domingo, octubre 29, 2017

El BLOCKCHAIN en los sectores BANCARIOS, de AVALÚOS y otros


BLOCKCHAIN es una nueva tecnología que afecta a muchos modelos de negocio. Entre ellos, el sector financiero será uno de los principales beneficiados. Vamos a ver cómo afecta y qué aplicaciones tiene blockchain en los sectores en estudio.

BLOCKCHAIN y los diferentes SECTORES

BLOCKCHAIN parte de una idea muy simple. En vez de guardar registros en bases de datos centralizadas, se guardan en una red de nodos. Cada nodo guarda una copia de la base de datos. Eso dificulta cualquier tipo de falsificación. Si alguien quisiera falsificar la información debería poder controlar más de la mitad de los nodos y eso, en redes suficientemente grandes, es muy difícil.


El sector bancario/empresarial se basa en la confianza. El juego de financiación, adquisición e inversión funciona debido a la confianza que los inversores depositan en los proyectos (inversión, construcción, leasing, renta, etc.) que financian. 

La confianza, por otra parte, se puede medir mediante una estimación del riesgo. Hay riesgos inherentes al proyecto (¿es o no un proyecto rentable?) y riesgos relacionados con el fraude (¿existe el proyecto? ¿son los promotores quienes dicen ser? ¿valen los costos mostrados?, etc.).

Un ejemplo de riesgo relacionado con el fraude es la capacidad de los inversores de verificar la existencia misma de un determinado proyecto. Un agente fraudulento puede convencer a un inversor de invertir en un proyecto inexistente mostrándole documentos falsificados.

BLOCKCHAIN es ideal para reducir los riesgos relacionados con el fraude. En el futuro, los inversores podrán centrarse en valorar el riesgo de negocio del Proyecto/Obra/Inversión sin preocuparse tanto del riesgo de fraude.

AMENAZA u OPORTUNIDAD de NEGOCIO

En el mundo de las startups se usa a menudo el término “disrupción” como algo positivo. Pues, bien, BLOCKCHAIN es sin duda disruptiva. Cambia procesos y roles completos del modelo de negocio actual. Eso es una amenaza para los bancos, porque podría producir la irrupción de nuevos jugadores que desplazaran a los bancos actuales.

Por otro lado, BLOCKCHAIN puede suponer una reducción de los costes de gestión de cualquier producto financiero, ya que ahorra muchas tareas de revisión y auditoría que van encaminadas a prevenir el fraude.

Algunas operaciones como la financiación de empresas, podrán ser realizadas sin intermediarios. Los bancos deberán plantearse qué rol quieren jugar en este mercado, probablemente introduciendo servicios de valor añadido, asesorando sobre las inversiones/Contratos/Renta.

Por lo tanto, BLOCKCHAIN es a la vez un riesgo y una posibilidad de negocio para los bancos, principalmente, por ahora. La mayoría de ellos ya están investigando las aplicaciones de BLOCKCHAIN .

Los próximos años van a estar llenos de cambios en los sectores que involucran confianza, agilidad y juego limpio. Algunos de ellos van a ser invisibles para los usuarios, que seguirán interaccionando como hasta ahora. En cambio, otros implicarán un cambio radical en la manera en la cual operan clientes y entidades. A pesar de que cualquier cambio tiene un coste de aprendizaje, BLOCKCHAIN reducirá el tiempo de realización de las transacciones/investigaciones de mercado,  y aumentará su fiabilidad.

martes, octubre 24, 2017

MAYOR VALORIZACIÓN de AVALÚOS por M2 de TERRENO en BOGOTÁ 2017


Los datos son de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y fueron publicados por el Diario EL TIEMPO. La principal conclusión es que el alza en el precio del suelo en la capital del país creció 5,5 % en 2016. 

Las propiedades que más se valorizaron, por M2 durante el año pasado (2016) están ubicadas en los siguientes barrios:
  1. Nicolás de Federmán (11,98 %): Precio por metro cuadrado: 4’500.000 pesos.
  2. La Carolina (11,76 %), Precio por metro cuadrado: 6’500.000 pesos.
  3. Venecia Residencial (11,76 %), Precio por metro cuadrado: 1’300.000 pesos.
  4. La Alhambra (11,45 %), Precio por metro cuadrado: 3’300.000 pesos. 
  5. Villa del Prado (11,25 %), Precio por metro cuadrado: 2’000.000 pesos. 
  6. Esmeralda (10,33 %), Precio por metro cuadrado: 3’500.0000 pesos.
  7. Refugio (9,64 %), Precio por metro cuadrado: 8’000.000 pesos.
  8. Patio Bonito, Tintalito (9,5 %), Precio por metro cuadrado: 1’100.000 pesos.
  9. Santa Bárbara Oriental (9,11 %), Precio por metro cuadrado: 6’000.000 pesos.
  10. Normandía (8,75 %), Precio por metro cuadrado: 2’300.000 pesos.
Eso en lo que tiene que ver con valorización de la tierra en Bogotá. Sin embargo, los precios más altos a la hora de pensar en comprar vivienda lo tienen las propiedades que están ubicadas en los siguientes barrios del Norte de la Capital:

