VALORIZACIÓN sobre el 50% del AVALÚO

Sin recursos el IDU para obras al norte de Bogotá No podría cobrar valorización en el norte de Bogotá el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), por no haber empezado alguna obra porque le faltan recursos.

El cobro de valorización del norte de Bogotá incluye a 700 mil ciudadanos dueños de predios en las localidades de Barrios Unidos, Engativá, Usaquén, Chapinero y Suba.

Al recaudar 379 mil millones de pesos se financiarán las obras de ampliación de la Autopista Norte y de las vías aledañas a ese corredor vial. Con estos recursos de valorización se busca agilizar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) conocido como el Plan Zonal Norte.

El Concejo de Bogotá hundió el proyecto para aplazar cobro de valorización en el norte de la capital el pasado mes de septiembre. La presidenta del Concejo, María Victoria Vargas, explicó en ese entonces que el Cabildo Distrital negó la solicitud hecha por la Administración de otorgar un plazo de un año para determinar la asignación porque con anterioridad se había dicho que eran necesarios los estudios técnicos, de detalle y de factibilidad.

La presidenta del Concejo indicó que si el proyecto se hundió en el Cabildo fue por “improvisación del IDU”, pues el Concejo había determinado que esa asignación del cobro de valorización se haría con base en el 50% del avalúo del predio.

Tomado de www.elnuevosiglo.com

AVALÚO y EXPROPIACIÓN Calle 26 Bogotá

El dueño de un predio, a pesar del AVALÚO y una resolución de expropiación, no ha entregado el terreno.

Un pleito entre el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) y el dueño de un predio privado tiene frenada la terminación del deprimido del Concejo, cerca de la calle 26 con carrera 34.

Son 520 metros cuadrados del costado noroccidental que fueron proyectados como un retorno para los buses articulados y es una de las obras que tiene atrasada la finalización de la troncal de la 26.

Aunque el IDU ya expidió una resolución de expropiación e hizo un depósito judicial por 6.300 millones de pesos, el dueño no ha entregado el terreno. 

"Estamos pendientes del registro de la resolución de expropiación en tres folios de la matrícula inmobiliaria", informó el IDU, trámite que actualmente se adelanta en la oficina de registro. 

Según el instituto, la expropiación no tiene marcha atrás porque "hay prevalencia del principio de interés general por tratarse de una obra pública". 

Gonzalo Gómez, presidente de Apel, empresa propietaria de los terrenos y donde funcionaba un instituto de educación técnica, aseguró que no ha entregado los predios porque el avalúo "está mal hecho". 

Aunque Gómez no dio una cifra sobre el monto del avalúo del terreno, sí dijo que está por encima de los 6.000 millones de pesos, incluyendo el daño emergente que generó la demolición. 

"Tuvimos que arrendar lugares para darle clases a nuestros estudiantes, lo que nos costó unos 100 millones de pesos mensuales", explicó Gómez. 

Un vocero del área jurídica del IDU confirmó que el avalúo fue hecho por la Cámara de Propiedad Raíz de Bogotá, que tuvo en cuenta las condiciones del inmueble, el estado de la estructura y la licencia con que se construyó. Sin embargo, según el Distrito, el dueño de Apel nunca se opuso a la calificación en los cinco días siguientes del concepto del avalúo, como dicta la ley. 

Otra de las razones por las que Gómez no ha entregado el terreno tiene que ver con la definición de los linderos. "Ellos nos hablaron de 520 metros cuadrados, pero corrieron los linderos y se están apropiando de casi 1.000 metros cuadrados. Pido que Catastro revise el tema", señaló el presidente de Apel, pero mientras eso sucede ninguna de las partes se responsabiliza de la demolición de un muro que podría venirse abajo, como advirtió el Fopae.

El IDU confirmó que apenas cuente con el visto bueno de Registro podrá solicitar auxilio de la Policía para obligar al ciudadano a entregar el predio. 

El dueño, por su parte, pidió verificar los linderos y el avalúo.

Así, aún es incierta la fecha de terminación del deprimido.

ALGUNAS FALENCIAS DEL POT

La Lonja de Propiedad raíz de Bogotá le hizo una serie de reparos al proyecto de acuerdo de modificación excepcional del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que quiere tramitar el Distrito, al considerar que por el afán con el que se diligencia, deja en el limbo asuntos trascendentales como lo ambiental y lo contractual. La presidente de la Lonja capitalina, Amparo Araújo, precisó que tomar medidas unilaterales por parte de la Alcaldía, podría conllevar a un lío de grandes magnitudes por cuanto se estaría vulnerando el principio de la concertación sobre pilares jurídicos y técnicos toda vez que pasa por alto el concepto de la Corporación Autónoma Regional (CAR).

