ACCESIÓN y AVALÚO DE FRUTOS NATURALES y FRUTOS CIVILES

La accesión es un modo de adquirir el dominio de un bien (propiedad), contemplado en el artículo 673 del Código Civil, que consiste en que el dueño de una propiedad se convierte en dueño de todo lo que la propiedad produzca, o de lo que se adhiera a ella.  

«La accesión es un modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junta a ella. Los productos de las cosas son Frutos Naturales o Frutos Civiles.»  

Según lo anterior, el producido que da una cosa o bien, se denomina FRUTOS, y estos pueden ser Naturales o Civiles.

Son FRUTOS NATURALES los que da la naturaleza como su nombre lo indica, y los FRUTOS CIVILES aquellos en lo que interviene la mano del hombre. 

Por ejemplo, es un fruto natural las frutas que produce un árbol, un fruto civil es un canon de arrendamiento.

De acuerdo con lo anterior, existen dos elementos en la accesión; primero, lo que produce la cosa, y segundo lo que se junta a ella.

Respecto al segundo elemento, el Código Civil se refiere a: accesiones del suelo, accesión de una cosa mueble a otra, y la accesión de cosas muebles a inmuebles.

El Código trae un ejemplo de las accesiones del suelo: es el aumento que recibe la tierra por el retiro de las aguas de un río o lago.

En cuanto a la accesión de una cosa mueble a otra, a esto se le denomina aluvión; otra modalidad por así decirlo de la accesión es la adjunción que consiste en que dos cosas muebles se adhieren una a la otra, y el requisito es que puedan subsistir después de su separación.

En el caso de la adjunción debe haber desconocimiento por parte de un dueño y no haber mala fe por parte del otro. Aquí lo accesorio sigue a lo principal, pero se debe indemnizar al dueño de lo accesorio. Por ejemplo, el joyero a una gargantilla de oro le adhiere esmeraldas, pero las esmeraldas son de Juan; el joyero no lo hizo de mala fe, y Juan tenía desconocimiento del hecho, como lo principal es la gargantilla y lo accesorio las esmeraldas al joyero le corresponde indemnizar a Juan.

Finalmente, se tiene la accesión de cosas muebles a inmuebles. El caso aquí es que se edifica con materiales ajenos en suelo propio, por lo cual al dueño del suelo le corresponde pagar los materiales.

Cuando se siembra o edifica en suelo ajeno sin conocimiento del dueño, el dueño del suelo hace suyo lo construido o sembrado, indemnizando a quien construyó o plantó.

Todas las accesiones pueden valorarse, para lo cual se requiere claridad por parte de la parte que pide la prueba, y conocimiento y experiencia por parte del perito avaluador, para interpretar el TIPO DE ACCESIÓN presente y el alcance del AVALÚO.

Normalmente, estos avalúos tienen un contenido pericial, que habilita al trabajo de AVALÚO de FRUTOS CIVILES, como un primer mecanismo de CONCILIACIÓN, y/o como prueba pericial y/o dictamen pericial de parte para una reclamación judicial.

Tomado en parte de gerencie.com

AVALUOS COMERCIALES vs AVALUOS COMERCIABLES

Si durante la PANDEMIA cientos de empresas entraron en Liquidación ante la SuperSociedades, de hoy en adelante, podría decirse que se contarán por miles.

Estas empresas cuentan con una serie de ACTIVOS (inmuebles, muebles, equipos, automotores, intangibles, etc.), que tienen que ser valorados por un PERITO EXPERTO (RAA)

Igualmente estas empresas cuentan con una serie de ACREEDORES, que están esperando recibir en dinero en efectivo, ya sea una parte de la deuda, o aceptar una participación porcentual del valor de los activos (AVALUO COMERCIAL).

Y sobreviene el escenario más probable para Acreedores y Empresa, y es que el ACTIVO no pueda ser vendido por el VALOR COMERCIAL fijado por el perito avaluador, y se deba asumir una de dos: o se acepta un VALOR COMERCIAL MENOR, o queda el inmueble para un mejor postor, con el costo marginal sobreviniente (administración, servicios, impuestos, etc.) 

Por qué es difícil la VENTA de estos ACTIVOS ? Porque SuperSociedades ordena que se AVALÚEN los ACTIVOS con base en el Valor de Mercado, el cual no es el idóneo ni el más indicado, dada la situación especial y de urgencia ante la cual se enfrentan los ACTIVOS en valoración de Liquidación.    

Y aun cuando SUPERSOCIEDADES debe velar por la salud económica de las EMPRESAS en Liquidación, no puede desconocer la condición económica de los ACREEDORES que igualmente son un gremio que insufla liquidez económica a las empresas.

Retomando la situación inicial, vale la pena controvertir, Por qué se hace difícil obtener liquidez con la oferta de los ACTIVOS, a precios de valoración COMERCIAL ? Se debe culpar al mercado ? Se debe culpar a la economía ? Se debe culpar a la PANDEMIA ? O en últimas, será responsabilidad de SUPERSOCIEDADES ?

Y es aquí, cuando el TÍTULO de este artículo cobra vigencia. Qué son los avalúos COMERCIABLES ? Se practican en nuestro medio ? Qué significan ? Quienes los pueden practicar ?

