INCREMENTOS 2012 EN AVALÚOS en BOGOTÁ

El secretario de Hacienda de Bogotá, Ricardo Bonilla, manifestó que el impuesto predial para este año tendrá un incremento mínimo del 10 por ciento y máximo del 65 por ciento, teniendo en cuenta el avalúo catastral del predio.


''Con base en el acuerdo de la equidad fiscal, todos los predios con un avalúo catastral inferior a 30 millones el impuesto predial solo puede aumentar el 10 por ciento y así escalonadamente en la medida en la que sube el avalúo hasta un máximo de 65 por ciento para los predios que tengan un avalúo superior a 4 mil millones'', aseguró. 


Bonilla señaló que es necesario que el impuesto predial se cobre de acuerdo al valor del predio y no al estrato, ya que en el censo inmobiliario se encontraron muchos predios de alto valor pagando menor impuesto predial por estar ubicados en estratos bajos. 


En cuanto al crecimiento de la ciudad, durante el 2011 el área construida en Bogotá se incrementó cerca de 8 millones de metros cuadrados, lo que representa un crecimiento en el valor de la base catastral de la ciudad de 41 billones de pesos.


Así lo confirmó el director del Catastro de Bogotá, Gustavo Adolfo Marulanda, quien señaló que según el último Censo Inmobiliario de Bogotá, durante el 2011 se incorporaron a la base catastral cerca de 68 mil predios nuevos.


''Esto quiere decir, más de 4 millones de metros cuadrados'', afirmó.


Marulanda agregó que a esto se le suman otros 4 millones de metros cuadrados en áreas ya construidas, para un total de crecimiento durante el año pasado de 8 millones de metros cuadrados.


''Esto equivale a construir 7 parques Simón Bolívar, lo que eleva a 246 metros cuadrados de edificación total en la ciudad'', aseguró.
Por otra parte, el valor de la base catastral pasó de 239 billones de pesos en 2011 a 280 billones de pesos en 2012.


El censo inmobiliario de Bogotá también reveló que el 70 por ciento de los predios en la ciudad son de propiedad horizontal.


''La mayor concentración de predios nuevos se encuantra en las localidades de Chapinero, Usaquén, Suba y Fontibón'', manifestó Marulanda.

Tomado de http://www.caracol.com.co/noticias/bogota

VALORIZACIÓN sobre el 50% del AVALÚO

Sin recursos el IDU para obras al norte de Bogotá No podría cobrar valorización en el norte de Bogotá el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU), por no haber empezado alguna obra porque le faltan recursos.

El cobro de valorización del norte de Bogotá incluye a 700 mil ciudadanos dueños de predios en las localidades de Barrios Unidos, Engativá, Usaquén, Chapinero y Suba.

Al recaudar 379 mil millones de pesos se financiarán las obras de ampliación de la Autopista Norte y de las vías aledañas a ese corredor vial. Con estos recursos de valorización se busca agilizar el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) conocido como el Plan Zonal Norte.

El Concejo de Bogotá hundió el proyecto para aplazar cobro de valorización en el norte de la capital el pasado mes de septiembre. La presidenta del Concejo, María Victoria Vargas, explicó en ese entonces que el Cabildo Distrital negó la solicitud hecha por la Administración de otorgar un plazo de un año para determinar la asignación porque con anterioridad se había dicho que eran necesarios los estudios técnicos, de detalle y de factibilidad.

La presidenta del Concejo indicó que si el proyecto se hundió en el Cabildo fue por “improvisación del IDU”, pues el Concejo había determinado que esa asignación del cobro de valorización se haría con base en el 50% del avalúo del predio.

Tomado de www.elnuevosiglo.com

AVALÚO y EXPROPIACIÓN Calle 26 Bogotá

El dueño de un predio, a pesar del AVALÚO y una resolución de expropiación, no ha entregado el terreno.

Un pleito entre el Instituto de Desarrollo Urbano (IDU) y el dueño de un predio privado tiene frenada la terminación del deprimido del Concejo, cerca de la calle 26 con carrera 34.

