ACERCA DEL AVALÚO y/o AVALUOS CATASTRALES

Año a año los contribuyentes de este impuesto tienen que ver cómo el cargo aumenta muy por encima de su capacidad de pago. Las manifestaciones en contra de estos aumentos, nuevamente, serán noticia el año entrante y preocupa, particularmente, la manera en que los propietarios de vivienda denuncian que el valor del impuesto ha alcanzado niveles confiscatorios que los obligan a vender sus casas para poder pagar.

El auge reciente de nuestro mercado inmobiliario ha tenido consecuencias tributarias previsibles pero no deseables sobre una parte muy importante de los propietarios de inmuebles en el país. En los últimos siete años, el avalúo catastral nacional, sin incluir Bogotá, ha aumentado más del 80%. En la capital el fenómeno es incluso más preocupante, el avalúo catastral de la cuidad pasó de $121 billones en el año 2008 a $447 billones en 2015. El avalúo del distrito se incrementó un 269% en apenas 8 años.

Mientras tanto, la variación anual promedio del IPC y del salario mínimo, que son indicadores precisos del comportamiento reciente de los ingresos de los colombianos de menores recursos, ha sido de 3,2% y de 4,9% respectivamente; es decir, en términos reales, el poder adquisitivo de los colombianos tan sólo ha aumentado en 1,7% en comparación con el 80% del aumento en el avalúo catastral del país (sin Bogotá) y del 269% del aumento del avaluó en la capital.

Por estas razones es que hemos venido insistiendo junto con Carlos Fernando Galán en la necesidad de poner un límite a los incrementos. A través de un proyecto de ley pretendemos introducir un tope al incremento anual del impuesto predial unificado para predios residenciales producto de actualizaciones catastrales.

Este cambio normativo, aunque no impedirá que los entes territoriales hagan actualizaciones sobre estos bienes, sí hará que los incrementos que estas generan en la liquidación del predial sean razonables y guarden mayor grado de proporcionalidad con los aumentos en la capacidad contributiva de los ciudadanos.

En concreto, buscamos que exista un límite general a los incrementos anuales del impuesto del 50%. Además de esta medida, también planteamos la necesidad de darle una protección adicional a las familias con menos ingresos y a la capacidad de pago de aquellas que ya vienen asumiendo un impuesto demasiado alto en proporción al precio de sus viviendas.

Hemos propuesto que el impuesto predial de la vivienda de interés social en todo el país no pueda ser de más del doble del salario mínimo. Esta regla cobijaría también a quienes actualmente se les calcula el valor del impuesto con avalúos catastrales de más del 70% del valor comercial de su predio.

Este miércoles logramos que la iniciativa mencionada fuera aprobada en primer debate. El  amplio respaldo que tuvo nuestra propuesta pone de manifiesto el interés del Congreso por dar soluciones al aumento desmedido que viene experimentando el impuesto predial.

Daremos la pelea para que el año entrante el proyecto haga su tránsito a ley y así exista en Colombia una norma que, sin descuidar las necesidades de financiamiento de los municipios y distritos, tenga en cuenta la capacidad de pago de los propietarios de vivienda al momento de liquidar el impuesto predial.

Tomado de www.dinero.com/opinion/

INCREMENTO DE LA DEMANDA SUBE AVALUOS DE PREDIOS Y ELEVA PREDIAL

La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital  reveló que en los sectores populares de Bogotá, es decir, aquellos que han sido categorizados en los estratos 1,2 y 3 es donde más ha crecido la demanda de vivienda y aumentado el precio del suelo en los últimos cuatros años.

Para el director de Catastro Distrital, Gustavo Marulanda, la dinámica en estas zonas se presenta dadas las políticas de vivienda de la Administración Distrital que ha brindado subsidios y ayudas en el pago de los servicios en estos sitios, lo que ha disparado considerablemente la compra de predios en estas partes de la ciudad.