A son de facilitar las cosas, definiría el AVALUO COMERCIABLE como aquel valor que un comprador dispuesto a comprar, en una transacción libre, puede pagar en una transacción ágil en dinero en efectivo, en un tiempo limitado, y que corresponde a un costo de oportunidad tasado por el perito (10% - 30%). 

Al final correspondería la SuperSociedades, a los contadores de las empresas, a sus fiscales, etc., saber de antemano, que los AVALÚOS COMERCIALES que contabilizan y  estructuran la salud financiera de la EMPRESA, corresponden realísticamente a una liquidez de corto plazo equivalente al 70%-90% del valor de los ACTIVOS, que en términos aritméticos corresponde con el VALOR COMERCIABLE de los ACTIVOS..  

Coletilla: Todas las empresas siempre estarán sobrevaloradas en un porcentaje equivalente a la relación entre el AVALÚO COMERCIABLE y el AVALÚO COMERCIAL.

DICTAMEN PERICIAL EN AVALÚOS

La prueba pericial es un instrumento a través del  cual se nombra a una persona experta en un tema (avalúos, ingeniería, medicina, medio ambiente, etc.),  para que elabore un informe técnico analizando la situación en LITIS, apoyado en sus conocimientos científicos sobre el tema. 

La prueba pericial se encuentra consagrada en el artículo 226 del código general del proceso, que en el inciso primero, señala para qué sirve el dictamen pericial:

«La prueba pericial es procedente para verificar hechos que interesen al proceso y requieran especiales conocimientos científicos, técnicos o artísticos.»

El Dictamen pericial puede ser pedido por cualquiera de las partes o decretada de oficio por el Juez cuando lo considere necesario, específicamente cuando se requiere la opinión de un experto (avalúos, ingeniería, medicina, economía, medio ambiente, etc.) . 

El dictamen pericial aportado debe ser claro, preciso y detallado, es decir, que no debe ser confuso para que pueda ser entendido por el Juez, y referirse solo al tema del dictamen y detallado únicamente en lo relacionado con el tema objeto del dictamen .

La Corte Constitucional expone el tema pericial, en sentencia C- 124 del 2011:

«La doctrina tradicional en materia probatoria confiere al dictamen pericial una doble condición: Es, en primer término, un instrumento para que el juez pueda comprender aspectos fácticos del asunto que, al tener carácter técnico, científico o artístico, requieren ser interpretados a través del dictamen de un experto sobre la materia de que se trate.  En segundo lugar, el experticio es un medio de prueba en si mismo considerado, puesto que permite comprobar, a través de valoraciones técnicas o científicas, hechos materia de debate en un proceso.  Es por esta última razón que los ordenamientos procedimentales como el colombiano, prevén que el dictamen pericial, en su condición de prueba dentro del proceso correspondiente, debe ser sometido a la posibilidad de contradicción de las partes, mediante mecanismos como las aclaraciones, complementaciones u objeciones por error grave.» 

Por tanto, el DICTAMEN PERICIAL como todo medio de prueba  puede ser controvertido por las partes cuando no están de acuerdo (Dictamen de parte, Contra Dictamen, etc.).

LA REVOLUCIÓN DEL USUFRUCTO

¿Qué es el USUFRUCTO ?

El usufructo de un bien inmueble es el derecho real a disfrutar de un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser. 

El usufructuario es la persona que está legitimada para usar el bien inmueble, pasando a ser de su propiedad: las rentas o rendimientos que genere el bien inmueble durante la vigencia del usufructo.

El usufructo es un derecho real de disfrute de algo ajeno: sin tener el derecho de alterar su sustancia. “Esto significa que sin tener la propiedad de algo, el beneficiario del usufructo puede obtener beneficios y hacer uso de ese bien”. El usufructo representa una desmembración temporal del dominio.

  

¿Qué se requiere para que haya un USUFRUCTO ?

Para realizar un usufructo se necesitan dos personas:

• El nudo propietario: que es el dueño del bien
• El usufructuario: que es quien está gozando o gozará del bien.

  ¿Cuánto dura el USUFRUCTO ?

Respecto de la duración del usufructo, existen dos opciones:

a)      Se constituye por tiempo determinado.

b)      Se constituye por toda la vida del usufructuario “el famoso "usufructo vitalicio".

El usufructo constituido por tiempo determinado o por toda la vida del usufructuario también se puede hacer condicional, esto significa que se le podrá agregar una condición, por ejemplo, que debe suceder un hecho específico para que el usufructo se termine.

Por otra parte, si al momento de constituir el usufructo no se fija tiempo alguno de terminación, es decir no se impone ninguna condición se entiende que el usufructo ha sido constituido por toda la vida del usufructuario.

  

¿Cómo se constituye un USUFRUCTO ?

Existen cuatro (4) formas de constituir un usufructo:

1)      Mediante la ley,

2)      Por un Testamento

3)      Por donación, venta u otro acto.

4)      Se puede también adquirir un usufructo por prescripción, esto quiere decir que el usufructo se constituye por el paso del tiempo.

  

¿Cuándo se extingue el USUFRUCTO ?

Va a depender de la duración que le dieron quienes firmaron y acordaron el usufructo. Existen dos (2) duraciones del usufructo:

• Usufructo por tiempo determinado: quiere decir que se estipuló cuánto tiempo va a durar el usufructo. En este caso, el usufructo se extinguirá una vez haya transcurrido el tiempo de finalización acordado.

