Barrio San Diego, ubicado en la zona Centro Internacional
Valor del metro cuadrado usado: 3.290.175 pesos Valorización anual: 7 por ciento
Barrio Centro administrativo, ubicado en la zona Centro y Zona Colonial
Valor del metro cuadrado usado: 3.001.107 pesos Valorización anual: 13 por ciento
Sector Chapinero:
Barrio Bellavista, ubicado en la zona Chapinero Alto
Valor del metro cuadrado usado: 5.513.972 pesos Valorización anual: 17 por ciento
Barrio Emaus, ubicado en la zona Chapinero Alto
Valor del metro cuadrado usado: 4.654.357 pesos Valorización anual: 4 por ciento
Sector Noroccidente:
Barrio Los Naranjos, ubicado en la zona Altos de Suba y Cerros de San Jorge
Valor del metro cuadrado usado: 3.984.549 pesos Valorización anual: 12 por ciento
Barrio Vereda Suba Naranjos, ubicado en la zona Cerros de Suba
Valor del metro cuadrado usado: 3.966.267 pesos Valorización anual: 13 por ciento
Sector Norte:
Barrio La Cabrera, ubicado en la zona Chicó
Valor del metro cuadrado usado: 5.885.443 pesos Valorización anual: 16 por ciento
Barrio Las Acacias, ubicado en la zona Chicó
Valor del metro cuadrado usado: 6.305.857 pesos Valorización anual: 15 por ciento
Sector Occidente:
Barrio Ciudad Salitre Nor-Oriental, ubicado en la zona Salitre-Modelia
Valor del metro cuadrado usado: 3.801.314 pesos Valorización anual: 1 por ciento
Barrio Salitre Occidental, ubicado en la zona Salitre-Modelia
Valor del metro cuadrado usado: 3.535.082 pesos Valorización anual: 3 por ciento
Sector Sur:
Barrio Villa Mayor, ubicado en la zona Rafael Uribe Uribe-Tunjuelito
Valor del metro cuadrado usado: 2.089.891 pesos Valorización anual: 8 por ciento
Barrio Villa Mayor Oriental, ubicado en la zona Rafael Uribe Uribe-Tunjuelito
Valor del metro cuadrado usado: 2.053.283 pesos Valorización anual: 11 por ciento Tomado de metrocuadrado.com
Nota: Los valores anteriores resultaron de un promedio aproximado teniendo en cuenta la valorización por sector y zona de Bogotá. Su utilización es una mera forma de aproximación a valores globales. Para obtener un valor de AVALÚO COMERCIAL, lo más recomendable es solicitar un AVALÚO TÉCNICO COMERCIAL a su avaluador de CONFIANZA.
En el mercado de bienes raíces en Colombia es frecuente que el valor de los AVALÚOS CATASTRALES (que son los que usa el Gobierno para la liquidación de impuestos) sea menor que el de los AVALÚOS COMERCIALES (que son los que determinan el precio de un inmueble para realizar una transacción comercial).
Esto básicamente ocurre porque el mercado inmobiliario tiene una dinámica mucho más ágil y actualizada que la gestión de los entes gubernamentales para mantener la información renovada. Por ello coexisten estos dos tipos de avalúos en Colombia:
AVALÚO COMERCIAL (venta, hipoteca, Bancos)
Es el realizado por un perito que es contratado por una persona, empresa o banco para determinar el valor real de una propiedad en un momento determinado, de acuerdo con sus características físicas y topográficas, además de las variables de entorno que afectan positiva o negativamente el precio de transacción del predio.
Generalmente, estos avalúos tienen una caducidad de 6 a 12 meses, pues los precios reales de las propiedades varían con el paso del tiempo. (El precio real hace referencia al valor en que se negocia una propiedad dentro de una relación justa de oferta y demanda. Por su parte, el precio nominal es el que finja un propietario para la venta de una propiedad y es susceptible de negociación).
Los bancos solicitan los avalúos comerciales para tener certeza de que hipotecarán y/o financiarán una propiedad por su valor real, lo cual garantiza (mediante hipoteca bancaria) que el dinero que prestan sí estará respaldado por un valor correspondiente.
