Según información del Banco de la República (BR), los precios de la vivienda usada (Índice de Precios de la Vivienda Usada-IPVU, nación) se encuentran en sus máximos históricos. Igual sucede con los precios de vivienda nueva (IPVN) en Bogotá, según datos reportados por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE). Por otro lado, al observar la dinámica del Índice de Costos de Construcción de Vivienda (ICCV), en comparación con los precios, en el 2012 se evidencia que a diferencia de los costos, los precios crecen a tasas cada vez mayores. Es importante tener en cuenta que el ICCV incluye costos de materiales, mano de obra, maquinaria y equipo, no así uno de los rubros más importantes, el precio del suelo. Según información de la Lonja, éste ha registrado, entre 2012 y 2013, incrementos por encima del 30% en términos reales.
Una burbuja, sea que se presente en el mercado de la vivienda o de otro activo, no es más que un incremento significativo en precios que no se explica por sus fundamentales o determinantes, sino por expectativas de incrementos en precios y mayores rentabilidades.
El proceso de formación y explosión de burbuja es el siguiente: en un comienzo un grupo reducido de personas o empresas tiene expectativas de rentabilidad o valorización que las lleva a invertir en el activo, aun cuando su valor fundamental sea bajo o cero (Blanchard y Enrri, 2000); posterior a la ganancia, las expectativas se popularizan entre los agentes que esperan invertir más en el activo en cuestión, generando así un alza en precios no basada en el comportamiento normal del mercado. Una vez se alcanza un nivel insostenible de precios, la corrección a la baja del precio produce pérdidas para aquellos propietarios del activo y, si es el caso, para quienes fondean la inversión.
A diferencia de otras burbujas (por ejemplo, la expansión y crisis de compañías de internet a finales de los noventas en Estados Unidos), las burbujas inmobiliarias suelen asociarse a una expansión del crédito y del endeudamiento de los hogares que conlleva riesgos para el sector, el sistema financiero y la economía en general. Desde una perspectiva macroeconómica, el problema no es la burbuja en sí misma, sino el factor que las hace crecer. Para caracterizar episodios de burbujas inmobiliarias, Crowe, Dell'Ariccia, Igan y Rabanal (2011) elaboran un modelo P-VAR para varios países que han presentado este fenómeno. Una de las conclusiones es que las burbujas fundamentadas en la expansión del endeudamiento generan efectos más pronunciados y duraderos (crisis) que en aquellos casos en donde la burbuja crecía por motivos diferentes. Los autores determinaron en su estudio que, previo a la explosión de la burbuja, un crecimiento en la razón del endeudamiento de los hogares frente al valor de la vivienda de 10% incrementa en 13% el precio nominal de la vivienda. Este indicador permite ver que tan expuesto está un país a una burbuja financiada con apalancamiento, por lo que es oportuno ver su comportamiento para Colombia.
El Banco de la República, en su informe de estabilidad financiera de Marzo de 2013, muestra que, para adquirir vivienda VIS, el endeudamiento sobre el precio de la vivienda es de 58,6% mientras que para vivienda NO VIS es de 49,6%. Dichos valores están por debajo del máximo permitido en Colombia de 70% para NO VIS y del promedio internacional, que según Crowe et al. (2011) es del 71%, disminuyéndose de esta manera la posibilidad de conformación de una burbuja especulativa racional financiada con crédito.
Adicional a la razón de endeudamiento frente al valor de la vivienda, existen otros indicadores pertinentes para evaluar la relación endeudamiento-vivienda, como lo son el tamaño de la cartera, la morosidad y el uso de créditos por los hogares. La cartera de vivienda, además de tener un tamaño reducido (3.8% del PIB) comparado con la cartera de consumo o la comercial, se mantuvo constante en 2012 en lo relativo a la morosidad; sumado a esto, se ve un menor uso de créditos de vivienda por parte de los hogares desde 20101. Estas cifras permiten pensar que, de existir una burbuja inmobiliaria a la fecha, ésta no está asociada al apalancamiento.
Se debe tener en cuenta que, aun cuando la burbuja inmobiliaria no se produzca a consecuencia del endeudamiento excesivo de los agentes, es posible que se presente una burbuja que al colapsar desencadene una crisis moderada con las siguientes consecuencias: producción de vivienda con crecimientos inferiores al potencial, limitación de créditos por parte del sector financiero, aumento del desempleo y del déficit habitacional.
Tomado de boletín No. 12, DAPD, 2013
