El director del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Iván Darío Gómez, dijo que Colombia cuenta con 14 millones 722 mil predios a nivel nacional.
Explicó que el 72 por ciento de ellos es urbanos y el 26 por ciento está en zonas rurales.
“Nosotros tenemos un país de ciudades en donde habita el 75 por ciento de los ciudadanos”, puntualizó el director del Instituto, a lo que añadió que al cierre de enero, el avalúo catastral correspondiente a los predios fue de 724.8 billones de pesos.
Igualmente, Gómez dijo que se iniciará un programa de actualización catastral en las 26 ciudades más importantes del país, con sistemas de actualización satelital, espacial y de imágenes ópticas de radar, y aerofotografías.
Para el 80 por ciento de los predios de Bogotá (1'126.320), este impuesto creció entre el 8 y el 17 por ciento este año.
Cerca de 40 mil predios tuvieron crecimientos entre el 22 y el 25 por ciento , en su mayoría de los estratos 5 y 6.
Según la secretaria de Hacienda, Beatriz Elena Arbeláez, dicho comportamiento obedece a que los inmuebles dejaron de beneficiarse este año del Acuerdo 352 de 2008. Esta medida separaba el aumento de los avalúos generado por las recientes actualizaciones catastrales del incremento del impuesto predial.
El Acuerdo estableció descuentos que en la práctica significaron un subsidio que la ciudad les otorgó a los ciudadanos, con el fin de que su capacidad de pago no se afectara en los primeros años.
Estos descuentos son menores a medida que el avaluó catastral es mayor, de tal manera que a partir de este año, algunos inmuebles comienzan a pagar la tarifa plena de su impuesto.
Los incrementos también se explican por el atraso en la actualización catastral que tuvo Bogotá durante cinco años, entre 2004 y 2009.
"Hoy estamos al día en toda la información catastral de los predios urbanos de Bogotá, lo que evitará que este tipo de crecimiento se vuelvan a presentar en el mediano plazo", precisó la funcionaria.
La Secretaria puntualizó que la gran mayoría de contribuyentes seguirán cobijados por el Acuerdo. Para el presente año más de un millón de ellos, en su mayoría de estratos 2 y 3, continuarán beneficiándose de los descuentos otorgados por el Concejo de Bogotá mediante Acuerdo 352 de 2008.
Si tiene dudas con respecto al cobro del impuesto predial, la Secretaría de Hacienda, junto con Catastro Distrital, adelanta jornadas de atención directamente en las localidades.
Bogotá D.C., 19 de Enero de 2011. Pese a encontrar varias irregularidades en la expedición de la licencia que permite la construcción de la torre de Unicentro, las normas vigentes no permiten que la Secretaría Distrital de Planeación pueda revocar unilateralmente esta autorización expedida por la Curadora No. 4.
Para revocar la Secretaría tenía que probar que en la expedición de la licencia existieron medios ilegales. Según reiteradas sentencias de Corte Constitucional y Consejo de Estado es necesario demostrar la utilización de “un medio que, en sí mismo, pueda calificarse también, en forma evidente, de ilegal, tal como un documento fraudulento, o el ocultamiento deliberado de una prueba, o un acto de corrupción o de violencia”.
Si no existe esta prueba irrefutable son los jueces, y no la administración, quienes deben demostrar la ilicitud del acto, dada la presunción de inocencia y de buena fe que gozan las personas conforme a la Constitución.
No obstante lo anterior, la Secretaria Distrital de Planeación es conciente, y así lo demostró en la Resolución 2268 de 2010, que la licencia que autoriza la torre de Unicentro vulneró derechos fundamentales y colectivos, trasgredió el ordenamiento jurídico e interpretó la norma urbana en contra de los principios constitucionales. En protección de los intereses públicos la misma Resolución alertó a los organismos de control de la transgresión al ordenamiento jurídico y se compromete a proyectar y presentar la demanda de nulidad, con solicitud de suspensión, contra la licencia de construcción. La demanda de nulidad se encuentra lista y se presentará inmediatamente se cumpla el término de la notificación por edicto de la Resolución 2268 de 2010.