Por otra parte, las personas naturales solicitan avalúos comerciales para saber cuánto valen sus propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que obtendrán una retribución justa.
AVALÚO CATASTRAL (Impuestos, Declaraciones)
Consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario, practicado por Catastro, mediante sus funcionarios especializados, o a través del Observador Catastral Inmobiliario.
El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos.
A quién le hayan actualizado el valor del avalúo catastral del predio el año pasado y pague el 30 de junio, tendrá derecho a los topes que fijó el Concejo para evitar aumentos exagerados del impuesto.
Si usted es propietario de uno de los 827 mil inmuebles cuyo avalúo catastral fue actualizado el año pasado y no paga el impuesto predial, por tarde, el 30 de junio, perderá los beneficios de tope que fijó el Concejo para evitar que el aumento del tributo fuera exagerado.
Los topes tienen como propósito evitar el impacto en el pago del predial, que se liquida con base en el avalúo catastral, y que en muchos casos se duplicó.
Para entender mejor lo anterior, tome como ejemplo el impacto que tendría perder el beneficio de los topes en un predio de estrato 2, que fue actualizado el año pasado y su valor catastral pasó de 25 millones a 50 millones de pesos.
Con este aumento, el valor del impuesto también se duplica, pasa de 50 mil a 100 mil pesos. Pero con el beneficio de los topes, el predial sólo puede aumentar el 10 por ciento, es decir, pagaría 55 mil pesos.
Ahora, si no cancela antes del último día del presente mes -cuando vence el plazo para pagar sin sanciones-, tendrá que cancelar el impuesto pleno, es decir los 45 mil pesos de más, para un total de 100 mil. Más la multa.
En un predio de estrato 5, cuyo avalúo catastral pasó de 83 millones a 110 millones de pesos, el impuesto, sin topes, le subiría de 581 mil pesos pagados el año pasado a 770 mil pesos este año (51 por ciento).
Con tope, el aumento sólo podrá ser, para este caso, del 19 por ciento, es decir, que sólo pagaría 691 mil pesos. Se ahorraría 79 mil pesos.
LOS TOPES DEL CONCEJO
Para los inmuebles con un avalúo catastral inferior a 30 millones de pesos, el Concejo fijó un aumento máximo del 10 por ciento. Para cerca del 88 por ciento de los predios actualizados (cerca de 728 mil) los incrementos no deben ser superiores al 20 por ciento.
Sólo el 12 por ciento de los predios tienen reajustes que están por encima del 20 por ciento.
Con corte al pasado 4 de junio se habían recibido 1'550.000 pagos por un valor total de 741 mil millones de pesos. En Bogotá hay 2'057.723 predios registrados y se espera un recaudo total por impuesto predial de 861 mil millones de pesos.
Cerca de 1'750.000 contribuyentes recibieron por correo una declaración sugerida para pagar el impuesto. Quienes no la recibieron pueden entrar a la página www.haciendabogota.gov.co para descargar y liquidar el pago.
El director de impuestos de Bogotá, Orlando Valbuena, señaló que, a partir del primero de julio, no sólo se pagará la tarifa plena, sino que también se tendrán que cancelar sanciones e intereses por mora. Este año, la sanción por no declarar oportunamente, para predios residenciales de estratos 1, 2, 3 y 4, es de 99 mil pesos. Para los demás predios es de 133 mil.
El Catastro ya empezó la actualización de 1'200.000 predios más.
A pesar de las condiciones de la economía, el mercado de la vivienda usada experimentó un crecimiento en el primer trimestre del año.
Para María Silva, presidenta ejecutiva de la Lonja de Propiedad Raíz de la capital, el mercado inmobiliario sigue siendo una alternativa de inversión en Colombia.
La directiva explicó que al cierre del primer trimestre se vendieron 6.922 unidades, de las cuales, 3.715 corresponden a unidades de Vivienda de Interés Social (VIS), lo que representa 53,66%, y 3.207 a no VIS, equivalente al 46,34%.
En materia de vivienda arrendada, los indicadores de la Lonja en Bogotá señalan que esta actividad creció 10%, al pasar de 32% al 42%.
