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domingo, noviembre 04, 2018

A PAGAR VALORIZACIÓN

Si usted es propietario de uno o varios de los 380.489 predios que tendrán que pagar valorización por 16 obras –para las que el Concejo autorizó recaudar 906.579 millones de pesos–, debe saber que el monto de su obligación por valorización podría oscilar entre 80.000 y 4’252.000 pesos, en promedio. 
Cálculos avaluatorios hechos por el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) para los concejales, para el primer debate sobre el tema –incluidos en la ponencia para segundo debate que se radicó el jueves (01-11-2018), indican que el 40 por ciento podría pagar hasta 1’102.000 pesos; el 33,3 por ciento, de 1’102.001 hasta 2’000.000; el 14 por ciento, de 2’00.001 hasta 3’000.000 y el 0,7 por ciento, hasta 10’000.000 de pesos.  

Estos valores avaluatorios para valorización estimados aplican para el 88 por ciento de los predios residenciales que están en las zonas de influencia de las obras, porque en el 12 por ciento de los casos hay avalúos catastrales atípicos, que pueden llegar a los 23.000 millones de pesos (vea gráfico, abrir imagen en pestaña nueva).

Tomado de eltiempo.com

martes, octubre 16, 2018

AVALÚOS HEDÓNICOS

En la antigua Grecia, el HEDONISMO era la escuela filosófica que propugnaba por la búsqueda del placer, por la buena vida. 


En ese orden de ideas, esta metodología propenderá en el cálculo de los AVALUOS (inmuebles, terrenos, frutos civiles) a partir del deleite o no del medio ambiente, en sus alrededores o zonas aledañas.

Un AVALÚO  con componente HEDONISTA, consiste en estimar la perdida de CALIDAD AMBIENTAL o pérdida de la CALIDAD AMBIENTAL, a partir de avaluar (valorar) la depreciación o plusvalía de los bienes inmuebles aledaños por causa de factores ambientales.

En ese escenario, la CALIDAD AMBIENTAL es tomada como ATRIBUTO importante, que repercute en el valor del AVALÚO que se le asigne a un bien de PROPIEDAD RAÍZ determinado.

El MEDIO AMBIENTE es tomado como un ATRIBUTO para darle un valor económico (AVALÚO) a la vivienda (por ejemplo), en conjunto con otro tipo de características, como por ejemplo el barrio, el tamaño, la seguridad, nivel de piso, dirección del sol, dirección del viento, etc. Este análisis se conoce como FUNCIÓN DE PRECIOS HEDÓNICOS (ítem AVALÚO HEDÓNICO).

martes, septiembre 26, 2017

AVALUOS: Es mejor comprar la PEOR CASA del mejor barrio y no la MEJOR CASA del peor barrio

La toma de decisiones económicas y financieras personales, igual que en las empresas, debe hacerse con base a determinados criterios de forma tal que se no se exponga a ningún riesgo la estabilidad de las fianzas personales.

La adquisición de vivienda es una decisión trascendental para una persona, puesto que para muchas, es la inversión más importante de toda la vida, y es allí donde posiblemente viva el resto de sus días.

Es por ello que hay que hacer lo necesario para no tomar decisiones equivocadas, que pueden afectar tanto las finanzas personales como la calidad de vida.


Todos queremos una buena casa, la mejor casa, y cuando la disponibilidad de dinero es la mejor, tratamos de conseguir una casa que además de ser buena, sea barata.

Esta búsqueda nos lleva a comprar en un barrio no tan bueno donde el precio de las viviendas no es elevado. Hay barrios en los que se pueden conseguir muy buenas casas a un precio bajo, lo cual en principio es una gran oportunidad, pero nos olvidamos que el bajo precio obedece precisamente a la calidad del barrio.

Un barrio determinado puede tener múltiples problemas que hacen que los precios de sus viviendas sean bajos, aun el de las mejores viviendas.

Lo ideal es comprar una buena casa en un buen barrio, pero eso costará mucho, seguramente más de lo que tenemos, de modo que hay que buscar la forma de lograr un equilibrio.

La solución puede ser conseguir un buen barrio y comprar la “peor” casa, que sin duda tendrá un precio inferior que tal vez se ajuste a nuestro presupuesto.

La razón es que a mediano o largo plazo, tendremos la posibilidad de mejorar nuestra casa hasta convertirla en la casa de nuestros sueños.

En cambio, si compramos la casa de nuestros sueños en un barrio que no es el mejor, la tendremos muy difícil para mejorar el barrio, por lo que quizás nunca tendremos una verdadera satisfacción.

Siempre es más fácil mejorar la peor casa del mejor barrio que mejorar el barrio donde se compró la mejor casa.

Tomado de gerencie.com

miércoles, septiembre 06, 2017

ANTE LA DIAN PRIMA AVALÚO de VENTA o AVALÚO de PROMESA DE COMPRAVENTA ?

En Colombia por lo general los bienes inmuebles se escrituran por un valor inferior al realmente negociado entre comprador y vendedor, con el fin de disminuir las elevadas tarifas notariales y de registro, pero también para disminuir la renta o la ganancia ocasional,  de manera que  se hace una promesa de compraventa por un valor y la escritura por otro muy inferior.