  • La Cabrera: 11,5 millones de pesos por metro cuadrado.
  • El Nogal y El Retiro: 11 millones
  • El Chicó y Rosales: 10 y 9 millones.
Pero, ¿cómo se fija dicha valorización? El tema tiene que ver con varios factores, entre ellos la ubicación y el avalúo. Para el caso de los proyectos nuevos, el incremento de precios puede ser de entre 10 % y 20 %.

lunes, octubre 16, 2017

QUÉ ES UN AVALÚO COMERCIAL


¿Qué es un avalúo comercial? Es el VALOR en pesos, que un perito avaluador determina como el precio actual del inmueble, visto y recomendado como precio a discutir en  una transacción de COMPRAVENTA.

Dado que el AVALÚO COMERCIAL procede de un estudio de MERCADO del estado real y actual del mercado inmobiliario, es decir se trata de un VALOR COMERCIAL COMPETITIVO, el AVALÚO COMERCIAL le dicta al propietario los márgenes dentro delos cuales puede o debe hacer un negocio inmobiliario de COMPRAVENTA, sin que le implique riesgos financieros, ni esté poniendo en riesgo su Patrimonio.


Más que un documento para mostrar o guardar, el AVALÚO COMERCIAL buca acelerar una negociación, buscando equilibrar las fuerzas del mercado a la hora de una propuesta económica, permitiendo el juego libre de la oferta y la demanda entre las partes, y al mismo tiempo amarra a los contratantes en los extremos valores a los cuales se puede sujetar la negociación.

Otras clases de AVALUOS como el AVALÚO TÉCNICO, el AVALÚO por REPOSICIÓN, el AVALÚO por TÉCNICA RESIDUAL, el AVALÚO CATASTRAL, etc., son una muestra amplificada del campo Técnico hasta donde se puede llevar  la determinación de un AVALÚO.


viernes, octubre 13, 2017

ANA será la encargada de manejar el RAA (Registro Abierto de Avaluadores)

La Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores (A.N.A.) fue seleccionada como Entidad Reconocida de Autorregulación de Avaluadores por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC).  

ANA será la encargada de manejar el Registro Abierto de Avaluadores definido por la ley 1673 del 2003, donde los avaluadores deberán registrarse ante esta corporación.  

A la par con esta autorización de la Superintendencia, A.N.A. también fue elegida como la entidad que se encargada de implementar y manejar el Registro Abierto de Avaluadores (RAA). 


A.N.A. no solo cuenta con el respaldo masivo de agentes avaluadores, sino con el apoyo de más de 15 entidades reconocidas del sector inmobiliario y de avalúos entre los que se cuentan: Fedelonjas, la Sociedad Colombiana de Arquitectos, la Sociedad Colombiana de Avaluadores, la Sociedad Colombiana de Ingenieros, la Sociedad Colombiana de Economistas, la Cámara Colombiana de Propiedad Raíz, el Registro Nacional de Avaluadores y varias Lonjas de Propiedad Raíz del país.

Con este reconocimiento, A.N.A. se encargará de velar por las buenas prácticas que deben tener los avalúos del país. Así lo precisó el vocero de A.N.A, Ramón Madriñán, quien explicó que: “El mercado nacional necesita de entidades como A.N.A. que le den a la sociedad un parte de tranquilidad de que efectivamente los avalúos se realizan conforme a los requisitos establecidos y que son adecuados, porque cumplen con las reglas de la actividad de valuación”

martes, octubre 10, 2017

ES MEJOR CONSTRUIR LA CASA QUE COMPRARLA?

Teniendo en cuenta el tipo de vivienda que construyen actualmente la gran mayoría de constructoras, puede resultar más conveniente construir la casa que comprarla a una constructora. 


En primer lugar, buena parte de las casas o apartamentos son en extremo pequeños, insuficientes para que una familia de cuatro personas viva cómodamente. 

En segundo lugar, la calidad de los materiales con que se construyen son de baja calidad. Las constructoras con el objetivo de obtener una mayor rentabilidad utilizan los materiales más económicos que encuentren en el mercado, y además no utilizan la cantidad necesaria para construir una obra de calidad. Basta con revisar la mezcla cemento-arena utilizada y se puede comprobar la baja calidad de paredes, pisos y demás elementos de concreto. 

No es raro encontrar una casa recién estrenada con la pintura desprendida, las paredes abiertas, las losas del piso sueltas, etc., y la reparación puede llegar a costar una gran cantidad de dinero y aún así no se tendrá una casa de calidad, puesto que la estructura misma es deficiente. 

A pesar de la pésima calidad de las viviendas, las cobran como si se hubieran elaborado con los mejores materiales. 

