AVALÚO y EXPROPIACIÓN Calle 26 Bogotá

El dueño de un predio, a pesar del AVALÚO y una resolución de expropiación, no ha entregado el terreno.

Un pleito entre el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) y el dueño de un predio privado tiene frenada la terminación del deprimido del Concejo, cerca de la calle 26 con carrera 34.

Son 520 metros cuadrados del costado noroccidental que fueron proyectados como un retorno para los buses articulados y es una de las obras que tiene atrasada la finalización de la troncal de la 26.

Aunque el IDU ya expidió una resolución de expropiación e hizo un depósito judicial por 6.300 millones de pesos, el dueño no ha entregado el terreno. 

"Estamos pendientes del registro de la resolución de expropiación en tres folios de la matrícula inmobiliaria", informó el IDU, trámite que actualmente se adelanta en la oficina de registro. 

Según el instituto, la expropiación no tiene marcha atrás porque "hay prevalencia del principio de interés general por tratarse de una obra pública". 

Gonzalo Gómez, presidente de Apel, empresa propietaria de los terrenos y donde funcionaba un instituto de educación técnica, aseguró que no ha entregado los predios porque el avalúo "está mal hecho". 

Aunque Gómez no dio una cifra sobre el monto del avalúo del terreno, sí dijo que está por encima de los 6.000 millones de pesos, incluyendo el daño emergente que generó la demolición. 

"Tuvimos que arrendar lugares para darle clases a nuestros estudiantes, lo que nos costó unos 100 millones de pesos mensuales", explicó Gómez. 

Un vocero del área jurídica del IDU confirmó que el avalúo fue hecho por la Cámara de Propiedad Raíz de Bogotá, que tuvo en cuenta las condiciones del inmueble, el estado de la estructura y la licencia con que se construyó. Sin embargo, según el Distrito, el dueño de Apel nunca se opuso a la calificación en los cinco días siguientes del concepto del avalúo, como dicta la ley. 

Otra de las razones por las que Gómez no ha entregado el terreno tiene que ver con la definición de los linderos. "Ellos nos hablaron de 520 metros cuadrados, pero corrieron los linderos y se están apropiando de casi 1.000 metros cuadrados. Pido que Catastro revise el tema", señaló el presidente de Apel, pero mientras eso sucede ninguna de las partes se responsabiliza de la demolición de un muro que podría venirse abajo, como advirtió el Fopae.

El IDU confirmó que apenas cuente con el visto bueno de Registro podrá solicitar auxilio de la Policía para obligar al ciudadano a entregar el predio. 

El dueño, por su parte, pidió verificar los linderos y el avalúo.

Así, aún es incierta la fecha de terminación del deprimido.

Expropiarán 5 megalotes por el 70 % del AVALÚO en Usme

La Secretaría de Hábitat expropiará cinco lotes 'ociosos' ubicados en la localidad de Usme, en el sur de Bogotá, que serán destinados a la construcción de vivienda de interés social y prioritario, y que en conjunto suman más de 26 mil metros cuadrados de terreno.

La expropiación fue decidida debido a que sus propietarios no hicieron ninguna gestión para venderlos o urbanizarlos, a pesar de que la administración les había dado dos años de plazo, luego de declararlos terrenos de desarrollo prioritario, dentro del programa del Plan de Desarrollo que busca gestionar suelo para construir vivienda de interés social y prioritario.

Estos cinco predios hacen parte de un paquete de 1.192, que en julio del 2008 fueron identificados en la ciudad como edificables y que el Distrito decidió incluir en este programa.

DIEZ HAN SIDO SUBASTADOS

Este año, la Secretaría de Hábitat decidió subastar los primeros 10 predios, a los que se les cumplieron los dos años de plazo fijados por la administración. Tres de ellos fueron comprados por particulares, que están obligados a desarrollar vivienda de interés social y prioritario.

Cinco que fueron subastados, pero no vendidos, serán los primeros expropiados, a través de la empresa Metrovivienda, que tendrá la misión de negociar con sus propietarios y después urbanizar los terrenos para promover la construcción de vivienda.

Estos predios tienen entre 1.946 metros cuadrados, el más pequeño, hasta 10.210 metros cuadrados, el más grande. Los propietarios de estos terrenos recibirán como indemnización por la expropiación el 70 por ciento del avalúo catastral.

Los cinco lotes están avaluados entre 61 millones y 388 millones de pesos, y tienen, en promedio, dos mil metros cuadrados. Para el próximo 10 de junio, la Secretaría de Hábitat tiene prevista la subasta de un terreno valorado comercialmente en 490 millones de pesos.