De igual forma, esta Secretaría insta, en la misma resolución, a la Alcaldía Local de Usaquén para que en el marco de las facultades que le ha otorgado el Código Nacional de Policía suspenda la obra una vez se ha demostrado el incumplimiento por parte de Unicentro, titular de la licencia. Así como también solicita a la Juez 20 Administrativa, que tiene en sus manos la acción popular presentada contra la Curadora 4, sobre este mismo tema, que como medida cautelar suspenda de forma inmediata la licencia, e invita al Procurador Judicial delegado para este asunto para que solicite también dicha suspensión.
Los AVALUOS ESPECIALES son avalúos practicados sobre propiedades de uso especial, cuya posibilidad de comercialización es limitada ante la poca oferta en elo mercado inmobiliario, ya que están equipadas, acondicionadas, diseñadas y usufructuadas para un propósito específico.
Los AVALUOS ESPECIALES se practican sobre inmuebles como TEATROS, ESTADIOS, HOSPITALES, CONDOMINIOS, CEMENTERIOS, IGLESIAS y CATEDRALES, Expendios de Gasolina, etc.
Los AVALUOS ESPECIALES son distintos de los llamados AVALUOS ADMINISTRATIVOS, pues por estos se entiende como "El Valor Comercial asignado a un inmueble, practicado por el Instituto Geográfico AGUSTÍN CODAZZI o por AVALUADORES particulares, con el propósito de establecer por ejemplo si un grupo de viviendas pertenencen a Viviendas de Interes Social (VIS), o estimar PERJUICIOS de AFECTACIÓN, EXPROPIACIÓN por necesidad pública, recibir inmuebles en DACIÓN o DONACIÓN, todos aquellos avaluos de imuebles cuya transacción no correponda con una venta voluntaria
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El Decreto 1420 de 1998 reglamentó la Ley 9a. de 1989, la Ley 2150 de 1995, la Ley 388 de 1997 y la Ley 151 de 1998, en lo que hace referencia al tema de los avalúos especiales.
En su Artículo 1o. señala los procedimientos para la determinación del avalúo comercial de los bienes inmuebles, para los siguientes casos de avaluos:
Avalúo para adquisición de inmuebles por enajenación forzosa
Avalúo para adquisición de inmuebles por enajenación voluntaria
Avalúo para adquisición de inmuebles a través de proceso de expropiación por vía judicial
Avalúo para adquisición de inmuebles a través de proceso de expropiación por vía Administrativa
Avalúo para la determinación del Efecto Plusvalía
Avalúo para la determinación del Monto de la Compensación en Tratamientos de Conservación
Avalúo para el pago de la Participación en Plusvalía por transferencia de una porción del predio.
Avalúo para la determinación de la Compensación por Afectación por Obra Pública en los términos señalados en el Artículo 37 la Ley 9a. de 1989.
Se debe entender como AVALUO COMERCIAL de un inmueble, el precio más probable por el cual este se transaría en un mercado donde el comprador y el vendedor actuarían libremente, con el conocimiento de las condiciones físicas y jurídicas que afectan el bien.
¿Quiénes deben determinar el AVALUO COMERCIAL ESPECIAL ?
La determinación del valor comercial de los inmuebles la harán, a través de un avalúo, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que haga sus veces o las personas naturales o jurídicas de carácter privado registradas y autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los bienes objeto de la valoración.
Las personas naturales o jurídicas de carácter privado que realicen avalúos en desarrollo del presente decreto, deberán estar registradas y autorizadas por una lonja de propiedad raíz domiciliada en el municipio o distrito donde se encuentre el bien objeto de la valoración.
Se entiende por lonja de propiedad raíz las asociaciones o colegios que agrupan a profesionales en finca raíz, peritazgo y avalúo de inmuebles.
¿Qué parámetros y criterios deben cumplir los AVALUOS COMERCIALES ESPECIALES ?
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la entidad que cumpla sus funciones y las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por las lonjas en sus informes de avalúo, especificarán el Método utilizado y el Valor del Avalúo Comercial definido independizando el valor del suelo, el de las edificaciones y las mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal AVALÚO.
¿Qué métodos se deben aplicar para la determinación de los AVALUOS COMERCIALES ESPECIALES ?