Con seguridad que resulta más económica comprar el lote y que el usuario mismo construya su casa. Le tomará más tiempo y tal vez algo de incomodidad, pero habrá hecho una casa de gran calidad y hasta más económica, y lo mejor de todo a su completo gusto. 

Si se quiere comprar casas o apartamentos ya construidos de calidad, seguramente habrá que comprar casas con más de 20 años de antigüedad, época en la cual parece que había una mayor honestidad y se construían bien, porque hoy es casi imposible encontrar algo construido decentemente.

Tomado de gerencie.com

martes, septiembre 26, 2017

AVALUOS: Es mejor comprar la PEOR CASA del mejor barrio y no la MEJOR CASA del peor barrio

La toma de decisiones económicas y financieras personales, igual que en las empresas, debe hacerse con base a determinados criterios de forma tal que se no se exponga a ningún riesgo la estabilidad de las fianzas personales.

La adquisición de vivienda es una decisión trascendental para una persona, puesto que para muchas, es la inversión más importante de toda la vida, y es allí donde posiblemente viva el resto de sus días.

Es por ello que hay que hacer lo necesario para no tomar decisiones equivocadas, que pueden afectar tanto las finanzas personales como la calidad de vida.


Todos queremos una buena casa, la mejor casa, y cuando la disponibilidad de dinero es la mejor, tratamos de conseguir una casa que además de ser buena, sea barata.

Esta búsqueda nos lleva a comprar en un barrio no tan bueno donde el precio de las viviendas no es elevado. Hay barrios en los que se pueden conseguir muy buenas casas a un precio bajo, lo cual en principio es una gran oportunidad, pero nos olvidamos que el bajo precio obedece precisamente a la calidad del barrio.

Un barrio determinado puede tener múltiples problemas que hacen que los precios de sus viviendas sean bajos, aun el de las mejores viviendas.

Lo ideal es comprar una buena casa en un buen barrio, pero eso costará mucho, seguramente más de lo que tenemos, de modo que hay que buscar la forma de lograr un equilibrio.

La solución puede ser conseguir un buen barrio y comprar la “peor” casa, que sin duda tendrá un precio inferior que tal vez se ajuste a nuestro presupuesto.

La razón es que a mediano o largo plazo, tendremos la posibilidad de mejorar nuestra casa hasta convertirla en la casa de nuestros sueños.

En cambio, si compramos la casa de nuestros sueños en un barrio que no es el mejor, la tendremos muy difícil para mejorar el barrio, por lo que quizás nunca tendremos una verdadera satisfacción.

Siempre es más fácil mejorar la peor casa del mejor barrio que mejorar el barrio donde se compró la mejor casa.

Tomado de gerencie.com

miércoles, septiembre 06, 2017

ANTE LA DIAN PRIMA AVALÚO de VENTA o AVALÚO de PROMESA DE COMPRAVENTA ?

En Colombia por lo general los bienes inmuebles se escrituran por un valor inferior al realmente negociado entre comprador y vendedor, con el fin de disminuir las elevadas tarifas notariales y de registro, pero también para disminuir la renta o la ganancia ocasional,  de manera que  se hace una promesa de compraventa por un valor y la escritura por otro muy inferior.


Cuando el contribuyente declara renta registra en ella los valores según lo que figura en la escritura pública, pero es posible que la DIAN cuestione el valor declarado por el contribuyente, y si la DIAN se hace a una copia de la promesa de compraventa, es probable que con base a ella decida adicionar los ingresos que resulten de la diferencia entre los valores que figuran en la escritura y la promesa de compraventa.

La cuestión entonces es si tiene mayor valor probatorio la escritura pública o la promesa de compraventa.

En principio la prueba idónea es la escritura pública, pero si la DIAN tiene la promesa de compraventa  como prueba para demostrar lo contrario, y además otros pruebas como consignaciones, recibos de pagos o incluso testimonios que le llevan a la certeza de que el negocio en realidad fue por el valor que figura en la promesa de compraventa, sin duda que se impondrá el valor real sobre el consignado ficticiamente en la escritura pública.

Es evidente que si la DIAN logra demostrar que la  realidad de un negocio es distinta a la consignada en los documentos llamados a probar tales hechos, estos últimos pierden validez, y esto no sólo sucede con las escrituras públicas sino con las facturas que algunos contribuyentes en concurso con terceros simulan para declarar costos ficticios.

Es así como se ha visto el caso de facturas sobre operaciones falsas donde se genera y se declara el IVA e incluso se paga la retención en la fuente, pero toda esa formalidad no tiene valor si la DIAN por otros medios demuestra que todo el negocio es ficticio o no corresponde a la realidad.

Este asunto es tan delicado que incluso puede derivar en una responsabilidad penal puesto que  se puede configurar la falsedad ideológica en documento privado.


En consecuencia, es un riesgo que el contribuyente debe valorar cuando haga uso de esta práctica al comprar o vender inmuebles, además de los efectos tributarios que puede tener para el comprador el hecho de pagar un valor superior al que figura en la escritura.