“Todo esto crearía problemas de magnitudes incalculables para la ciudad. Nosotros queremos saber qué pasará con los temas aún no concertados con la CAR, como por ejemplo la reserva de la cuenca alta del río Bogotá, la definición del perímetro urbano borde Norte, la definición del suelo de protección y la revisión de procesos de legalización en algunos suelos de reserva y saber cuál será el futuro del botadero, Doña Juana y si en la Calera no se podrá construir un metro cuadrado más”, declaró la dirigente gremial.

En concepto de la Lonja, el documento del POT tiene muchas inconsistencias e inquietudes que quedan por resolver.

Agregó que a la fecha, no se conoce el articulado del proyecto de acuerdo, los anexos cartográficos, ni el documento técnico de soporte.

El gremio que agrupa constructores, empresas inmobiliarias y avaluadores, expresó su preocupación por la desaparición de las UPZ como instrumentos de planeación, asunto que resulta “muy preocupante”, haciendo salvedad que la utilización de dichos instrumentos generaba dificultades operativas en su manejo, pero que ya había sido superada por la práctica. “Es importante preguntarnos si las fichas normativas van a llegar al mismo nivel de detalle que las UPZ, ya que ahora pasamos de 112 UPZ a 37 planos. Consideramos que al igual que la modificación del POT estas fichas normativas deberían ser concertadas y construidas con los gremios y la comunidad en general; y si no, quisiéramos saber cómo se expedirán, que norma regirá entretanto y cuando sería efectivo dicho cambio normativo”, manifestó.

Para la Lonja, no es claro el manejo de la edificabilidad permitida sobre un inmueble y menos la distribución de la misma en las diferentes zonas de la ciudad. Según la colectividad inmobiliaria, no es comprensible el bajo índice de edificación para el centro de la ciudad por limitaciones en la construcción de las redes matrices, cuestión que reprimirá el distrito central de negocios.

La Lonja de Bogotá considera necesario que exista una total articulación entre los diferentes instrumentos de planificación así como con las normas de orden nacional para evitar la inseguridad jurídica generada por el maremágnum de reglas expedidas por múltiples entidades.

“Según lo anterior, planteamos que la revisión no solo debe estar dada entre UPZ ó fichas normativas y Planes Maestros, sino entre todos los instrumentos de planeación y gestión de suelo”, apuntó Araújo.

Adicionalmente el gremio inmobiliario manifestó inquietudes extras como los tratamientos urbanísticos en dominantes y subordinados al considerar que no es clara la intención en su clasificación.

“Para nosotros, tanto el tratamiento de desarrollo, conservación y mejoramiento integral tienen el mismo nivel de importancia que el de consolidación y Renovación Urbana. Consideramos que en las zonas de Mejoramiento Integral debería plantearse la posibilidad de pasar a Renovación Urbana para efectos de generar desarrollos organizados”, indicó la Lonja.

Araújo afirmó que es vital que la ciudad desarrolle los instrumentos que la Ley 388 de 1997 establece, en especial los referidos a la compensación que se estipulan en el artículo 48 de la referida, esto como efecto de las cargas que el ordenamiento de la ciudad ha generado sobre algunos sectores o predios, instó a la administración distrital a establecer normas de ocupación y uso del suelo en las áreas rurales, suelos que representan aproximadamente el 75% del territorio distrital. De igual forma dijo que estas áreas se caracterizan por tener las más altas condiciones ambientales, propósito que estaba proyectado a través de las Unidades de Planeamiento Rural, pero que a la fecha no han sido reglamentadas.

“Por tal motivo consideramos que sería uno de los avances más importantes en la modificación. Para nosotros es determinante la apuesta hecha al fortalecimiento de la estructura ecológica distrital, el ordenamiento del territorio rural, la gestión integral de riesgo y cambio climático, el desarrollo planificado de la minería y los planes de manejo ambiental”, concluyó.

En consideración de la Lonja hay temas de gran importancia como usos dotacionales así como participación en plusvalía y otros como el conocimiento de las causas que llevan a la modificación del POT. Es importante que se de aplicación a las leyes de suelo y Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial que puedan dar una nueva visión al desarrollo de la ciudad y la región, así como una seguridad jurídica a los habitantes, perdida por el maremagnun de normas de diferente jerarquía.

Por tal motivo, la Lonja de Bogotá considera que dicha modificación se debe dar sin premuras de tiempo y concertada en debida forma.