Para la elaboración de los avalúos que se requieran con fundamento en las Leyes 9a. de 1989 y 388 de 1997, se deberá aplicar uno de los siguientes métodos observando los parámetros y criterios mencionados anteriormente o, si el caso lo amerita varios de ellos: (1) El Método de Comparación o de Mercado; (2) El de Renta o Capitalización por ingresos; (3) El de Costo de Reposición; y (4) E de Técnica Residual. La determinación de las normas metodológicas para la utilización de ellos, son materia de la Resolución 20 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
El subsidio a las tasas de interés hipotecarias y demás medidas del Gobierno para incentivar la construcción, hacen de este un momento ideal para comprar vivienda.
Aunque la desaceleración de la economía y el aumento del desempleo generan incertidumbre entre la población y un alto temor a endeudarse, la decisión del Gobierno de subsidiar entre el 3% y el 5% de la tasa de interés para créditos de vivienda nueva con un avalúo máximo de $167 millones, entre otras medidas, hace de este un muy buen momento para adquirir finca raíz.
Según cálculos de la Asociación Bancaria (Asobancaria), en la práctica la medida significa que el Gobierno asumirá alrededor de una tercera parte de los intereses pagados durante los primeros siete años de vida del crédito, tiempo que dura la vigencia del subsidio. Con esto, las cuotas mensuales tendrían una reducción del 25% en promedio durante este periodo aunque inicialmente dichas reducciones estarían entre el 37% y el 23% según el sistema de amortización escogido (ver recuadro: Impacto en los créditos). Si a este ahorro le sumamos que las tasas de interés habían venido reduciéndose por efectos de la política monetaria y que los avalúos de la vivienda se encuentran en niveles estables, pues el actual modelo de la construcción en el país hace que no se presente ni sobreoferta ni burbujas inmobiliarias como en otras partes del mundo, los meses siguientes serán ideales para hacerse a una casa o apartamento.
"El subsidio deja las tasas de interés de los créditos hipotecarios en los niveles más bajos en la historia del país para adquirir vivienda, siendo incluso inferiores a las tasas de 2006, cuando se presentó una fuerte competencia entre los bancos. Se trata de una excelente oportunidad en medio de la incertidumbre por la situación económica mundial para que las personas se animen a tomar esta decisión en condiciones financieras muy favorables", afirma María Eugenia Araujo, responsable de crédito hipotecario de BBVA Colombia. Antes de la medida, las tasas de interés del mercado estaban en promedio alrededor del 15% y el 16% (ver tabla) y con las reducciones quedarán en unos pocos puntos en términos reales. Por ejemplo, en el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) las tasas para viviendas de menos de 135 salarios mínimos serán de UVR+4,5% y, con el subsidio, significa que la persona tendrá que pagar 0% real.
Como la medida cobija los primeros 32.000 créditos que se desembolsen entre el 1 de abril de 2009 y el 30 de junio de 2010, habrá que apresurarse para ubicar el proyecto, realizar los trámites y cumplir con los requisitos para acceder al crédito. Es más, quienes se verán inicialmente beneficiados serán aquellos que habían comprado el año anterior y tenían entrega este año y las que tomen muy rápidamente la decisión de compra. De hecho, la medida está planteada para dinamizar la oferta de vivienda que tiene hoy el mercado y que venía perdiendo mucho ritmo ante el frenazo de la construcción en el último trimestre del año. "La medida garantiza que las viviendas construidas se vendan y acelera el cierre de los proyectos en preventa con entrega antes de 2010", afirma Luis Felipe Henao, viceministro de Vivienda. Por esto, algunos consideran que sería deseable duplicar el presupuesto de $500.000 millones que tiene la medida o extender el plazo para darle la oportunidad a más constructores y clientes. Sin embargo, es claro que, en la medida que el inventario actual disminuya, se iniciarán nuevos proyectos de construcción. Lo cierto es que si esta medida es exitosa podría provocar un replanteamiento de la política de vivienda en el país.
Por primera vez, el Gobierno otorga subsidios a la tasa para la clase media que tradicionalmente no había sido objeto de este tipo de medidas. Sin embargo, el Gobierno no limitó el beneficio a este segmento de la población y, tanto los que reciben subsidio familiar como los que tienen cuentas AFC, pueden hacer un excelente negocio.
Comenzó el impacto
Todos han recibido la medida con beneplácito. Tanto banqueros como constructores han lanzado fuertes campañas publicitarias invitando a conocer los nuevos beneficios que otorga el Gobierno y, a pesar de lo reciente de las medidas, ya reportan un incremento de clientes solicitando asesoría y visitando las salas de ventas.