“Sucede que en estos estratos han aumentado la demanda, porque han incrementado su capacidad de pago; entre otras cosas, por la política de vivienda de la actual alcaldía.

En estratos altos no hay subsidios, que sí hay en los sectores populares”, expresó el funcionario en una entrevista al diario El Tiempo.

Para Marulanda, este comportamiento no es efecto de los constructores, sino es algo más intrínseco de los propietarios de estos terrenos que incrementaron el valor de sus predios, lo cual hizo que se valorizaran a sabiendas de la carga tributaria adicional que este tipo de fenómenos conlleva.

“No creo que sea un efecto de los constructores, sino que son características de una ciudad que consume y cada vez tiene mejores condiciones de acceso, entre otros aspectos, por la política pública que la Alcaldía Distrital ha adelantado sobre la vivienda, con énfasis en las zonas populares. Además hay que recordar que Bogotá no tiene suficiente suelo para desarrollo inmobiliario, lo que provoca mayor costo en el que hay”, explicó Marulanda.

El sector donde más se creció la venta de vivienda fue en el barrio Nicolás de Federmán, que hace parte de la localidad de Teusaquillo, presentando un crecimiento del 33,69%, seguido de San Jorge Sur en la localidad de Rafael Uribe Uribe, donde el ascenso fue del 30,21%. El tercer lugar lo ocupa El Corzo-Osorio, al suroccidente de Bosa, donde la compra de vivienda se disparó al 29,15%, seguido de San Vicente y Santa Lucía, ambos en la localidad de Tunjuelito, en donde el índice creció al 27,91%.

El estudio, hecho en conjunto con la Lonja de Propiedad Raíz de la ciudad, reveló que el crecimiento promedio de compra y venta de vivienda en la capital de la república presentó un crecimiento del 18%.

Tomado de HSB Noticias

AVALUOS CATASTRALES y la BURBUJA QUE CONVOCA

Indignación ha producido en Bogotá la facturación del impuesto predial y en especial el aplicado al sector residencial. La queja generalizada es que dicho impuesto está superando la capacidad de pago de la población.

Hay razón para la denuncia. El recaudo del impuesto predial en 2011 fue de $1 billón y en 2014 alcanzó $1,7 billones, es decir, 70% más, y si se suma el 28% que el Distrito aspira a recoger según el presupuesto vigente para 2015, llegaría a $2 billones, con lo que el alza para estos cuatro años fiscales superará el 98%.

A contramano, el ingreso promedio por bogotano no subirá en ese mismo lapso más del 13,5%, cinco veces menos, aun si la economía colombiana en 2015 llegara a crecer a un hipotético 4%. Así, el ingreso anual de cada bogotano, en pesos corrientes, pasaría de $21,7 millones en 2012 a no más de $24,6 millones en 2015. ¿Cuáles son las razones para tanta diferencia entre el recaudo y el crecimiento de la capacidad adquisitiva de los bogotanos? El malestar no está, como dicen Petro y el concejal Argote (¿del Polo Democrático?), en que “un grupo de izquierda” se oponga a los “impuestos directos”. Hay razones de más peso.

El modelo económico y el precio de los bienes no transables-inmuebles

Son múltiples las explicaciones, en el mercado del suelo y la vivienda, para justificar el alza en los precios comerciales y en los avalúos catastrales de los predios en Colombia y Bogotá. Pero pocas las que la relacionen con la política económica que nos rige, que adoptó la atracción del capital extranjero como primer objetivo.

La avalancha de dólares entre 2004 y 2014 produjo una revaluación del peso de 40% que descarriló la agricultura y la industria. El capital, el público y el privado, se alejó de estos sectores, llamados de bienes transables, y se “refugió” en otros, como la construcción, lo que produjo un exceso de ahorro para invertir allí, por encima de la oferta disponible. En ciudades como Bogotá —donde no ha crecido a buen ritmo— se expresó en excesiva “inflación de activos inmobiliarios”, agravando debilidades estructurales como la relativa escasez de suelo y otras.

