AVALÚO CATASTRAL con TARIFAS DIFERENCIALES

Por cuarto año consecutivo desde que la Administración le propuso al Concejo distrital eliminar el criterio del estrato para liquidar el impuesto predial, este año muchos contribuyentes residenciales volverán a pagar tarifas diferentes por avalúos iguales o equivalentes.

Para solo citar un ejemplo, a 259.766 predios con avalúos de Catastro entre 90,2 millones y 157,8 millones de pesos se les liquidó el predial con tarifa del 6 por mil, por estar en estrato 3, mientras que a 141.000 que tienen avalúos similares se les liquidó con el 7,5 por mil, por pertenecer al estrato 4. A unos 15.000 que están clasificados como estrato 6 les liquidaron con 7 por mil.

Estas contradicciones en la liquidación del impuesto predial, en el sector residencial, obedecen a que la Secretaría de Hacienda debe combinar el avalúo catastral, el estrato socioeconómico (de 1 a 6) y una tabla de ocho tarifas (entre 2 y 9,5 por mil) autorizadas por el Concejo de la ciudad .

Los intentos para reformar el sistema de liquidación del impuesto predial, para que se haga solo por el avalúo catastral, sin tener en cuenta el estrato socioeconómico, vienen desde el 2010. Los alcaldes Samuel Moreno y Clara López presentaron la reforma en tres ocasiones, pero el Concejo se abstuvo de estudiar el tema. Lo mismo ocurrió el año pasado, cuando el alcalde Gustavo Petro la volvió a presentar la reforma. 

Por eso ahora, que se acaba de conocer el último censo inmobiliario de la ciudad con los avalúos actualizados, y que la Administración envió a las casas casi dos millones de formularios con el impuesto predial sugerido, volvieron a salir a flote las contradicciones.

Con el sistema tarifario vigente, a la mayor parte de los predios de estrato 3 (519.532), que tienen un avalúo catastral entre 52,2 millones y 92.373 millones de pesos, se les aplica una tarifa del 6 por mil porque su valor está por encima de 35’430.000 pesos, según la tabla de tarifas.

En cambio, a la mayor parte de los predios de estrato 4 (234.721), que tienen avalúos entre 90,6 millones y 137.003 millones de pesos, se les aplica la tarifa del 7,5 por mil porque su valor está por encima de 84’737.000 pesos. Eso hace que haya un grupo de 141.000 predios de entre 90,6 millones y 153,5 millones, con una tarifa de 1,5 por mil más que los de estrato 3 que están en los mismos valores.

Y es que por ejemplo, para los estratos 1 y 2, la tabla de tarifas contempla el 6 por mil para avalúos superiores a 66’968.000 pesos. Lo que implica, según los avalúos actuales, que esa tarifa beneficie, incluso, a un predio de estrato 1 de 13.679 millones de pesos y a uno de estrato 2 valorado en 75.321 millones de pesos. 

Mientras tanto, para predios avaluados hasta por 84’737.000 pesos –un valor inferior al de los dos casos anteriores–, la misma tabla contempla que se les liquide con 7 por mil, por estar clasificados en el estrato 4.

Por ahora, mientras la Administración vuelve a presentar la reforma al Concejo, tal como lo ha anunciado el alcalde Gustavo Petro, los bogotanos tienen hasta el 19 de abril para pagar el impuesto predial con descuento de 10 por ciento.

Este año la secretaría de Hacienda envió cerca de dos millones de formularios con pago sugerido a las casas y espera un recaudo de 1,4 billones de pesos por concepto de esta obligación.

Tomado de eltiempo.com

IDU y Secretaría de Educación de Bogotá han pagado hasta 150 veces más por MAL AVALUO de predios

Por hacer la intersección de la Autopista Norte con NQS, el IDU tuvo que pagar 1.599 millones más de lo presupuestado.

La tarea de la perito judicial Ana Janeth Suárez era avaluar un predio de 5.520 m2 y entregarle su concepto a un juez. El IDU necesitaba el terreno para construir un tramo de 81 metros entre la Avenida la Esmeralda y la Avenida del Ferrocarril, y la forma de adquirirlo era mediante un proceso de expropiación por vía judicial. Suárez determinó que el IDU debía pagar 96.300 millones de pesos por el terreno y así se lo hizo saber al juez.

Pero lo curioso es que un avalúo previo fijaba la suma en 624 millones, 150 veces por debajo del que hizo la funcionaria, y aunque la diferencia de los dos avalúos habría ameritado, por lo menos, un tercer concepto, el juez ordenó al IDU desembolsar el monto determinado por Suárez.

Semejante a este caso es el de un montallantas de 134 m2 en la calle 8ª con carrera 13 -antiguo sector de El Cartucho- que fue necesario expropiar para construir parte del Parque Tercer Milenio. El Distrito terminó pagando 2.400 millones de pesos, un valor 12 veces mayor al que estableció la Lonja de Propiedad Raíz en un avalúo anterior. Un tercer caso tiene que ver con la expropiación de la casa donde funcionaba El Mueble Suizo, necesaria para hacer la intersección de la Avenida NQS con Autopista Norte. El IDU estimó el valor del predio en 676 millones de pesos, pero el perito judicial Fernando Antonio Bustamante consideró que el Distrito debía pagar 2.275 millones.


