martes, enero 09, 2018

CIUDADES en COLOMBIA que MÁS SE VALORIZARON en el 2017

La Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz (Fedelonjas) presentó este jueves un ranking de las ciudades con mayor valorización de inmuebles a nivel local. 

Como parte de la investigación se determinó que el valor en avalúo de las viviendas subió en promedio 5,21% durante el año pasado.  

Este dato es apenas menor en 0,27% a la cifra del 2016, de acuerdo al Índice de Valoración (avalúo) Predial (IVP) del Departamento Nacional de Estadística (Dane).  

Este leve descenso "muestra que el valor de AVALÚO se ha mantenido durante el año, lo que es un indicador de la positiva dinámica del incremento del avalúo de los bienes usados durante un año lleno de altibajos en el sector", comentó la presidenta de Fedelonjas, María Clara Luque.

Le puede interesar: ¿Es mejor tener vivienda propia o arrendar?

El IVP, que estima los cambios de valor de AVALÚO en los inmuebles destinados a vivienda, analiza 22 ciudades: Armenia, Barranquilla, Bucaramanga, Cali, Cartagena, Cúcuta, Florencia, Ibagué, Manizales, Medellín, Montería, Neiva, Pasto, Pereira, Popayán, Quibdó, Riohacha, Santa Marta, Sincelejo, Tunja, Valledupar y Villavicencio. 


Para el 2017, el DANE analizó una muestra probabilística que incluyó 4.919 predios. Las ciudades con mayor número de predios investigados fueron Cali con 308, Medellín con 299, Sincelejo con 280 y Riohacha con 260. La cobertura para las veintidós ciudades fue de 95,63%.

Es importante señalar que se excluye a Bogotá debido a que cuenta con un indicador calculado por la autoridad catastral local.

Tomado de el portal de la Revista Dinero: http://www.dinero.com/pais/articulo/ciudades-con-mayor-valorizacion-inmobiliaria-en-colombia/253847

miércoles, enero 03, 2018

AVALUO CATASTRAL DE PREDIOS URBANOS SE INCREMENTARÁ

El Gobierno definió el reajuste de los avalúos catastrales en el 2018. Mediante un decreto, firmado por el ministro de Hacienda, Mauricio Cárdenas, el Ejecutivo informó que el avalúo catastral de los predios urbanos se incrementará un 3% a partir del 1 de enero del 2018. 


Según se explica en la norma, "los avalúos catastrales de los predios urbanos no formados y formados con vigencia del 10 de enero de 2017 y anteriores, se reajustarán a partir del 1 de enero de 2018 en 3%".  

El decreto 2204 también señala que "los avalúos catastrales de los predios rurales dedicados a actividades no agropecuarias, no formados y formados con vigencia de 10 de enero de 2017 y anteriores, se reajustarán a partir del 1 de enero de 2018 en 3%". 

La norma aclara que para el caso de los avalúos catastrales de los predios rurales dedicados a actividades agropecuarias, el reajuste será, a partir del 1 de enero de 2018 de 0,32%. 

Señala además que "los predios urbanos y rurales formados o actualizados durante 2017 no serán objeto de reajuste". 

Recuerda además que los avalúos catastrales de los predios, entrarán en vigencia a partir del 1 de enero de 2018, "en los municipios o zonas donde se hubieren realizado". 

El Consejo Nacional de Política Económica y Social (CONPES), definió que el reajuste de los avalúos catastrales para los predios urbanos y rurales que no estén dedicados a actividades no agropecuarias tendrían un incremento del 3% para el año 2018, "equivalente al 100% de la meta de inflación proyectada para la vigencia de 2018".

domingo, diciembre 24, 2017

QUÉ SIGNFICA QUE SE ACABA LA NEUTRALIDAD EN LA RED ?


¿Qué es la neutralidad de la Red?

La neutralidad de la Red es una medida que busca proteger tanto a los consumidores como a los creadores de contenido, a través de un trato igualitario a todos ellos, sin importar el contenido que sea ni el alcance de quienes lo producen. 


Los Proveedores de Servicios de Internet (ISP por sus siglas en inglés) deben tratar todo el tráfico por igual independientemente de su procedencia, evitando que se modifique la calidad de los accesos, su velocidad o la disponibilidad. De esta forma no se da prioridad a los medios de comunicación más grandes y poderosos o a unas compañías de entretenimiento por encima de otras.


¿Qué implica su desaparición?

Con esta protección eliminada, son los Proveedores de Servicios de Internet quienes tienen la potestad última de decidir qué pueden ver los usuarios y qué no. ¿Cómo? Dado que ellos son quienes otorgan el acceso a Internet, pueden hacer que determinados contenidos o plataformas tengan prioridad de acceso frente a otras a través de unas mejores conexiones. 

Así, empresas que basan todo su negocio en Internet pueden verse perjudicadas. En Estados Unidos existen SPI como ComCast que también son propietarias de televisión por cable, por lo que un ejemplo claro de qué puede pasar sería si SPI como esta decidieran modificar el acceso a servicios que le hacen competencia directa, como Netflix. 