La dirigente sostuvo que en Bogotá el promedio del metro cuadrado está entre $5 y $6 millones, mientras que en ciudades como Cartagena puede oscilar entre $7 y $9 millones de pesos.
En materia de inventario de vivienda nueva, Silva señaló que el 62% de la oferta disponible se encuentra en preventas, el 33% está en construcción y el 4% está terminado.
La presidenta de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá dijo que los constructores conocían que la crisis iba a afectar el sector, razón por la cual los proyectos se hicieron con base en la venta en planos, lo cual garantiza la ejecución de los proyectos y la rentabilidad del sector.
Vivienda usada y nueva en algunos barrios del norte, bodegas y oficinas, parecen ser las mejores opciones para poner el dinero de inversionistas en finca raíz en Bogotá. Así se lo manifestó a Dinero.com la presidenta de la Lonja de Bogota, María Isabel Silva.
Entre 2005 y 2008 las tasas de interés bajas, la mejora del ingreso en el país y una demanda de vivienda insatisfecha ayudaron a empujar los precios de las viviendas al alza. Esas condiciones hicieron que fuera mejor comprar casa que pagar el arriendo y fueron además el motor de la construcción en ese período.
Las condiciones para la construcción y para las transacciones inmobiliarias cambiaron en los últimos meses y la presidenta de la Lonja tiene una información muy precisa sobre las transformaciones.
Esa entidad tiene un registro de transacciones inmobiliarias, que construye a partir de los datos que llegan a las oficinas de registro público. Con esos datos se puede observar que el último trimestre no fue bueno para las ventas de vivienda nueva, pero sí lo fue para vivienda usada. “Las viviendas usadas aumentaron su participación dentro del total de las ventas de inmuebles en Bogotá de 31% en primer trimestre de 2008 a 57% en último”, señaló.
Una razón para este pequeño auge de la vivienda usada la encuentra María Isabel Silva en los precios de compra de los inmuebles. “Mientras que en los usados se pueden manejar los precios, en vivienda nueva había cola de gente interesada en comprar. No se podía pedir rebaja”, explicó.
La Lonja construye además un índice de rotación de los inmuebles que calcula a partir de los datos de casi 80.000 propiedades de estratos 4,5 y 6 que tienen avisos visibles de venta o arriendo. Con esa información, el índice de rotación de los inmuebles usados pasó de 60 a 50 el año pasado, una reducción de 16%. Esto muestra que se están vendiendo más rápido.
Otra característica del mercado bogotano está en que el tiempo de venta de los inmuebles aumentó, pero el comportamiento es diferente dependiendo del lugar de la ciudad. Mientras una vivienda de interés social (VIS) en el occidente de la ciudad se tarda 2,5 meses en venderse, una VIS en el norte de Bogotá se toma 6 meses. En Suba las viviendas se demoran en promedio 8 meses en venderse, en El Salitre y el Centro 13 meses, en Multicentro cerca de 17 meses y en el Chicó 20 meses.
A pesar de que la desaceleración económica le está pasando una cuenta de cobro al sector de la construcción, la ejecutiva destaca que el riesgo de quiebras masivas es sustancialmente menor ahora que en la recesión de 1997. En aquel momento había 5.600 unidades sin vender, diez veces más que las 500 unidades que hay en la actualidad.
Frente a los precios de la vivienda, María Isabel Silva dice que no han bajado y no espera bajas en el futuro. De hecho, señala que en el sector de El Chicó, al norte de la capital, los precios aumentaron 13% en los últimos doce meses.
En general piensa que la rentabilidad para los inversionistas en finca raíz en Bogotá, será de 15% a 17% este año. Y sostiene que los mejores lugares para comprar son Chicó, Rosales, Multicentro y La Cabrera.
En otro tipo de construcciones, piensa que también hay buenas oportunidades. “La gente está comprando bodegas, parques industriales y oficinas”, dice.
En oficinas estima que este año habrá una buena oferta, para atender la demanda que se represó todo el año pasado. Cita el caso del proyecto de oficinas en la calle 82 con carrera Séptima, frente al Gun Club, en el que la firma Arias, Serna y Saravia están vendiendo inmuebles a $7 millones por metro cuadrado.