Tomado de Gerencie.com

miércoles, agosto 30, 2017

LESIÓN ENORME EN LA PARTICIÓN DE HERENCIA

La partición de la herencia es una fuente de conflictos familiares muy común debido a la naturaleza humana que empuja a las personas a tomar decisiones que le favorecen a sí mismo y perjudican a los demás, y es de lo más cotidiano que entre hermanos y familiares se distribuyan inequitativamente los bienes que componen la masa sucesoral,  y es en estos casos donde resulta útil conocer que la lesión enorme también se aplica en la repartición de bienes de propiedad común como en el caso de la sucesiones.


La premisa para que se configure la lesión enorme es que el valor pagado o recibido difiera en más de la mitad con respecto al valor del bien, lo que en principio se podría afirmar que no aplica en la repartición de una herencia, puesto que el beneficiario no paga nada por recibir un bien o una parte de él, de manera que no es posible determinar una diferencia monetaria que permita cuantificar el detrimento económico del afectado.

No obstante sí es posible alegar la lesión enorme en el caso de repartición de bienes comunes como claramente lo expresó la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia del 30 de junio de 2011 con referencia 20001-3103-003-1998-00238-01 y ponencia del magistrado Arturo Solarte Rodríguez:

En el supuesto específico de la rescisión por lesión enorme de la partición de bienes comunes, se presenta la peculiaridad de que el negocio jurídico correspondiente no genera prestaciones correlativas, de tal manera que pueda realizarse un juicio de comparación entre lo entregado y lo recibido, para efectos de determinar la desproporción existente entre uno y otro. Por el contrario, en la partición o división de bienes, a cada uno se le habrá de entregar “lo suyo”, sin que deba dar nada a cambio, por lo que el criterio básico para examinar la justicia del trabajo partitivo ha de ser la relación entre lo efectivamente entregado y la cuota respectiva, considerada ésta como la medida ideal del derecho que tiene el comunero sobre la cosa común (artículo 2323 del Código Civil), en cuyo caso, si los bienes finalmente asignados como consecuencia de la partición conducen a que lo recibido resulta ser inferior a la mitad del valor de la cuota, se entenderá que ese comunero ha sido lesionado enormemente, con la consecuencia particular de que el afectado con dicha circunstancia, podrá pedir que se rescinda el correspondiente acto de partición, esto es, que cesen sus efectos hacia el futuro y que dicha determinación tenga igualmente efectos hacia el pasado -si ello es posible-, con las restituciones recíprocas a que haya lugar”.

El problema es que esta figura sólo aplica si lo que recibió el heredero es menor al 50% de la cuota que le correspondería.

Por ejemplo, si el valor de los bienes a repartir es de 1.000 millones de  pesos entre 5 herederos, a cada uno le debe corresponder el valor de 200 millones de pesos, de manera que la lesión enorme sólo se configura si algún heredero recibe una propiedad que vale menos de 100 millones de pesos, de manera que siempre queda un margen para que alguien saque ventaja, pues si recibe una  propiedad avaluada en 100 millones o 110 millones, no se configura la lesión enorme.


Tomado de la página gerencie.com

viernes, junio 23, 2017

CON BASE EN AVALUOS COMERCIALES SE INICIA LA OFERTA DE LA EMPRESA METRO DE BOGOTÁ

Mediante la expedición del Decreto 318 de 2017, se da el inicio formal del proceso de adquisición predial que la Empresa Metro de Bogotá S.A. ha dispuesto para la construcción de ese medio de transporte para la capital. Este proceso de adquisición está dividido en tres grupos.
El primer grupo de predios corresponde a los inmuebles requeridos para la construcción del viaducto y evitar que la obra sufra demoras y sobrecostos por esta causa.

El segundo grupo corresponde a los predios para la ampliación y mejoramiento del espacio público en el corredor.

Y el tercer grupo contiene los necesarios para la construcción de los edificios de acceso a las estaciones elevadas.

En el presente año (2017), la Empresa Metro de Bogotá adelantará la compra del primer grupo de inmuebles con el apoyo del IDU, que son 61 y tienen un costo estimado de $135 mil millones.

En el marco de la normatividad vigente, la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD, entregó los avalúos de referencia de las áreas de influencia del proyecto para el tramo sur y procederá a completar los avalúos de referencia de los predios vecinos a la Avenida Caracas. Como se ha explicado en las reuniones con las comunidades beneficiadas con el proyecto, existen dos mecanismos para la adquisición de los predios:

1) Enajenación voluntaria y

2) Expropiación, que aplica cuando no se logra un acuerdo con el propietario del inmueble.

La Empresa Metro de Bogotá iniciará en agosto las ofertas para adquisición por la vía voluntaria, con base en nuevos avalúos comerciales.