Aunque no son sólo las grandes compañías las afectadas. Esta neutralidad ofrecía un marco de protección a todas aquellas personas que quisieran empezar un proyecto basado en la Red, ya que las posibilidades de que los usuarios conocieran su producto y accedieran a él eran las mismas que las que podían tener las grandes compañías. 

Si las operadoras ofrecen paquetes de acceso premium a determinadas plataformas (aumentando el coste para los usuarios), eso podría suponer que el acceso a otras webs o blogs pequeños sería de peor calidad y podría llegar a suponer que los usuarios dejasen de acudir a estos espacios.


El problema de fondo

Personas de la talla de Steve Wozniak (cofundador de Apple), Tim Berners-Lee (creador de la WWW) o Vinton Cerf (considerado el padre de Internet) se unieron en un grupo de 21 personalidades del mundo de Internet para expresar su descontento con esta decisión. Cuando todavía no se había aprobado, los 21 enviaron una carta firmada como “Los pioneros y líderes de Internet” diciéndole a la FCC que desconocían el funcionamiento de la Red. En esta misiva alegaron que romper con la neutralidad de la Red significa acabar con la supervisión de las prácticas discriminatorias. 

En este sentido se expresa también Scott Arpajian, CEO de Softonic, quien sostiene que “en el centro de este problema hay un concepto muy sencillo, pero poderoso: la libertad”. “Perder la neutralidad de la Red es perder el Internet que nos permite conseguir tantas cosas… Significa ceder nuestra libertad para crear, crecer y prosperar online a un grupo de “guardianes” que quieren limitarla”, sostiene.


miércoles, diciembre 20, 2017

BITCOIN: UNA BURBUJA HIPOTECARIA ?

En noviembre de 2017, un Bitcoin se intercambiaba por algo más de 6.000 USD. Un mes después su cotización alcanzó 18.000 USD.

El precio se ha multiplicado por 3 en menos de un mes. ¿Se trata de una burbuja financiera o es un incremento que refleja el valor económico del sector emergente de las criptomonedas?


Bitcoin es una red en la cual los nodos participan para efectuar transacciones entre sí. Dichos nodos también tienen la responsabilidad de comprobar que las transacciones son fiables. Por lo tanto, al ser una red, cuantos más nodos participen, mayor será la fiabilidad y utilidad de Bitcoin.

Las monedas tradicionales también son redes. Los nodos son las personas que utilizan el dinero para pagar. La gran ventaja de la que disponen las monedas tradicionales frente a las criptomonedas es que existe una regulación que las respalda, lo cual hace que su adopción sea universal. Si existe un problema de falsificación de moneda, la persona engañada puede acudir a los tribunales de justicia para intentar recuperar el valor perdido. Las criptomonedas no están sometidas a una regulación que permita asegurar automáticamente su valor en caso de fraude.

La visión inicial de Bitcoin era crear una divisa autorregulada para la cual no hiciera falta la intervención de una autoridad central. Esta idea, que puede favorecer la implementación tecnológica, es un lastre a la hora conseguir la adopción de Bitcoin como medio de pago universal.

Leer más BITCOIN en gerencie.com

viernes, diciembre 15, 2017

AVALÚO CATASTRAL 2018

El incremento en el impuesto predial para predios residenciales de estrato 1 y 2 y con avaluó catastral hasta de 104.601.000 será del 10% para el próximo año, el valor del predial obedece al incremento en los avalúos y a los topes aprobados por un acuerdo del concejo de Bogotá.



“El recaudo por concepto de impuesto este año fue de 8.3 billones, proyectamos para el próximo año un recaudo de 8.7 billones” aseguró Beatriz Arbeláez, secretaria de Hacienda.

De otro lado, la funcionaria reveló el calendario tributario para el 2018, los bogotanos interesados en pagar el predial por cuotas deberán manifestar la intensión el 28 de marzo, quienes quieran acogerse al descuento del 10% por pronto pago deberán cancelar su obligación el 6 abril y sin descuento el 15 de junio.

El 4 de mayo vencerá el plazo para pagar el impuesto de vehículos con el 10% de descuento y el 22 de junio sin descuento.

miércoles, diciembre 13, 2017

INDICE DE PRECIOS DE AVALUOS del SUELO EN BOGOTÁ

El índice del precio del suelo en Bogotá (IPSB) mide la evolución anual del valor de la tierra urbana residencial de la capital, relativo al IPC. Se calcula a partir del precio promedio del metro cuadrado de suelo en diferentes zonas residenciales de Bogotá, cuya fuente es la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá.

BANCO DE LA REPÚBLICA

El suelo es quizás, el principal insumo en la construcción y, por tanto, entender su dinámica es clave para el análisis de los precios de las edificaciones y en particular de la vivienda. Por tal razón Banco de la República calcula, con información de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, un índice del precio del suelo urbano residencial en Bogotá –IPSB-


Con la información del precio promedio del metro cuadrado por zona, el Banco de la República calcula el índice de precios del suelo residencial usando un índice Laspeyres encadenado, con 1960 como año de referencia. El índice –IPSB- pondera las variaciones del precio del metro cuadrado de suelo en cada zona i (relativo al IPC4 ) por la participación de la misma (en valor) en el total de la ciudad. 