No cree que convenga entrar en edificaciones para comercio por ahora. “Ya tuvo su auge en 2008. Se construyeron muchos centros comerciales”, señaló.
En cambio piensa que la VIS sigue teniendo un gran potencial de negocios. Estima que hay una gran cantidad de lotes que se pueden usar para este tipo de construcciones y estima el déficit habitacional en 2 millones de unidades.
Finalmente espera que las haya alguna afluencia de capitales extranjeros. “La gente sigue viniendo para meterse en los negocios grandes de Colombia. Viene a invertir en el país”, dijo. En febrero la Lonja recibió tres solicitudes nuevas para hacerles estudios de mercado a inversionistas norteamericanos.
En resumen, la Lonja no ve mal el año que ya entra en su tercer mes.
Oficinas, bodegas, parques industriales y hoteles, moverán la construcción en 2009. La oferta se duplicará en los próximos dos años pero podría reducirse a partir de 2011.
Luego de dos años consecutivos de crecimiento por encima del 18% en la adjudicación de licencias para la construcción, el Dane reportó que durante 2008 se redujo la solicitud de áreas en un 8,5%, hecho que demuestra la cautela que tendrán los empresarios frente a la planeación de futuras inversiones en el sector.
A pesar de este descenso en la solicitud de licencias, los colombianos verán este año una creciente oferta de oficinas, bodegas, parques industriales, hoteles de lujo y proyectos de vivienda que estaban planeados con anticipación, como resultado de las licencias otorgadas en periodos anteriores, y que hasta ahora comienzan su ejecución (ver artículos página 98 y página 100).
Aurora Turriago, directora de investigación de mercados de Colliers International, comenta que "el grueso de las obras se concentrará en oficinas y bodegas, debido a que en los últimos tres años se presentó una creciente demanda por este tipo de proyectos, hecho que motivó a las constructoras a pensar en espacios para el segmento empresarial".
Uno de los proyectos más grandes de este año, y que estará listo en 2019, es la ciudad parque La Felicidad, un megaproyecto de $2 billones, realizado por Pedro Gómez y por Vendome, localizado en un terreno de más de 108 hectáreas ubicado entre la calle 13 y la calle 35, y entre la Avenida Boyacá y la Avenida Agoberto Mejía, en Bogotá. Este desarrollo urbanístico tendrá 14.200 viviendas para estrato 4 y 5, y 2.800 de interés social. Además, tendrá centro comercial; club social, empresarial y deportivo; colegio, biblioteca, centro de salud y un Supercade. La primera de siete etapas, arranca en los próximos tres meses con el inicio de las obras de urbanismo y con la construcción de 1.000 viviendas de interés social por parte de Colsubsidio. La idea es que distintos constructores desarrollen cada una de las manzanas del proyecto, siguiendo los lineamientos de diseño de los promotores, y respetando la decisión de destinar el 60% del megaproyecto a espacios públicos y zonas verdes.
La hotelería no será ajena al dinamismo, pues en 2007 se presentó un incremento de 105,8% en la solicitud de licencias y, aunque este auge significó el año pasado inversiones por US$470 millones, según las estadísticas de Cotelco, aún hay proyectos sobre planos que próximamente inician su construcción. El gremio estima que para 2009 la inversión podría ser similar a la del año pasado, teniendo en cuenta los anuncios que están haciendo las constructoras orientadas a este segmento.
En lo que respecta a centros comerciales y proyectos de vivienda, la dinámica será más lenta y las propuestas se darán en la medida en que reaccione la demanda. Según explica la presidenta de Camacol, Beatriz Uribe, los constructores tienen actualmente el riesgo controlado y, por esta razón, pueden proteger sus inversiones y planear cuidadosamente los nuevos proyectos.
En todos los casos, la clave estará en la planeación de las obras para evitar que se dé una sobreoferta que pueda poner en riesgo el desarrollo del sector y hacer mucho más profunda la desaceleración que ya sienten los empresarios del sector de la construcción.
En Venta Apartamentos y Casas por más de Dos Billones Trescientos Cincuenta y Nueve Mil Millones de pesos ($2’359.000.000.000)
El renglón de la construcción en la economía Bogotana, sigue siendo uno de los más importantes mostrando una tendencia a mantener el crecimiento que se ha estado presentando principalmente en los últimos tres años.
