Pese a que en varias partes del país persiste el
excesivo aumento de precios de vivienda, en la capital es casi imposible
comprar.
En el caso de la principal ciudad del país, los
precios están en las nubes por cuenta de la falta de predios para construcción
y otros elementos de tipo coyuntural.
Varios estudios dan cuenta, además, de que los
altos precios en la vivienda en Bogotá no es situación nueva, sino, se mantiene
una tendencia al alza desde 2013. Un estudio, citado por la revista Dinero,
concluye que esta burbuja se debe a las restricciones que existen en materia de
oferta y de uso en la capital del país.
Un análisis más reciente, citado por ese mismo
medio, concluye que el aumento en los precios del suelo registra un alza mayor
en el sector de la vivienda de lujo, entre otras cosas, por los ingresos per
cápita.
La situación en Cartagena tiene argumentos
diferentes a los de la cuidad ‘rola’. En la capital de Bolívar las
especulaciones de una burbuja inmobiliaria se deben al dinamismo que mantiene
el mercado desde hace varios años.
“Yo no llamaría burbuja. Solo hasta 2002-2003 se
empezaron a expedir licencias de
construcción; durante esos años solo vendíamos lo usado para remodelar. Al
activarse el mercado de la construcción, la ciudad toma otro rumbo, el
cartagenero empieza a invertir en los proyectos nuevos y, ni hablar de la gente
del interior, que anhelaba tener una propiedad nueva, dando como resultado el
boom de la finca raíz”, explica Rosanna Aranguren, experta en el sector
inmobiliario cartagenero.
Según ella, hoy por hoy es mucho más fácil
adquirir un inmueble en esa ciudad, debido –insiste– a que el mercado es más
dinámico entre lo usado y proyectos nuevos tales como: residenciales,
turísticos y comerciales.
En el caso de la capital de Bolívar, el perfil de
los compradores es muy variado y depende, entre otras cosas, de la zona en la
que se quiera comprar. En el centro y Getsemani, por ejemplo, los interesados
en casas coloniales y republicanas para restaurar son, en su mayoría,
extranjeros.
En la zona norte, las personas interesadas por
edificios turísticos provienen del interior del país. “Empresas tales como
Ecopetrol (ampliación de la refinería); Dow, Unesco, etc. traen sus ejecutivos
y muchos de ellos compran en zonas residenciales como Bocagrande,
Castillogrande, Barcelona de Indias y Laguna Club.
Otro indicador para evaluar si realmente existe
una burbuja inmobiliaria en ambas ciudades es el precio del metro cuadrado. En
Bogotá, por ejemplo, hay sectores en los que comprar una porción de tierra es
como si se pagara por un espacio en Nueva York.
La zona ubicada en el centro comercial Andino
ocupó un lugar entre las 10 más costosas para comprar un metro cuadrado, solo
la superan sectores de Hong Kong (1), Nueva York (2), París (3), Londres (4),
Tokio (5), Sao Paulo (6), según un informe de la firma Cushman & Wakefield
revelado en diciembre pasado.
En Cartagena, según Aranguren, el precio por
metro cuadrado es muy oscilante. En la zona centro, por ejemplo, está entre 7 y
15 millones de pesos; en el norte, entre 4 y 6 millones; en Castillogrande y
Bocagrande está entre 5 y 7 millones.
En enero pasado, la prestigiosa revista The
Economist no incluyó a Colombia entre los países que están en riesgo de sufrir
una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, en el caso de Bogotá, la administración
distrital admitió que sí se está produciendo este fenómeno.
En España, según The
Economist, los precios están por encima en un 13%, contario a Japón, en donde
el valor de la vivienda ha caído un 16% en el último año y los predios se
encuentran infravalorados un 37%. Tomado de pulzo.com/economía
Los propietarios de 181 predios que componen lasegunda fase de Ciudad Paraíso (donde se construirá una estación intermedia del MÍO con un centro comercial) reconocen que la renovación urbana de El Calvario es necesaria.
Sin embargo, cuando revisan la valoración comercial que hizo la Empresa Municipal de Renovación Urbana, Emru, a sus casas, locales o lotes, sienten que no les pagarán “lo justo” por unos predios que tienen un gran potencial por su ubicación estratégica: vecinos al Palacio de Justicia, al Bunker de la Fiscalía, a los pasajes comerciales céntricos, con dos corredores troncales del MÍO (calles 13 y 15), con servicios públicos y a menos de dos kilómetros de la Plaza de Caicedo y el CAM.