Tomado de de lanotadigital.com

AVALÚOS y ALGUNAS INCONGRUENCIAS

Relata D. RUDOLF HOMMES, en el Colombiano, a propósito de los AVALÚOS:

"Imagínese una situación en la que va a vender su apartamento por $100 millones, un precio que le satisface y que en comparación con varios que ha visto le parece apropiado, y que tiene una oferta de alguien que lo quiere comprar por ese precio.

Pero en el edificio en el que está el apartamento se suscribió un contrato entre propietarios en el cual tiene que ofrecerlo primero a los otros propietarios para que ellos lo compren si lo desean, pero no al mismo precio que le ofrece un tercero sino al precio que determinan tres peritos (uno nombrado por el vecino que lo desea adquirir, otro nombrado por usted y un tercero nombrado entre ellos o por la Cámara de Comercio de la ciudad donde está localizado el inmueble).

El contrato entre propietarios estipula además que una vez usted ofrece el apartamento en venta no puede echarse para atrás, está obligado a venderlo al precio que determinen estos peritos, aun si es inferior al precio que le ofrece el tercero.

Supongamos que el apartamento por el cual está dispuesto alguien más a pagar $100 millones es avaluado por los tres peritos en $70 millones. A usted le van a quitar $30 millones de su propiedad (con ese descuento, el socio comprador puede repartir millones entre los tres peritos para que bajen el avalúo). Usted estaría loco si hubiera firmado ese contrato entre propietarios a menos que deseara quedarse en el apartamento toda su vida y no le importara lo que sucediera después de su muerte, o porque el apartamento lo compró a descuento, precisamente por la existencia de este impedimento.

Resulta que el Código del Comercio establece en Colombia que un socio de una sociedad anónima no registrada en bolsa que desea vender sus acciones debe ofrecérselas a todos los demás socios y ellos tienen derecho a comprarlas a prorrata al precio que indica el vendedor, solamente si lo desean, porque tienen derecho a impugnarlo y a nombrar peritos para que hagan un avalúo que si resulta inferior al precio pedido por el vendedor o al que le ofrece un tercero, se vuelve obligatorio para el vendedor, con lo cual le quitan a la fuerza parte de su propiedad.

No se sabe a ciencia cierta a qué genio se le ocurrió esta figura tan original. En la mayoría de los países, las reglas de preferencia establecen que el derecho que tienen los otros accionistas es a igualar el mejor precio, pero en ninguna parte del mundo implica despojar de parte de su patrimonio al que quiere vender.

Los abogados dicen que la norma se concibió para proteger a los pequeños accionistas y para permitirles conservar su participación en las empresas. Pero esta regla, en lugar de protegerlos, los mantiene atrapados a merced de los mayoritarios, que la usan para su propia conveniencia, pues nadie se atreve a vender como establece la ley por el peligro que se corre de que le den un mordisco al valor de sus acciones. Las acciones pierden casi toda su liquidez, a los pequeños los esquilman, se entronizan roscas de accionistas con el control de las empresas y se conciben y aplican todo tipo de mecanismos para evadir esta norma, como sucede con todas las leyes que no tienen sentido.

Ahora que tenemos un viceministro de Hacienda y superintendentes que entienden el tema, sería oportuno reformar este adefesio jurídico para que la gente pueda vender y comprar compañías libremente y no tenga que recurrir a trucos o exponerse a perder parte de su propiedad cuando intente liquidar sus activos......".

Esperemos Dr. HOMMES a que pase el puente, y todas las aguas bajo todos los puentes, para que la solución esté por encima de la ley, o si no habrá que indagar por avaluadores que gusten de avaluar ..más que de los jugosos millones que traen ..los avaluos leoninos tratados...

A buen avaluador. ..pocas palabras...

Cordialmente,

Ing. VALENTIN CASTELLANOS

LOS AVALUOS CATASTRALES NO AUMENTARÁN MÁS DE UN UN 17%

Para el 80 por ciento de los predios de Bogotá (1'126.320), este impuesto creció entre el 8 y el 17 por ciento este año.

Cerca de 40 mil predios tuvieron crecimientos entre el 22 y el 25 por ciento , en su mayoría de los estratos 5 y 6.

Según la secretaria de Hacienda, Beatriz Elena Arbeláez, dicho comportamiento obedece a que los inmuebles dejaron de beneficiarse este año del Acuerdo 352 de 2008. Esta medida separaba el aumento de los avalúos generado por las recientes actualizaciones catastrales del incremento del impuesto predial.