Las ofertas se harán por estos valores y no por los avalúos catastrales. En cualquier caso, si no se llega a negociación voluntaria en el plazo legal de 30 días, la Empresa Metro está facultada para iniciar el trámite de expropiación administrativa y podrá exigir la entrega.

Tomado de wradio.com.co

jueves, junio 08, 2017

AVALUOS COMERCIALES vs AVALUOS CATASTRALES en la CALLE DEL BRONX

El Catastro Distrital de Bogotá le salió al paso a las acusaciones que se hicieron desde el Concejo de la ciudad sobre la compra de predios en el Voto Nacional en inmediaciones de la otrora calle del Bronx.


Según el Catastro Distrital, por solicitud de la Empresa de Renovación Urbana, realizó avalúos a 62 predios en la zona conocida como Bronx. Todos ellos se llevaron a cabo siguiendo estrictamente las metodologías técnicas definidas por la autoridad nacional, el IGAC.

El resultado arrojó que para 19 predios, en su mayoría ubicados en dos propiedades horizontales, los avalúos comerciales resultaron inferiores a los avalúos catastrales. Catastro procedió a hacer los ajustes en los avalúos catastrales para garantizar que los ciudadanos puedan tener el tratamiento tributario adecuado al valor de sus inmuebles.

A solicitud de la Empresa de Renovación Urbana, ERU, se realizó el avalúo comercial a 62 predios ubicados en 3 manzanas en el sector conocido como “Bronx”. Para el 70% de los casos, el resultado del avalúo comercial fue completamente consistente con los avalúos catastrales. En 19 predios, la mayor parte de ellos ubicados dentro de dos propiedades horizontales, el avalúo comercial resultó inferior al catastral. La razón es que en estudio detallado de estos predios realizado mediante visitas técnicas, se encontró que el deterioro estructural de los predios era mucho mayor al estimado en el proceso masivo. El nivel de descuido de las edificaciones implicó que las mismas tuvieran un mayor grado de vetustez que predios de edades similares. Este deterioro impactó negativamente el avalúocomercial.

La Unidad Administrativa de Catastro Distrital, procedió a ajustar los avalúos catastrales en consecuencia. Este es un trámite que hace la entidad de oficio justamente para permitir que los propietarios puedan cumplir con sus obligaciones tributarias, en particular del impuesto predial, en condiciones que verdaderamente reflejen en valor de sus inmuebles, evitando que paguen más impuestos de lo debido.

Durante el transcurso de la semana, la concejal del Partido Político MIRA, Gloria Stella Díaz, denunció en el Concejo de Bogotá que la empresa de Renovación y Desarrollo Urbano (ERU), pretende comprar predios en el sector del Voto Nacional aledaños al sector del Bronx, que hace un año fue intervenido, por debajo del avaluó comercial del sector, e incluso con un valor inferior al avalúo catastral fijado por Catastro Distrital.


“Luego de recibir unas denuncias de propietarios de predios localizados en el sector del Bronx, quienes aseguran que la ERU está ofreciendo un valor inferior al que aparece en el impuesto predial, como en el caso de un apartamento ubicado en la Carrera 15Bis No. 9A-22, que tiene un avalúo catastral para el año 2017 de $52.929.000,  la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá  tan solo le ofrece  $48.494.700, es decir  $ 4.434.300 por debajo del valor del predio, lo cual es  totalmente injusto para sus dueños”, manifestó la Concejal.


jueves, febrero 16, 2017

El AVALÚO CATASTRAL 2017 en BOGOTÁ

El avalúo catastral de los predios en Bogotá se incrementó, en promedio, en 8,8 por ciento en el último año, aunque en los inmuebles destinados a los hoteles el aumento llegó al 22,51 por ciento.

Esa es una de las principales revelaciones del censo inmobiliario que todos los años realiza el Departamento Administrativo de Catastro Distrital, y este año refleja que en los últimos 12 meses aparecieron en la ciudad 6,8 millones de metros nuevos de construcción, especialmente de vivienda.

Precisamente en el sector residencial, que representa el 75,39 por ciento de inmuebles, el incremento promedio del avalúo fue de 9,84 por ciento. La ciudad pasó de 2’079.925 a 2’205.011 predios residenciales, cuyo avalúo subió entre el 0,2 por ciento en el estrato 6 y el 14,7 por ciento en el estrato 1. Fueron 61.584 predios nuevos.

La directora de Catastro, Claudia Puentes Riaño, asegura que las zonas donde más se valorizó la ciudad fueron las que concentran los estratos 1 y 2, porque fue donde más se vendió vivienda nueva.

Aunque el mayor temor de los contribuyentes es que el aumento en los avalúos repercuta en el incremento del impuesto predial, para Puentes esta es una buena noticia. Según ella, demuestra que invertir en construcción es una opción segura en la capital porque los inmuebles se valorizan.