Según María del Pilar Giraldo, presidenta de la Asociación de Propietarios del Centro de Cali, procencali, “existe mucha inconformidad con los avalúos presentados por la Emru en la valoración del terreno. Son predios subvalorados en 40 % o 50 % sobre lo que los dueños estimamos que es el valor comercial real”.
Los valores por metro cuadrado, según encontró El País en los avalúos entregados por la Emru a los propietarios de las seis manzanas que serán renovadas, oscilan entre $150.000 y $450.000.
Los montos varían según cada caso y dependiendo el estado del bien. En El Calvario, las edificaciones tienen más de 60 años de antigüedad y muchas se encuentran en mala situación, de allí que su valor comercial sea bajo.
Mario Rodríguez, heredero con sus hermanos de dos casas en El Calvario, sostiene que los avalúos han permanecido quietos en los últimos ocho años.
“Cuando Mauricio Otero fue gerente de la Emru avaluaron a $200.000 el metro cuadrado del terreno en El Calvario. Lo increíble es que la última oferta de la Emru, el año pasado, fue por el mismo valor, como si El Calvario, con todo y su connotación especial, fuera la única tierra en Cali que no se valorizara”, comenta Rodríguez.
Héctor Palacios, también heredero de un predio en la zona, dice que “fue el Estado el que permitió que esta zona se deprimiera a tal punto de convertirse en una ‘olla’. Hace 50 años, este era un barrio como San Antonio. Pero ni teniendo un cuartel de Policía, como el de Fray Damián, ha logrado que la situación mejore. Es como si quisieran que el patrimonio de nuestros padres valiera cada día menos”, dice.
Cambios en avalúos
Algunos propietarios indicaron que hubo cambios en el avalúo catastral de los predios de la zona centro (en San Pascual, Sucre y El Calvario).
Un ejemplo es una vivienda de la Calle 13A con Carrera 11, cuyo certificado de Catastro del 17 de marzo de 2014 indica que el avalúo catastral era de $79.578.285. Pero en la factura del predial, del 28 de marzo, cambió a $67.680.000.
La subdirectora de Catastro, Sandra Samacá, explica que hubo 219 predios de la zona a los que se les hizo revisión, por petición de la Emru, debido a que la información de Catastro no era la misma en cuanto a metros cuadrados de lote, de construcción y destino económico.
“Lo de Catastro fue un proceso masivo, mientras que el censo de la Emru está predio a predio. Debido a esta solicitud, revisamos la información física realizando nuevas visitas este año, las que estuvieron acompañadas por el presidente de la JAC de San Pascual, Roberto Alimentato. Como producto de ese proceso se expidieron nuevos actos administrativos de conservación”, indica la funcionaria.
Nelson Londoño, de la Emru, indica que “independientemente del valor catastral, lo que nos dice la ley es que la compra se debe ajustar a los avalúos comerciales”.
El ministro de vivienda, Luis Felipe Henao, señaló que se presentaron propuestas por más de 7.000 viviendas de Interés Prioritario para personas que ganen entre 1 y 2 salarios mínimos en la capital del país.
“La buena noticia para Bogotá es que en el subsidio a la tasa para 1 y 2 salarios mínimos, donde esperamos que la vivienda de interés prioritario tenga un jalonamiento en la ciudad, se presentaron propuestas por más de 7.000 viviendas que harán que empleados entre 1 y 2 salarios mínimos puedan comprar su vivienda desde 200.000 pesos mensuales”.
Por otro lado, el ministro de Vivienda señaló que el próximo 25 de enero se entregarán 160 viviendas gratuitas en Bogotá.
BENEFICIOS:
A los hogares que tengan ingresos de hasta 1,5 salarios mínimos legales mensuales vigentes podrá asignárseles un subsidio hasta por 25 salarios mínimos, y a los que tengan ingresos de más de 1,5 y hasta 2 salarios mínimos mensuales legales vigentes, podrá asignárseles un subsidio hasta por 22 salarios mínimos.
Además recibirán la cobertura de tasa de interés, que equivaldrá a 5 puntos de la tasa del crédito que se les otorgue para la adquisición de la vivienda.
Los beneficios antes señalados deberán aplicarse en la adquisición de las viviendas que no superen los 70 salarios mínimos mensuales legales vigentes, y que se ejecuten dentro de los proyectos seleccionados en desarrollo del programa.
