AVALUOS EXPRESS o AVALUOS LIGHT

Uno de los mayores aspavientos diarios, con que nos encontramos constantemente los avaluadores, es atender los requerimientos de los clientes, que desean un AVALÚO LIGHT.

Y debemos entender que la categoría de AVALÚO EXPRESS o LIGHT, es un producto mental de los clientes, cuando necesitan con suma urgencia, conocer el VALOR COMERCIAL aproximado de un bien mueble o bien inmueble.

¿Pero qué es lo que ronda la cabeza de los clientes, cuando plantean la solicitud del AVALÚO EXPRESS ? Podría decirse que el tiempo.  Pero también podría decirse que el costo. O las dos cosas, podría pensar el avaluador.

La inequidad que ronda el pensamiento de la autorreguladoras, es que sujetas a las reglas, sienten que su deber es oponerse a cuanto propendan por desajustar lo rígido de las normas.  Y visto desde las lontananzas de las oficinas acústicas pero insonorizadas de los dueños del poder, un AVALÚO EXPRESS suena como a pecado mortal. La HEREJÍA de los AVALUOS. 

Pero veamos en qué consiste un AVALÚO EXPRESS. En primer lugar no se debe tratar de un documento jurídico, legal, de respaldo de una transacción bancaria hipotecaria, ni el respaldo a una compraventa, ni la base de un remate judicial, ni será el fundamento para la tasación de un USUFRUCTO, ni será el medio idóneo para cuantificar el acervo patrimonial en un proceso sucesorio.

Por todo lo anterior, pareciera que el AVALÚO EXPRESS no tiene cabida en el mundo avaluatorio circunscrito  al campo de las autorreguladoras, y su aplicación aparenta no ser de este mundo. 

Sin embargo, mirado el AVALÚO LIGHT con ojos de objetividad (sin la subjetividad propia de las autoregulaciones), si hay un campo en el cual el AVALÚO EXPRESS pide pista, y reclama se le otorgue un espacio dentro de la Legislación. Y hablo del campo de las CONCILIACIONES.

Las CONCILIACIONES, definidas como el medio alternativo de resolución de conflictos, mediante el cual las partes resuelven directamente un litigio con la intervención o colaboración de un tercero (para el caso un avaluador), en cualquiera de los dos tipos de conciliación: conciliación prejudicial y conciliación judicial, si fuerzan a utilizar mecanismos light (ágiles, sencillos, económicos, etc.), de solución de conflictos, y el AVALÚO EXPRESS cumple en rigor los aspavientos que se persiguen.

Por tanto, defino el AVALÚO EXPRESS o LIGHT como aquel AVALÚO informal, que de forma económica, rápida y eficaz, permite CALCULAR el valor comercial de un inmueble de conformidad con el Código de Ética y los estándares de conducta del avaluador, en el entendido que los datos intrínsecos no constatados son condicionados al principio de la buena fe de los clientes y a la veracidad de la información entregada por el solicitante. Art. 83 C.N. “Las actuaciones de los particulares y de las autoridades públicas deberán ceñirse a los postulados de buena fe, la cual se presumirá en todas las gestiones que aquellos adelanten ante éstas”.

COROLARIO: el uso del AVALÚO EXPRESS o LIGHT, o con el nombre que se le quiera reconocer, llega al medio avaluatorio, como una pre-herramienta ágil y económica que facilita las primeras de cambio en procesos prejudiciales de CONCILIACIÓN, donde el VALOR COMERCIAL calculado de manera EXPRESS o LIGHT está en juego antes de entrar en gastos de DEMANDAS y PROCESOS LITIGIOSOS SUCESORALES.

ACERCA DEL AVALÚO y/o AVALUOS CATASTRALES

Año a año los contribuyentes de este impuesto tienen que ver cómo el cargo aumenta muy por encima de su capacidad de pago. Las manifestaciones en contra de estos aumentos, nuevamente, serán noticia el año entrante y preocupa, particularmente, la manera en que los propietarios de vivienda denuncian que el valor del impuesto ha alcanzado niveles confiscatorios que los obligan a vender sus casas para poder pagar.

El auge reciente de nuestro mercado inmobiliario ha tenido consecuencias tributarias previsibles pero no deseables sobre una parte muy importante de los propietarios de inmuebles en el país. En los últimos siete años, el avalúo catastral nacional, sin incluir Bogotá, ha aumentado más del 80%. En la capital el fenómeno es incluso más preocupante, el avalúo catastral de la cuidad pasó de $121 billones en el año 2008 a $447 billones en 2015. El avalúo del distrito se incrementó un 269% en apenas 8 años.

Mientras tanto, la variación anual promedio del IPC y del salario mínimo, que son indicadores precisos del comportamiento reciente de los ingresos de los colombianos de menores recursos, ha sido de 3,2% y de 4,9% respectivamente; es decir, en términos reales, el poder adquisitivo de los colombianos tan sólo ha aumentado en 1,7% en comparación con el 80% del aumento en el avalúo catastral del país (sin Bogotá) y del 269% del aumento del avaluó en la capital.

Por estas razones es que hemos venido insistiendo junto con Carlos Fernando Galán en la necesidad de poner un límite a los incrementos. A través de un proyecto de ley pretendemos introducir un tope al incremento anual del impuesto predial unificado para predios residenciales producto de actualizaciones catastrales.