Cuando el contribuyente declara renta registra en ella los valores según lo que figura en la escritura pública, pero es posible que la DIAN cuestione el valor declarado por el contribuyente, y si la DIAN se hace a una copia de la promesa de compraventa, es probable que con base a ella decida adicionar los ingresos que resulten de la diferencia entre los valores que figuran en la escritura y la promesa de compraventa.

La cuestión entonces es si tiene mayor valor probatorio la escritura pública o la promesa de compraventa.

En principio la prueba idónea es la escritura pública, pero si la DIAN tiene la promesa de compraventa  como prueba para demostrar lo contrario, y además otros pruebas como consignaciones, recibos de pagos o incluso testimonios que le llevan a la certeza de que el negocio en realidad fue por el valor que figura en la promesa de compraventa, sin duda que se impondrá el valor real sobre el consignado ficticiamente en la escritura pública.

Es evidente que si la DIAN logra demostrar que la  realidad de un negocio es distinta a la consignada en los documentos llamados a probar tales hechos, estos últimos pierden validez, y esto no sólo sucede con las escrituras públicas sino con las facturas que algunos contribuyentes en concurso con terceros simulan para declarar costos ficticios.

Es así como se ha visto el caso de facturas sobre operaciones falsas donde se genera y se declara el IVA e incluso se paga la retención en la fuente, pero toda esa formalidad no tiene valor si la DIAN por otros medios demuestra que todo el negocio es ficticio o no corresponde a la realidad.

Este asunto es tan delicado que incluso puede derivar en una responsabilidad penal puesto que  se puede configurar la falsedad ideológica en documento privado.


En consecuencia, es un riesgo que el contribuyente debe valorar cuando haga uso de esta práctica al comprar o vender inmuebles, además de los efectos tributarios que puede tener para el comprador el hecho de pagar un valor superior al que figura en la escritura.

Tomado de Gerencie.com

jueves, junio 08, 2017

AVALUOS COMERCIALES vs AVALUOS CATASTRALES en la CALLE DEL BRONX

El Catastro Distrital de Bogotá le salió al paso a las acusaciones que se hicieron desde el Concejo de la ciudad sobre la compra de predios en el Voto Nacional en inmediaciones de la otrora calle del Bronx.


Según el Catastro Distrital, por solicitud de la Empresa de Renovación Urbana, realizó avalúos a 62 predios en la zona conocida como Bronx. Todos ellos se llevaron a cabo siguiendo estrictamente las metodologías técnicas definidas por la autoridad nacional, el IGAC.

El resultado arrojó que para 19 predios, en su mayoría ubicados en dos propiedades horizontales, los avalúos comerciales resultaron inferiores a los avalúos catastrales. Catastro procedió a hacer los ajustes en los avalúos catastrales para garantizar que los ciudadanos puedan tener el tratamiento tributario adecuado al valor de sus inmuebles.

A solicitud de la Empresa de Renovación Urbana, ERU, se realizó el avalúo comercial a 62 predios ubicados en 3 manzanas en el sector conocido como “Bronx”. Para el 70% de los casos, el resultado del avalúo comercial fue completamente consistente con los avalúos catastrales. En 19 predios, la mayor parte de ellos ubicados dentro de dos propiedades horizontales, el avalúo comercial resultó inferior al catastral. La razón es que en estudio detallado de estos predios realizado mediante visitas técnicas, se encontró que el deterioro estructural de los predios era mucho mayor al estimado en el proceso masivo. El nivel de descuido de las edificaciones implicó que las mismas tuvieran un mayor grado de vetustez que predios de edades similares. Este deterioro impactó negativamente el avalúocomercial.

La Unidad Administrativa de Catastro Distrital, procedió a ajustar los avalúos catastrales en consecuencia. Este es un trámite que hace la entidad de oficio justamente para permitir que los propietarios puedan cumplir con sus obligaciones tributarias, en particular del impuesto predial, en condiciones que verdaderamente reflejen en valor de sus inmuebles, evitando que paguen más impuestos de lo debido.

Durante el transcurso de la semana, la concejal del Partido Político MIRA, Gloria Stella Díaz, denunció en el Concejo de Bogotá que la empresa de Renovación y Desarrollo Urbano (ERU), pretende comprar predios en el sector del Voto Nacional aledaños al sector del Bronx, que hace un año fue intervenido, por debajo del avaluó comercial del sector, e incluso con un valor inferior al avalúo catastral fijado por Catastro Distrital.


“Luego de recibir unas denuncias de propietarios de predios localizados en el sector del Bronx, quienes aseguran que la ERU está ofreciendo un valor inferior al que aparece en el impuesto predial, como en el caso de un apartamento ubicado en la Carrera 15Bis No. 9A-22, que tiene un avalúo catastral para el año 2017 de $52.929.000,  la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá  tan solo le ofrece  $48.494.700, es decir  $ 4.434.300 por debajo del valor del predio, lo cual es  totalmente injusto para sus dueños”, manifestó la Concejal.


domingo, junio 26, 2016

CÓMO DEFENDER e IMPUGNAR DICTÁMENES PERICIALES

Con la llegada de los juicios orales y la sofisticación técnica de muchas ramas del Derecho, la presencia de los peritos será cada vez más frecuente en la sala de audiencias. Por eso los abogados deben estar preparados para saber de qué manera pueden impugnar el testimonio de un perito.   
Es común que en los juicios los abogados citen a testigos oculares de los hechos que se están discutiendo. Pero es menos frecuente que lleven ante el juez a “testigos expertos”, también llamados “peritos”, para que expongan la forma en la que llegaron a determinadas conclusiones recogidas en su dictamen pericial. Sin embargo, el hecho de que una persona sea especialista en determinado campo del saber no lo convierte en alguien infalible, ni su conocimiento experto significa que la forma en que expresa sus conocimientos esté blindada frente a posibles impugnaciones.