Dicha valorización podría catalogarse como “burbuja inmobiliaria”, definida por Robert Shiller, premio nobel de economía, como el acrecentamiento del monto de los préstamos hipotecarios superior al ingreso de los habitantes. En Colombia así pasó, ya que esta modalidad de crédito aumentó 75% entre enero de 2012 y diciembre de 2014.

Los gobiernos nacional y distrital aprovechan la “burbuja inmobiliaria”

Con fines alcabaleros, los gobiernos de Santos y de Petro vieron la oportunidad de aprovechar la situación para incrementar los recaudos, por la vía del impuesto predial y de patrimonio. Se enfocaron en la “actualización catastral”, desde la de la vivienda suntuaria hasta la de los hogares de ingresos medios y bajos. Fruto de ella, el valor catastral nacional pasó de $520 billones en 2010 a $1,058 billones en 2014 —prácticamente se duplicó—, de los cuales el 42%, $448 billones, pertenecen a Bogotá.

Los mayores crecimientos de los avalúos catastrales se dan en los estratos seis y uno, luego en el cinco, tres, dos y cuatro, respectivamente. Los dos extremos “de la pirámide” son los más afectados, y, aunque en una lógica progresiva lo del seis será aceptable, lo del uno resulta inexplicable. Asimismo, ¿cómo entender que el porcentaje de avance del recaudo, 98%, sea superior inclusive al incremento de los avalúos?

Según el secretario de Hacienda, Ricardo Bonilla, es que hay más predios. Sin embargo, los datos no dicen eso. En 2012 había 2’269.252 predios y para 2015, 2’429.238, un 7% más, de los cuales 141.000 eran residenciales nuevos, siendo una adición marginal que no logra explicar la totalidad del mayor recaudo.

La cuenta es otra: la administración de Petro, pese a haberlo negado, sí subió la tarifa del impuesto. Ésta se fija para cada estrato, como un tanto por mil, pero si un predio llega a pasar de cierto límite fijado por la Secretaría de Hacienda con base en el acuerdo del Concejo, se le sube automáticamente. El truco consistió en que no se “actualizaron” —en la misma proporción— el avalúo y el límite y, en consecuencia, muchos predios que subieron de valor lo superaron y el Distrito les cobró nueva tarifa, aun quedando dentro del mismo estrato.

En el gráfico puede verse que en 2012 los avalúos promedio para todos los estratos, excepto el tres y el cuatro, estaban por debajo del límite establecido para no subir la tarifa. La situación cambió. A punta de “actualización” catastral, el avalúo promedio para 2015 ya sobrepasó el tope para los estratos dos y seis y, en el caso del tres y el cuatro se distanció todavía más del nuevo límite fijado, lo cual hizo que muchos más predios ya no disfrutaran de la tarifa más baja para su respectivo estrato.

Esto implica que muchos más predios del estrato dos ya no pagarán el 2x1.000, sino el 6x1.000; que muchos más del estrato cuatro ya no pagarán el 6x1.000 sino el 7,5x1.000 y que casi todos los del seis, donde se confunden hogares acomodados con élites, subieron al 9,5x1.000.

Tomado del espectador.com

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RESULTADOS ESPERADOS de un AVALÚO

Además de la firma con el respectivo número de registro y credencial del Registro Nacional de Avaluadores, el INFORME que le entregue el Avaluador contendrá como mínimo los siguientes elementos (estos pueden variar según el tipo de predio):

  

• Indicación de la clase de avalúo que se realiza y la justificación de por qué es el apropiado para el propósito pretendido.

• Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados, precisando la cantidad y estado o calidad de sus componentes.

• Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del bien, sus acabados, sus materiales y su arquitectura.

• Información jurídica y de titulación. Donde se relacionan los antecedentes registrales de la propiedad.

• Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad.