Con este encadenamiento las ponderaciones se mantienen actualizadas y se captura la dinámica de crecimiento de la ciudad . Para los años en los cuales la Lonja de Bogotá no realizó el estudio, la serie se completó mediante una linealización (diciembre 2016)

miércoles, noviembre 29, 2017

CONTRATOS INTELIGENTES

Probablemente todos hayan oído hablar de Bitcoin, la moneda digital que permite hacer transacciones instantáneas entre personas que se hallan en cualquier lugar del mundo sin necesitar un banco.

Bitcoin fue la primera aplicación de la tecnología de cadena de bloques (blockchain). Blockchain permite que múltiples nodos compartan un mismo registro que no puede ser falsificado. 

El registro que contiene la información es idéntico en cada nodo excepto durante el tiempo que tardan en confirmarse las últimas operaciones. ¿Qué contiene este registro? En el caso de Bitcoin, contiene apuntes indicando quién es el pagador, quién recibe el dinero, el importe y alguna otra información de referencia.

¿Pero podría una cadena de bloques contener una información que resultara aún más útil? La respuesta es sí. Veamos cómo.

¿Qué es un contrato inteligente?

Un contrato inteligente o smart contract es un programa alojado en una dirección de la cadena de bloques. Cuando un usuario llama a esa dirección, se ejecuta el programa.

Vamos a tratar de entender por qué un contrato inteligente es más fiable que un contrato firmado en papel.

Decir que un contrato inteligente es un programa informático es tanto como decir que un contrato legal es un trozo de papel. Lo que realmente importa en un contrato es el acuerdo entre dos partes. Si esas partes lo ponen por escrito es porque desconfían de que el contrato pueda ejecutarse en los mismos términos en los que fue acordado. Eso podría deberse a la mala memoria de las personas que llegan al acuerdo. Y también podría existir un ánimo de defraudar de alguna de las partes.

Por lo tanto, el papel firmado es una forma de registrar un acuerdo para facilitar su ejecución. Ahora, imagina que todos los acuerdos que se firman en el mundo se archivaran en una estantería enorme. Cada vez que quisiéramos ejecutar un contrato, un empleado iría a buscar el papel, lo leería y las partes lo ejecutarían.

En el caso de los smart contracts, la estantería es la cadena de bloques y en vez de firmar los contratos se usan medios criptográficos que son mucho más fiables para comprobar la veracidad del contrato.

Tomado de gerencie.com

domingo, octubre 29, 2017

El BLOCKCHAIN en los sectores BANCARIOS, de AVALÚOS y otros


BLOCKCHAIN es una nueva tecnología que afecta a muchos modelos de negocio. Entre ellos, el sector financiero será uno de los principales beneficiados. Vamos a ver cómo afecta y qué aplicaciones tiene blockchain en los sectores en estudio.

BLOCKCHAIN y los diferentes SECTORES

BLOCKCHAIN parte de una idea muy simple. En vez de guardar registros en bases de datos centralizadas, se guardan en una red de nodos. Cada nodo guarda una copia de la base de datos. Eso dificulta cualquier tipo de falsificación. Si alguien quisiera falsificar la información debería poder controlar más de la mitad de los nodos y eso, en redes suficientemente grandes, es muy difícil.


El sector bancario/empresarial se basa en la confianza. El juego de financiación, adquisición e inversión funciona debido a la confianza que los inversores depositan en los proyectos (inversión, construcción, leasing, renta, etc.) que financian. 

La confianza, por otra parte, se puede medir mediante una estimación del riesgo. Hay riesgos inherentes al proyecto (¿es o no un proyecto rentable?) y riesgos relacionados con el fraude (¿existe el proyecto? ¿son los promotores quienes dicen ser? ¿valen los costos mostrados?, etc.).

Un ejemplo de riesgo relacionado con el fraude es la capacidad de los inversores de verificar la existencia misma de un determinado proyecto. Un agente fraudulento puede convencer a un inversor de invertir en un proyecto inexistente mostrándole documentos falsificados.

BLOCKCHAIN es ideal para reducir los riesgos relacionados con el fraude. En el futuro, los inversores podrán centrarse en valorar el riesgo de negocio del Proyecto/Obra/Inversión sin preocuparse tanto del riesgo de fraude.

AMENAZA u OPORTUNIDAD de NEGOCIO

En el mundo de las startups se usa a menudo el término “disrupción” como algo positivo. Pues, bien, BLOCKCHAIN es sin duda disruptiva. Cambia procesos y roles completos del modelo de negocio actual. Eso es una amenaza para los bancos, porque podría producir la irrupción de nuevos jugadores que desplazaran a los bancos actuales.

Por otro lado, BLOCKCHAIN puede suponer una reducción de los costes de gestión de cualquier producto financiero, ya que ahorra muchas tareas de revisión y auditoría que van encaminadas a prevenir el fraude.