Como introducción al tema, vale la pena considerar las siguientes tesis jurisprudenciales sobre la prueba pericial:

PRUEBA PERICIAL CIENTÍFICA. Objeto y Finalidad. El objeto de la prueba pericial es el auxilio en la administración de justicia, consistente en que un experto en determinada ciencia, técnica o arte aporte al juzgador conocimientos propios de su pericia y de los que el juzgador carece, porque escapan al cúmulo de los que posee una persona de nivel cultural promedio, los cuales, además, resultan esenciales para resolver determinada controversia.

Así, el uso, primordialmente, de la pericial, y con ella de los métodos científicos, implica el aprovechamiento de conocimientos especializados, indispensables para apreciar y calificar ciertos hechos o evidencias y poderles atribuir o negar significado respecto a una cierta práctica, hipótesis o conjetura que pretende acreditarse. También es útil para determinar qué circunstancias o evidencias son necesarias, conforme al marco metodológico, para arribar válidamente a cierta conclusión.

De esta forma, tanto las evidencias como los métodos deben ser relevantes y fiables para el resultado, fin o propósito que con el medio probatorio se intente alcanzar; aspectos que deben tomarse en cuenta para la calificación de la prueba en lo relativo a su pertinencia e idoneidad.

Por lo anterior, el conocimiento especializado que puede obtenerse de los métodos científicos o de procedimientos expertos hace partícipes a los juzgadores de la información que deriva de leyes, teorías, modelos explicativos, máximas de la experiencia y destrezas, incluso de presunciones, todos ellos correspondientes a las diversas ciencias que se rigen por distintas metodologías, por lo cual las evidencias que aportan comprenden hechos, conductas, prácticas, estados de cosas o circunstancias particulares, en general, que conforme a una teoría o método sean pertinentes para el propósito u objetivo que con la prueba se intenta acreditar y requiere de una calificación especializada. [Registro: 2010576.]

PRUEBA PERICIAL. NOTAS DISTINTIVAS. La peritación es una actividad procesal desarrollada, con motivo de encargo judicial, por personas distintas de las partes del proceso, especialmente calificadas por sus conocimientos técnicos, artísticos o científicos, mediante la cual se suministran al juez argumentos o razones para la formación de su convencimiento respecto de ciertos hechos cuya percepción o entendimiento escapa a las aptitudes del común de las personas. Así tenemos, como notas distintivas de esta probanza judicial, las siguientes: 1. Es una actividad humana, porque consiste en la intervención transitoria, en el proceso, de personas que deben realizar ciertos actos para rendir posteriormente un dictamen. 2. Es una actividad procesal, porque debe ocurrir con motivo de un procedimiento. 3. Es una actividad de personas especialmente calificadas en razón de su técnica, ciencia, conocimientos de arte o de su experiencia en materias que no son conocidas por el común de las personas. 4. Exige un encargo judicial previo. 5. Debe versar sobre hechos y no sobre cuestiones jurídicas ni sobre exposiciones abstractas que no incidan en la verificación, valoración o interpretación de los hechos del proceso. 6. Los hechos deben ser especiales, en razón de sus condiciones técnicas, artísticas o científicas, cuya verificación, valoración e interpretación no sea posible con los conocimientos ordinarios de personas medianamente cultas y de jueces cuya preparación es fundamentalmente jurídica. 7. Es una declaración de ciencia, toda vez que el perito expone lo que sabe por percepción y deducción o inducción de los hechos sobre los cuales versa su dictamen, sin pretender ningún efecto jurídico concreto con su exposición. 8. Esa declaración contiene una operación valorativa, ya que esencialmente es un concepto o dictamen técnico, artístico o científico de lo que el perito deduce sobre la existencia, características, apreciación del hecho, sus causas y sus efectos, y no una simple narración de sus percepciones. 9. Es un medio de convicción. 

¿Cómo puede el abogado impugnar o restar credibilidad a lo que afirme un “testigo experto” dentro del juicio? Les propongo las siguientes tácticas argumentativas, las cuales resultarán o no aplicables en función de las características del caso concreto:

1) Puede ser que las “credenciales académicas” del perito sean deficientes (por ejemplo, porque las haya obtenido de una institución académica poco acreditada o a través de cursos sin reconocimiento de validez oficial).
2) Hay que cerciorarse si el campo de conocimiento del perito tiene exacta conexión con el tema sobre el que ha rendido el dictamen pericial. En caso contrario, dicho dictamen carecerá de validez por ser materia de un campo ajeno al conocimiento especializado del perito. Al respecto puede ser interesante tomar en consideración la siguiente tesis jurisprudencial: pericial. bases para definir la ciencia, arte u oficio a la que corresponde, y en su caso la especialidad.

De lo dispuesto en los artículos 346 y 347 del Código de Procedimientos Civiles, se infiere que al oferente le corresponde señalar la ciencia, arte u oficio sobre el que debe versar la prueba pericial, y en su caso la especialidad correspondiente.