Explicó que los 6,8 millones de metros cuadrados nuevos implican que se construyó una ciudad del tamaño de la localidad de Tunjuelito (que tiene 6’145.145 metros de construcción). En esta zona hay 33.427 predios, pero predominan todavía más las casas de grandes áreas. En ocho años, Bogotá construyó un área equivalente a Suba y Usaquén.

Siete de las veinte localidades concentraron 4,7 millones de esos nuevos metros de construcción, es decir, el 70 por ciento. La más alta fue Suba, donde se ubicó la cuarta parte. En el 2016, la construcción se concentró en los estratos 3 y 4, donde se edificaron 33.269 de los 61.584 predios nuevos. El tercero fue el estrato 2, con 9.671. Las localidades más dinámicas en el estrato 2 fueron Bosa, Suba, Usme y San Cristóbal; en el 3, Kennedy, Engativá, Suba y Ciudad Bolívar, y en el 4, Usaquén, Suba, Fontibón y Chapinero.

Lo que muestra este informe es que Bogotá es una ciudad de estratos 2 y 3, con el 54,8 por ciento de todos los predios: 1’208.221. La quinta parte de la ciudad es de estrato 4, que llegó a 461.071 inmuebles.

Según la directora de Catastro, el informe evidencia que en el 2016 volvió a Bogotá el segmento de personas de estratos 2 y 3 que habían salido a comprar vivienda fuera de la ciudad. “Hay unas cifras que muestran que en el estrato 2, las ventas de vivienda crecieron 78 %”, explicó.

Diálogo con la Dra. Claudia Puentes, directora de Catastro:

¿Por qué el avalúo subió más en los estratos bajos que en los altos?
Significa que hay más familias en los estratos bajos comprando que en los altos. Bogotá y en general la región tienen más familias de ingresos medios y bajos que de altos. Y entonces hay más personas buscando vivienda en ese segmento de ingresos. Lo que había pasado es que gran parte de esa demanda se había ido fuera de Bogotá y ahora está volviendo, y eso hace que la gente empiece a comprar más vivienda y se refleja en un mayor precio.

A la gente le preocupa el impacto en el predial...

Entiendo, pero para eso el alcalde alivió el tema del predial. Primero, quitándole el factor estrato para hacerlo más equitativo; segundo, introduciendo unos topes que son bastante más rigurosos para que el impuesto no suba más del 10 por ciento en el estrato 2, y ahora está la posibilidad de pagar por cuotas. Es importante rescatar que la gente valore que su patrimonio mantiene el valor.

¿Qué está pasando con los estratos 5 y 6?

El estrato 5 sí se está moviendo mucho. Tiene una dinámica muy amplia, pero el 6 está quieto desde el punto de vista del mercado. El número de meses de rotación de los inmuebles está alrededor de los 20 meses (tiempo que se demora la venta), y el hecho de que sea difícil o demorado vender un apartamento o una casa en estrato 6 se refleja en que los precios estén bastante quietos con respecto al año anterior.

¿Y a qué se debe?

En estrato 6 sí se ve una desaceleración y es el que más mercado de extranjeros recoge, y ahí veo que las cifras decayeron el último año.
Tomado de eltiempo.com , YOLANDA GÓMEZ TORRES, Editora EL TIEMPO


domingo, enero 22, 2017

¿ SABE QUIEN PRACTICÓ EL AVALÚO DE SU CASA ?

En Colombia es necesario el avalúo de la propiedad para ofrecerla como garantía bancaria o cuando el Gobierno va a trazar una carretera y va a expropiar, entre otros. Por eso se lanzó el Registro Abierto de Avaluadores

¿Qué es y por qué se necesita?

En abril del año pasado se hizo público un caso que, tal y como estaba escrito, se convertiría en el escandaloso antecedente que podría frenar la construcción de carreteras en Colombia. Por estos días se conoció la minucia de una investigación en la que un predio que valía $2.100 millones aparecía avaluado, al parecer por peritos sobornados, en $15.000 millones. El problema es que sobre ese predio se había construido ya el proyecto Malla Vial Valle del Cauca y la familia que había sido expropiada reclamaba, juntando intereses, unos $34.000 millones.


Dos meses después, el entonces fiscal general encargado, Jorge Perdomo, anunció la captura tanto de la jueza como de quien sería el directo beneficiario del pago que debía hacer el Gobierno colombiano. “La Fiscalía, después de una investigación juiciosa, encontró que la jueza decretó la expropiación del bien, amparada en un avalúo comercial muy superior, ostensiblemente superior al precio real, comercial, lo que significaría un detrimento patrimonial para el Estado en cabeza del Inco por unos $40.000 millones”.

Por eso, para evitar que más casos como este vuelvan a tener lugar en los estrados nacionales y, que más aún, pongan en riesgo el capital de los colombianos, este miércoles el Autorregulador Nacional de Avaluadores (ANA), después de un aval de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC), habilitó el Registro Abierto de Avaluadores (RAA). Eso, en otras palabras, quiere decir que quienes se encargan de los avalúos de todo tipo de bienes en el país deben inscribirse en dicho registro y cumplir con ciertos requisitos profesionales para poder ejercer, de lo contrario, su labor no será legal y se expondrán a sanciones que superan los $1.000 millones.