El Acuerdo estableció descuentos que en la práctica significaron un subsidio que la ciudad les otorgó a los ciudadanos, con el fin de que su capacidad de pago no se afectara en los primeros años.

Estos descuentos son menores a medida que el avaluó catastral es mayor, de tal manera que a partir de este año, algunos inmuebles comienzan a pagar la tarifa plena de su impuesto.

Los incrementos también se explican por el atraso en la actualización catastral que tuvo Bogotá durante cinco años, entre 2004 y 2009.

"Hoy estamos al día en toda la información catastral de los predios urbanos de Bogotá, lo que evitará que este tipo de crecimiento se vuelvan a presentar en el mediano plazo", precisó la funcionaria.

La Secretaria puntualizó que la gran mayoría de contribuyentes seguirán cobijados por el Acuerdo. Para el presente año más de un millón de ellos, en su mayoría de estratos 2 y 3, continuarán beneficiándose de los descuentos otorgados por el Concejo de Bogotá mediante Acuerdo 352 de 2008.

Si tiene dudas con respecto al cobro del impuesto predial, la Secretaría de Hacienda, junto con Catastro Distrital, adelanta jornadas de atención directamente en las localidades.

Los ciudadanos interesados en este servicio pueden solicitarlo ingresando a las páginas: www.haciendabogota.gov.co y www.catastrobogota.gov.co. También pueden escribir al opioniontribnutaria@shd.gov.co.

Fuente: Secretaría Distrital de Hacienda y Catastro.

17 mil viviendas de AVALÚO VIS para el sur de Bogotá

17 mil viviendas, hacen parte del plan Campo Verde y serán de interés social y prioritario.

Después de nueve años de trámites y demoras, el Distrito le dio vía libre a la construcción de 17.000 viviendas de interés social y prioritario, dentro de un plan parcial, llamado Campo Verde, que se ejecutará en la localidad de Bosa, en el suroccidente de la ciudad.

Las viviendas serán construidas dentro de un terreno de 84 hectáreas, del cual unas 40 se dedicarán a zonas de protección ambiental, vías de tránsito y peatonales, espacios públicos, zonas verdes y dotacionales.

El eje del plan parcial Campo Verde será la construcción de las 17.000 viviendas y la terminación de las avenidas Santa Fe y Tintal, que garantizarán la conexión local en el suroccidente. Se trata de vías de tres carriles en cada sentido, de las dimensiones que tiene la calle 19, en el centro de la ciudad.

El proyecto será ejecutado de manera conjunta por Metrovivienda (propietaria del 50 por ciento del terreno) y por las constructoras Bolívar, Marval y Amarilo (dueñas del otro 50 por ciento), que esperan iniciar ventas antes de dos meses.

En el curso del próximo año, los bogotanos comenzarán a ver en esa zona cercana al río Bogotá edificios de seis pisos, multifamiliares, con apartamentos de dos y tres alcobas, que oscilarán entre los 42 y los 60 metros de construcción, según las proyecciones iniciales de los constructores.

Según los cálculos de las empresas promotoras del proyecto, se construirán, en promedio, entre dos mil y tres mil viviendas por año, explicó María Victoria Restrepo, gerente de Proyectos de Constructora Bolívar. Se espera beneficiar con las viviendas a unas 60 mil personas.

Para la Secretaria de Planeación, Cristina Arango Olaya, este plan parcial es vital para el suroccidente de la ciudad, no solo por la generación de vivienda de interés social y prioritario, sino por el impacto que tendrá para la protección de zonas de ronda y ambientales y para la generación de espacio público de calidad para los ciudadanos.

Campo Verde es el primer plan parcial aprobado en el 2010. Desde el 2008 se han aprobado 13 planes, que involucran el desarrollo de unas 344 hectáreas de suelo.

Otros planes aprobados:

Entre el 2008 y el 2010, la Secretaría de Planeación aprobó 12 planes parciales, de los cuales 3 se aprobaron en el 2008, 6 en el 2009 y 3 en el 2010: la Felicidad, San Hilario- San Cristóbal, La Pampa, Altamira, Tres Quebradas, los Cerezos, el Ensueño, Ciudadela Bolonia, la Pradera, Hacienda el Carmen, la Palestina y el Santuario.

Esos planes han permitido incorporar 655,51 hectáreas de suelo urbano.

Tomado del tiempo.com

Más impuestos y menos ciudad

EL PROYECTO ACTUAL DEL POT (Plan de Ordenamiento Territorial) para Bogotá, el cual se encuentra en revisión por la CAR, fue liderado por María Camila Uribe, saliente directora de Planeación Distrital y anteriormente directora de Catastro Distrital, reconocida como excelente economista, lo cual no la convierte automáticamente en buena urbanista. Esta experiencia profesional sea tal vez la razón por la cual el POT ha sido hecho con un interés ante todo fiscal, donde la planeación de la ciudad es vista simplemente como la manera más eficaz de recaudar más impuestos.