SELECCIÓN DE FAMILIAS:
Los oferentes de los proyectos seleccionados presentarán el listado de hogares propuestos para ser beneficiarios de los subsidios a aplicar en las viviendas del proyecto.
Las Cajas de Compensación Familiar apoyarán en la verificación del cumplimiento de las condiciones establecidas para los hogares beneficiarios. Fonvivienda podrá verificar su cumplimiento cuando lo considere pertinente.
Si existen imprecisiones o irregularidades en los datos entregados, se otorgará un plazo para que el oferente y/o el hogar emitan aclaraciones, pero si no se subsanan, se rechazará el hogar y se solicitará al oferente proponer otro.
En el evento en que se adviertan inconsistencias con posterioridad a la asignación del subsidio, habrá lugar a su restitución, con el valor del salario mínimo del momento de la restitución.
REQUISITOS:
- Tener ingresos totales mensuales no superiores a dos salarios mínimos legales mensuales vigentes en el hogar.
- No ser propietarios de vivienda.
- No haber sido beneficiarios de un subsidio familiar de vivienda efectivamente aplicado, ni de la cobertura de tasa de interés.
- Contar con un ahorro del 5% del valor de la vivienda, es decir, aproximadamente dos millones de pesos.
- Tener un crédito pre-aprobado por los recursos faltantes para acceder a la vivienda y que no hayan sido inhabilitados por haber presentado documentos o información falsa con el objeto de que le fuera adjudicado un subsidio.
Este tipo de hipotecas consisten en un crédito no reembolsable que otorga un banco o una aseguradora a personas mayores de 60 años propietarios de una casa.
El sector asegurador del país impulsará el desarrollo y comercialización de Hipotecas Inversas o Reversibles, las cuales representan una solución económica para las personas en edad de retiro.
El director general de la Asociación Mexicana de Instituciones de Seguros (AMIS), Recardo Arias, consideró que este esquema es "viable" para el mercado, por lo que el organismo promoverá entre sus afiliados este producto, ante el rápido envejecimiento de la población mexicana.
Las Hipotecas Inversas consisten en un crédito no reembolsable que otorga un banco o una aseguradora a personas mayores de 60 o 65 años propietarios de una casa, teniendo como garantía la propiedad.
Así, el adulto mayor recibirá una cantidad que puede ser mensual o en una sola exhibición como una pensión y una vez que el acreditado fallece, la institución financiera tomará la vivienda para venderla.
El representante de las aseguradoras del país comentó que la hipoteca reversible es "un elemento de desarrollo para las compañías de seguros, además de que cubre una necesidad muy importante de dotar de recursos adicionales para complementar una pensión cuando sabemos que hoy nuestros sistemas de pensiones no tienen una tasa de reemplazo tan alta".
Agregó que esta figura permite utilizar el patrimonio para complementar la pensión actual, y es el mismo pensionado quien puede usar los recursos que su propia vivienda le puede generar.
Sin embargo, consideró que aunque es un buen producto para los mexicanos, su implementación tiene que acompañarse de temas de educación financiera, para que haya un buen entendimiento del esquema, el cual puede evitar que los adultos mayores sean una carga económica para la familia o la sociedad.
Losconstructores piden revisar los topes a vivienda de interés prioritaria
debido a que mientras el salario está ajustado anualmente por el IPC, la
estructura de costos de los proyectos superan el aumento de la inflación. Con ese argumento, señalan que los techos establecidos por
el Gobierno para la construcción de vivienda interés prioritario, VIP, están
frenando el desarrollo de proyectos en diferentes partes del país.
Así lo estima la constructora Ambientti, cuyo
principal argumento es que mientras el límite en salarios mínimos es ajustado
anualmente por el IPC, la estructura de costos de proyectos constructivos están
por encima de la inflación. A esto se le debe sumar que los proyectos están
regidos bajo condiciones técnicas cada vez más exigentes y afrontando
mayores valores en los terrenos.
El Gerente General de la Constructora Ambientti,
Carlos Mantilla, dijo que “teniendo
estos costos en aumento y un precio limitado por un tope a nuestro parecer muy
bajo, repercute en que la construcción de este tipo de vivienda no resulte
viable. El llamado es que se revise este tope de
viviendas VIP, que hoy tiene un límite de $41.265.000 pesos,(70 salarios
mensuales mínimos legales vigentes –SMMLV-, para que se logre un
dinamismo desde el punto de vista de la oferta que permita la entrega de una
vivienda digna, que vaya acorde con el dinamismo de la demanda”.