• Usufructo vitalicio: que se termina una vez que el usufructuario ha fallecido. Además, si por alguna razón no se estipula expresamente la duración del usufructo, se entenderá que este es vitalicio, y por ende acabará cuando muera el que está gozando del bien ('usufructuario").

 ¿Para qué sirve el USUFRUCTO ?

El usufructo es un Derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa ajena pero siempre conservando la cosa, para luego devolvérsela a su dueño en los casos en que se pueda devolver.

Si la cosa es fungible (de las que se gastan o destruyen con el uso), entonces habrá que devolver igual cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor, dependiendo cual sea el caso.

El usufructo es el derecho a gozar de una propiedad ajena. Es decir, los usufructuarios podrán hacer uso de la propiedad aunque no sean los dueños. Se entiende entonces que los usufructuarios tienen uso y goce pero no pueden disponer de la cosa, excepto sí es una cosa de las que se gasta o destruye (como el dinero, por ejemplo).

Para entender mejor aún el usufructo, hay que verlo como un derecho que se tiene sobre un bien, el cual se divide en dos derechos: uno de propiedad y otro de uso y goce.

Lo que el usufructo hace es que, la persona que tiene ambos derechos, cede el de uso y goce a otra persona, quedándose solamente con el derecho de propiedad sobre la cosa.

Esto significa que la persona que tiene el derecho de propiedad, podría vender la cosa dada en usufructo, pero no podrá vender su uso y goce.

O sea que quien compra una cosa dada en usufructo, tendrá que esperar que el usufructo acabe para poder gozar y usar la cosa.

Un ejemplo de usufructo es que el dueño de un terreno dé en usufructo este terreno para que otro (usufructuario) pueda cultivar y cosechar el terreno. De esta manera el terreno sigue perteneciendo al dueño pero el usufructuario podrá cultivar, cosechar, hacer uso y gozar de esta cosecha como suya. El usufructuario deberá cuidar el terreno y devolverlo al dueño cuando se cumpla el plazo, en caso que haya un plazo, o cuando fallezca.

  

¿Sobre qué bienes se puede constituir un USUFRUCTO ?

Respecto de este tema, no existe en la ley una distinción sobre cuáles bienes pueden ser dados en usufructo y cuáles no, por lo que se entiende que se podrá constituir usufructo sobre cualquier bien del que se pueda alegar una propiedad.

Esto quiere decir que se podrá constituir usufructo tanto en bienes muebles (herramientas, autos, computadoras, etc.), como bienes raíces, es decir BIENES MOBILIARIOS y BIENES INMOBILIARIOS.

  

¿Puedo USUFRUCTUAR un Inmueble ?

Como se menciona en el punto anterior, el legislador no dejó una distinción respecto de cuales bienes pueden ser constituidos en usufructo y cuáles no. Por lo que se entiende que los bienes inmuebles o raíces pueden ser constituidos en usufructo, como por ejemplo un terreno, una casa, un apartamento, una finca, un local, etc.

Ahora, el usufructo realizado sobre bienes inmuebles a través de un contrato tiene que ser otorgado por instrumento público inscrito. Esto quiere decir que, para que el usufructo sea válido hay que inscribirlo en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente.

  

¿Por qué debería USUFRUCTUAR ?

El usufructo es un medio económico muy ventajoso, al poder dar uso de cosa ajena y gozar de los frutos de esta cosa durante un tiempo determinado,  o durante el resto de la vida (vitalicio).  En el caso de las herencias se usa bastante, ya que se podrán constituir usufructos testamentarios.

Por ejemplo, sea una familia compuesta de una madre, un padre y dos hijos. Si el padre falleciera, serían los dos hijos y la madre quienes les tocaría parte de la herencia.

El padre podría estipular en la herencia que una vez que fallezca, la madre tendrá el usufructo de la casa donde viven, esto quiere decir que si bien los propietarios de la casa pasarían a ser los dos hijos con su madre, será la madre la que pueda hacer uso y goce de esta casa, por ende no podrán venderla hasta que se acabe el usufructo. De esta forma el padre podrá asegurarse que los hijos no vendan la casa y la madre tenga su hogar.

Hace unos años se usaba el transferir el dominio de un bien a sus herederos antes de la muerte del dueño del bien, de esta forma el dueño conserva el uso y goce de la propiedad y los herederos se quedaban con la nuda propiedad. Así cuando falleciera el dueño, los herederos pasarían a tener el uso y goce de la propiedad.

Otro motivo para usufructuar es que el usufructo sirve para que la persona o las personas a las que se les da un bien inmueble en usufructo, sientan confianza y tranquilidad, pudiendo quedarse en el inmueble.

  

¿Puedo transferir mi derecho de USUFRUCTO?

Sí, el derecho a usufructo es transferible. Entonces, en caso de que ya no se quiera el usufructo o se quiera pagar una deuda con este derecho, se puede vender el derecho al usufructo, o arrendarlo, etc.