Con este fin, se permiten mayores áreas de construcción, mayores alturas y los espacios verdes de la ciudad son vistos como áreas explotables, no como elemento necesario para el bienestar físico y espiritual de sus ciudadanos. Al contrario, la forma de la ciudad debe ser pensada para que cumpla su función más importante: la conservación de nuestras vidas y las de otros organismos vivos que aún la habitan.

Esta concepción fiscalista de la ciudad de la propuesta para el nuevo POT tiene como principal beneficiario al gremio de la construcción. Este hecho genera desatinos como el siguiente: los barrios que en sus decretos de urbanización están reglamentados como zonas residenciales pasan ahora a ser de “actividad múltiple”; esto implica que buscando afectar el valor del suelo para recaudar más impuestos, los barrios residenciales se van a enfrentar a la construcción de centros comerciales, universidades, centros médicos, clínicas, bares, discotecas y comercio aledaño y, por lo tanto, a la destrucción de su calidad de vida. Bogotá, además, se verá cercada por edificios de más de 30 pisos, impidiendo la vista de sus cerros circundantes, como vemos está sucediendo en la avenida circunvalar a la altura de la calle 60.

La inversión ambiental no recauda impuestos y es vista sólo como gasto. El nuevo POT es descaradamente descuidado en este aspecto: no propone la creación de espacios verdes, ni son contemplados los necesarios incentivos para la protección de humedales, bosques y parques donde es necesaria la preservación de flora y fauna; aparentemente, lo verde se localiza únicamente en las zonas que acompañan las avenidas.

En vez de perfeccionar los instrumentos financieros con que el POT actual cuenta, como son la plusvalía, las transferencias de derechos de edificabilidad, las cargas y beneficios de zonas de protección ambiental, y darle dientes a un instrumento tan importante en otros países como es la renovación urbana, se han concentrado en obtener beneficios dándole patente de corso al gremio de la construcción.

La única salvación que tenemos los ciudadanos es que la CAR continúe con la sensatez que hasta ahora ha demostrado, rechazando definitivamente este POT monstruosamente dañino para la ciudad, sus habitantes y su medio ambiente.

Tomado de elespectador.com, de CIUDADES INVISIBLES, columna de Guillermo Fisher

TORRE UNICENTRO

Bogotá D.C., 19 de Enero de 2011. Pese a encontrar varias irregularidades en la expedición de la licencia que permite la construcción de la torre de Unicentro, las normas vigentes no permiten que la Secretaría Distrital de Planeación pueda revocar unilateralmente esta autorización expedida por la Curadora No. 4.

Para revocar la Secretaría tenía que probar que en la expedición de la licencia existieron medios ilegales. Según reiteradas sentencias de Corte Constitucional y Consejo de Estado es necesario demostrar la utilización de “un medio que, en sí mismo, pueda calificarse también, en forma evidente, de ilegal, tal como un documento fraudulento, o el ocultamiento deliberado de una prueba, o un acto de corrupción o de violencia”.

Si no existe esta prueba irrefutable son los jueces, y no la administración, quienes deben demostrar la ilicitud del acto, dada la presunción de inocencia y de buena fe que gozan las personas conforme a la Constitución.

No obstante lo anterior, la Secretaria Distrital de Planeación es conciente, y así lo demostró en la Resolución 2268 de 2010, que la licencia que autoriza la torre de Unicentro vulneró derechos fundamentales y colectivos, trasgredió el ordenamiento jurídico e interpretó la norma urbana en contra de los principios constitucionales. En protección de los intereses públicos la misma Resolución alertó a los organismos de control de la transgresión al ordenamiento jurídico y se compromete a proyectar y presentar la demanda de nulidad, con solicitud de suspensión, contra la licencia de construcción. La demanda de nulidad se encuentra lista y se presentará inmediatamente se cumpla el término de la notificación por edicto de la Resolución 2268 de 2010.

De igual forma, esta Secretaría insta, en la misma resolución, a la Alcaldía Local de Usaquén para que en el marco de las facultades que le ha otorgado el Código Nacional de Policía suspenda la obra una vez se ha demostrado el incumplimiento por parte de Unicentro, titular de la licencia. Así como también solicita a la Juez 20 Administrativa, que tiene en sus manos la acción popular presentada contra la Curadora 4, sobre este mismo tema, que como medida cautelar suspenda de forma inmediata la licencia, e invita al Procurador Judicial delegado para este asunto para que solicite también dicha suspensión.