Indica el directivo que esta propuesta es
oportuna. “El momento actual en el mercado inmobiliario es histórico, la
vivienda de interés social y prioritario cuentan con las herramientas
necesarias para estimular la demanda”, sostiene Mantilla.
Indica el alto ejecutivo que “desde nuestro punto de
vista el tope a VIP limita en exceso las posibilidades de construcción de este
tipo de viviendas”.
Este problema de los topes a la VIP ya se está sintiendo
con fuerza en algunas capitales como Bogotá donde los proyectos privados
destinados a ese tipo de vivienda son escasos y donde se presenta la mayor
demanda de todo el país.
“Justamente la estructura de costos y en particular el
costo del ítem ‘terreno’, hacen inviable incluso proyectos de gran magnitud
pues ni la economía de escala alcanza a proveer un margen que lo haga atractivo
a ésta iniciativa privada”, manifiesta Mantilla.
Precisamente en un momento en que el país está
reduciendo sus índices de pobreza, la población más necesitada busca acceder a
una vivienda digna. Asimismo, la constructora sostiene que “para superar la
pobreza extrema es de suma importancia mejorar el acceso a la vivienda, de ahí
que el llamado de Ambientti como empresa constructora al gobierno es
que amplié las herramientas jurídicas y económicas para la construcción de este
tipo de viviendas”.
Ante esta situación y con el objetivo de aportar al
sector de la vivienda social, la constructora hace una propuesta concreta al
Gobierno: que se ajuste el tope de vivienda de interés prioritario a por lo
menos 90 SMMLV logrando un precio final hoy de $53.055.000 con lo que se
lograría dar viabilidad a los presupuestos de obra que se presentan en la
actualidad. Creemos que con un tope de vivienda prioritaria de este tipo,
nosotros y muchos otros constructores encontrarán en este tipo de proyectos un
equilibrio en los costos y el producto requerido por las clases menos
favorecidas del país”.
Por otra parte, Ambientti
hace referencia a que “si las entidades estatales a quienes corresponde éste
tema, pudieran encontrar una normatividad que planteara otras posibilidades
para desarrollar VIP distinta a el subsidio via precio de las unidades en los
demás estratos se podría mejorar sustancialmente, con lo que demanda y la
oferta de este tipo de viviendas serían sostenibles en el largo plazo” Tomado de dinero.com
Barrio San Diego, ubicado en la zona Centro Internacional
Valor del metro cuadrado usado: 3.290.175 pesos Valorización anual: 7 por ciento
Barrio Centro administrativo, ubicado en la zona Centro y Zona Colonial
Valor del metro cuadrado usado: 3.001.107 pesos Valorización anual: 13 por ciento
Sector Chapinero:
Barrio Bellavista, ubicado en la zona Chapinero Alto
Valor del metro cuadrado usado: 5.513.972 pesos Valorización anual: 17 por ciento
Barrio Emaus, ubicado en la zona Chapinero Alto
Valor del metro cuadrado usado: 4.654.357 pesos Valorización anual: 4 por ciento
Sector Noroccidente:
Barrio Los Naranjos, ubicado en la zona Altos de Suba y Cerros de San Jorge
Valor del metro cuadrado usado: 3.984.549 pesos Valorización anual: 12 por ciento
Barrio Vereda Suba Naranjos, ubicado en la zona Cerros de Suba
Valor del metro cuadrado usado: 3.966.267 pesos Valorización anual: 13 por ciento
Sector Norte:
Barrio La Cabrera, ubicado en la zona Chicó
Valor del metro cuadrado usado: 5.885.443 pesos Valorización anual: 16 por ciento
Barrio Las Acacias, ubicado en la zona Chicó
Valor del metro cuadrado usado: 6.305.857 pesos Valorización anual: 15 por ciento
Sector Occidente:
Barrio Ciudad Salitre Nor-Oriental, ubicado en la zona Salitre-Modelia
Valor del metro cuadrado usado: 3.801.314 pesos Valorización anual: 1 por ciento
Barrio Salitre Occidental, ubicado en la zona Salitre-Modelia
Valor del metro cuadrado usado: 3.535.082 pesos Valorización anual: 3 por ciento
Sector Sur:
Barrio Villa Mayor, ubicado en la zona Rafael Uribe Uribe-Tunjuelito
Valor del metro cuadrado usado: 2.089.891 pesos Valorización anual: 8 por ciento
Barrio Villa Mayor Oriental, ubicado en la zona Rafael Uribe Uribe-Tunjuelito
Valor del metro cuadrado usado: 2.053.283 pesos Valorización anual: 11 por ciento Tomado de metrocuadrado.com
Nota: Los valores anteriores resultaron de un promedio aproximado teniendo en cuenta la valorización por sector y zona de Bogotá. Su utilización es una mera forma de aproximación a valores globales. Para obtener un valor de AVALÚO COMERCIAL, lo más recomendable es solicitar un AVALÚO TÉCNICO COMERCIAL a su avaluador de CONFIANZA.