(Para mayor información, Ver artículos 823 al 869 del Código Civil Colombiano. Título IX “del Derecho de Usufructo”)

CRITERIOS TÉCNICOS PARA LOS AVALUOS

Tomado de eleconomista.com.mx

PRINCIPIOS BÁSICOS para determinar el AVALÚO DE UN INMUEBLE

Existen trece (13) principios mínimos que un AVALUADOR RAA debe tener en cuenta para fijar un valor a un inmueble y los cuales menciono a continuación en forma breve: 

PRINCIPIO DE OFERTA Y DEMANDA, cuando el inmueble se encuentra afectado por el crecimiento de la población, si hay poder adquisitivo y si a su vez hay demanda o escasez de terrenos. Demanda, siempre habrá demanda, desde la más pequeña hasta la más grande, económicamente hablando y dependerá de los recursos con que se cuenta para adquirir el inmueble. 

PRINCIPIO DE CAMBIO, siempre debe preverse lo que fue ayer, lo que es hoy y lo que será mañana, basándose en el principio de causa y efecto. En las construcciones hay que considerar los ciclos de: Desarrollo, Equilibrio y Transformación, ya que en muchas zonas se cambia el uso determinado a otro con relativa frecuencia. 

PRINCIPIO DE REGRESIÓN, propiedades situadas cerca o junto a un vecindario no agradable o con un comercio no dignificante, tienen a valer menos por las condiciones poco deseables de sus alrededores. 

PRINCIPIO DE PROGRESIÓN, es cuando el inmueble se valoriza por el cambio de uso, o porque su entorno se ha valorizado, ya bien sea por medidas gubernamentales, o por iniciativa propia del vecindario.  

PRINCIPIO DE SUSTITUCIÓN, se entiende por principio de sustitución el hecho de reemplazar con otra propiedad un inmueble igualmente deseado de valor más alto. Puede referirse esto a la propiedad física y a su uso o a sus ingresos, debiendo analizarse las ventajas de una y otra, eligiendo las más conveniente. 

PRINCIPIO DE OPTIMIZACIÓN, es aquel que al momento de efectuar el avalúo, produciría el más alto ingreso al terreno y/o construcciones por un periodo determinado. El ingreso neto no siempre es el dinero, sino también la valorización intrínseca recibida por el uso que se le dé. 

PRINCIPIO DE CONSISTENCIA, en una propiedad en transición de un uso a otro, no puede ser avaluado por el uso determinado para el terreno y el uso dado a la construcción, en razón a que prima el uso (mejor uso) que nos conlleve a dar un justiprecio más comercial. 

PRINCIPIO DE EQUILIBRIO, es una ley natural que está gobernada por el equilibrio de los cuatro agentes de productividad que son: mano de obra y materiales de construcción, administración, capital, y de terreno. El Valor máximo se obtiene cuando todos estos factores se encuentran en equilibrio.  

PRINCIPIO DE INGRESOS ÓPTIMOS, está íntimamente ligado al principio de uso, los agentes de productividad deberán representar un ingreso neto máximo hasta cierto límite, después la productividad bajará.  

PRINCIPIO DE LA PRODUCTIVIDAD EXCEDENTE, el ingreso neto que queda después que se han pagado los conceptos de mano de obra y construcción, administración y capital, tiende a determinar el valor del terreno. Si esta cantidad es mayor de lo que debe permitir el terreno, el excedente deberá considerarse como parte de la utilidad del negocio.  

PRINCIPIO DE COMPETENCIA, para cualquier negocio, un exceso de ganancias atrae competencia y este a su vez, destruye las utilidades exageradas. 

PRINCIPIO DE HOMOGENEIDAD, es conveniente que para una zona dada, exista un grado razonable de homogeneidad para que los inmuebles alcancen un óptimo valor; por tal motivo debemos no tener en cuenta aquellos inmuebles con usos discordantes dentro de la zona. 

PRINCIPIO DE ANTICIPACIÓN, la experiencia adquirida en un lugar determinado, debe aprovecharse en otro, siempre y cuando no deje de tomarse en cuenta las condiciones específicas de cada lugar.

LOS AVALUOS, asunto de PESOS

En este mundo globalizado, los avalúos parecen ser un tema lejano y distante que poco toca con la población pero, a todos toca el bolsillo. 

El patrimonio de una pareja que se separa, un banco que presta dinero del público para una hipoteca, una entidad gubernamental que compra un predio o una compañía que recibe un lote en dación de pago por una deuda, dependen de AVALÚO que determina el avaluador para saber, a ciencia cierta, en qué estado quedan sus finanzas. 

Así de grande es la responsabilidad de los avaluadores y así de importante elegir al avaluador indicado, pues será ese profesional quien tase el patrimonio en juego.

Por ejemplo, para los avalúos que requieren las entidades estatales (EXPROPIACIONES), o las negociaciones de gran calado de compañías privadas (CERREJÓN, DRUMOND, METRO, REFICAR, vías 3G y 4G,  etc.), es imprescindible una total transparencia al fijar el precio.

En esos casos, los avalúos deben hacerse en unión y análisis de varios profesionales de reconocida trayectoria, conocedores del territorio donde está ubicado el predio y del potencial económico de las propiedades, así como las limitaciones que les fijan tanto las normas como los Planes de Desarrollo y de Ordenamiento Territorial.