Algunas operaciones como la financiación de empresas, podrán ser realizadas sin intermediarios. Los bancos deberán plantearse qué rol quieren jugar en este mercado, probablemente introduciendo servicios de valor añadido, asesorando sobre las inversiones/Contratos/Renta.

Por lo tanto, BLOCKCHAIN es a la vez un riesgo y una posibilidad de negocio para los bancos, principalmente, por ahora. La mayoría de ellos ya están investigando las aplicaciones de BLOCKCHAIN .

Los próximos años van a estar llenos de cambios en los sectores que involucran confianza, agilidad y juego limpio. Algunos de ellos van a ser invisibles para los usuarios, que seguirán interaccionando como hasta ahora. En cambio, otros implicarán un cambio radical en la manera en la cual operan clientes y entidades. A pesar de que cualquier cambio tiene un coste de aprendizaje, BLOCKCHAIN reducirá el tiempo de realización de las transacciones/investigaciones de mercado,  y aumentará su fiabilidad.

martes, octubre 24, 2017

MAYOR VALORIZACIÓN de AVALÚOS por M2 de TERRENO en BOGOTÁ 2017


Los datos son de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y fueron publicados por el Diario EL TIEMPO. La principal conclusión es que el alza en el precio del suelo en la capital del país creció 5,5 % en 2016. 

Las propiedades que más se valorizaron, por M2 durante el año pasado (2016) están ubicadas en los siguientes barrios:
  1. Nicolás de Federmán (11,98 %): Precio por metro cuadrado: 4’500.000 pesos.
  2. La Carolina (11,76 %), Precio por metro cuadrado: 6’500.000 pesos.
  3. Venecia Residencial (11,76 %), Precio por metro cuadrado: 1’300.000 pesos.
  4. La Alhambra (11,45 %), Precio por metro cuadrado: 3’300.000 pesos. 
  5. Villa del Prado (11,25 %), Precio por metro cuadrado: 2’000.000 pesos. 
  6. Esmeralda (10,33 %), Precio por metro cuadrado: 3’500.0000 pesos.
  7. Refugio (9,64 %), Precio por metro cuadrado: 8’000.000 pesos.
  8. Patio Bonito, Tintalito (9,5 %), Precio por metro cuadrado: 1’100.000 pesos.
  9. Santa Bárbara Oriental (9,11 %), Precio por metro cuadrado: 6’000.000 pesos.
  10. Normandía (8,75 %), Precio por metro cuadrado: 2’300.000 pesos.
Eso en lo que tiene que ver con valorización de la tierra en Bogotá. Sin embargo, los precios más altos a la hora de pensar en comprar vivienda lo tienen las propiedades que están ubicadas en los siguientes barrios del Norte de la Capital:

  • La Cabrera: 11,5 millones de pesos por metro cuadrado.
  • El Nogal y El Retiro: 11 millones
  • El Chicó y Rosales: 10 y 9 millones.
Pero, ¿cómo se fija dicha valorización? El tema tiene que ver con varios factores, entre ellos la ubicación y el avalúo. Para el caso de los proyectos nuevos, el incremento de precios puede ser de entre 10 % y 20 %.

lunes, octubre 16, 2017

QUÉ ES UN AVALÚO COMERCIAL


¿Qué es un avalúo comercial? Es el VALOR en pesos, que un perito avaluador determina como el precio actual del inmueble, visto y recomendado como precio a discutir en  una transacción de COMPRAVENTA.

Dado que el AVALÚO COMERCIAL procede de un estudio de MERCADO del estado real y actual del mercado inmobiliario, es decir se trata de un VALOR COMERCIAL COMPETITIVO, el AVALÚO COMERCIAL le dicta al propietario los márgenes dentro delos cuales puede o debe hacer un negocio inmobiliario de COMPRAVENTA, sin que le implique riesgos financieros, ni esté poniendo en riesgo su Patrimonio.


Más que un documento para mostrar o guardar, el AVALÚO COMERCIAL buca acelerar una negociación, buscando equilibrar las fuerzas del mercado a la hora de una propuesta económica, permitiendo el juego libre de la oferta y la demanda entre las partes, y al mismo tiempo amarra a los contratantes en los extremos valores a los cuales se puede sujetar la negociación.

Otras clases de AVALUOS como el AVALÚO TÉCNICO, el AVALÚO por REPOSICIÓN, el AVALÚO por TÉCNICA RESIDUAL, el AVALÚO CATASTRAL, etc., son una muestra amplificada del campo Técnico hasta donde se puede llevar  la determinación de un AVALÚO.


viernes, octubre 13, 2017

ANA será la encargada de manejar el RAA (Registro Abierto de Avaluadores)

La Corporación Autorregulador Nacional de Avaluadores (A.N.A.) fue seleccionada como Entidad Reconocida de Autorregulación de Avaluadores por parte de la Superintendencia de Industria y Comercio (SIC).  

ANA será la encargada de manejar el Registro Abierto de Avaluadores definido por la ley 1673 del 2003, donde los avaluadores deberán registrarse ante esta corporación.  

