AVALÚO CATASTRAL con TARIFAS DIFERENCIALES

Por cuarto año consecutivo desde que la Administración le propuso al Concejo distrital eliminar el criterio del estrato para liquidar el impuesto predial, este año muchos contribuyentes residenciales volverán a pagar tarifas diferentes por avalúos iguales o equivalentes.

Para solo citar un ejemplo, a 259.766 predios con avalúos de Catastro entre 90,2 millones y 157,8 millones de pesos se les liquidó el predial con tarifa del 6 por mil, por estar en estrato 3, mientras que a 141.000 que tienen avalúos similares se les liquidó con el 7,5 por mil, por pertenecer al estrato 4. A unos 15.000 que están clasificados como estrato 6 les liquidaron con 7 por mil.

Estas contradicciones en la liquidación del impuesto predial, en el sector residencial, obedecen a que la Secretaría de Hacienda debe combinar el avalúo catastral, el estrato socioeconómico (de 1 a 6) y una tabla de ocho tarifas (entre 2 y 9,5 por mil) autorizadas por el Concejo de la ciudad .

Los intentos para reformar el sistema de liquidación del impuesto predial, para que se haga solo por el avalúo catastral, sin tener en cuenta el estrato socioeconómico, vienen desde el 2010. Los alcaldes Samuel Moreno y Clara López presentaron la reforma en tres ocasiones, pero el Concejo se abstuvo de estudiar el tema. Lo mismo ocurrió el año pasado, cuando el alcalde Gustavo Petro la volvió a presentar la reforma. 

Por eso ahora, que se acaba de conocer el último censo inmobiliario de la ciudad con los avalúos actualizados, y que la Administración envió a las casas casi dos millones de formularios con el impuesto predial sugerido, volvieron a salir a flote las contradicciones.

Con el sistema tarifario vigente, a la mayor parte de los predios de estrato 3 (519.532), que tienen un avalúo catastral entre 52,2 millones y 92.373 millones de pesos, se les aplica una tarifa del 6 por mil porque su valor está por encima de 35’430.000 pesos, según la tabla de tarifas.

En cambio, a la mayor parte de los predios de estrato 4 (234.721), que tienen avalúos entre 90,6 millones y 137.003 millones de pesos, se les aplica la tarifa del 7,5 por mil porque su valor está por encima de 84’737.000 pesos. Eso hace que haya un grupo de 141.000 predios de entre 90,6 millones y 153,5 millones, con una tarifa de 1,5 por mil más que los de estrato 3 que están en los mismos valores.

Y es que por ejemplo, para los estratos 1 y 2, la tabla de tarifas contempla el 6 por mil para avalúos superiores a 66’968.000 pesos. Lo que implica, según los avalúos actuales, que esa tarifa beneficie, incluso, a un predio de estrato 1 de 13.679 millones de pesos y a uno de estrato 2 valorado en 75.321 millones de pesos. 

Mientras tanto, para predios avaluados hasta por 84’737.000 pesos –un valor inferior al de los dos casos anteriores–, la misma tabla contempla que se les liquide con 7 por mil, por estar clasificados en el estrato 4.

Por ahora, mientras la Administración vuelve a presentar la reforma al Concejo, tal como lo ha anunciado el alcalde Gustavo Petro, los bogotanos tienen hasta el 19 de abril para pagar el impuesto predial con descuento de 10 por ciento.

Este año la secretaría de Hacienda envió cerca de dos millones de formularios con pago sugerido a las casas y espera un recaudo de 1,4 billones de pesos por concepto de esta obligación.

Tomado de eltiempo.com

AVALUOS COMERCIALES ESPECIALES

Centro Comercial Hayuelos

Centro Comercial Santa Fé

El Decreto 1420 de 1998 reglamentó la Ley 9a. de 1989, la Ley 2150 de 1995, la Ley 388 de 1997 y la Ley 151 de 1998, en lo que hace referencia al tema de los avalúos especiales.