Finalmente, la máxima ley de los avalúos indica que las cosas valen lo que dan por ellas y, por eso, el avaluador debe tener un banco de datos de información sobre las transacciones reales realizadas recientemente, para poder leer las tendencias del mercado. Este no es un tema conceptual, es un valor que debe corresponder con el momento económico de la región y con el verdadero potencial productivo del inmueble.

Por eso existen trece (13) categorías de avalúos, que corresponden a cada especialización, así: inmuebles urbanos, rurales y especiales; recursos naturales, obras de infraestructura, edificaciones de conservación y monumentos históricos, maquinaria fija, maquinaria con equipos especiales, obras de arte y orfebrería, semovientes, activos operacionales, intangibles e intangibles especiales. Cada avaluador debe tener, además de un Registro Abierto de Avaluador (RAA), la autorización expresa de una entidad Autoreguladora que muestre que cuenta con los conocimientos para practicar avalúos, y en la especialidad o especialidades que lo categorizan.

Luego de fijar un valor de AVALÚO, este equipo debe llevarlo a un comité técnico de avalúos con otro grupo de profesionales que auditarán y supervisarán las técnicas y los muestreos utilizados para llegar a esa cifra. Es decir, son varios los profesionales y las instancias que deben agotarse para determinar el AVALÚO de un predio de interés público, o para grandes expropiaciones.

Este equipo humano debe estar en capacidad de sustentar técnicamente el avalúo, ante el estrado judicial que lo exija o solicite (sustentación, contradicción), o el ente oficial o privado que lo convoque.

Tomado de larepublica.co, Daniel Velasquez, -Fedelonjas

El AVALÚO de una ESTACIÓN DE SERVICIO

El avalúo de una ESTACIÓN de SERVICIO, debe diferenciarse entre el AVALÚO del predio, y el avalúo de la ESTACIÓN de SERVICIO como NEGOCIO comercial.

Si se trata del avalúo del predio como tal, sencillamente se procede a utilizar las metodologías tradicionales de: MÉTODO DE MERCADO aplicable al LOTE como tal, y el MÉTODO de REPOSICIÓN para las CONSTRUCCIONES aplicadas las respectivas depreciaciones por la edad y tiempo de servicio.

Y el NEGOCIO denominado ESTACIÓN DE SERVICIO ? para esta situación añadida, se deben tener en cuenta las VENTAS, las UTILIDADES y la magnitud de la CLIENTELA.

Por tanto, para el negocio ESTACIÓN DE SERVICIO, se debe valorar el volumen de VENTA de COMBUSTIBLES, sus márgenes de negociación y utilidad, y la utilidad marginal de los demás servicios ofertados por la ESTACIÓN de SERVICIO.

Mirada la ESTACIÓN DE SERVICIO desde este punto de vista, del NEGOCIO, poco importan sus instalaciones físicas, amplitud, modernidad, etc., sino el producido del NEGOCIO, las VENTAS que maneje, los márgenes de utilidad que se manejen, y la clientela inducida y cuasi atada a la ESTACIÓN DE SERVICIO.

Así analizada la situación, se llega a la gran conclusión que el AVALÚO se vuelve más utilitario, es decir en función de las UTILIDADES esperadas o proyectadas traídas a VALOR PRESENTE.

En definitiva, una ESTACIÓN DE SERVICIO es un tipo de ACTIVO que requiere un AVALÚO más financiero, es decir aplicar el método de avalúo denominado MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN (renta de las UTILIDADES que produce)

Alcaldía busca poner tope a AVALUOS

La Alcaldía de Bogotá radicó ante el Concejo de la ciudad, un Proyecto de acuerdo para que la Capital del país reciba los beneficios de la ley nacional (1995 de 2019), que fija un tope del IPC más 8 puntos, al incremento del Impuesto Predial. 

Una de las propuestas del Distrito hace referencia al período que se debe tener en cuenta para calcular el límite de crecimiento del tributo, teniendo en cuenta que esa ley no lo determina, por lo que planteó la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC). 

La Secretaria de Hacienda de Bogotá, Beatriz Arbeláez, dijo que “otra propuesta es que los nuevos topes de avaluos coexistan como principio de favorabilidad con los topes de avaluos actuales de 20 % para predios residenciales, y topes de avaluos hasta 25 % para los no residenciales".

Agregó que "esto teniendo en cuenta que la ley 1995 tiene una vigencia de cinco años contados a partir del primero de enero de 2020, pero además es clara en que el beneficio cobija únicamente a los predios que tengan su avalúo actualizado cada año, de lo contrario el tope de incremento sería de 50 %”.

La Alcaldía señaló que “en Bogotá se actualiza el avalúo de los predios cada año. No obstante, si a futuro se decide no hacerlo de manera anual, inmediatamente los predios perderían el tope del IPC más 8 puntos, pero quedarían cobijados por el tope actual de 20 % y no de 50 % como está contemplado en la Ley Nacional”.

Tomado de lafm.com.co

ES IMPORTANTE EL AVALÚO DE LA MARCA ?

Dentro de la gama de activos intangibles, la identificación y avalúo de la MARCA, es un tema de gran concurrencia empresarial.

Dependiendo del sector en que se aplique, las MARCAS presentan características propias y variables, que hacen el avalúo a veces simulable (simulación), a veces comparable (equiparación). 

Por ejemplo, en la industria de BIENES de CONSUMO, vemos que las MARCAS están comúnmente asociadas a la CALIDAD, PRECIO y SERVICIO.