Este cambio normativo, aunque no impedirá que los entes territoriales hagan actualizaciones sobre estos bienes, sí hará que los incrementos que estas generan en la liquidación del predial sean razonables y guarden mayor grado de proporcionalidad con los aumentos en la capacidad contributiva de los ciudadanos.

En concreto, buscamos que exista un límite general a los incrementos anuales del impuesto del 50%. Además de esta medida, también planteamos la necesidad de darle una protección adicional a las familias con menos ingresos y a la capacidad de pago de aquellas que ya vienen asumiendo un impuesto demasiado alto en proporción al precio de sus viviendas.

Hemos propuesto que el impuesto predial de la vivienda de interés social en todo el país no pueda ser de más del doble del salario mínimo. Esta regla cobijaría también a quienes actualmente se les calcula el valor del impuesto con avalúos catastrales de más del 70% del valor comercial de su predio.

Este miércoles logramos que la iniciativa mencionada fuera aprobada en primer debate. El  amplio respaldo que tuvo nuestra propuesta pone de manifiesto el interés del Congreso por dar soluciones al aumento desmedido que viene experimentando el impuesto predial.

Daremos la pelea para que el año entrante el proyecto haga su tránsito a ley y así exista en Colombia una norma que, sin descuidar las necesidades de financiamiento de los municipios y distritos, tenga en cuenta la capacidad de pago de los propietarios de vivienda al momento de liquidar el impuesto predial.

Tomado de www.dinero.com/opinion/

INCREMENTE EL AVALÚO DE UN PREDIO CON UNOS POCOS RETOQUES

Primera estrategia: si en este momento tiene o planea poner en venta una casa o apartamento y sus potenciales compradores no son allegados de absoluta confianza, lo mejor es que busque la intermediación de un corredor o agencia inmobiliaria acreditada.

Así no se expone a un fraude, un robo o, en el mejor de los casos, cerrar negocio después de mucho tiempo y por menos de lo que realmente vale su propiedad.

La práctica común de buscar referidos con el portero, un vecino o poniendo anuncios espontáneos en redes sociales es abrir la puerta para dilatar la compra, perder tiempo o que inescrupulosos lo puedan “tumbar” o que se embarque en líos jurídicos.

Por eso es mejor asumir una comisión legal, sobre el valor de la propiedad, de 3 por ciento (más IVA de 16 por ciento), lo que cobra un intermediario formal, pero conocedor del mercado. Y no solo buscará y verifica condiciones del comprador idóneo, sino que le acompañará en trámites antes, durante y

después de cerrar negocio.

“Un error en un apellido, en la nomenclatura, en el área de la propiedad o que no esté bien registrado el inmueble, falta de actualización catastral, así por el estilo son muchos detalles en los trámites que la gente puede desconocer y que el acompañamiento ayuda a resolver a tiempo y evitarse problemas posteriores”, advierte Ana María Álvarez, gerente de Ventas y Proyectos de la inmobiliaria Alberto Álvarez.

Segunda estrategia: muchos avisos de “se vende” espantan a los compradores, sean genéricos o de distintas inmobiliarias. La primera percepción del potencial cliente es que usted está desesperado por vender, que “debe ser un hueso” o que vale menos de lo que está pidiendo.

Para no empapelar la propiedad, La Lonja de Medellín y Antioquia implementó un sistema de lista múltiple (MLS, por sus siglas en inglés) en que la vivienda puesta en consignación en uno de 33 inmobiliarias, ingresa a un software para comercializarla conjuntamente con las otras 32.

Aunque la alta informalidad en las transacciones locales impide determinar cuánto es el tiempo promedio para la venta de una vivienda usada, canales como el MLS, los sitios web, redes sociales, revistas, clasificados que emplean las inmobiliarias han abreviado el proceso.

“Hace 10 años un inmueble atractivo y con buen prospecto a una persona natural lo podía vender entre dos y cinco meses, y a una agencia entre uno y cuatro, pero ahora con la efectividad y experiencia de los inmobiliarios puede ser cuestión hasta de dos días”, señala Federico Salazar, director de Mercadeo y Tecnología de El Dandy Inmobiliaria.

Tercera estrategia: el precio del inmueble no se pone a ojo ni a partir del valor por metro cuadrado de otro cercano que se vendió hace poco. Cada propiedad tiene sus particularidades. Lo más acertado es hacer un avalúo con un profesional inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores (RNA), servicio que también lo ofrecen el corredor o la agencia intermediaria.

Y cuarta estrategia: que su propiedad, ofrezca la mejor cara al comprador. Unos cuantos retoques pueden significar varios millones más en la venta.

“Lo mínimo es una capa de pintura blanca, sin colorines. A un inmueble viejo lo rejuvenece una cocina o baño remodelados, igual que un piso, no es lo mismo una baldosa rústica que un porcelanato”, señala Lina María González, directora Comercial de La Lonja.

Cada quien tiene un concepto de limpieza, pero una casa o apartamento vacíos que no se asee periódicamente, huela mal o se haya convertido en bodega de chécheres deja mala impresión.

Igual pasa cuando está ocupado por el propietario o terceros: una cocina sucia, un baño sin higiene, una mala presentación del residente pueden dar al traste con un buen acuerdo y exponerse entrar a la temida categoría de las viviendas del cariño verdadero, como dice la canción: ni se compra ni se vende.

Tomado de eluniversal.com.co