Las fallas en los avalúos se encuentran entre los costos sociales más
dañinos que ha tenido que asumir el Estado. “Hay carteles de peritos” que
entorpecen las resoluciones del Estado y también afecta a los particulares.
Los conceptos que emiten los avaluadores son
fundamentales para poder desarrollar carreteras, represas e hidroeléctricas y
por esta razón no deben estar inspirados en intereses oscuros, porque son
numerosos los casos que se han presentado en los que el Estado ha tenido que
pagar sobrecostos importantes en el desarrollo de los proyectos de
infraestructura.
Así lo precisó el Presidente Ejecutivo de Fedelonjas, Cesar Augusto
Llano Zambrano, quien denunció que los malos avalúos se han
convertido en el palo en la rueda que frena el desarrollo de muchos los planes
de infraestructura y que por esta razón son esenciales los
lineamientos que se pretenden trazar en el Proyecto de Ley Número 183-13 de
Senado, por medio de la cual se reglamenta la actividad del avaluador.
El directivo gremial considera que los sobrecostos surgidos de las
opiniones distintas entre quienes emiten el concepto de un avalúo y los que
demandan para que los precios sean inflados, han hecho que se generen
perturbaciones en la realización de los proyectos vitales para el país.
“Estos inconvenientes seguirán siendo
una traba porque muchos de los peritos que emiten conceptos sobre el valor de
la tierra en procesos contra el Estado no son idóneos, ya sea
porque no cuentan con los conocimientos para realizar esta tarea o porque
obedecen a intereses mezquinos”, indicó LLano.
“Los carteles de peritos” que entorpecen las resoluciones del Estado
son evidentes, situación que también afecta a los particulares, en especial
aquellos que tienen que ir a remates de predios o inmuebles debido a que les
designan avaluadores que no tienen los conocimientos para desarrollar esta
tarea.
SE NECESITAN CAMBIOS:
Teniendo en cuenta este desalentador panorama de los avalúos, Fedelonjas apoya que se legisle la actividad debido a que es una
necesidad apremiante porque hay muchos conceptos que se
han convertido en un padecimiento para el país y la sociedad.
Otra circunstancia por lo que esta ley es importante se debe a que no
todo perito con experiencia y conocimientos puede avaluar todos tipo de bienes,
ya que hay diferentes categorías que requieren de saberes específicos.
El gremio aboga para que se conforme un
organismo que tenga la capacidad de evaluar y emitir una certificación que
garantice las condiciones del perito, tarea que debe desarrollar un ente
privado. Los avaluadores deben estar en un registro que
sirva de fuente tanto al Estado como a los particulares para que los escojan de
acuerdo a sus conocimientos y pericia.
Otro punto fundamental es que la Ley establece un sistema de
autorregulación porque quien no cumpla con las condiciones técnicas, éticas que
se preestablecen para realizar esta actividad debe ser sancionado si así lo
amerita.
La meta es que exista un régimen de autorregulación que contenga tres
pilares fundamentales: supervisión, control y sanciones.
Algunos predios considerados como matrices (grandes extensiones), se les asoció el valor del metro cuadrado de un terreno de 72 metros, lo que generó inconsistencias.
En otros inmuebles se aplicó el cálculo de suelo protegido sin urbanismo y para el siguiente año se incluyó el mismo. En terrenos con mejoras en predio ajeno debían aplicar valores según el uso, pero el avalúo no refleja esa realidad económica.