Otro ejemplo se encuentra en la industria FARMACÉUTICA, donde el reconocimiento de una MARCA está ligado ala investigación y desarrollo de los medicamentos, alcanzando como consecuencia la aceptación y preferencia del mercado.   En el caso de la TECNOLOGÍA, el avaluo de la marca incorpora innovación y KNOW HOW.

En últimas, la característica principal de los avaluos en cualquier industria, es que una MARCA incrementa la generación de ingresos y flujos de efectivo a través de una mayor volumen de VENTAS y/o mayor precio. 

LA TÉCNICA de COMPARACIÓN DE MERCADO PARA EL AVALUO DE LOTES

La técnica de COMPARACIÓN de MERCADO para el AVALÚO de TERRENOS, incluye la comparación directa del bien objeto de AVALÚO, con TERRENOS SIMILARES, para los cuales se encuentren disponibles datos actuales sobre operaciones de mercado.

Aunque las VENTAS (operaciones de mercado) son importantes, el análisis de ANUNCIOS y OFERTAS para TERRENOS SIMILARES que se disputan el mercado con el que se VALORA, tales ANUNCIOS y OFERTAS van a contribuir a un MAYOR y MEJOR conocimiento y entendimiento del MERCADO.

La técnica avaluatoria de desarrollo del TERRENO en SUBDIVISIÓN, también se puede aplicar en el AVALÚO de TERRENOS. Este proceso consiste en proyectar la SUBDIVISIÓN de un determinado TERRENO en una serie de LOTES, desarrollando los INGRESOS y GASTOS asociados con el Proceso Divisorio. 

Esta última técnica que denomino de SUBDIVISIÓN del TERRENO (divide y vencerás), puede justificarse en la mayoría de los casos, pero está sujeta a una serie de hipótesis que pueden ser algo difíciles de asociar con la definición de VALOR DE MERCADO. Recomiendo, para su uso, mucho tacto valuatorio en el planteo de las hipótesis de cálculo, las cuales deberían quedar especificadas y explicadas por el avaluador en su informe final.

Tomado de observar la GTSE01 GUÍA TÉCNICA SECTORIAL COLOMBIANA,valuación de bienes inmuebles, ICONTEC INTERNATIONAL / RNA

LOS AVALÚOS en BOGOTÁ se INTENSIFICAN

Bogotá, en sus 20 localidades con más de ocho millones de habitantes, aunado a los aproximadamente dos millones de personas de municipios, como Chía, Mosquera, funza, Soacha, más el incremento de la migración venezolana, ha venido acrecentando su área metropolitana de forma acelerada. 

Este incremento ha permitido que los bogotanos encuentren, cada vez más, grandes dificultades para pagar las casas donde residen. Los habitantes de escasos recursos de esta gran urbe están siendo expulsados de la ciudad por falta de viviendas asequibles. 

Tengamos en cuenta que a las viviendas de interés prioritario (VIP) o de Interés social (VIS), se dificulta su adquisición. La asequibilidad se analiza midiendo los ingresos promedios de las personas y tomando el 30% para pagar su vivienda y, según estudio de la Veeduría Distrital, por ejemplo, un apartamento, en un barrio de nivel alto-medio cuesta aproximadamente 20 años de ingreso asequible, p.e., Ciudad Salitre, Chicó-El Refugio, Country Club en las que se encuentran estos hogares.

Comparado con ciudades como Nueva York, Buenos Aires y Miami, Bogotá rebasa en altísimos porcentajes estos valores (Rio de Janeiro y Medellín tienen un nivel aún más alto), a nivel internacional. 

La Veeduría tomó las 197 UPZ para hacer estos mismos análisis por estratos socioeconómicos. No obstante haber tenido Bogotá un incremento en la construcción de vivienda en estos últimos años, ha construido deficientemente VIS o VIP, siendo los sectores periféricos los más afectados. En los sectores puestos como ejemplo (Ciudad Salitre, Chicó-El Refugio, Country Club), si los habitantes de ese nivel socioeconómico, dedicaran el 30 % de su salarios, podrían pagar su vivienda en 6.7 años, pero en localidades como Kennedy y Bosa, ese tiempo se aumentaría ostensiblemente, por lo que la dificultad de esas personas para encontrar vivienda asequible es inmensamente alta.

Entre el 2010 y 2018 ha habido un incremento de 134.000 hogares de estratos 1 y 2, incluyendo la migración venezolana, ya mencionada, y el fenómeno del desplazamiento y, si miramos que, según la Secretaría de Habitat, en el 2018 solo se construyeron 12.597 viviendas VIS o VIP, el déficit habitacional, cada vez, se convierte en más crítico. 

En el primer semestre de 2019 en Bogotá se vendieron 15.983 viviendas nuevas, de las cuales el 48% de VIS. Según lo afirma Coordenada Urbana, hay reactivación en el segmento medio, con crecimiento anual de 50.5 % con 5.521 unidades vendidas. Puente Aranda (1.149), Usaquén (967) y Kennedy (769), como localidades más activas. Al alto costo se suman las restricciones financieras que dificultan el acceso a créditos y subsidios. 