En su Artículo 1o. señala los procedimientos para la determinación del avalúo comercial de los bienes inmuebles, para los siguientes casos de avaluos:

• Avalúo para adquisición de inmuebles por enajenación forzosa
• Avalúo para adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria
• Avalúo para adquisición de inmuebles a través de proceso de expropiación por vía judicial
• Avalúo para adquisición de inmuebles a través de proceso de expropiación por vía Administrativa
• Avalúo para la determinación del Efecto Plusvalía
• Avalúo para la determinación del Monto de la Compensación en Tratamientos de Conservación
• Avalúo para el pago de la Participación en Plusvalía por transferencia de una porción del predio.
• Avalúo para la determinación de la Compensación por Afectación por Obra Pública en los términos señalados en el Artículo 37 la Ley 9a. de 1989.

Se debe entender como AVALUO COMERCIAL de un inmueble, el precio más probable por el cual este se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.

¿Quiénes deben determinar el AVALUO COMERCIAL ESPECIAL ?

La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración.

Las personas naturales o jurídicas de carácter privado que realicen avalúos en desarrollo del presente decreto, deberán estar registradas y autorizadas por una lonja de propiedad raíz domiciliada en el municipio o distrito donde se encuentre el bien objeto de la valoración.

Se entiende por lonja de propiedad raíz las asociaciones o colegios que agrupan a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo de inmuebles.

¿Qué parámetros y criterios deben cumplir los AVALUOS COMERCIALES ESPECIALES ?

El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el Método utilizado y el Valor del Avalúo Comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal AVALÚO.

¿Qué métodos se deben aplicar para la determinación de los AVALUOS COMERCIALES ESPECIALES ?

Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9a. de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: (1) El Método de Comparación o de Mercado; (2) El de Renta o Capitalización por ingresos; (3) El de Costo de Reposición; y (4) E de Técnica Residual. La determinación de las normas metodológicas para la utilización de ellos, son materia de la Resolución 20 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.

Preparado por Ing. VALENTIN CASTELLANOS R.

Teléfonos: 6797484 - 310 343 19 12

Bogotá, COLOMBIA

DE LOS AVALUOS

EL AVALUO es un valor estimado que sirve para poder conocer el valor de un inmueble en su valor comercial.

Es importante que este sea realizado por un experto, debido a que si se realiza un avalúo por debajo del precio comercial, lógicamente se pierde dinero en una operación de compraventa, y si por el contrario, se sobrevalua (este punto es muy rormal en quien desea vender su inmueble), el inmueble llega a comercializarse despues de mucho tiempo, con el consiguiente riesgo que, conforme aumenta el tiempo de venta, el vendedor le incrementa el valor del inmueble, siendo una carrera que muchos inmuebles, o se quedan durante mucho tiempo en venta (se conocen casos de hasta 5 años) o definitivamente salen del mercado de la venta de inmueble por estar muy caro.

Otro de los aspectos que además sirve un avalúo es para juicios diversos en el que existe inmuebles de por medio como lo son: Juicios Intestamentarios, Juicios en Divorcios (disolución de la sociedad conyugal), Juicios Civiles, Juicios Hipotecarios o de venta forzosa, Dación de pago, avalúos para traslado de Dominio (compra-venta), Juicios familiares por herencias, avalúos Fiscales (remates de tesorería, Secretaría de Hacienda, DIAN, etc.), avalúos para compra mediante diversas instituciones gubernamntales, Instituciones Bancarias (que se les denomina avalúos de garantía hipotecaría), para préstamos prendarios en el que se deja como garantía un bien inmueble, también el avalúo se utiliza en los negocios (como garantías de prestamos), para aportación en Negocios Inmobiliarios (para fraccionamientos, desarrollos turísticos, Industriales, habitacionales en sus diferentes formas Interés social, habitacional media o Residencial).

En fin para un sinmumero de operaciones, por lo que es de suma importancia el tener un avalúo que sea confiable, certero y realizado por un experto que tenga sus diferentes registros (RNA, Superintendencia de Industria y Comercio, Fedelonjas , Corpolonjas, Lonjanap, etc.) siendo en esta categoría los Especialistas en Valuación inmobiliaria o Maestros en Valuación Inmobiliaria los más recomendados, para evitar caer en garras de psudovaluadores que únicamente hacen es deteriorar un negocio o un valor de un inmueble con las consiguientes pérdidas económicas de un propietario de un bien inmueble.

Fuente : http:/wwww.diacon.com.mx