A la par con esta autorización de la Superintendencia, A.N.A. también fue elegida como la entidad que se encargada de implementar y manejar el Registro Abierto de Avaluadores (RAA). 


A.N.A. no solo cuenta con el respaldo masivo de agentes avaluadores, sino con el apoyo de más de 15 entidades reconocidas del sector inmobiliario y de avalúos entre los que se cuentan: Fedelonjas, la Sociedad Colombiana de Arquitectos, la Sociedad Colombiana de Avaluadores, la Sociedad Colombiana de Ingenieros, la Sociedad Colombiana de Economistas, la Cámara Colombiana de Propiedad Raíz, el Registro Nacional de Avaluadores y varias Lonjas de Propiedad Raíz del país.

Con este reconocimiento, A.N.A. se encargará de velar por las buenas prácticas que deben tener los avalúos del país. Así lo precisó el vocero de A.N.A, Ramón Madriñán, quien explicó que: “El mercado nacional necesita de entidades como A.N.A. que le den a la sociedad un parte de tranquilidad de que efectivamente los avalúos se realizan conforme a los requisitos establecidos y que son adecuados, porque cumplen con las reglas de la actividad de valuación”

martes, octubre 10, 2017

ES MEJOR CONSTRUIR LA CASA QUE COMPRARLA?

Teniendo en cuenta el tipo de vivienda que construyen actualmente la gran mayoría de constructoras, puede resultar más conveniente construir la casa que comprarla a una constructora. 


En primer lugar, buena parte de las casas o apartamentos son en extremo pequeños, insuficientes para que una familia de cuatro personas viva cómodamente. 

En segundo lugar, la calidad de los materiales con que se construyen son de baja calidad. Las constructoras con el objetivo de obtener una mayor rentabilidad utilizan los materiales más económicos que encuentren en el mercado, y además no utilizan la cantidad necesaria para construir una obra de calidad. Basta con revisar la mezcla cemento-arena utilizada y se puede comprobar la baja calidad de paredes, pisos y demás elementos de concreto. 

No es raro encontrar una casa recién estrenada con la pintura desprendida, las paredes abiertas, las losas del piso sueltas, etc., y la reparación puede llegar a costar una gran cantidad de dinero y aún así no se tendrá una casa de calidad, puesto que la estructura misma es deficiente. 

A pesar de la pésima calidad de las viviendas, las cobran como si se hubieran elaborado con los mejores materiales. 

Con seguridad que resulta más económica comprar el lote y que el usuario mismo construya su casa. Le tomará más tiempo y tal vez algo de incomodidad, pero habrá hecho una casa de gran calidad y hasta más económica, y lo mejor de todo a su completo gusto. 

Si se quiere comprar casas o apartamentos ya construidos de calidad, seguramente habrá que comprar casas con más de 20 años de antigüedad, época en la cual parece que había una mayor honestidad y se construían bien, porque hoy es casi imposible encontrar algo construido decentemente.

Tomado de gerencie.com

martes, septiembre 26, 2017

AVALUOS: Es mejor comprar la PEOR CASA del mejor barrio y no la MEJOR CASA del peor barrio

La toma de decisiones económicas y financieras personales, igual que en las empresas, debe hacerse con base a determinados criterios de forma tal que se no se exponga a ningún riesgo la estabilidad de las fianzas personales.

La adquisición de vivienda es una decisión trascendental para una persona, puesto que para muchas, es la inversión más importante de toda la vida, y es allí donde posiblemente viva el resto de sus días.

Es por ello que hay que hacer lo necesario para no tomar decisiones equivocadas, que pueden afectar tanto las finanzas personales como la calidad de vida.


Todos queremos una buena casa, la mejor casa, y cuando la disponibilidad de dinero es la mejor, tratamos de conseguir una casa que además de ser buena, sea barata.

Esta búsqueda nos lleva a comprar en un barrio no tan bueno donde el precio de las viviendas no es elevado. Hay barrios en los que se pueden conseguir muy buenas casas a un precio bajo, lo cual en principio es una gran oportunidad, pero nos olvidamos que el bajo precio obedece precisamente a la calidad del barrio.

Un barrio determinado puede tener múltiples problemas que hacen que los precios de sus viviendas sean bajos, aun el de las mejores viviendas.

Lo ideal es comprar una buena casa en un buen barrio, pero eso costará mucho, seguramente más de lo que tenemos, de modo que hay que buscar la forma de lograr un equilibrio.

La solución puede ser conseguir un buen barrio y comprar la “peor” casa, que sin duda tendrá un precio inferior que tal vez se ajuste a nuestro presupuesto.

La razón es que a mediano o largo plazo, tendremos la posibilidad de mejorar nuestra casa hasta convertirla en la casa de nuestros sueños.

En cambio, si compramos la casa de nuestros sueños en un barrio que no es el mejor, la tendremos muy difícil para mejorar el barrio, por lo que quizás nunca tendremos una verdadera satisfacción.

Siempre es más fácil mejorar la peor casa del mejor barrio que mejorar el barrio donde se compró la mejor casa.