Son 520 metros cuadrados del costado noroccidental que fueron proyectados como un retorno para los buses articulados y es una de las obras que tiene atrasada la finalización de la troncal de la 26.

Aunque el IDU ya expidió una resolución de expropiación e hizo un depósito judicial por 6.300 millones de pesos, el dueño no ha entregado el terreno. 

"Estamos pendientes del registro de la resolución de expropiación en tres folios de la matrícula inmobiliaria", informó el IDU, trámite que actualmente se adelanta en la oficina de registro. 

Según el instituto, la expropiación no tiene marcha atrás porque "hay prevalencia del principio de interés general por tratarse de una obra pública". 

Gonzalo Gómez, presidente de Apel, empresa propietaria de los terrenos y donde funcionaba un instituto de educación técnica, aseguró que no ha entregado los predios porque el avalúo "está mal hecho". 

Aunque Gómez no dio una cifra sobre el monto del avalúo del terreno, sí dijo que está por encima de los 6.000 millones de pesos, incluyendo el daño emergente que generó la demolición. 

"Tuvimos que arrendar lugares para darle clases a nuestros estudiantes, lo que nos costó unos 100 millones de pesos mensuales", explicó Gómez. 

Un vocero del área jurídica del IDU confirmó que el avalúo fue hecho por la Cámara de Propiedad Raíz de Bogotá, que tuvo en cuenta las condiciones del inmueble, el estado de la estructura y la licencia con que se construyó. Sin embargo, según el Distrito, el dueño de Apel nunca se opuso a la calificación en los cinco días siguientes del concepto del avalúo, como dicta la ley. 

Otra de las razones por las que Gómez no ha entregado el terreno tiene que ver con la definición de los linderos. "Ellos nos hablaron de 520 metros cuadrados, pero corrieron los linderos y se están apropiando de casi 1.000 metros cuadrados. Pido que Catastro revise el tema", señaló el presidente de Apel, pero mientras eso sucede ninguna de las partes se responsabiliza de la demolición de un muro que podría venirse abajo, como advirtió el Fopae.

El IDU confirmó que apenas cuente con el visto bueno de Registro podrá solicitar auxilio de la Policía para obligar al ciudadano a entregar el predio. 

El dueño, por su parte, pidió verificar los linderos y el avalúo.

Así, aún es incierta la fecha de terminación del deprimido.

Incremento de avalúo catastral para 2012 será del 3 por ciento

Un incremento del tres por ciento fue autorizado para los avalúos catastrales en 2012. 


El Departamento de Planeación Nacional (DNP) informó que el aumento fue acordado en el Consejo Nacional de Política Económica y Social (Conpes). 

En un comunicado, precisó que el "reajuste se aplicará sobre los predios no formados y formados con vigencia de 2011 y anteriores, mientras que aquellos formados o actualizados durante 2011 no tendrán reajuste el próximo año". 

Sin embargo, el Conpes sugirió a los concejos de los municipios afectados por esta segunda ola invernal no descartar el alivio temporal en tarifas y definir facilidades de pago. 

El incremento del tres por ciento no aplica en Bogotá, donde la entidad catastral tiene autonomía para determinar el aumento que regirá el próximo año.

Damnificados mediante AVALÚO quedan exentos de pagar impuestos

Los ciudadanos damnificados a causa de catástrofes naturales, como las inundaciones producidas estos días por la ola invernal en la capital de la República están exentos del pago de los impuestos predial unificado, industria y comercio (ICA), vehículos automotores y delineación urbana, por un valor igual al monto del daño sufrido por sus bienes, así lo explicó el secretario de Hacienda, Héctor Zambrano Rodriguez.

Para acceder a este beneficio, los contribuyentes damnificados deberán presentar el certificado expedido por la Dirección de Prevención y Atención de Emergencias (DPAE) y cuantificar el monto de los daños sufridos a través de un avalúo realizado por las Lonjas de Propiedad Raíz.

El valor de este avalúo debe ser cancelado por el contribuyente y se incluirá dentro del valor total de los daños para su aplicación como exención en el correspondiente impuesto.