Sin embargo, el principio dispositivo que rige el ofrecimiento de las pruebas, conforme al cual las partes determinan el material probatorio que ha de servir para sustentar sus afirmaciones, se debe entender acotado por las facultades de dirección del proceso otorgadas en la actualidad al juez, que imponen su intervención correctiva cuantas veces sea necesario, para la mejor impartición de justicia, lo que lleva a concluir que, para definir la ciencia, arte u oficio y el tipo de especialista que se requiere para el desahogo de una prueba pericial, caben las siguientes soluciones: 

1. Si no hay notoria discordancia entre la especialidad manifestada por el oferente de la prueba y la materia planteada en el cuestionario, debe estarse al ofrecimiento. 

2. Si hay clara discrepancia entre ambos elementos del ofrecimiento, el juez, en ejercicio de sus atribuciones directrices, debe fijar con precisión y motivación suficiente la corrección necesaria, en aras de la utilidad del resultado. 3. Si el ofrecimiento genera duda razonable, para decidir, el juez debe acudir a los conocimientos que proporcione la cultura media que se le presumen, prodigándose en la consulta de elementos y materiales producidos para alimentar y actualizar ese ámbito del saber (cultura media), y si logra despejar la incógnita sin salir de ese ámbito debe definir la especialidad que corresponde; pero si no logra resolver la duda con elementos racionales suficientes, debe estarse a la base inicial dada y admitir la prueba en el ámbito de conocimiento expresado por el oferente, por ser quien instó dicho material convictivo. Por otra parte, la función primordial del juez se ejercerá en definitiva en la valoración de la prueba, al dictar la sentencia. 

3) Hay que verificar las pruebas y los procedimientos llevados a cabo, ya que puede haber otras metodologías que sean más modernas, más precisas o que permitan llegar a conclusiones más creíbles.

4) Debemos constatar si el perito trabajó con la información completa que se requiere para emitir un dictamen determinado. La información incompleta puede producir un dictamen equivocado o sesgado.

5) Hay que considerar el tiempo del que dispuso el perito para hacer su trabajo. Determinadas metodologías científicas no pueden ser abreviadas desde el punto de vista temporal, de modo que si el dictamen fue rendido en un lapso más breve del que está establecido, es del todo posible que no haya respetado el procedimiento científicamente válido para ofrecer conclusiones confiables en determinado campo del conocimiento.

6) Puede ser que el perito haya hecho afirmaciones o llegado a conclusiones que sean inconsistentes o de plano contrarias a lo que ha dicho con anterioridad, ya sea en otros juicios o en sus trabajos académicos. Ése puede ser un flanco de ataque para demostrar su poca consistencia científica o su alineamiento con los intereses de la contraparte. Debemos estar preparados para demostrarle al juez tales contradicciones, lo que supone que antes de la audiencia hicimos una exhaustiva investigación sobre el perito y sobre sus dictámenes.


Las anteriores son simplemente algunas sugerencias para discutir en serio los postulados científicos que se introducen en el juicio por medio de los llamados “testigos expertos”. Obviamente, en este punto lo ideal es que los abogados tengan algún conocimiento —aunque sea básico— de los procedimientos científicos que se siguen para la realización de determinados peritajes, pues de esa forma les será más fácil cuestionar al testigo experto o defenderlo en caso de que la prueba pericial haya sido ofrecida por el propio abogado.

Tomado de   http://elmundodelabogado.com/revista/posiciones/item/como-defender-e-impugnar-peritajes


viernes, diciembre 18, 2015

CÁLCULO DEL AVALÚO COMERCIAL POR MEDIO DE TÉCNICA del VALOR DEL METRO CUADRADO

El valor del metro cuadrado de una vivienda en Bogotá, así como en las diferentes ciudades del país varía de acuerdo al estrato socioeconómico donde se ubique, el costo de oportunidad real que se mueva en el momento, la oferta y la demanda en el sector y a veces el capricho que impone la moda.

Así como el DANE procura elaborar reportes periódicos con miras a brindar mejores bases para la comercialización de un inmueble en términos más justos y acordes con la realidad del mercado, entidades como la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá hace lo mismo para ponderar dicho valor.

Si bien es claro que factores como el uso residencial o comercial, la ubicación (estrato) y el avalúo catastral, son puntos de partida muy valiosos, es difícil cuantificar con alguna certeza la precisión de los precios promedio cuando no existe un punto de referencia claramente establecido.

Aunque el sistema notarial de Bogotá podría ser la fuente más indicada para hacerlo, el valor que se reporta ante estas entidades se encuentra generalmente por debajo del precio final de venta del inmueble, generando así valores diferentes.

Dinero.com consultó con el arquitecto Mauricio Peraza constructor egresado de la Universidad de los Andes quién manifestó que la sistematización de muchos procesos inmobiliarios en Colombia ya está en marcha, sin embargo la fragmentación del mercado no ha permitido la unificación de la información haciendo difícil contar con un recurso imparcial, transparente y objetivo que beneficie a la industria y establezca un estándar similar al de otros mercados.

Para un constructor existen tres puntos determinantes para fijar el precio del metro cuadrado: valor del lote, costos directos de la obra y costos indirectos de la obra.

Para visualizarlo como ejemplo podemos tomar un lote ubicado en el sector de Cedritos al norte de Bogotá y donde se puede construir un edificio de 5 pisos.