“Con el registro se podrá regular y establecer responsabilidades y competencias de los avaluadores en Colombia para prevenir riesgos sociales de importancia como el correcto valor de las garantías bancarias, los valores de compensación en los procesos de expropiación, el valor de los activos de las empresas y el valor de los activos sujetos a partición, entre otros casos”, cuenta Alexandra Suárez, directora Ejecutiva de ANA. “El avaluador inscrito ante el Registro Abierto de Avaluadores podrá ejercer su actividad en todo el territorio nacional y su inscripción podrá ser validada directamente en la página web del RAA o verificación del código QR en cualquier teléfono inteligente”, agrega la organización.

Ramón Madriñán, asesor legal de ANA, asegura que las personas que se registren deberán demostrar “su idoneidad como avaluadores. El sistema emite el certificado y de acuerdo con las normas las entidades públicas deberán empezar a requerir ese certificado y las personas privadas que ejercen tienen hasta mayo de 2018 para registrarse. La ley determina 13 categorías, cinco de ellas para bienes de tipo bienes inmuebles, cinco para bienes muebles y tres para intangibles. Ya con eso las personas van a saber con quiénes se están metiendo para hacer sus avalúos”.

Pero, ¿ cómo funcionaban antes los AVALÚOS ?

Había una lista en la Superintendencia de Industria y Comercio, y la ley decía que este ente regulador debía poner los requisitos y las sanciones, pero la Corte Constitucional aseveró que esa decisión era inconstitucional. Entonces, durante años, cualquier persona se podía inscribir porque no tenía que cumplir ningún requisito, pero tampoco tenía sanción. “Era como decirle al mercado que cualquier persona era idónea para hacer avalúos”.

Pero en 2013 apareció la Ley 1673, que establece cuáles son los requisitos y eso es inscribirse ante un autorregular y éste será quien lo pueda sancionar disciplinariamente si violan el código de ética. Lo que ahora se va a saber es quién es idóneo y quién no. “Así el mercado debe funcionar mejor. Y el avaluador que se encuentre en violación del código de ética puede ser suspendido y se le podrá cancelar el registro. De eso nos encargaremos nosotros”, apunta Madriñán. “Y a nosotros nos vigila la SIC”.

Así la cosas, quien ejerza después del 12 de mayo de 2018 y no esté inscrito estará haciéndolo ilegalmente y la SIC les podrá imponer multas de hasta $1.200 millones. María Clara Luque, presidenta de Fedelonjas, advierte que con esta nueva hoja de ruta se logra la “profesionalización del sector inmobiliario. Esperamos consolidar un gran grupo de personas que quieran inscribirse y demostrar la calidad de sus estudios y experiencias para realizar los avalúos”.

Actualmente en Colombia hay unos 11 mil avaluadores, pero tan sólo 2 mil están ejerciendo constantemente. Así que aunque es conservadora, es la más acertada, dicen en la ANA. De tal forma que con el registro las universidades ya están ajustando sus pensum educativos y se trabaja en el reto de formalizar el sector inmobiliario. “En Colombia se vio la necesidad de reglamentar a los avaluadores y se logró”, apuntó Federico Estrada, gerente de la Lonja de Medellín y Antioquia.

Ahora el reto es que esas personas que no son idóneas para ejercer el oficio de avaluadores salgan del camino para que dejen de poner al Estado contra las cuerdas, como el caso del Valle del Cauca, sino que cuando usted necesite pedir un crédito o simplemente valorar sus bienes, esté en manos confiables, profesionales, y no en las de un estafador.

Tomado del Espectador.com

viernes, enero 13, 2017

Concejo retoma debate de AVALÚOS CATASTRALES exagerados en BOGOTÁ

Avalúos catastrales castigan a los ciudadanos de a pie y favorecen a los grandes constructores, fue la afirmación hecha en el Concejo de Bogotá en debate de control político. En 2017 se aplicará nueva metodología para el cálculo del avalúo catastral en suelo rural y urbano, afirmó Catastro.


Con denuncias de casos concretos, el concejal del Partido de la U, Rubén Torrado Pacheco, cuestionó la gestión de la Unidad Administrativa de Castro Distrital en el proceso de fijar los avalúos catastrales. Afirmó el cabildante que son evidentes las irregularidades en dichos procesos en los que se niegan las necesidades de los bogotanos y se busca sólo el beneficio de la Administración y el resultado final son avalúos catastrales que no corresponden a la realidad.

Pero mientras a los ciudadanos del común se les incrementa exageradamente el avalúo catastral, existe indulgencia con los burgueses y grandes constructores de la ciudad, para quienes sí disminuye el avalúo. Un caso concreto es el del proyecto Plan Parcial Pedregal con un mega proyecto en la calle 100 con carrera 7 al que se le hizo irregularmente un re cálculo de la plusvalía. “Todos los centros comerciales, a excepción de Gran Estación, han evadido el pago de la plusvalía que se destina a vivienda de interés social”, afirmó el cabildante.