Tomado de gerencie.com

miércoles, septiembre 06, 2017

ANTE LA DIAN PRIMA AVALÚO de VENTA o AVALÚO de PROMESA DE COMPRAVENTA ?

En Colombia por lo general los bienes inmuebles se escrituran por un valor inferior al realmente negociado entre comprador y vendedor, con el fin de disminuir las elevadas tarifas notariales y de registro, pero también para disminuir la renta o la ganancia ocasional,  de manera que  se hace una promesa de compraventa por un valor y la escritura por otro muy inferior.


Cuando el contribuyente declara renta registra en ella los valores según lo que figura en la escritura pública, pero es posible que la DIAN cuestione el valor declarado por el contribuyente, y si la DIAN se hace a una copia de la promesa de compraventa, es probable que con base a ella decida adicionar los ingresos que resulten de la diferencia entre los valores que figuran en la escritura y la promesa de compraventa.

La cuestión entonces es si tiene mayor valor probatorio la escritura pública o la promesa de compraventa.

En principio la prueba idónea es la escritura pública, pero si la DIAN tiene la promesa de compraventa  como prueba para demostrar lo contrario, y además otros pruebas como consignaciones, recibos de pagos o incluso testimonios que le llevan a la certeza de que el negocio en realidad fue por el valor que figura en la promesa de compraventa, sin duda que se impondrá el valor real sobre el consignado ficticiamente en la escritura pública.

Es evidente que si la DIAN logra demostrar que la  realidad de un negocio es distinta a la consignada en los documentos llamados a probar tales hechos, estos últimos pierden validez, y esto no sólo sucede con las escrituras públicas sino con las facturas que algunos contribuyentes en concurso con terceros simulan para declarar costos ficticios.

Es así como se ha visto el caso de facturas sobre operaciones falsas donde se genera y se declara el IVA e incluso se paga la retención en la fuente, pero toda esa formalidad no tiene valor si la DIAN por otros medios demuestra que todo el negocio es ficticio o no corresponde a la realidad.

Este asunto es tan delicado que incluso puede derivar en una responsabilidad penal puesto que  se puede configurar la falsedad ideológica en documento privado.


En consecuencia, es un riesgo que el contribuyente debe valorar cuando haga uso de esta práctica al comprar o vender inmuebles, además de los efectos tributarios que puede tener para el comprador el hecho de pagar un valor superior al que figura en la escritura.

Tomado de Gerencie.com

miércoles, agosto 30, 2017

LESIÓN ENORME EN LA PARTICIÓN DE HERENCIA

La partición de la herencia es una fuente de conflictos familiares muy común debido a la naturaleza humana que empuja a las personas a tomar decisiones que le favorecen a sí mismo y perjudican a los demás, y es de lo más cotidiano que entre hermanos y familiares se distribuyan inequitativamente los bienes que componen la masa sucesoral,  y es en estos casos donde resulta útil conocer que la lesión enorme también se aplica en la repartición de bienes de propiedad común como en el caso de la sucesiones.


La premisa para que se configure la lesión enorme es que el valor pagado o recibido difiera en más de la mitad con respecto al valor del bien, lo que en principio se podría afirmar que no aplica en la repartición de una herencia, puesto que el beneficiario no paga nada por recibir un bien o una parte de él, de manera que no es posible determinar una diferencia monetaria que permita cuantificar el detrimento económico del afectado.

No obstante sí es posible alegar la lesión enorme en el caso de repartición de bienes comunes como claramente lo expresó la sala civil de la corte suprema de justicia en sentencia del 30 de junio de 2011 con referencia 20001-3103-003-1998-00238-01 y ponencia del magistrado Arturo Solarte Rodríguez:

En el supuesto específico de la rescisión por lesión enorme de la partición de bienes comunes, se presenta la peculiaridad de que el negocio jurídico correspondiente no genera prestaciones correlativas, de tal manera que pueda realizarse un juicio de comparación entre lo entregado y lo recibido, para efectos de determinar la desproporción existente entre uno y otro. Por el contrario, en la partición o división de bienes, a cada uno se le habrá de entregar “lo suyo”, sin que deba dar nada a cambio, por lo que el criterio básico para examinar la justicia del trabajo partitivo ha de ser la relación entre lo efectivamente entregado y la cuota respectiva, considerada ésta como la medida ideal del derecho que tiene el comunero sobre la cosa común (artículo 2323 del Código Civil), en cuyo caso, si los bienes finalmente asignados como consecuencia de la partición conducen a que lo recibido resulta ser inferior a la mitad del valor de la cuota, se entenderá que ese comunero ha sido lesionado enormemente, con la consecuencia particular de que el afectado con dicha circunstancia, podrá pedir que se rescinda el correspondiente acto de partición, esto es, que cesen sus efectos hacia el futuro y que dicha determinación tenga igualmente efectos hacia el pasado -si ello es posible-, con las restituciones recíprocas a que haya lugar”.

El problema es que esta figura sólo aplica si lo que recibió el heredero es menor al 50% de la cuota que le correspondería.