  • Paso 1

Valor del lote $1.009.000.000 (ejemplo)
Área del lote: 455 metros cuadrados
Valor metro cuadrado: $2.400.000
Porcentaje de incidencia en el proyecto: 23,61%

  • Paso 2

Estructuración del negocio, estudio de factibilidad, diseños del edificio con todas las ingenierías, fiduciaria de preventas, licencia de construcción, publicidad y ventas.
% de incidencia en el proyecto: 11,96%

  • Paso 3

Construcción de la obra, gerencia del proyecto, constructor, control de costos y programación, fiduciaria de tesorería, costos financieros, servicios públicos, escrituración, propiedad horizontal.
% de incidencia del proyecto: 64,43%

  • Paso 4

Total de área vendible de apartamentos: 1.365 m2
Total de parqueaderos vendibles: 15
Utilidad estimada: 24,57%

Valor del metro cuadrado apartamento nuevo en Cedritos: $4.300.000

Los acabados tienen una incidencia directa sobre el valor de venta del metro cuadrado, para el presente ejemplo se contemplaron los acabados que ofrece el sector para una vivienda de estrato 5.

Tenga en cuenta que cuando un predio tiene buenas vías de acceso, buen transporte público, centros comerciales cercanos, buenas zonas recreativas como parques, teatros y restaurantes, acceso cercano a centros educativos, es un predio que tiene buena demanda de mercado y que su valor puede variar de acuerdo al tipo de acabados y diseño del edificio.


Tomado de www.dinero.com

miércoles, diciembre 02, 2015

AVALÚO CATASTRAL no podrá crecer más del 50%, y debe ser menor al 70% del AVALÚO COMERCIAL, para el próximo año

David Barguil, representante a la Cámara del Partido Conservador, y Carlos Fernando Galán, senador de Cambio Radical, insisten en ponerle límite al incremento anual del impuesto predial unificado que tanto ha afectado a ciudadanos de toda Colombia.

En ese sentido, los dos congresistas –que fueron parte del bloque peñalosista en las elecciones en Bogotá– presentaron un proyecto de ley ya había sido radicado en abril de este año por los mismos congresistas.

La iniciativa indica que el aumento en el cobro total del impuesto predial unificado, producto de actualizaciones catastrales de una vigencia a otra, no podrá exceder en más de un 50% el monto liquidado por el mismo concepto en el año inmediatamente anterior.

“Producto de las actualizaciones catastrales, el impuesto predial que pagan los colombianos ha aumentado muy por encima de su capacidad de pago, cuyo crecimiento se ve reflejado en la variación anual del salario mínimo y de la inflación. Mientras que en los últimos 8 años el salario mínimo creció en promedio 5,1%; en Bogotá, por ejemplo, el valor catastral de la ciudad pasó de $121 billones a $447 billones, es decir, creció un 269%. La problemática es a nivel nacional, pues el crecimiento total de los avalúos catastrales fue de un 76,2% en los últimos 6 años”, explicó Barguil.


En el caso de las viviendas pertenecientes a los estratos 1 y 2 cuyo avalúo catastral sea igual o inferior al valor de la vivienda de interés social, es decir, 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes, el incremento anual del impuesto predial no podrá sobrepasar en dos veces el aumento porcentual del salario mínimo determinado por el Gobierno Nacional para esa vigencia.

Esta regla también está prevista en el caso de los predios residenciales urbanos cuyo avalúo catastral supere el 70% de su valor comercial. Esto bajo el entendido que los contribuyentes de estos predios, con avalúos catastrales de valor cercano al comercial, ya vienen asumiendo una carga tributaria comparativamente mayor que la que otros propietarios asumen.

“Estas dos reglas buscan proteger a los colombianos más pobres y los contribuyentes que ya vienen asumiendo una carga demasiado alta por el valor de los avalúos catastrales que tienen sus predios”, concluyó Galán. 


Tomado de www.elespectador.com

miércoles, septiembre 30, 2015

Al Congreso elevados Avalúos Catastrales

La Comisión Quinta del Senado le pedirá cuentas al Gobierno Nacional por los elevados avalúos catastrales que se presentan en diferentes regiones del país, especialmente en la Orinoquía.


La senadora citante Maritza Martínez afirmó que se espera la comparecencia del Instituto Geográfico Agustín Codazzi para que explique por qué las actualizaciones de avalúo de muchos de los predios se están haciendo de forma anti-técnica.

“Eso en vez de contribuir al desarrollo rural lo que se está convirtiendo es en un obstáculo para los productores agropecuarios. Todos sabemos que en esa zona del país hay problemas graves para la producción”, señaló.

Y dijo: “Los avalúos no obedecen a la realidad comercial de los predios y queremos que nos expliquen cómo hacen esas mediciones porque el procedimiento es erróneo”.

“Los avalúos catastrales para la actualización, son excesivamente altos. El avalúo es superior al valor comercial del bien y eso genera serios problemas a los propietarios de predios rurales”, sostuvo.


La legisladora recordó que la ley establece que un avalúo catastral no puede superar el valor comercial de los predios y en regiones como la Orinoquia, los incrementos están por encima del 600%.

Tomado de blog rcnradio.com

viernes, mayo 08, 2015

IBAGUÉ TIENE EL AVALÚO MÁS ALTO DEL TOLIMA

“El Departamento tiene una de las ciudades con mayor avalúo del país, Ibagué, lo que muestra un buen desarrollo de la región”, señala el IGAC en un comunicado.