En la mira de la Secretaría de Hábitat hay otros 50 lotes 'ociosos' que están a punto de cumplir dos años de haber sido declarados de desarrollo prioritario, y que serán sometidos a subasta o expropiación, si sus propietarios mantienen su decisión de mantenerlos sin urbanizar.

Estas medidas de choque del Distrito se dan justo cuando la ciudad afronta un déficit de vivienda de por lo menos 300.000 unidades y que no ha podido ser superado durante las últimas dos administraciones, según el programa 'Bogotá, cómo vamos'. Lo grave es que dicha cifra podría ir creciendo en los próximos años, si se tiene en cuenta que la capital del país es una de las principales receptoras del fenómeno del desplazamiento por violencia en Colombia, según las cifras oficiales.

POR AHORA, NO SE CUMPLE LA META

En el Plan de Desarrollo del alcalde Samuel Moreno se prometieron 100.920 viviendas en Bogotá durante los cuatro años de su mandato.

Cuando faltan seis meses para el fin de la administración, la propia Secretaría de Hábitat admite que, a la fecha, van 50.536 soluciones. En proceso están 39.000 viviendas más.

Dicha cartera señala que se han asignado más de 15.000 y desembolsado 6.181 de los 26.400 subsidios con los que se comprometió la alcaldía.

Tomado de eltiempo.com

¿Burbuja en AVALÚO Comercial de la vivienda?

Los precios de la finca raíz en Colombia están disparados. ¿Qué tan cerca estamos realmente de una burbuja?

Los precios de la finca raíz en Colombia están por las nubes. No hay que ser un genio para saberlo; basta con mirar los avisos clasificados de los periódicos para ver los precios a los que se está vendiendo el metro cuadrado en las diferentes ciudades del país. En términos reales (descontando la inflación) la finca raíz alcanzó los altísimos niveles que tenía a mediados de los noventa, justo antes de la peor crisis hipotecaria y financiera en la historia de Colombia. Es más: la cartera hipotecaria, sin descontar las titularizaciones, creció a febrero de este año 23,5% anual, convirtiéndose en el tipo de crédito de más rápido crecimiento.

Esta situación ha llevado a varios analistas, incluyendo al codirector del Banco de la República, Juan José Echavarría, a expresar su preocupación sobre la posible formación de una burbuja en el mercado de vivienda. De hecho, los recientes aumentos en las tasas de interés por parte del Emisor podrían estar buscando frenar el crecimiento acelerado que están teniendo tanto el crédito hipotecario como los precios de la finca raíz.

Otra cosa piensan los constructores. Según la presidente de Camacol, Martha Pinto de Hart, los altos precios de la vivienda nueva no obedecen a una burbuja, sino a la recuperación de la economía y a otro tipo de factores estructurales: "si hubiera una burbuja se estarían presentando dos fenómenos típicos asociados con este hecho: un sobreendeudamiento de los hogares y un deterioro de la cartera hipotecaria. Ninguno de los dos se está dando".

Hoy la cartera hipotecaria no excede el 4% del PIB -cuando a mediados de los 90 alcanzó el 10%-, y la calidad de la cartera se encuentra en niveles mínimos históricos (3,6%) con un adecuado aprovisionamiento del 80%. "La vivienda no crece por un exceso de crédito hipotecario o un endeudamiento excesivo, sino por factores estructurales", dice Daniel Castellanos, vicepresidente de Asobancaria.

¿Qué explica el incremento sostenido de los precios? La explicación estaría en la escasez de tierra urbanizable. Si bien no existe una medición certera del costo de la tierra; según los constructores, en los últimos cinco años ha pasado de representar entre 10% y 15% del costo de un proyecto, a pesar entre 20% y 25%.

Con una oferta limitada por la escasez de tierra habilitada y una demanda que seguirá creciendo -dado el mayor ritmo de la economía, las bajas tasas de interés y el incremento en los subsidios-, lo más probable es que, en general, la finca raíz siga aumentando su precio (aunque a un ritmo menor).

Además, dado que las condiciones del negocio son muy distintas a las de mediados de los 90, es muy difícil que se presente una corrección generalizada de precios, pues el modelo hipotecario se transformó por completo. Hoy no hay un exceso de oferta de vivienda terminada, pues la mayoría de proyectos se construyen cuando se ha vendido entre 50% y 70% de los apartamentos, lo cual hace que los constructores no tengan que endeudarse excesivamente.

También ha cambiado la manera en que las personas se financian para adquirir vivienda. En promedio, hoy piden prestado alrededor del 45% de su valor y lo hacen a plazos menores que van entre 7 y 10 años.