Por ejemplo, si el valor de los bienes a repartir es de 1.000 millones de  pesos entre 5 herederos, a cada uno le debe corresponder el valor de 200 millones de pesos, de manera que la lesión enorme sólo se configura si algún heredero recibe una propiedad que vale menos de 100 millones de pesos, de manera que siempre queda un margen para que alguien saque ventaja, pues si recibe una  propiedad avaluada en 100 millones o 110 millones, no se configura la lesión enorme.


Tomado de la página gerencie.com

viernes, junio 23, 2017

CON BASE EN AVALUOS COMERCIALES SE INICIA LA OFERTA DE LA EMPRESA METRO DE BOGOTÁ

Mediante la expedición del Decreto 318 de 2017, se da el inicio formal del proceso de adquisición predial que la Empresa Metro de Bogotá S.A. ha dispuesto para la construcción de ese medio de transporte para la capital. Este proceso de adquisición está dividido en tres grupos.
El primer grupo de predios corresponde a los inmuebles requeridos para la construcción del viaducto y evitar que la obra sufra demoras y sobrecostos por esta causa.

El segundo grupo corresponde a los predios para la ampliación y mejoramiento del espacio público en el corredor.

Y el tercer grupo contiene los necesarios para la construcción de los edificios de acceso a las estaciones elevadas.

En el presente año (2017), la Empresa Metro de Bogotá adelantará la compra del primer grupo de inmuebles con el apoyo del IDU, que son 61 y tienen un costo estimado de $135 mil millones.

En el marco de la normatividad vigente, la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD, entregó los avalúos de referencia de las áreas de influencia del proyecto para el tramo sur y procederá a completar los avalúos de referencia de los predios vecinos a la Avenida Caracas. Como se ha explicado en las reuniones con las comunidades beneficiadas con el proyecto, existen dos mecanismos para la adquisición de los predios:

1) Enajenación voluntaria y

2) Expropiación, que aplica cuando no se logra un acuerdo con el propietario del inmueble.

La Empresa Metro de Bogotá iniciará en agosto las ofertas para adquisición por la vía voluntaria, con base en nuevos avalúos comerciales.

Las ofertas se harán por estos valores y no por los avalúos catastrales. En cualquier caso, si no se llega a negociación voluntaria en el plazo legal de 30 días, la Empresa Metro está facultada para iniciar el trámite de expropiación administrativa y podrá exigir la entrega.

Tomado de wradio.com.co

jueves, junio 08, 2017

AVALUOS COMERCIALES vs AVALUOS CATASTRALES en la CALLE DEL BRONX

El Catastro Distrital de Bogotá le salió al paso a las acusaciones que se hicieron desde el Concejo de la ciudad sobre la compra de predios en el Voto Nacional en inmediaciones de la otrora calle del Bronx.


Según el Catastro Distrital, por solicitud de la Empresa de Renovación Urbana, realizó avalúos a 62 predios en la zona conocida como Bronx. Todos ellos se llevaron a cabo siguiendo estrictamente las metodologías técnicas definidas por la autoridad nacional, el IGAC.

El resultado arrojó que para 19 predios, en su mayoría ubicados en dos propiedades horizontales, los avalúos comerciales resultaron inferiores a los avalúos catastrales. Catastro procedió a hacer los ajustes en los avalúos catastrales para garantizar que los ciudadanos puedan tener el tratamiento tributario adecuado al valor de sus inmuebles.

A solicitud de la Empresa de Renovación Urbana, ERU, se realizó el avalúo comercial a 62 predios ubicados en 3 manzanas en el sector conocido como “Bronx”. Para el 70% de los casos, el resultado del avalúo comercial fue completamente consistente con los avalúos catastrales. En 19 predios, la mayor parte de ellos ubicados dentro de dos propiedades horizontales, el avalúo comercial resultó inferior al catastral. La razón es que en estudio detallado de estos predios realizado mediante visitas técnicas, se encontró que el deterioro estructural de los predios era mucho mayor al estimado en el proceso masivo. El nivel de descuido de las edificaciones implicó que las mismas tuvieran un mayor grado de vetustez que predios de edades similares. Este deterioro impactó negativamente el avalúocomercial.

La Unidad Administrativa de Catastro Distrital, procedió a ajustar los avalúos catastrales en consecuencia. Este es un trámite que hace la entidad de oficio justamente para permitir que los propietarios puedan cumplir con sus obligaciones tributarias, en particular del impuesto predial, en condiciones que verdaderamente reflejen en valor de sus inmuebles, evitando que paguen más impuestos de lo debido.

Durante el transcurso de la semana, la concejal del Partido Político MIRA, Gloria Stella Díaz, denunció en el Concejo de Bogotá que la empresa de Renovación y Desarrollo Urbano (ERU), pretende comprar predios en el sector del Voto Nacional aledaños al sector del Bronx, que hace un año fue intervenido, por debajo del avaluó comercial del sector, e incluso con un valor inferior al avalúo catastral fijado por Catastro Distrital.