Estos son apenas tres botones de muestra que ilustran cómo por cuenta de peritos, funcionarios judiciales y abogados, el Distrito ha tenido que desembolsar montos muy superiores a los establecidos por avalúos previos. Según la Contraloría de Bogotá, de los 332 predios que necesita la ciudad para modernizar la infraestructura vial, 277 están a la espera del dictamen de un juez para conocer su valor. Y más preocupante aun es que hay nueve procesos de expropiación que, de ser fallados según las recomendaciones de los peritos, afectarían el patrimonio de Bogotá en 110.000 millones de pesos.


Los casos mencionados, anteriores a 2004, han obligado al IDU a pagar 20.000 millones de pesos. "Los procesos de expropiación por vía judicial no han funcionado bien y por esa razón el Distrito implementó en 2003 la expropiación por vía administrativa -dice el contralor de Bogotá Miguel Ángel Moralesrussi-. Si se hubieran hecho por esta última vía, el Distrito habría podido desarrollar una gestión más eficiente, oportuna y con ahorro de importantes recursos físicos, humanos y de presupuesto".


Si por el IDU llueve...


El panorama no es muy diferente para la Secretaría de Educación. CAMBIO conoció dos casos que muestran cómo algunos funcionarios desacataron los avalúos oficiales de la Lonja de Propiedad Raíz, inflaron costos y, al parecer, falsificaron documentos para justificar inconsistencias en los precios de algunos terrenos.


El predio El Clavel, en el sur, fue avaluado en 210 millones de pesos por la Lonja, pero la Secretaría pagó 1.491 millones para hacer el colegio El Mochuelo. Según funcionarios de la Secretaría, la Lonja hizo un segundo avalúo, muy diferente al inicial, como consta en un documento firmado por Gloria Bonilla Chauvez, presidenta de la entidad. Ver documento en Recursos Relacionados.


Pero en respuesta a un derecho de petición, Bonilla asegura que no es su firma, que su apellido no es Bonolla -como figura en el documento- y que la Lonja nunca hizo el segundo avalúo. Por eso denunció el caso ante la Unidad de Delitos contra la Administración Pública de la Fiscalía de Bogotá.


Para completar, como El Clavel no era el único predio donde podían construir el colegio, la Secretaría contrató al perito Wálter Hember Bustos para que escogiera el mejor y este determinó que debían comprar El Cerezo y no El Clavel. "Si no acataron el concepto del perito, ¿para qué lo contrataron?", pregunta el concejal del Polo Wilson Duarte. El segundo caso tiene que ver con dos lotes en el barrio Villa Hermosa de Suba. El primer lote, estrato 3, fue avaluado en 95.000 pesos el metro cuadrado, mientras que el segundo, un predio estrato 2 en el mismo sector, fue valorado en 130.000 pesos por metro. La Secretaría compró los dos lotes a sabiendas de que la diferencia del avalúo del segundo era desproporcionada. "Las irregularidades son, sin duda, el producto de mafias que se han gestado en la Secretaría, que lo único que buscan es enriquecerse en desmedro del interés general del Distrito", asegura Duarte.


Así las cosas, los entes de control deberán agudizar su olfato para ponerle tatequieto a procesos que atentan contra las finanzas de la ciudad.

Tomado de revista Cambio, Carlos Vicente de Roux

DE LOS AVALUOS

EL AVALUO es un valor estimado que sirve para poder conocer el valor de un inmueble en su valor comercial.

Es importante que este sea realizado por un experto, debido a que si se realiza un avalúo por debajo del precio comercial, lógicamente se pierde dinero en una operación de compraventa, y si por el contrario, se sobrevalua (este punto es muy rormal en quien desea vender su inmueble), el inmueble llega a comercializarse despues de mucho tiempo, con el consiguiente riesgo que, conforme aumenta el tiempo de venta, el vendedor le incrementa el valor del inmueble, siendo una carrera que muchos inmuebles, o se quedan durante mucho tiempo en venta (se conocen casos de hasta 5 años) o definitivamente salen del mercado de la venta de inmueble por estar muy caro.

Otro de los aspectos que además sirve un avalúo es para juicios diversos en el que existe inmuebles de por medio como lo son: Juicios Intestamentarios, Juicios en Divorcios (disolución de la sociedad conyugal), Juicios Civiles, Juicios Hipotecarios o de venta forzosa, Dación de pago, avalúos para traslado de Dominio (compra-venta), Juicios familiares por herencias, avalúos Fiscales (remates de tesorería, Secretaría de Hacienda, DIAN, etc.), avalúos para compra mediante diversas instituciones gubernamntales, Instituciones Bancarias (que se les denomina avalúos de garantía hipotecaría), para préstamos prendarios en el que se deja como garantía un bien inmueble, también el avalúo se utiliza en los negocios (como garantías de prestamos), para aportación en Negocios Inmobiliarios (para fraccionamientos, desarrollos turísticos, Industriales, habitacionales en sus diferentes formas Interés social, habitacional media o Residencial).

En fin para un sinmumero de operaciones, por lo que es de suma importancia el tener un avalúo que sea confiable, certero y realizado por un experto que tenga sus diferentes registros (RNA, Superintendencia de Industria y Comercio, Fedelonjas , Corpolonjas, Lonjanap, etc.) siendo en esta categoría los Especialistas en Valuación inmobiliaria o Maestros en Valuación Inmobiliaria los más recomendados, para evitar caer en garras de psudovaluadores que únicamente hacen es deteriorar un negocio o un valor de un inmueble con las consiguientes pérdidas económicas de un propietario de un bien inmueble.

Fuente : http:/wwww.diacon.com.mx