Según cifras del IGAC, Ibagué tiene 166 mil 788 predios en general de los cuales 13 mil 78 son rurales, 152 mil 660 pertenecen a la cabecera municipal y mil 50 están ubicados en los corregimientos. En total, el valor catastral de esta capital es de $7.8 billones.

Mauricio Fernando Mora, director Territorial IGAC, dijo que “contamos con un departamento bien rankeado. A inicios de este año el IGAC informó que Ibagué está entre las 16 ciudades del país con más alto avalúo después de Maizales, Valledupar y Pasto”.

Con respecto a las estadísticas globales del Tolima, los 550 mil 298 predios que existen en las zonas urbanas y rurales conforman un área construida de 41 millones 213 mil 468 metros cuadrados.

Esta área, según el IGAC, tienen un avalúo catastral de 14 billones 47 mil 461 millones 153 mil 700 pesos.

Después de sumar los avalúos catastrales de los 47 municipios del Tolima, se destacan los avalúos de Melgar y Flandes, las poblaciones que siguen a Ibagué.

En contraste, Murillo con un avalúo de 16 mil 223 millones de pesos; Santa Isabel con 14 mil 296 millones y Villarrica con 13 mil 246 millones de pesos, presentan los avalúos más bajos.

Tomado de IBAGUÉ elnuevodia.com 

lunes, septiembre 08, 2014

DÓNDE y CÚANTO SE CONSTRUYE HOY EN COLOMBIA

El sector de la construcción atraviesa uno de sus mejores momentos. No solo los proyectos de infraestructura vial han dado un nuevo aire al negocio, sino que los metros cuadrados para construir en las ciudades (ya sea proyectos de vivienda o de otro tipo) también lo demuestran.

Según cifras del Dane, Bogotá es la ciudad que en este momento tiene más metros cuadrados aprobados para proyectos nuevos de construcción. Con 4,3 millones de M2, la capital sobrepasa a Cartagena que sorpresivamente ocupa el segundo puesto con 554.468 metros cuadrados aprobados.

“Bogotá es el principal destino de inversión en construcción. La razón es su ubicación central, esto hace que sea un punto industrial de mucha relevancia, con acceso a todos los mercados domésticos, lo que facilita las operaciones corporativas e industriales”, explicó Karen Castillo, consultora inmobiliaria de la firma Jones Lang Lasalle.

Entre los otros destinos que tienen los proyectos de construcción que están adjudicados en esta ciudad, el mayor porcentaje, con 60%, está enfocado a la edificación de espacios para oficinas. Frente a esto, Castillo comentó que actualmente existen más de 1,7 millones de metros cuadrados dedicados a este negocio. “En los últimos cinco años más del 50% de los edificios en la capital han sido construidos. Además, se espera que la edificación de nuevos espacios se incremente en 200.000 metros cuadrados anuales, de 2014 a 2016”.

Uno de los proyectos de vivienda que se están llevando a cabo en esta ciudad lo realiza la Constructora Colpatria y lo comercializa la empresa Ospinas S.A. Se llama Arboleda del Parque y se ubicará en la localidad de Suba. Cuenta con seis torres, cada una de trece pisos. Tiene un total de 576 apartamentos.

Según fuentes de la comercializadora, la inversión total de la obra es de $113.000 millones y su capacidad es de 62.000 metros cuadrados.

Cartagena y Barranquilla ocupan el segundo y tercer lugar, respectivamente. La capital de Bolívar tiene 554.468 metros cuadrados aprobados y la del Atlántico cuenta con 496.450. Julián Salcedo, gerente de Constructora Parque Central, comentó que, al ser ciudades costeras, son lugares muy atractivos para los turistas. Además, agregó que la inversión extranjera cada vez coge más fuerza en los proyectos de construcción ubicados en estos sitios.

Del total de metros cuadrados aprobados en Cartagena, 384.402 están disponibles para proyectos de vivienda. Del porcentaje destinado a otros destinos, que se acerca a 31%, la mayor afluencia de edificaciones, con 50%, se encuentra en el comercio hotelero. Por ejemplo, hoy en la capital de Bolívar, la constructora Parque Central se encuentra realizando el proyecto Plaza Bocagrande, obra de uso mixto. Salcedo explicó que esta edificación, que estará ubicada en la carrera primera, entre calles 12 y 13, cuenta con un centro comercial, un hotel y una torre de apartamentos. La inversión de esta construcción es de $290.000 millones.

Otra de las firmas con metros cuadrados aprobados en Barranquilla es Provalor. Con una inversión de $65.000 millones, la constructora realizará Atlántica Torre Empresarial, un proyecto corporativo que cuenta con 21 pisos y un total de 84 locales. Contará con seis auditorios, tres salas de juntas, gimnasio y comedor.

“La obra es un aporte al crecimiento de Barranquilla, al ser una oferta de oficinas que se convertirá en referente empresarial para turistas y ciudadanos. Nuestros compradores son personas enfocadas a negocio del sector financiero, logístico y comercial”, dijo Alejandro Arboleda, gerente de la constructora.


Tomado de LaRepublica.co

miércoles, agosto 20, 2014

¿DÓNDE ES MÁS ALTO UN AVALÚO COMERCIAL: EN BOGOTÁ o en CARTAGENA?