"En una época normal, nuestros proyectos son visitados por 10.000 a 15.000 familias. Este número se ha incrementado alrededor de un 20% en los últimos meses al igual que las consultas en nuestros call center y página web", afirma Camilo Congote, gerente de proyectos de Amarilo, una constructora que al estar presente en todos los rangos le ve gran potencial a la medida. Los usuarios han entendido que es un buen momento para comprar vivienda. "Muestra de ello es que hemos visto que muchos de los clientes que habían aplazado su decisión de compra están regresando para retomarla", explica Gustavo Duarte, director regional norte de Inacav.
Los banqueros dicen estar prestos a aumentar sus colocaciones de crédito hipotecario mientras los constructores se preparan para ofrecer las viviendas requeridas y aprovechar las medidas. Según los banqueros, el crédito hipotecario es muy sensible a la tasa de interés y por cada punto que baje la tasa hipotecaria la demanda por este tipo de crédito se incrementa en un 6%. Si en promedio la rebaja es de alrededor de 4 puntos porcentuales, los desembolsos en el segmento beneficiado deberían crecer este año un 24%, por efectos de la medida. Con esto, la cartera hipotecaria, que se esperaba se contrajera inicialmente durante este año un 10%, crecerá un 24%. Todas las entidades están pensando en hacerse a la mayor participación posible de mercado y estarán cada vez más agresivas aumentando los desembolsos que ya venían creciendo por efecto de la caída en las tasas.
"Es un momento muy importante para la clase media, que no había tenido acceso a subsidios. Creemos que la medida va a incentivar a la población joven entre los 25 y 40 años a tomar la decisión. Por esto reactivamos nuestro CPT y estamos en una fuerte campaña para mantener o aumentar nuestra participación de mercado del 31%", afirma Luis Fernando Muñoz, vicepresidente de crédito hipotecario de Bancolombia. Por su parte, la vocera de BBVA comenta que "la idea es incrementar durante el resto del año aún más nuestra colocación de crédito hipotecario. Por esto, lanzaremos una nueva línea, que cobija Vivienda de Interés Social (VIS) y no VIS, cuya principal característica será una cuota por millón sumamente baja adaptando el flujo de caja del cliente para que pueda pagar su cuota y se le facilite la adquisición de la cobertura", afirma BBVA. "El año pasado, nuestras colocaciones aumentaron un 28,4%, muy por encima del mercado. Y queremos seguir consolidándonos y aumentar nuestra actual participación de mercado (10%), afirma Julio Sanz, vicepresidente comercial del BCSC.
Ante esta competencia, se espera que durante los próximos trimestres las tasas de interés de los créditos hipotecarios continúen disminuyendo. El monto en que lo hagan dependerá de cuánto más bajen las tasas el Banco de la República y de la percepción de riesgo de la economía en general. Además, si bien no se esperan grandes cambios en las políticas de otorgamiento por parte de las entidades, gracias a la reducción en las cuotas, más personas podrían ser sujetos de crédito para una misma vivienda, siempre y cuando no estén muy endeudados.
Por su parte, los constructores comentan estar preparados para ofrecer las viviendas requeridas para aprovechar las medidas. Según cifras de Coordenada Urbana, el sistema de información georreferenciada de Camacol, en diez departamentos del país hay 32.083 unidades de vivienda con un precio de venta hasta 335 Salarios mínimos mensuales legales vigentes (Smmlv) en oferta disponible, de las cuales 43% están en proceso de construcción y 57% en preventa. De las casi 13.000 en proceso de construcción, aún falta por vender entre el 20% y 30% y las más de 18.000 de preventa no arrancarán hasta que no alcancen punto de equilibrio (ver recuadro: Oferta disponible por departamentos). Aquí están las oportunidades, pues la medida garantiza salir de este inventario.
Según Amparo Polanía, presidente de Constructora Colpatria, "en la medida que las ventas se dinamicen trataremos de sacar proyectos en esos rangos". Esta constructora tiene diez proyectos en el país en los rangos que cobija la medida, ocho de ellos en Bogotá. Es el mismo caso de otras grandes constructoras como Amarilo y Cusezar que tienen oferta en todos los niveles.