• Consideraciones sobre usos. Se refiere a la destinación que puede darse al bien en relación con las normas urbanísticas aplicables como por ejemplo, comercial, residencial, industrial, mixto....

• Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes.

• Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar los cálculos.

• La vigencia del avalúo.

• Metodologías aplicadas. Se deben incluir los datos y referencias de los modelos de cálculo utilizados.

• Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos.

• Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se utilizaron y la fuente de donde fueron tomados.

• Memorias de los cálculos realizados. Hace referencia a las fórmulas, valores y resultados obtenidos -en las diferentes metodologías- durante la estimación del valor.

• Estimaciones sobre valorización. Qué posibilidades tiene el tiempo de crecer el valor de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonomía social y de seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los demás elementos urbanísticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente.

• La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su inclusión en las listas que componen los Registros de Avaluadores, emitido por la Autoridades competentes.

• Avalúo comercial (valor del inmueble). El precio real estimado de acuerdo con los cálculos y demás consideraciones tenidas en cuenta por el Avaluador. Debe discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos.

• Registro fotográfico del inmueble. Imágenes de la propiedad con comentarios que permitan identificar cada una de las áreas y su estado.

• Anexos de documentos consultados. Al documento final se le deben adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad. También los planos, levantamientos topográficos (si se realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido utilizarse durante el avalúo.

LA DIAN CON LA MIRA PUESTA en el reporte de INGRESOS a partir del valor del AVALÚO CATASTRAL de su predio

Alrededor de 300.000 colombianos nuevos entrarán este año a la lista de personas obligadas a presentar su declaración de renta como personas naturales ante la Dian. En el 2012, 1,1 millón de personas declararon y este año el estimado es de 1,4 millones.

¿QUIÉNES DEBEN REPORTAR INGRESOS?

Verifique si en el 2012 usted entró en la lista de los declarantes de renta. Para ello, tenga en cuenta que estará obligado a hacer ese trámite si es asalariado o trabajador independiente y el año pasado su patrimonio fue igual o superior a 117’221.000 de pesos.

Recuerde que para establecer el monto de su patrimonio debe revisar el valor de su vivienda, a partir del avalúo que encontrará en el reporte más reciente de pago de su impuesto predial.

De igual manera, tendrán que presentar la declaración los asalariados que tuvieron ingresos por 106’098.000 de pesos en el año. En el caso de los independientes, esta cifra baja a 85’962.000 de pesos.

Para los que tienen pequeños negocios, bastará con que sus ingresos hayan sido iguales o superiores a 36’469.000 de pesos.

Personas naturales, ya sean asalariados, independientes o que devenguen sus ingresos de la venta de bienes, que hayan tenido consumos en tarjetas de crédito o débito iguales o por encima de 72’937.000 de pesos, tendrán que declarar.

Con una sola condición que se cumpla, hay que hacer el trámite.

Así que señores, su reporte de INGRESOS empieza a sumar, a partir del valor del AVALÚO catastral de su predio, y todo lo demás.

FALLAS EN AVALÚOS

Las fallas en los avalúos se encuentran entre los costos sociales más dañinos que ha tenido que asumir el Estado. “Hay carteles de peritos” que entorpecen las resoluciones del Estado y también afecta a los particulares.

Los conceptos que emiten los avaluadores son fundamentales para poder desarrollar carreteras, represas e hidroeléctricas y por esta razón no deben estar inspirados en intereses oscuros, porque son numerosos los casos que se han presentado en los que el Estado ha tenido que pagar sobrecostos importantes en el desarrollo de los proyectos de infraestructura.

Así lo precisó el Presidente Ejecutivo de Fedelonjas, Cesar Augusto Llano Zambrano, quien denunció que los malos avalúos se han convertido en el palo en la rueda que frena el desarrollo de muchos los planes de infraestructura y que por esta razón son esenciales los lineamientos que se pretenden trazar en el Proyecto de Ley Número 183-13 de Senado, por medio de la cual se reglamenta la actividad del avaluador.