Pese a que en varias partes del país persiste el excesivo aumento de precios de vivienda, en la capital es casi imposible comprar.

En el caso de la principal ciudad del país, los precios están en las nubes por cuenta de la falta de predios para construcción y otros elementos de tipo coyuntural.

Varios estudios dan cuenta, además, de que los altos precios en la vivienda en Bogotá no es situación nueva, sino, se mantiene una tendencia al alza desde 2013. Un estudio, citado por la revista Dinero, concluye que esta burbuja se debe a las restricciones que existen en materia de oferta y de uso en la capital del país.

Un análisis más reciente, citado por ese mismo medio, concluye que el aumento en los precios del suelo registra un alza mayor en el sector de la vivienda de lujo, entre otras cosas, por los ingresos per cápita.


La situación en Cartagena tiene argumentos diferentes a los de la cuidad ‘rola’. En la capital de Bolívar las especulaciones de una burbuja inmobiliaria se deben al dinamismo que mantiene el mercado desde hace varios años.

“Yo no llamaría burbuja. Solo hasta 2002-2003 se empezaron  a expedir licencias de construcción; durante esos años solo vendíamos lo usado para remodelar. Al activarse el mercado de la construcción, la ciudad toma otro rumbo, el cartagenero empieza a invertir en los proyectos nuevos y, ni hablar de la gente del interior, que anhelaba tener una propiedad nueva, dando como resultado el boom de la finca raíz”, explica Rosanna Aranguren, experta en el sector inmobiliario cartagenero.

Según ella, hoy por hoy es mucho más fácil adquirir un inmueble en esa ciudad, debido –insiste– a que el mercado es más dinámico entre lo usado y proyectos nuevos tales como: residenciales, turísticos y comerciales.

En el caso de la capital de Bolívar, el perfil de los compradores es muy variado y depende, entre otras cosas, de la zona en la que se quiera comprar. En el centro y Getsemani, por ejemplo, los interesados en casas coloniales y republicanas para restaurar son, en su mayoría, extranjeros.

En la zona norte, las personas interesadas por edificios turísticos provienen del interior del país. “Empresas tales como Ecopetrol (ampliación de la refinería); Dow, Unesco, etc. traen sus ejecutivos y muchos de ellos compran en zonas residenciales como Bocagrande, Castillogrande, Barcelona de Indias y Laguna Club.

Otro indicador para evaluar si realmente existe una burbuja inmobiliaria en ambas ciudades es el precio del metro cuadrado. En Bogotá, por ejemplo, hay sectores en los que comprar una porción de tierra es como si se pagara por un espacio en Nueva York.

La zona ubicada en el centro comercial Andino ocupó un lugar entre las 10 más costosas para comprar un metro cuadrado, solo la superan sectores de Hong Kong (1), Nueva York (2), París (3), Londres (4), Tokio (5), Sao Paulo (6), según un informe de la firma Cushman & Wakefield revelado en diciembre pasado.

En Cartagena, según Aranguren, el precio por metro cuadrado es muy oscilante. En la zona centro, por ejemplo, está entre 7 y 15 millones de pesos; en el norte, entre 4 y 6 millones; en Castillogrande y Bocagrande está entre 5 y 7 millones.

En enero pasado, la prestigiosa revista The Economist no incluyó a Colombia entre los países que están en riesgo de sufrir una burbuja inmobiliaria. Sin embargo, en el caso de Bogotá, la administración distrital admitió que sí se está produciendo este fenómeno.

En España, según The Economist, los precios están por encima en un 13%, contario a Japón, en donde el valor de la vivienda ha caído un 16% en el último año y los predios se encuentran infravalorados un 37%.

Tomado de pulzo.com/economía

jueves, julio 24, 2014

LA FALTA DE SUELO AUMENTA EL VALOR DE LA VIVIENDA

No solo se habla de altos costos en zonas exclusivas de la ciudad capitalina colombiana, sino en estratos medios y bajos. En ese sentido, Edna Bonilla, profesora del Instituto de Estudios Urbanos (IEU), de la Universidad Nacional de Colombia afirmó en el programa UN Análisis de UN Radio que no son un secreto los problemas que existen en cuanto al acceso a la vivienda, y no solo en la población más pobre sino en general.

Asimismo, hay diversas discusiones sobre la existencia de la burbuja inmobiliaria, y aunque algunos expertos consideran que existe, Bonilla señaló que, en Bogotá no se dan los elementos para hablar de burbuja porque la demanda está subiendo, las tasas de interés no han subido, la cartera hipotecaria se ha mantenido y los salarios se han incrementado.


Por su parte, un estudio de 2013 elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá concluyó que el costo del suelo se ha doblado en los últimos cinco años, con un alza del 95,71 %, entre 2009 y 2013.

Al respecto, Oscar Useche, profesor de la Universidad Minuto de Dios, señaló: “Hay varios factores que influyen indudablemente: el monopolio de la tierra y la escasez del suelo. Además hay una demanda creciente porque los ingresos del colombiano promedio han venido subiendo, así como la expectativa de adquirir un bien duradero y patrimonio familiar”.