El ministerio de Vivienda y la Secretaría de Habitat han buscado la accesibilidad de los recursos, pero la falta de oferta y el desconocimiento de los subsidios han hecho que se pierdan los recursos. Mi Casa Ya combina los recursos del Distrito y la Nación para otorgar subsidios hasta de 40 salarios mínimos ($ 33´000.000.oo) a personas con ingresos inferiores a 4 salarios mínimos mensuales ($ 3´300.000.oo) y que no tengan ninguna propiedad raíz. A 21 de Junio de 2019 quedaban 1.800 subsidios para ser otorgados. 

En opinión de la Secretaría, uno de los principales problemas está en la habilitación del suelo. Proyectos, como el Lago de torca, en el norte, Lagos de Tunjuelito en Ciudad Bolívar, Ciudad Río y el Plan Tres Quebradas, permitirían la construcción de aproximadamente 250.000 viviendas dentro del Distrito, dijo el secretario Guillermo Herrera. 

No obstante, estos proyectos contarían con los mismos frenos actuales de financiación y subsidio, porque los recursos de Mi Casa Ya se otorgan única y exclusivamente a través de las entidades financieras y el Fondo Nacional del Ahorro. Otro escollo al que se enfrentan los bogotanos de Bajos Recursos para aspirar a ser propietarios es la Inclusión financiera. 

En mi opinión, el obstáculo mayor es el del poder adquisitivo de los capitalinos y, en general, de los colombianos, la bajísima oportunidad laboral lo que conlleva a que el tener casa se convierta en una utopía. 

Considero que una forma de sacar a la población de la incapacidad para producir y darse la oportunidad de adquirir vivienda, de manera digna, es que el Estado cree industria, en lugar de “regalar casas”. Así se incrementa la producción, las personas se ganan decorosamente su sustento y, dentro del él, la casa. Al producir no tendrían necesidad de los subsidios, de donación de vivienda y sería la manera meritoria de tener su techo propio.

Colaboración del Ing. JAVIER MARQUEZ SARMIENTO (Experto en avaluos RAA)

AVALUOS de INMUEBLES de CONSERVACIÓN HISTÓRICA y CULTURAL

El patrimonio cultural, es un campo importante en la vida social de la ciudad, que le da a un grupo de personas sentido, identidad y pertenencia. esto comprende no solo los usos, representaciones, expresiones, que permanecen en la memoria colectiva, sino también las que se apropian socialmente en la vida de las comunidades, es el caso del patrimonio expuesto en las iglesias, catedrales, castillos (fuertes) casonas caminos reales, arquitecturas importadas, arquitecturas autóctonas, entre otros, que han marcado pautas importantes en el desarrollo de la historia de un territorio. 

De acuerdo con la Unesco en 2007, “Patrimonio Cultural es el conjunto de bienes muebles e inmuebles, materiales e inmateriales, de propiedad de particulares o de instituciones u organismos públicos o privados que tengan valor excepcional desde el punto de vista de la historia, del arte, de la ciencia y de la cultura, y por lo tanto sean dignos de ser considerados y conservados para la nación” (Garré, 2001).  

Es oportuno indicar que, si bien todo inmueble es susceptible de ser sometido a AVALÚO COMERCIAL, el avalúo de los inmuebles declarados como patrimoniales, tienen características sociales, culturales e históricas que de alguna manera hacen compleja su valoración, pero que es importante para salvaguardarla como parte constructiva de la identidad Nacional, alabastrita, o local.

La percepción social de su fragilidad y pérdida constante de pertenencia, por falta de inversión en su mantenimiento y restauración, pese a que Colombia ingresó en la Unesco el 31 de octubre de 1947 y firmó la Convención sobre el Patrimonio Mundial el 24 de mayo de 1932, y gracias parcialmente a estos, se han hecho esfuerzos para su valoración y conservación. 

En cuanto a las metodologías para los AVALUOS de las edificaciones patrimoniales, son pocas, debido a que es compleja la valoración por los diversos factores que influyen en cada inmueble, tales como el tiempo de datación, el uso, el origen, los materiales, depreciación y restauración, el estado de conservación, etc.

DEMANDADO EL COBRO POR VALORIZACIÓN

Ante el Juzgado Administrativo de Cundinamarca, el Director de Fenalco, Juan Esteban Orrego, solicitó medida cautelar con carácter de urgencia contra el nuevo cobro de valorización que se realiza en Bogotá.   

De acuerdo con la entidad, que representa al gremio de comerciantes en el país, el nuevo cobro de valorización que se está haciendo en la ciudad, entre los estratos 4, 5 y 6, así como entre los comerciantes, no cumple con los términos legales en que se enmarca un cobro de este tipo, por lo que no tendría sustento jurídico. 

Es decir, según Fenalco, que "en el acuerdo aprobado por el Concejo no existe valorización de los inmuebles, pues el cobro a los contribuyentes incluye el pago de predios que no son de su propiedad, pero que por decisión estatal quedaron excluidos como predios del Distrito, bienes de uso público, inmuebles residenciales que tengan asignado los estratos 1, 2 y hasta 3, pero con avalúo catastral igual o inferior a 500 millones de pesos, entre otros".

Continúan demandas de los CIUDADANOS contra el cobro de VALORIZACIÓN

Recientemente, un grupo de ciudadanos demandaron la nueva valorización alegando que no hubo planeación, los predios aledaños a los proyectos no se benefician y que no hubo suficiente socialización con las personas afectadas. 