AVALUOS ESPECIALES: HOSPITALES y CLÍNICAS

Los AVALUOS ESPECIALES son avalúos practicados sobre propiedades de uso especial, cuya posibilidad de comercialización es limitada ante la poca oferta en elo mercado inmobiliario, ya que están equipadas, acondicionadas, diseñadas y usufructuadas para un propósito específico.

Los AVALUOS ESPECIALES se practican sobre inmuebles como TEATROS, ESTADIOS, HOSPITALES, CONDOMINIOS, CEMENTERIOS, IGLESIAS y CATEDRALES, Expendios de Gasolina, etc.

Los AVALUOS ESPECIALES son distintos de los llamados AVALUOS ADMINISTRATIVOS, pues por estos se entiende como "El Valor Comercial asignado a un inmueble, practicado por el Instituto Geográfico AGUSTÍN CODAZZI o por AVALUADORES particulares, con el propósito de establecer por ejemplo si un grupo de viviendas pertenencen a Viviendas de Interes Social (VIS), o estimar PERJUICIOS de AFECTACIÓN, EXPROPIACIÓN por necesidad pública, recibir inmuebles en DACIÓN o DONACIÓN, todos aquellos avaluos de imuebles cuya transacción no correponda con una venta voluntaria

......más acerca de AVALUOS ESPECIALES

AVALUOS24HORAS ahora en TWITTER

Hola amigos.....

Como una manera de estar al día con lo que ocurre en el mundillo de los avaluos, y de ayudar co respuestas a las preguntas que eldiario vivir nos impone, también AVALUOS24HORAS quiere estar al aire diario a traves de un medio tan ágil como TWITTER.

Los invitamos todos los días a consultar nuestros TWITTER diarios, que siempre tendrán mucho que ver con las ocurrencias diarias del vivir colombiano.

Espero verlos por allí, ya sea leyéndonos, ya sea consultándonos.

Cordialmente,

Ing. VALENTIN CASTELLANOS

Definiciones de AVALUO DEL GOOD WILL, AVALUO CATASTRAL Y PRIMA COMERCIAL

GOOD WILL. El good will, conocido en Colombia como Crédito Mercantil, está definido en la bibliografía universal y en las normas comerciales y contables como el mayor valor de adquisición pagado por una empresa o negocio, tomados como un conjunto, con relación al valor en libros de sus activos tangibles. Las normas y los estándares nacionales e internacionales de contabilidad no permiten el registro en los balances de intangibles que no hayan sido efectivamente adquiridos.

El good will está ligado al valor total de una empresa o negocio en marcha, no siendo posible independizarlo, identificarlo y valorarlo como un activo separado. Esta situación difiere de la que se presenta en otros intangibles que son identificables y cuantificables, como los nombres, la prima comercial, las marcas, emblemas, fórmulas y el know-how.

AVALÚO CATASTRAL: Las disposiciones relativas a la determinación del avalúo catastral, en particular la Ley 14 de 1983, el Decreto 3496 del mismo año y la Resolución 2555 de 1988 del IGAC, no sólo exigen que se tengan en cuenta exclusivamente los factores objetivos derivados de las condiciones físicas, jurídicas y económicas de los predios, sino que prohíben de manera expresa considerar en los cálculos elementos subjetivos, tales como los valores histórico, artístico, afectivo, "good will" y otros intangibles.

LA PRIMA COMERCIAL. La denominada prima comercial es un intangible de carácter temporal, diferente del Good Will, vinculado generalmente con la ubicación del predio, que no se transfiere al propietario sino que se cobra entre los usufructuarios. No forma parte del valor intrínseco del predio, ni en consecuencia de su avalúo, en la medida que se amortiza durante el tiempo de uso o explotación.

ALIANZA PARA AGILIZAR EL AVALUO CATASTRAL

Como una fórmula para agilizar el censo de predios en Bogotá, el director de Catastro, Gustavo Marulanda, declaró en las últimas horas que están trabajando para que los avalúos puedan hacerse en períodos no superiores a un año entre uno y otro, y que incluso, se estudia la posibilidad de que los empresarios puedan pagar los impuestos prediales por cuotas, como se ve en otros modelos a nivel mundial.