Por su parte, Óscar Borrero Ochoa, docente de la Especialización en Mercados y Políticas de Suelo en América Latina, precisó que el aumento progresivo de la tierra es generalizado en todo el país. “Esto se debe a que llevamos más de diez años de un auge inmobiliario en Medellín, Bucaramanga y Barranquilla. Incluso en el Eje Cafetero ha tenido un incremento notorio en los precios de la vivienda y la finca raíz; de allí que también suba la materia prima y la mano de obra de manera moderada, porque hay una mayor capacidad de producción de ladrillo y cemento”.

Asimismo, Borrero señaló que la crisis está en la escasez de tierra, especialmente en ciudades como Bogotá, Manizales, Bucaramanga y Medellín, donde el incremento del suelo es proporcional a su tamaño, mientras que regiones como Cali, Barranquilla, Pereira y Villavicencio pueden ofrecer más capacidad.

Según la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, en Patio Bonito, sector del suroccidente de la capital, ubicado a escasas cuadras de la central mayorista de Corabastos, el precio del metro cuadrado subió en el último año más del 27 %, al pasar de 509.700 pesos a 650.000 pesos.

Esta situación, que también se evidencia en áreas como Fontibón, Suba y el 20 de Julio, es el último capítulo de una tendencia que se ha venido afianzando en la última década y que no da señales de retroceder.

Precisamente, Javier Fernando Mejía, jefe de Estudios Urbanos de la Lonja, indicó que el año pasado, el estudio arrojó un crecimiento mayor al 17 % en valores nominales y superior al 15 % en valores reales. Hay proyectos en Mosquera y Soacha, entre otros, así quienes no quieren salir de la ciudad terminan comprando vivienda usada.

Sin embargo, Fernando Viviescas, arquitecto-urbanista y profesor de la Universidad Nacional de Colombia, señaló que “parece que la situación no se puede controlar, el problema es ¿quiénes cambian los precios de la tierra? Hay que establecer los marcos en los cuales se empieza a ver lógico que debe haber una intervención desde el mercado”.

El Censo Inmobiliario de Bogotá, realizado por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, señala que la capital colombiana cuenta con 262,3 millones de metros cuadrados de área edificada, como resultado de la dinámica inmobiliaria. De estos, 1.475.706 predios son de propiedad horizontal, mientras que 837.169 no lo son. La mayor concentración de estos predios ha sido consistente en localidades como Chapinero, Usaquén, Suba y Fontibón.


Finalmente, Luis Fernando Barreto, subgerente de Información Económica de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, aseguró: “Es innegable que la escasez de suelo en Bogotá es un factor determinante para el incremento de su valor; hay una dinámica importante en todos los frentes, se han consolidado nuevos ejes comerciales y la infraestructura vial ha acercado la periferia al resto de la ciudad”.

Tomado de institutodeestudiosurbanos.info 

jueves, mayo 15, 2014

SANTA BÁRBARA CENTRAL, LA CABRERA y el RETIRO, con los AVALUOS más costosos de BOGOTÁ

El valor del suelo en Bogotá se ha encarecido, pero donde más se han elevado los costos de la tierra en el primer trimestre del 2014 ha sido en los barrios donde viven los hogares de más altos ingresos como Santa Bárbara Central,en Usaquén; y El Retiro, Espartillal y La Cabrera en Chapinero.
Así concluyó un estudio realizado por la Secretaría Distrital de Planeación (SDP)y registrado en el boletín trimestral 'Observatorio dinámicas del territorio, mercado de la vivienda enero-marzo 2014' de la entidad.
'La tierra de Bogotá se pone cada vez más costosa', dijo el director de Estudios Macro de la SDP, Armando Palencia, quien agregó que los barrios ubicados en el centro ampliado se han valorizado también en los últimos tres años. Estas zonas son Teusaquillo, Barrios Unidos, Puente Aranda, La Candelaria, Antonio Nariño y Los Mártires.
En cuanto a las ventas de vivienda en Bogotá y la Sabana, Planeación indicó que en el primer trimestre del año sumaron 13.702 unidades, lo cual representa un incremento del 2 por ciento frente al mismo periodo del 2013. Por el contrario, en los municipios de la Sabana esa comercialización bajó 6 por ciento.
Planeación atribuyó el incremento de las ventas de vivienda nueva en Bogotá en este primer trimestre a la comercialización de la vivienda de interés prioritario (VIP), que creció 735 por ciento.

De igual forma, el estudio estableció que los estratos que más vivienda nueva compraron en el primer  trimestre del presente año fueron, precisamente, los estratos con mayores ingresos como 4,5 y 6.
En el estrato 4, entre enero y marzo pasados se negociaron  235  más unidades habitacionales que las requeridas de acuerdo con la formación de hogares en este nivel. En el estrato 5, se compraron 248 más frente a las necesidades de este segmento y en el estrato 6 se adquirieron 192 más.
"Si bien en el acumulado de 12 meses la cantidad de ventas de vivienda nueva y el número de hogares no presenta mayor diferencia, la productos en los segmentos 4,5 y 6 se ha caracterizado por superar las necesidades de los nuevos hogares", manifestó Palencia.
Por el contrario, los estratos de menores recursos siguen sin poder acceder fácilmente a la vivienda. En el 2013, en el estrato 2 se vendieron 14.536 uniddes de vivienda menos que las requeridas frente al crecimiento de hogares en este grupo socioeconómico; en el estrato 3 hubo 10.097 ventas menos.
Tomado de eltiempo.com