Otro predio tiene una gran diferencia de área en el registro catastral, frente al área calculado en la cartografía. Ese inmueble tiene una parte de suelo protegido y otra de desarrollable. No obstante, para un año se le trató en su totalidad como suelo protegido y el siguiente como si fuera todo urbanizable.
Un predio se actualizó sin tener en cuenta que tenía áreas con diferentes usos. Por ejemplo, no se consideró que el 30% del terreno corresponde a espacio público.
Una inconsistencia más tiene que ver con un predio que durante un año fue considerado como suelo protegido y, al siguiente, se le asignó un valor del mercado inmobiliario de los inmuebles vecinos
El subsidio a las tasas de interés hipotecarias y demás medidas del Gobierno para incentivar la construcción, hacen de este un momento ideal para comprar vivienda.
Aunque la desaceleración de la economía y el aumento del desempleo generan incertidumbre entre la población y un alto temor a endeudarse, la decisión del Gobierno de subsidiar entre el 3% y el 5% de la tasa de interés para créditos de vivienda nueva con un avalúo máximo de $167 millones, entre otras medidas, hace de este un muy buen momento para adquirir finca raíz.
Según cálculos de la Asociación Bancaria (Asobancaria), en la práctica la medida significa que el Gobierno asumirá alrededor de una tercera parte de los intereses pagados durante los primeros siete años de vida del crédito, tiempo que dura la vigencia del subsidio. Con esto, las cuotas mensuales tendrían una reducción del 25% en promedio durante este periodo aunque inicialmente dichas reducciones estarían entre el 37% y el 23% según el sistema de amortización escogido (ver recuadro: Impacto en los créditos). Si a este ahorro le sumamos que las tasas de interés habían venido reduciéndose por efectos de la política monetaria y que los avalúos de la vivienda se encuentran en niveles estables, pues el actual modelo de la construcción en el país hace que no se presente ni sobreoferta ni burbujas inmobiliarias como en otras partes del mundo, los meses siguientes serán ideales para hacerse a una casa o apartamento.
"El subsidio deja las tasas de interés de los créditos hipotecarios en los niveles más bajos en la historia del país para adquirir vivienda, siendo incluso inferiores a las tasas de 2006, cuando se presentó una fuerte competencia entre los bancos. Se trata de una excelente oportunidad en medio de la incertidumbre por la situación económica mundial para que las personas se animen a tomar esta decisión en condiciones financieras muy favorables", afirma María Eugenia Araujo, responsable de crédito hipotecario de BBVA Colombia. Antes de la medida, las tasas de interés del mercado estaban en promedio alrededor del 15% y el 16% (ver tabla) y con las reducciones quedarán en unos pocos puntos en términos reales. Por ejemplo, en el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) las tasas para viviendas de menos de 135 salarios mínimos serán de UVR+4,5% y, con el subsidio, significa que la persona tendrá que pagar 0% real.
Como la medida cobija los primeros 32.000 créditos que se desembolsen entre el 1 de abril de 2009 y el 30 de junio de 2010, habrá que apresurarse para ubicar el proyecto, realizar los trámites y cumplir con los requisitos para acceder al crédito. Es más, quienes se verán inicialmente beneficiados serán aquellos que habían comprado el año anterior y tenían entrega este año y las que tomen muy rápidamente la decisión de compra. De hecho, la medida está planteada para dinamizar la oferta de vivienda que tiene hoy el mercado y que venía perdiendo mucho ritmo ante el frenazo de la construcción en el último trimestre del año. "La medida garantiza que las viviendas construidas se vendan y acelera el cierre de los proyectos en preventa con entrega antes de 2010", afirma Luis Felipe Henao, viceministro de Vivienda. Por esto, algunos consideran que sería deseable duplicar el presupuesto de $500.000 millones que tiene la medida o extender el plazo para darle la oportunidad a más constructores y clientes. Sin embargo, es claro que, en la medida que el inventario actual disminuya, se iniciarán nuevos proyectos de construcción. Lo cierto es que si esta medida es exitosa podría provocar un replanteamiento de la política de vivienda en el país.
Por primera vez, el Gobierno otorga subsidios a la tasa para la clase media que tradicionalmente no había sido objeto de este tipo de medidas. Sin embargo, el Gobierno no limitó el beneficio a este segmento de la población y, tanto los que reciben subsidio familiar como los que tienen cuentas AFC, pueden hacer un excelente negocio.