El cobro se realizará a propietarios de 380.489 predios, de los cuales el 75,2 % son residenciales de estratos 4, 5 y 6, y pagarán el valor de un predial. El 24,7 % restante, que son predios no residenciales, deberá pagar máximo el valor de dos prediales y medio. 

El Distrito espera recaudar $906.579 millones que se utilizarán para realizar 16 obras de infraestructura vial, aceras, ciclorrutas, un corredor ambiental y puentes peatonales, que se desarrollarán, sobre todo, en el oriente y el norte de la ciudad (Usaquén, Chapinero y Suba) y el sector de la Zona Industrial (Puente Aranda).

Tomado de elespectador.com

LOS DAÑOS AMBIENTALES NO SE VALORAN NI SE REPARAN ?

SIBATÉ y EL MUÑA, inversión pestilente.- La represa del Muña es un pasivo ambiental que nadie asumió, deteriorando la salud y el ambiente con el supuesto de generar energía para el desarrollo.

El Embalse del Muña se construyó entre los años 1940 y 1944 para almacenar, regular las aguas de los ríos Aguas Claras y Muña, y para producir energía en la planta del Charquito y el Salto.

Durante veinte (20) años se desarrollaron DEPORTES NÁUTICOS hasta el año 1967, cuando decidieron contaminar la zona con el bombeo de agua del río Bogotá al embalse del Muña, para ampliar la generación de energía del sistema energético.

En el documento escrito por David Llistar y Tatiana Roa, “El caso del Embalse del Muña: inversión pestilente en manos de ENDESA” hoy ENEL, se describe la situación de la zona desde el año 1967, que no ha cambiado y lo único que podemos deducir es que no aprendemos de los errores que se comenten contra la población y el ambiente, y la Responsabilidad Social Empresarial es solo un lema publicitario para descrestar a inversionistas.

Esperemos que la situación de Hidroituango no se convierta en un hecho histórico para ilustrar en alguna página de INTERNET.

Tomado de https://rds.org.co/es/novedades.

Propietarios de páramos buscan un AVALÚO justo para VENDER

No a todos los propietarios de tierras en zona de páramo cayó bien la decisión de la Gobernación de Antioquia de adquirir las hectáreas de estos ecosistemas. 

En el municipio de Bello, donde está ubicado el PÁRAMO de Las Baldías, que es el más pequeño del país, el propietario del 60 % de la delimitación expresó algunas inquietudes y diferencias con la propuesta. 

En el caso del páramo de Las Baldías, Horacio Augusto Moreno Correa, titular de una parte de este ecosistema, recibió el año pasado la distinción Orquídea de Oro del Concejo de Medellín, por su destacada labor, junto a su familia, de conservación en la zona. 

En ese sentido, el propietario expresó que con la ordenanza aprobada en la Asamblea para que la Gobernación adquiera los complejos paramunos, lo que se viene es una “expropiación, un desalojo”, y no hay reconocimiento del trabajo que han prestado a la sociedad por más de 40 años. 

Los nacimientos de agua del páramo de Las Baldías abastecen alrededor de 200.000 personas y surten 20 acueductos veredales, lo cual da cuenta de la importancia de estos ecosistemas y las razones por las cuales muchas familias buscan una negociación mediante avalúos más justos con la Gobernación. 

En la ordenanza, en el artículo de adquisición de predios no se especifica el asunto de los avalúos, sino que se limita a acordar la compra conjuntamente con autoridades ambientales y administraciones municipales del área de influencia.

PÁRAMOS en COLOMBIA

En Colombia existen 37 páramos, todos delimitados por el Ministerio de Ambiente. De estos, seis hacen parte del territorio antioqueño, sumando entre todos 54.036 hectáreas: Paramillo, Santa Inés, Frontino, Citará, Sonsón y Las Baldías.  

Para adquirirlos, la Gobernación tiene un presupuesto de $31.000 millones, de los que también se destina una parte para el pago por servicios ambientales.

Tomado de elcolombiano.com

ABOGADOS24HORAS

A partir de la fecha, se integran al GRUPO de DICTAMENES PERICIALES, un grupo de ABOGADOS expertos en las ramas del Derecho, que corresponden con los tipos de procesos que más frecuentemente ocupan los Despachos Judiciales, que han tomado para sí el nombre de ABOGADOS24HORAS.

El GRUPO de ABOGADOS24HORAS tendrán a su cargo, contestar vía telefónica o vía WHATSAPP las inquietudes de nuestros visitantes, planteando de manera sencilla los pasos que se deben seguir para el mejor paso a paso de un procedimiento judicial.

Al igual que DICTAMENES PERICIALES, con su línea abierta, busca resolver en primera instancia las inquietudes que desde el punto de vista Procesal y Procedimental, mejor conjuren las situaciones jurídicas que a diario están expuestos nuestros visitantes.

Como cabeza visible del Grupo de ABOGADOS24HORAS, estará la Dra. ERIKA REY, que con sus conocimientos, especializaciones y experiencia en el ámbito Jurídico, Litigioso, y al interior de la Rama Judicial, estará en línea para orientar en el mejor derrotero que deben seguir nuestros visitantes.

Bienvenidos señores ABOGADOS24HORAS