“Luego de recibir unas denuncias de propietarios de predios localizados en el sector del Bronx, quienes aseguran que la ERU está ofreciendo un valor inferior al que aparece en el impuesto predial, como en el caso de un apartamento ubicado en la Carrera 15Bis No. 9A-22, que tiene un avalúo catastral para el año 2017 de $52.929.000,  la Empresa de Renovación y Desarrollo Urbano de Bogotá  tan solo le ofrece  $48.494.700, es decir  $ 4.434.300 por debajo del valor del predio, lo cual es  totalmente injusto para sus dueños”, manifestó la Concejal.


jueves, febrero 16, 2017

El AVALÚO CATASTRAL 2017 en BOGOTÁ

El avalúo catastral de los predios en Bogotá se incrementó, en promedio, en 8,8 por ciento en el último año, aunque en los inmuebles destinados a los hoteles el aumento llegó al 22,51 por ciento.

Esa es una de las principales revelaciones del censo inmobiliario que todos los años realiza el Departamento Administrativo de Catastro Distrital, y este año refleja que en los últimos 12 meses aparecieron en la ciudad 6,8 millones de metros nuevos de construcción, especialmente de vivienda.

Precisamente en el sector residencial, que representa el 75,39 por ciento de inmuebles, el incremento promedio del avalúo fue de 9,84 por ciento. La ciudad pasó de 2’079.925 a 2’205.011 predios residenciales, cuyo avalúo subió entre el 0,2 por ciento en el estrato 6 y el 14,7 por ciento en el estrato 1. Fueron 61.584 predios nuevos.

La directora de Catastro, Claudia Puentes Riaño, asegura que las zonas donde más se valorizó la ciudad fueron las que concentran los estratos 1 y 2, porque fue donde más se vendió vivienda nueva.

Aunque el mayor temor de los contribuyentes es que el aumento en los avalúos repercuta en el incremento del impuesto predial, para Puentes esta es una buena noticia. Según ella, demuestra que invertir en construcción es una opción segura en la capital porque los inmuebles se valorizan.

Explicó que los 6,8 millones de metros cuadrados nuevos implican que se construyó una ciudad del tamaño de la localidad de Tunjuelito (que tiene 6’145.145 metros de construcción). En esta zona hay 33.427 predios, pero predominan todavía más las casas de grandes áreas. En ocho años, Bogotá construyó un área equivalente a Suba y Usaquén.

Siete de las veinte localidades concentraron 4,7 millones de esos nuevos metros de construcción, es decir, el 70 por ciento. La más alta fue Suba, donde se ubicó la cuarta parte. En el 2016, la construcción se concentró en los estratos 3 y 4, donde se edificaron 33.269 de los 61.584 predios nuevos. El tercero fue el estrato 2, con 9.671. Las localidades más dinámicas en el estrato 2 fueron Bosa, Suba, Usme y San Cristóbal; en el 3, Kennedy, Engativá, Suba y Ciudad Bolívar, y en el 4, Usaquén, Suba, Fontibón y Chapinero.

Lo que muestra este informe es que Bogotá es una ciudad de estratos 2 y 3, con el 54,8 por ciento de todos los predios: 1’208.221. La quinta parte de la ciudad es de estrato 4, que llegó a 461.071 inmuebles.

Según la directora de Catastro, el informe evidencia que en el 2016 volvió a Bogotá el segmento de personas de estratos 2 y 3 que habían salido a comprar vivienda fuera de la ciudad. “Hay unas cifras que muestran que en el estrato 2, las ventas de vivienda crecieron 78 %”, explicó.

Diálogo con la Dra. Claudia Puentes, directora de Catastro:

¿Por qué el avalúo subió más en los estratos bajos que en los altos?
Significa que hay más familias en los estratos bajos comprando que en los altos. Bogotá y en general la región tienen más familias de ingresos medios y bajos que de altos. Y entonces hay más personas buscando vivienda en ese segmento de ingresos. Lo que había pasado es que gran parte de esa demanda se había ido fuera de Bogotá y ahora está volviendo, y eso hace que la gente empiece a comprar más vivienda y se refleja en un mayor precio.

A la gente le preocupa el impacto en el predial...

Entiendo, pero para eso el alcalde alivió el tema del predial. Primero, quitándole el factor estrato para hacerlo más equitativo; segundo, introduciendo unos topes que son bastante más rigurosos para que el impuesto no suba más del 10 por ciento en el estrato 2, y ahora está la posibilidad de pagar por cuotas. Es importante rescatar que la gente valore que su patrimonio mantiene el valor.

¿Qué está pasando con los estratos 5 y 6?

El estrato 5 sí se está moviendo mucho. Tiene una dinámica muy amplia, pero el 6 está quieto desde el punto de vista del mercado. El número de meses de rotación de los inmuebles está alrededor de los 20 meses (tiempo que se demora la venta), y el hecho de que sea difícil o demorado vender un apartamento o una casa en estrato 6 se refleja en que los precios estén bastante quietos con respecto al año anterior.

¿Y a qué se debe?

En estrato 6 sí se ve una desaceleración y es el que más mercado de extranjeros recoge, y ahí veo que las cifras decayeron el último año.
Tomado de eltiempo.com , YOLANDA GÓMEZ TORRES, Editora EL TIEMPO