Pero no son las únicas. Inacav espera comercializar 400 unidades de vivienda mientras esté vigente el estímulo. "Si se logra, va a ser muy positivo si se tiene en cuenta que tradicionalmente se comercializan 50 unidades de vivienda mensual, pero con la desaceleración económica las ventas se han reducido en un 30%", sostiene el representante de la entidad.
Aún falta
Al cierre de esta edición todavía faltaban algunas definiciones para que la medida comience a operar plenamente. Por una parte, el Banco de la República deberá definir quién administrará la cobertura y, por otra, la Superintendencia Financiera tendrá que reglamentar cómo se le va a entregar la información a los deudores y aprobar los nuevos esquemas de amortización que permitan una cuota fija (en pesos y UVR) para el cliente, incluyendo el efecto de la cobertura. Por su parte, la Cifin tendrá que implementar los sistemas de información para el conteo de los créditos desembolsados y la verificación de que solo se otorgue un subsidio a un crédito por persona.
De las determinaciones tomadas por el Gobierno para enfrentar la crisis, esta es tal vez la única medida realmente anticíclica y con el potencial para reactivar la financiación y construcción de vivienda y, por tanto, la demanda interna y el empleo. De hecho, son recursos nuevos que no estaban en el presupuesto y que tendrán un alto impacto, pues una vivienda VIS genera alrededor de cuatro empleos directos (y cuatro indirectos), mientras que una vivienda no VIS jalona otros sectores de la economía, como la producción de ladrillo, cemento, hierro, cerámica, electrodomésticos, muebles y madera, entre otros. "Con las medidas se mantendrán alrededor de 300.000 empleos y se moverán $4 billones en la economía, haciendo que la construcción vuelva a ritmos de crecimiento de dos dígitos", afirma Carlos Costa, ministro de Ambiente y Vivienda.
Si la medida es exitosa, como esperan Gobierno, banqueros, constructores y clientes, podría ser el inicio de un replanteamiento mayor en la política de vivienda. De hecho, son muchas las voces que desde ya piden que la medida se vuelva permanente. "Esta iniciativa del Viceministro de Vivienda es, sin duda, una de las más osadas que se haya tomado en los últimos años en materia de apoyo a las familias que desean adquirir vivienda. Los resultados que arroje la medida transitoria pueden ser el primer paso para repensar la política de otorgamiento de subsidios y evaluar el beneficio de implementar mecanismos como el subsidio a la tasa de interés para adquisición de vivienda", afirma María Mercedes Cuéllar, presidente de Asobancaria. Por ahora, es por tiempo limitado y/o hasta agotar inventarios. De tal manera, si quiere hacer una buena compra y/o inversión: aproveche los beneficios en vivienda.
Según la Superintendencia de Notariado y Registro, esta iniciativa permitirá que los ciudadanos de Bogotá puedan agilizar los trámites para la compra y venta de bienes. Así mismo, acceder en línea a la información del avalúo catastral, paz y salvo predial y valorización, la tradición jurídica del inmueble.
A partir del próximo 30 de abril, la Superintendencia de Notariado y Registro lanzará los primeros servicios de la Ventanilla Única de Registro en Bogotá, con el fin de que los ciudadanos agilicen los trámites para la compra y venta de bienes.
Esta iniciativa permitirá que los ciudadanos accedan en línea a la información del Avalúo catastral, paz y salvo predial y valorización, la tradición jurídica del inmueble y otras consultas de utilidad para la gestión del trámite.
El proyecto fue apoyado por los Ministerios del Interior y de Justicia, de Comunicaciones y de Comercio, Industria y Turismo; el Departamento Nacional de Planeación; el Departamento Administrativo de la Función Pública, el programa Gobierno en Línea, el Departamento de Cundinamarca y el Distrito Capital.
Adicionalmente, desde la primera semana de mayo las personas interesadas podrán solicitar a los 12 notarios que hacen parte del plan piloto, ubicados en diferentes puntos de la ciudad, información sobre un nuevo servicio llamado Registro Provisional, que tiene como objetivo evitar fraudes o estafas.
Esta iniciativa se suma a la integración del recaudo de impuesto departamental y derecho de registro en las tres oficinas que estarán habilitadas en Bogotá a partir de junio próximo.
Tomado de Secretaría de Prensa -SP- NOTICIAS http://web.presidencia.gov.co