Catastro pidió apoyo por parte de los pequeños y medianos empresarios para obtener información oportuna del valor de los inmuebles y facilitar así su avalúo, por lo que el Director Ejecutivo del gremio, Francisco Ochoa, ofreció disponer de todo el talento humano, el apoyo logístico, la divulgación necesaria para que los afiliados entreguen su información e inquietudes a la entidad distrital a través de la Federación, y que sea esta misma quien haga seguimiento a las respuestas a los requerimientos. El director de Catastro fue enfático en su compromiso a contestar de manera ágil y oportuna las solicitudes de revisión de los comerciantes.

Hernán Montoya, representante del Centros Comerciales, pidió revisar el por qué un predio tiene un valor superior a otro (en términos de avalúo catastral) por estar situado en determinado sector de la ciudad. Se refirió al tema del Good Wiil** citando como ejemplo a un centro comercial del occidente de Bogotá en donde el metro cuadrado puede costar cuatro millones de pesos, comparado con uno del norte, que sobrepasa los treinta millones, ambos construidos con materiales y técnicas similares.

Para el avalúo de un predio, se estudia la zona correspondiente y establecen los valores unitarios del terreno mediante el análisis de precios del mercado inmobiliario. El valor se calcula teniendo en cuenta el uso que tenga la construcción, las áreas de terreno, áreas construidas y ubicación del mismo. El Avalúo corresponde al 70 por ciento del valor comercial ese inmueble, agregó Gabriel Vallejo, funcionario de Catastro.

El Presidente de la Junta Directiva de la Federación Nacional de Comerciantes, FENALCO Bogotá, Juan Esteban Orrego, se mostró satisfecho por el compromiso de trabajo asumido por Catastro al mismo tiempo que reconoció la calidad de su gestión y cercanía con los gremios y entidades para facilitar los procesos de valoración de la ciudad.

IDU y Secretaría de Educación de Bogotá han pagado hasta 150 veces más por MAL AVALUO de predios

Por hacer la intersección de la Autopista Norte con NQS, el IDU tuvo que pagar 1.599 millones más de lo presupuestado.

La tarea de la perito judicial Ana Janeth Suárez era avaluar un predio de 5.520 m2 y entregarle su concepto a un juez. El IDU necesitaba el terreno para construir un tramo de 81 metros entre la Avenida la Esmeralda y la Avenida del Ferrocarril, y la forma de adquirirlo era mediante un proceso de expropiación por vía judicial. Suárez determinó que el IDU debía pagar 96.300 millones de pesos por el terreno y así se lo hizo saber al juez.

Pero lo curioso es que un avalúo previo fijaba la suma en 624 millones, 150 veces por debajo del que hizo la funcionaria, y aunque la diferencia de los dos avalúos habría ameritado, por lo menos, un tercer concepto, el juez ordenó al IDU desembolsar el monto determinado por Suárez.

Semejante a este caso es el de un montallantas de 134 m2 en la calle 8ª con carrera 13 -antiguo sector de El Cartucho- que fue necesario expropiar para construir parte del Parque Tercer Milenio. El Distrito terminó pagando 2.400 millones de pesos, un valor 12 veces mayor al que estableció la Lonja de Propiedad Raíz en un avalúo anterior. Un tercer caso tiene que ver con la expropiación de la casa donde funcionaba El Mueble Suizo, necesaria para hacer la intersección de la Avenida NQS con Autopista Norte. El IDU estimó el valor del predio en 676 millones de pesos, pero el perito judicial Fernando Antonio Bustamante consideró que el Distrito debía pagar 2.275 millones.


Estos son apenas tres botones de muestra que ilustran cómo por cuenta de peritos, funcionarios judiciales y abogados, el Distrito ha tenido que desembolsar montos muy superiores a los establecidos por avalúos previos. Según la Contraloría de Bogotá, de los 332 predios que necesita la ciudad para modernizar la infraestructura vial, 277 están a la espera del dictamen de un juez para conocer su valor. Y más preocupante aun es que hay nueve procesos de expropiación que, de ser fallados según las recomendaciones de los peritos, afectarían el patrimonio de Bogotá en 110.000 millones de pesos.


Los casos mencionados, anteriores a 2004, han obligado al IDU a pagar 20.000 millones de pesos. "Los procesos de expropiación por vía judicial no han funcionado bien y por esa razón el Distrito implementó en 2003 la expropiación por vía administrativa -dice el contralor de Bogotá Miguel Ángel Moralesrussi-. Si se hubieran hecho por esta última vía, el Distrito habría podido desarrollar una gestión más eficiente, oportuna y con ahorro de importantes recursos físicos, humanos y de presupuesto".


Si por el IDU llueve...