De acuerdo a las estadísticas publicadas en la página web del DANE, se tiene que en la ciudad de Bogotá en el primer trimestre del año se licenciaron 1’337.063 m2 de construcción para vivienda, de los cuales 76.711 m2 (5,7%) corresponden a vivienda de interés prioritario (vip) con un valor de venta de hasta $21’685.000; 104,910 m2 (7,8%) corresponde a vivienda de interés prioritario con un valor de hasta $30’359.000; 245.137 m2 (18,3%) corresponden a vivienda de interés social (vis) con un valor de hasta $58’549.500; por último 910.305 m2 se están licenciando como viviendas no vis.
Teniendo en cuenta la información recopilada por el OIC – Observatorio Inmobiliario Catastral de la UAECD, el actual comportamiento del mercado inmobiliario, y calculando el valor promedio de venta por m2 de construcción se puede decir que el 1’337.063 m2 de construcción, tiene un valor total de Dos Billones Trescientos Cincuenta y Nueve Mil Millones de pesos ($2’359.000.000.000)
Oferta de vivienda de interés prioritario (vip)
El OIC consolido una muestra de 347 proyectos nuevos ubicados en toda la ciudad, de la cual se obtuvo que únicamente nueve (9) proyectos es decir el 2,6% del total se ofrecen dentro del rango de vip con valor hasta de $21’685.000; que doce (12) es decir el 3,5% de los proyectos corresponden a la clasificación vip con valor hasta de $30’359.000 Cabe anotar que estos proyectos se ubican todos en la parte sur de la ciudad, principalmente en la localidad de Bosa.
Para este caso, los valores de venta promedio por metro cuadrado de construcción se encuentran en $560.000 y $600.000 respectivamente.
Oferta de vivienda de interés social (vis)
En cuanto a la oferta de vis, el estudio encontró que actualmente se están ofreciendo sesenta y cinco (65) que corresponden al 18,7% de los proyectos de vivienda tipo vis, con valores hasta de $58’549.500, ubicados en diferentes sectores de la ciudad, excepto en la zona del centro y de chapinero, y se obtuvo un valor promedio de venta del m2 de construcción de $900.000
Oferta de vivienda no vis
Este tipo de inmuebles sigue siendo el que mayor peso representa dentro de la dinámica inmobiliaria de la ciudad, encontrándose que el setenta y cinco por ciento (75,%) es decir 261 de los proyectos que se ofrecen superan los 135 SMLMV, alcanzando cifras que nunca se habían presentado en la historia de la ciudad.
En este sentido, actualmente se encuentra en oferta apartamentos exclusivos, de excelentes acabados y servicios hasta de $2.500’000.000 cada uno y con un valor metro cuadrado de construcción que superan los cinco millones de pesos ($5’000.000).
Sin embargo, el valor promedio de venta del m2 de construcción en este tipo de unidades es de $2’800.000.
Una HIPOTECA es un gravamen que se aplica a un bien inmueble, generalmente, para obtener recursos económicos.
El concepto es bueno, como mecanismo para resolver problemas económicos inmediatos, porque se trata de una manera de obtener dineros, en un par de días, en un par de horas.
El concepto de HIPOTECA más extendido entre nosotros, es la HIPOTECA obtenida a traves de un Banco o de una Corporacion financiera. Existe la creencia que los intereses que cobran los bancos son de usura, pero los de los particualres no se quedan atrás.
Cuando un particular necesita resolver un problema económico de urgencia recurre al dinero del mercado, que es el que más facilmente se obtiene con el aval de una HIPOTECA.
EN el mercado actual, se obtienen hipotecas particulares desde un 2% de interes mensual, valores que están igeramente por debajo de la tasa de usura, fijada por la superintendencia bancaria.
Si desean mayor informaciòn al respecto, sin compromiso, estoy en capacidad de ampliar la información acerca de la manera de obtener una hipoteca en breves horas.
LOs teléfonos 6 79 74 84 en Bogotá, estarán disponibles las 24 horas.