Incluso las entidades financieras cambiaron su forma de prestar. Hoy se fijan menos en la garantía y más en la capacidad de pago, ofrecen productos en pesos a tasa fija y disponen de nuevas alternativas como el leasing. Además, no hay ninguna entidad que dependa exclusivamente del crédito hipotecario.

Todo esto hace pensar que si el auge de la construcción se detiene por alguna razón, no se presentarían quiebras generalizadas pues el ajuste se haría con menores unidades construidas y no vía precios.

Sí en estratos altos

Si bien no se puede hablar de una burbuja generalizada, lo cierto es que hay nichos donde podría hablarse de un fenómeno de este tipo.

Para Rodrigo Niño, presidente de Prodigy Network, quien vivió el ascenso y la caída del mercado inmobiliario de Estados Unidos, en el estrato alto podría estar presentándose un fenómeno especulativo, pues los precios han llegado a niveles por encima de estándares internacionales. "He visto proyectos alrededor de los $12 millones por metro cuadrado, lo cual significa cerca de US$700 por pie cuadrado, el doble de lo que se consigue hoy en Miami".

Para este experto, el valor de una propiedad es función del ingreso que puede generar y, cuando la rentabilidad deja de tener sentido, es claro que son fenómenos especulativos. Esto es, cuando la relación entre el canon de arrendamiento anual (menos los costos de mantenimiento e impuestos) y el precio de adquisición se alejan demasiado.

Sobre Cartagena, este constructor piensa que pudo haber una burbuja, pero que han comenzado a entrar clientes internacionales que pueden sostener el auge y convertirlo en un mercado de segunda vivienda para extranjeros. Sin embargo, esta ciudad tiene uno de los mayores índices de unidades terminadas sin vender, junto a Villavicencio. En este tipo de mercados, sí se podría dar una corrección en los precios y una diminución en el stock de unidades. Por esto, la recomendación es ser muy selectivo y cuidadoso a la hora de comprar o invertir en finca raíz.

Habrá que monitorear de cerca el comportamiento de los diferentes nichos y segmentos de la vivienda. Si el ritmo de crecimiento de los precios no se modera, comienza a crecer la oferta sin vender (el inventario) y la cartera se empieza a deteriorar, otro será el panorama.

Tomado de la Revista DINERO.COM

LOS AVALUOS CATASTRALES NO AUMENTARÁN MÁS DE UN UN 17%

Para el 80 por ciento de los predios de Bogotá (1'126.320), este impuesto creció entre el 8 y el 17 por ciento este año.

Cerca de 40 mil predios tuvieron crecimientos entre el 22 y el 25 por ciento , en su mayoría de los estratos 5 y 6.

Según la secretaria de Hacienda, Beatriz Elena Arbeláez, dicho comportamiento obedece a que los inmuebles dejaron de beneficiarse este año del Acuerdo 352 de 2008. Esta medida separaba el aumento de los avalúos generado por las recientes actualizaciones catastrales del incremento del impuesto predial.

El Acuerdo estableció descuentos que en la práctica significaron un subsidio que la ciudad les otorgó a los ciudadanos, con el fin de que su capacidad de pago no se afectara en los primeros años.

Estos descuentos son menores a medida que el avaluó catastral es mayor, de tal manera que a partir de este año, algunos inmuebles comienzan a pagar la tarifa plena de su impuesto.

Los incrementos también se explican por el atraso en la actualización catastral que tuvo Bogotá durante cinco años, entre 2004 y 2009.

"Hoy estamos al día en toda la información catastral de los predios urbanos de Bogotá, lo que evitará que este tipo de crecimiento se vuelvan a presentar en el mediano plazo", precisó la funcionaria.

La Secretaria puntualizó que la gran mayoría de contribuyentes seguirán cobijados por el Acuerdo. Para el presente año más de un millón de ellos, en su mayoría de estratos 2 y 3, continuarán beneficiándose de los descuentos otorgados por el Concejo de Bogotá mediante Acuerdo 352 de 2008.

Si tiene dudas con respecto al cobro del impuesto predial, la Secretaría de Hacienda, junto con Catastro Distrital, adelanta jornadas de atención directamente en las localidades.

Los ciudadanos interesados en este servicio pueden solicitarlo ingresando a las páginas: www.haciendabogota.gov.co y www.catastrobogota.gov.co. También pueden escribir al opioniontribnutaria@shd.gov.co.

Fuente: Secretaría Distrital de Hacienda y Catastro.