El panorama no es muy diferente para la Secretaría de Educación. CAMBIO conoció dos casos que muestran cómo algunos funcionarios desacataron los avalúos oficiales de la Lonja de Propiedad Raíz, inflaron costos y, al parecer, falsificaron documentos para justificar inconsistencias en los precios de algunos terrenos.


El predio El Clavel, en el sur, fue avaluado en 210 millones de pesos por la Lonja, pero la Secretaría pagó 1.491 millones para hacer el colegio El Mochuelo. Según funcionarios de la Secretaría, la Lonja hizo un segundo avalúo, muy diferente al inicial, como consta en un documento firmado por Gloria Bonilla Chauvez, presidenta de la entidad. Ver documento en Recursos Relacionados.


Pero en respuesta a un derecho de petición, Bonilla asegura que no es su firma, que su apellido no es Bonolla -como figura en el documento- y que la Lonja nunca hizo el segundo avalúo. Por eso denunció el caso ante la Unidad de Delitos contra la Administración Pública de la Fiscalía de Bogotá.


Para completar, como El Clavel no era el único predio donde podían construir el colegio, la Secretaría contrató al perito Wálter Hember Bustos para que escogiera el mejor y este determinó que debían comprar El Cerezo y no El Clavel. "Si no acataron el concepto del perito, ¿para qué lo contrataron?", pregunta el concejal del Polo Wilson Duarte. El segundo caso tiene que ver con dos lotes en el barrio Villa Hermosa de Suba. El primer lote, estrato 3, fue avaluado en 95.000 pesos el metro cuadrado, mientras que el segundo, un predio estrato 2 en el mismo sector, fue valorado en 130.000 pesos por metro. La Secretaría compró los dos lotes a sabiendas de que la diferencia del avalúo del segundo era desproporcionada. "Las irregularidades son, sin duda, el producto de mafias que se han gestado en la Secretaría, que lo único que buscan es enriquecerse en desmedro del interés general del Distrito", asegura Duarte.


Así las cosas, los entes de control deberán agudizar su olfato para ponerle tatequieto a procesos que atentan contra las finanzas de la ciudad.

Tomado de revista Cambio, Carlos Vicente de Roux

QUEDÓ EN EL LIMBO COBRO DE IMPUESTO PREDIAL DE NUEVOS AVALÚOS PARA UNOS 35 MIL PREDIOS DE LA CIUDAD

Con el Decreto 493 del 2008, la Alcaldía Mayor estableció los valores por metro cuadrado para los predios que no tienen avalúo catastral.

El Tribunal Administrativo de Cundinamarca suspendió provisionalmente el decreto mediante el cual el alcalde Samuel Moreno les fijó el avalúo que sirve de base para liquidar el tributo.

Se trata del decreto 493, expedido el 30 de diciembre del 2008, mediante el cual el alcalde fijó el valor del metro cuadrado que debía tenerse en cuenta para calcular el avalúo catastral de los predios que no estaban en la base de Catastro.

La decisión fue adoptada por el Tribunal al admitir una acción de nulidad contra ese decreto.

El Tribunal suspendió la aplicación de la norma por considerar que la facultad para fijar esos valores era del Concejo y no del Alcalde Mayor, es decir, que se debió adoptar por acuerdo del cabildo y no por decreto del Alcalde.

En este momento Bogotá tiene 2 millones 90 mil predios, que se dividen en tres grupos: 825 mil a los que el año pasado se les actualizó el avalúo catastral, y con base en esos valores les liquidaron el impuesto; un millón 230 mil, que tienen avalúo, pero como no fueron actualizados, se les aplicó un aumento del 7,65 por ciento, que fue el índice de precios al consumidor certificado por el Dane el año pasado.

Y hay un tercer grupo, de unos 35 mil, que son los predios que no tenían avalúo catastral y por eso el decreto 493 les fijó un valor por metro cuadrado para calcular el avalúo, con base en el cual se liquida el impuesto.

El 90 por ciento de los bogotanos ya pagó el impuesto predial de este año. De los 860 mil millones de recaudo previstos para este año, a Tesorería ya han llegado 820 mil millones. De esa cifra, 27 mil millones corresponden a predios cobijados por el decreto 493.

La suspensión del decreto puede ser apelada ante el Consejo de Estado, que en caso de aceptar el recurso dejaría sin vigencia la suspensión, mientras hay un fallo de fondo. Significa, que el predial podría seguirse cobrando.

De todas formas, tanto la suspensión como un futuro fallo anulando el decreto, solo aplicaría hacia el futuro, es decir, que no afectaría el impuesto que ya se cobró.

Tomado de ELTIEMPO.COM