Comenzó el impacto
Todos han recibido la medida con beneplácito. Tanto banqueros como constructores han lanzado fuertes campañas publicitarias invitando a conocer los nuevos beneficios que otorga el Gobierno y, a pesar de lo reciente de las medidas, ya reportan un incremento de clientes solicitando asesoría y visitando las salas de ventas.
"En una época normal, nuestros proyectos son visitados por 10.000 a 15.000 familias. Este número se ha incrementado alrededor de un 20% en los últimos meses al igual que las consultas en nuestros call center y página web", afirma Camilo Congote, gerente de proyectos de Amarilo, una constructora que al estar presente en todos los rangos le ve gran potencial a la medida. Los usuarios han entendido que es un buen momento para comprar vivienda. "Muestra de ello es que hemos visto que muchos de los clientes que habían aplazado su decisión de compra están regresando para retomarla", explica Gustavo Duarte, director regional norte de Inacav.
Los banqueros dicen estar prestos a aumentar sus colocaciones de crédito hipotecario mientras los constructores se preparan para ofrecer las viviendas requeridas y aprovechar las medidas. Según los banqueros, el crédito hipotecario es muy sensible a la tasa de interés y por cada punto que baje la tasa hipotecaria la demanda por este tipo de crédito se incrementa en un 6%. Si en promedio la rebaja es de alrededor de 4 puntos porcentuales, los desembolsos en el segmento beneficiado deberían crecer este año un 24%, por efectos de la medida. Con esto, la cartera hipotecaria, que se esperaba se contrajera inicialmente durante este año un 10%, crecerá un 24%. Todas las entidades están pensando en hacerse a la mayor participación posible de mercado y estarán cada vez más agresivas aumentando los desembolsos que ya venían creciendo por efecto de la caída en las tasas.
"Es un momento muy importante para la clase media, que no había tenido acceso a subsidios. Creemos que la medida va a incentivar a la población joven entre los 25 y 40 años a tomar la decisión. Por esto reactivamos nuestro CPT y estamos en una fuerte campaña para mantener o aumentar nuestra participación de mercado del 31%", afirma Luis Fernando Muñoz, vicepresidente de crédito hipotecario de Bancolombia. Por su parte, la vocera de BBVA comenta que "la idea es incrementar durante el resto del año aún más nuestra colocación de crédito hipotecario. Por esto, lanzaremos una nueva línea, que cobija Vivienda de Interés Social (VIS) y no VIS, cuya principal característica será una cuota por millón sumamente baja adaptando el flujo de caja del cliente para que pueda pagar su cuota y se le facilite la adquisición de la cobertura", afirma BBVA. "El año pasado, nuestras colocaciones aumentaron un 28,4%, muy por encima del mercado. Y queremos seguir consolidándonos y aumentar nuestra actual participación de mercado (10%), afirma Julio Sanz, vicepresidente comercial del BCSC.
Ante esta competencia, se espera que durante los próximos trimestres las tasas de interés de los créditos hipotecarios continúen disminuyendo. El monto en que lo hagan dependerá de cuánto más bajen las tasas el Banco de la República y de la percepción de riesgo de la economía en general. Además, si bien no se esperan grandes cambios en las políticas de otorgamiento por parte de las entidades, gracias a la reducción en las cuotas, más personas podrían ser sujetos de crédito para una misma vivienda, siempre y cuando no estén muy endeudados.
Por su parte, los constructores comentan estar preparados para ofrecer las viviendas requeridas para aprovechar las medidas. Según cifras de Coordenada Urbana, el sistema de información georreferenciada de Camacol, en diez departamentos del país hay 32.083 unidades de vivienda con un precio de venta hasta 335 Salarios mínimos mensuales legales vigentes (Smmlv) en oferta disponible, de las cuales 43% están en proceso de construcción y 57% en preventa. De las casi 13.000 en proceso de construcción, aún falta por vender entre el 20% y 30% y las más de 18.000 de preventa no arrancarán hasta que no alcancen punto de equilibrio (ver recuadro: Oferta disponible por departamentos). Aquí están las oportunidades, pues la medida garantiza salir de este inventario.
Según Amparo Polanía, presidente de Constructora Colpatria, "en la medida que las ventas se dinamicen trataremos de sacar proyectos en esos rangos". Esta constructora tiene diez proyectos en el país en los rangos que cobija la medida, ocho de ellos en Bogotá. Es el mismo caso de otras grandes constructoras como Amarilo y Cusezar que tienen oferta en todos los niveles.