El directivo gremial considera que los sobrecostos surgidos de las opiniones distintas entre quienes emiten el concepto de un avalúo y los que demandan para que los precios sean inflados, han hecho que se generen perturbaciones en la realización de los proyectos vitales para el país.

“Estos inconvenientes seguirán siendo una traba porque muchos de los peritos que emiten conceptos sobre el valor de la tierra en procesos contra el Estado no son idóneos, ya sea porque no cuentan con los conocimientos para realizar esta tarea o porque obedecen a intereses mezquinos”, indicó LLano.

“Los carteles de peritos” que entorpecen las resoluciones del Estado son evidentes, situación que también afecta a los particulares, en especial aquellos que tienen que ir a remates de predios o inmuebles debido a que les designan avaluadores que no tienen los conocimientos para desarrollar esta tarea.

SE NECESITAN CAMBIOS:

Teniendo en cuenta este desalentador panorama de los avalúos, Fedelonjas apoya que se legisle la actividad debido a que es una necesidad apremiante porque hay muchos conceptos que se han convertido en un padecimiento para el país y la sociedad.

Otra circunstancia por lo que esta ley es importante se debe a que no todo perito con experiencia y conocimientos puede avaluar todos tipo de bienes, ya que hay diferentes categorías que requieren de saberes específicos.

El gremio aboga para que se conforme un organismo que tenga la capacidad de evaluar y emitir una certificación que garantice las condiciones del perito, tarea que debe desarrollar un ente privado. Los avaluadores deben estar en un registro que sirva de fuente tanto al Estado como a los particulares para que los escojan de acuerdo a sus conocimientos y pericia.

Otro punto fundamental es que la Ley establece un sistema de autorregulación porque quien no cumpla con las condiciones técnicas, éticas que se preestablecen para realizar esta actividad debe ser sancionado si así lo amerita.

La meta es que exista un régimen de autorregulación que contenga tres pilares fundamentales: supervisión, control y sanciones.

Tomado de dinero.com

AVALÚO DE M2 SUBIÓ 11.33% en COLOMBIA en 2012

La imparable subida de los precios de la vivienda en Colombia, que en 2012 se elevaron un 11,33 %, hace temer una eventual burbuja inmobiliaria en uno de los países de América Latina donde más ha crecido el sector de la construcción en los últimos años.

Esa alerta la dio esta semana el Banco de la República después de que el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE) publicara que el Índice de Precios de la Vivienda Nueva (IPVN) aumentó el año pasado un 11,33 %.

Si bien ese crecimiento es un promedio, los casos que causaron mayor nerviosismo entre los distintos sectores económicos del país fueron ciudades como Barranquilla, en la costa del Caribe y donde los precios subieron un 11,26 %; Bogotá, un 12,78 %; y Bucaramanga, en el noreste del país, con un 24,09 %.

Una buena parte de los detractores de la tesis de que Colombia estaría a las puertas de una burbuja inmobiliaria, planteada por el propio Banco de la República, cree que esta subida responde a la falta de terreno urbanizable.

Pero el banco emisor, en un informe difundido esta semana, dejó claro que "Colombia puede estar experimentando una burbuja de precios de vivienda".

Más allá de esa alerta oficial, con tan solo echar una ojeada a las páginas de anuncios clasificados de los periódicos o a las vitrinas de las oficinas inmobiliarias en Bogotá se observa ese "boom" de los precios.

El metro cuadrado alcanza los siete millones de pesos (3.829 dólares) en zonas del norte de la capital colombiana y en las áreas más exclusivas un apartamento cuesta el doble que en Miami (Estados Unidos).

El estudio del Banco de la República relata como esta burbuja "puede estar asociada con el periodo de expansión amplia del crédito experimentada recientemente por Colombia".