También intervinieron los demás concejales de la bancada. La concejal Nelly Patricia Mosquera preguntó cuál es la situación de los predios ubicados en área rural y los predios por donde pasará la primera Línea del Metro.

Mientras que el concejal Ricardo Correa afirmó que en zonas rurales de localidades como Ciudad Bolívar, Usme y Sumapaz los avalúos catastrales no corresponden a las características y condiciones de los inmuebles, los incrementos fueron superiores a la vigencia inmediatamente anterior, los incrementos son superiores a los valores comerciales de los predios, lo predios se encuentran en áreas de conservación y preservación ambiental y la actividad económica de estos bienes es agrícola.

Por su parte, la Directora Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, Claudia Cecilia Puentes, aclaró que Catastro revisa qué se ha construido nuevo. En 2016 no se revisó toda el área rural pero sí la de Sumapaz y en efecto se encontraron irregularidades que obligaron a diseñar una metodología especial para el suelo rural y los ajustes se verán reflejados este año.

En ese proceso de actualización se encontraron en 2016 5,7 millones de metros cuadrados nuevos y 1,4 millones de metros cuadrados demolidos. En los procesos de actualización y conservación que se realizaron en 2016 se determinó el uso de cada uno de los predios y se definió un avalúo catastral, el 70% de esos valores se establecen a partir de 13 modelos econométricos que permiten determinan con bastante certeza el valor real del inmueble, afirmó la funcionaria.

Sobre las denuncias de casos concretos expresó que a la hora de hacer una revisión Catastro no puede tomar como sustento suficiente el argumento de que el propietario afirme que no puede pagar el avalúo pues éste se determina con un proceso riguroso ajustado a la norma. En el caso de Pedregal, afirmó la funcionaria que no es cierto que haya disminuido la plusvalía y que si bien hubo una solicitud de re cálculo, esa solicitud está en estudio.

El concejal del Polo Democrático, Manuel Sarmiento denunció que el Distrito baja el avalúo catastral en zonas donde hay predios que serán expropiados, a lo que la directora de Catastro también calificó como falso.


Tomado de radiosantafe.com

jueves, enero 05, 2017

Polémica por aumento del AVALÚO en algunas líneas de VEHÍCULOS

ASOPARTES aseguró que cerca del 30% de los avalúos publicados por el Ministerio de Transporte y que se usan como valor base para liquidar los impuestos, presentan incrementos importantes.

A diferencia del año anterior, la tabla de avalúos del Ministerio de Transporte no presenta incrementos exagerados, sin embargo en varios casos sí hay alzas en avalúos, que para algunos sectores siguen siendo inexplicables.


"No ha entendido el Ministerio que los vehículos a medida que pasan los años va perdiendo su valor comercial, de modo que esta situación es delicada", aseguró Tulio Zuloaga, presidente de ASOPARTES.
                               
Por ejemplo, una camioneta modelo 2015 que en 2016 estaba avaluada en $ 45.900.000 pesos, para este año queda en $ 47.430.000 pesos, por lo que el impuesto pasa de $1.147.500 pesos a $1.185.750 pesos.

Para un vehículo familiar también modelo 2015 que en 2016 que estaba avaluado en $18.000.000 pesos para este año pasa su avalúo pasa a $18.620.000 pesos. Por lo que el impuesto pasa de $270.000 pesos a $279.300 pesos.

"Antes era muy fácil pagar el impuesto de los vehículos, ahora se ha venido complicando”. En este momento hay 10.000 referencias que es una locura para identificar bien el tema de pago de los impuestos", enfatizó Zuloaga.

El Ministerio de Transporte explicó que el aumento en los avalúos obedece a factores como incremento del dólar, pero que estos no son desproporcionados.

Tomado de NoticiasRCN.com

sábado, diciembre 31, 2016

Avalúo catastral sube 3% a partir de enero de 2017

El Gobierno aclara con respecto al avalúo Catastral, que éste no tendrán incremento para los los predios que ya tuvieron un incremento en el 2016.


El Gobierno Nacional decreto hoy (30-12-2016) un reajuste del tres (3%) por ciento en los avalúos catastrales para los predios urbanos a partir del primero de enero.

El ministro de Hacienda Mauricio Cárdenas, dijo que este reajuste de los avalúos catastrales se presenta teniendo en cuenta la proyección de inflación establecida por el Banco de la República para el año que se avecina.

La medida de reajuste de los avalúos catastrales también aplica para los avalúos rurales de acuerdo con lo establecido por el Consejo Nacional de Política Social –CONPES-.

Sin embargo, se aclara que los predios urbanos y rurales que fueron actualizados en avalúos catastrales en el presente año, no tendrán este incremento.

Tomado de caracol.com.co