Pero no son las únicas. Inacav espera comercializar 400 unidades de vivienda mientras esté vigente el estímulo. "Si se logra, va a ser muy positivo si se tiene en cuenta que tradicionalmente se comercializan 50 unidades de vivienda mensual, pero con la desaceleración económica las ventas se han reducido en un 30%", sostiene el representante de la entidad.
Aún falta
Al cierre de esta edición todavía faltaban algunas definiciones para que la medida comience a operar plenamente. Por una parte, el Banco de la República deberá definir quién administrará la cobertura y, por otra, la Superintendencia Financiera tendrá que reglamentar cómo se le va a entregar la información a los deudores y aprobar los nuevos esquemas de amortización que permitan una cuota fija (en pesos y UVR) para el cliente, incluyendo el efecto de la cobertura. Por su parte, la Cifin tendrá que implementar los sistemas de información para el conteo de los créditos desembolsados y la verificación de que solo se otorgue un subsidio a un crédito por persona.
De las determinaciones tomadas por el Gobierno para enfrentar la crisis, esta es tal vez la única medida realmente anticíclica y con el potencial para reactivar la financiación y construcción de vivienda y, por tanto, la demanda interna y el empleo. De hecho, son recursos nuevos que no estaban en el presupuesto y que tendrán un alto impacto, pues una vivienda VIS genera alrededor de cuatro empleos directos (y cuatro indirectos), mientras que una vivienda no VIS jalona otros sectores de la economía, como la producción de ladrillo, cemento, hierro, cerámica, electrodomésticos, muebles y madera, entre otros. "Con las medidas se mantendrán alrededor de 300.000 empleos y se moverán $4 billones en la economía, haciendo que la construcción vuelva a ritmos de crecimiento de dos dígitos", afirma Carlos Costa, ministro de Ambiente y Vivienda.
Si la medida es exitosa, como esperan Gobierno, banqueros, constructores y clientes, podría ser el inicio de un replanteamiento mayor en la política de vivienda. De hecho, son muchas las voces que desde ya piden que la medida se vuelva permanente. "Esta iniciativa del Viceministro de Vivienda es, sin duda, una de las más osadas que se haya tomado en los últimos años en materia de apoyo a las familias que desean adquirir vivienda. Los resultados que arroje la medida transitoria pueden ser el primer paso para repensar la política de otorgamiento de subsidios y evaluar el beneficio de implementar mecanismos como el subsidio a la tasa de interés para adquisición de vivienda", afirma María Mercedes Cuéllar, presidente de Asobancaria. Por ahora, es por tiempo limitado y/o hasta agotar inventarios. De tal manera, si quiere hacer una buena compra y/o inversión: aproveche los beneficios en vivienda.
Según la Superintendencia de Notariado y Registro, esta iniciativa permitirá que los ciudadanos de Bogotá puedan agilizar los trámites para la compra y venta de bienes. Así mismo, acceder en línea a la información del avalúo catastral, paz y salvo predial y valorización, la tradición jurídica del inmueble.
A partir del próximo 30 de abril, la Superintendencia de Notariado y Registro lanzará los primeros servicios de la Ventanilla Única de Registro en Bogotá, con el fin de que los ciudadanos agilicen los trámites para la compra y venta de bienes.
Esta iniciativa permitirá que los ciudadanos accedan en línea a la información del Avalúo catastral, paz y salvo predial y valorización, la tradición jurídica del inmueble y otras consultas de utilidad para la gestión del trámite.
El proyecto fue apoyado por los Ministerios del Interior y de Justicia, de Comunicaciones y de Comercio, Industria y Turismo; el Departamento Nacional de Planeación; el Departamento Administrativo de la Función Pública, el programa Gobierno en Línea, el Departamento de Cundinamarca y el Distrito Capital.
Adicionalmente, desde la primera semana de mayo las personas interesadas podrán solicitar a los 12 notarios que hacen parte del plan piloto, ubicados en diferentes puntos de la ciudad, información sobre un nuevo servicio llamado Registro Provisional, que tiene como objetivo evitar fraudes o estafas.
Esta iniciativa se suma a la integración del recaudo de impuesto departamental y derecho de registro en las tres oficinas que estarán habilitadas en Bogotá a partir de junio próximo.
Tomado de Secretaría de Prensa -SP- NOTICIAS http://web.presidencia.gov.co
