por Afectación por Obra Pública en los términos señalados en el Artículo 37 la Ley 9a. de 1989.

Se debe entender como AVALUO COMERCIAL de un inmueble, el precio más probable por el cual este se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.

¿Quiénes deben determinar el AVALUO COMERCIAL ESPECIAL ?

La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración.

Las personas naturales o jurídicas de carácter privado que realicen avalúos en desarrollo del presente decreto, deberán estar registradas y autorizadas por una lonja de propiedad raíz domiciliada en el municipio o distrito donde se encuentre el bien objeto de la valoración.

Se entiende por lonja de propiedad raíz las asociaciones o colegios que agrupan a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo de inmuebles.

¿Qué parámetros y criterios deben cumplir los AVALUOS COMERCIALES ESPECIALES ?

El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el Método utilizado y el Valor del Avalúo Comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal AVALÚO.

¿Qué métodos se deben aplicar para la determinación de los AVALUOS COMERCIALES ESPECIALES ?

Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9a. de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: (1) El Método de Comparación o de Mercado; (2) El de Renta o Capitalización por ingresos; (3) El de Costo de Reposición; y (4) E de Técnica Residual. La determinación de las normas metodológicas para la utilización de ellos, son materia de la Resolución 20 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Preparado por Ing. VALENTIN CASTELLANOS R.

Teléfonos: 6797484 - 310 343 19 12

Bogotá, COLOMBIA