Además, el presidente de la Asociación Nacional de Instituciones Financieras (Anif), Sergio Clavijo, habló de un incremento "artificial (de los precios), que se ubica cerca de un 30 % real por encima de su media histórica".

Otros sectores consideran que estas alertas son exageradas, como la presidenta de la Cámara Colombiana de Construcción (Camacol), Sandra Forero, quien explicó, tras conocerse los datos del DANE, que el negocio de la finca raíz en este país es seguro y que sus precios se rigen por la oferta y la demanda.

Achacó el alza de precios al hecho "de que no hay suelo urbanizable", una tesis que secundó Eduardo Pulecio, gerente de información catastral del distrito de Bogotá, quien agregó que el incremento "hace parte de los índices normales y no es inusual".

Los sectores directamente implicados en la construcción niegan con rotundidad la idea de burbuja inmobiliaria, pese a que esa posibilidad está en boca de todos, especialmente de aquellos que buscan vivienda y creen que los precios están por encima del valor real.

En una reciente entrevista con Efe, el presidente del banco BBVA en Colombia, Óscar Cabrera, señaló que hay "una serie de cautelas alrededor del mercado hipotecario que hace bastante difícil o improbable que se replique el mismo proceso" que en España o Estados Unidos.

Cabrera explicó que las modificaciones legales introducidas tras la crisis económica que padeció Colombia entre 1998 y 2000 "han permitido que el sistema financiero no se aparte de la ecuación de lo que está pasando en el crecimiento".  En esos años Colombia sufrió una de sus más agudas crisis financieras y hoy vive con temor el riesgo de que se repita, mientras observa como se levantan edificios sin parar en todas las ciudades del país.

Tomado de noticiasEFE.com 

IRREGULARIDADES EN AVALÚO CATASTRAL

Esta semana el personero de Bogotá, Ricardo Cañón, reveló un informe realizado por la Personería Distrital a los avalúos catastrales en la ciudad. El funcionario reveló datos sorprendentes y calificó el procedimiento como una montaña rusa.

Cañón asegura que las diferencias de avalúos de un mismo predio superan el 2.000%, entre un año y otro, y dice que eso se debe a la ausencia de criterios unificados durante el proceso de actualización catastral.

Luego de que la Personería revisará 19 inmuebles se encontró que los predios seleccionados fueron actualizados mínimo tres veces en los últimos cinco años, pero las inconsistencias son de tal magnitud que un bien avaluado en el año 2010 en $6.066 millones, en 2011 bajó a $392 millones y en 2012 subió a $9.907 millones.

“Otro predio con un avalúo catastral en 2010 de $158 millones, se redujo en 2011 a $15 millones y aumentó en 2012 a $443 millones. Uno más, con un valor de $17.443 millones en 2009, cambió a $65.092 millones en 2010, varió a $29.587 millones en 2011 y aumentó en forma leve a $30.767 millones en 2012”, señala el informe.

De acuerdo a la Personería, esos exagerados cambios en los valores catastrales desdicen de la calidad y metodología utilizada para las actualizaciones realizadas por el Departamento Administrativo de Catastro Distrital.

“Esos vaivenes generan incertidumbre e inseguridad en los contribuyentes, así como afectan el patrimonio del ciudadano o del recaudo de impuesto de la Capital”, dijo Cañón.

Tomado de elespectador.com

VALOR AVALÚO M2 sector CHICO

Sector Chicó:

Considerado como uno de los sectores más exclusivos de la ciudad. A las modernas casas, se unen importantes sedes diplomáticas, elegantes hoteles y un sin número de establecimientos comerciales.

Las viviendas se caracterizan por tener desarrollos en una sola planta; unas con cubiertas planas y otras con altillo. En general, el sector del CHICO ofrece un alto nivel de vida para sus habitantes.

El precio de la vivienda usada, en el sector del CHICO, para el inicio del mes de Agosto de 2012, se observa así:

APARTAMENTOS (ampliar)

CASAS (ampliar)

Tomado de metrrocuadrado.com