La exención de los impuestos predial unificado, sobre vehículos automotores e ICA se aplicará por un lapso de hasta cinco años.

En el caso del impuesto sobre vehículos, cuando exista pérdida total y una vez se cancele la matrícula, la exención podrá aplicarse al carro que lo sustituya o a otro que el contribuyente posea.

En cuanto al impuesto de delineación urbana estarán exentos de pagarlo los propietarios y poseedores de predios construidos, para efectos de su reconstrucción o readecuación por una sola vez dentro de los tres años siguientes a la expedición de la certificación.

Los contribuyentes deberán presentar sus declaraciones sin pago sin que se requiera de autorización previa para ello, teniendo en cuenta que para la obtención de las exenciones se requiere estar al día con el pago de sus impuestos.

Los ciudadanos que deseen conocer más detalles sobre el proceso que deben seguir para acceder a estas exenciones pueden comunicarse a la Línea 195.

PLUSVALÍA por REAVALÚO en Bogotá

Hoy, el recaudo por PLUSVALÍA en Bogotá es muy bajo y, en ocasiones, nulo.

Tal como lo ha hecho con los peajes urbanos o la propuesta de hacer un tranvía por la 7a., el alcalde electo de Bogotá, Gustavo Petro, abrió ayer un nuevo frente de debate, al anunciar que cobrará la plusvalía como una fuente importante de recursos para el Distrito .

Dicha contribución -establecida gracias al acuerdo 118 del 2003, expedido por el Concejo- se debe pagar cuando el propietario de un predio se beneficia por el cambio del uso del suelo.

Por ejemplo, es dueño de una casa y, tras la expedición de una licencia urbanística, tiene la facultad legal para construir un edificio sobre el mismo terreno. O, también, cuando el predio pasa de ser rural a urbano.

Así se puede recaudar

Hoy, la norma vigente dice que hasta la mitad de la rentabilidad adquirida en ese inmueble, luego de los cambios en el uso del suelo, deberían ir a las finanzas distritales. El cobro se efectúa en uno de dos momentos: cuando el propietario decide vender el inmueble o cuando obtiene la licencia para construir un edificio, por citar solo un ejemplo.

"Esto, si lo hacemos bien, significará muchos recursos para Bogotá", dijo Petro en la entrevista con Yamid Amat ayer en EL TIEMPO.

Incluso, el alcalde electo también busca cobrar una plusvalía por los beneficios que traen consigo las obras públicas y que hoy no se cobra por cierta falta de reglamentación, según explicaron fuentes del Distrito.

La propuesta de Petro fue bien recibida por los expertos e, incluso, por algunos ex secretarios de Planeación Distrital, quienes hablaron de las principales trabas para poder recaudar esta contribución.

La ex secretaria Carmenza Saldías, quien ejerció el cargo durante la administración de Lucho Garzón, sostuvo que "hasta poderosos intereses de los dueños de la tierra" impiden el cobro de la plusvalía.

Dijo que la "lentitud del Distrito para impulsar el desarrollo urbano" también afecta el cobro de esta contribución.

"La ley tiene problemas en su definición y también es cierto que hay algunos problemas de rigor y eficacia pública", sostuvo Saldías. Señaló que, en su gestión, logró cobros cercanos a los 20.000 millones de pesos por este concepto. "Hay que preguntarse por qué no se está cobrando como corresponde", afirmó.

Por su parte, Óscar Molina, ex secretario de Planeación Distrital, anotó: "El cobro de la plusvalía ha sido muy difícil por razones de tipo técnico. La fórmula para definir cuál es ese mayor valor que adquiere el inmueble no se ha acabado de inventar".

Para la presidenta del Concejo, María Victoria Vargas, Petro tiene una "intención de buscar más recursos con la plusvalía, pero eso va a atado a los cambios en los usos del suelo. Por eso, él tiene un interés especial en revisar la modificación del Plan de Ordenamiento Territorial (POT)".

Finalmente, el economista Jorge Restrepo, docente de la Universidad Javeriana, respaldó la propuesta de Petro, pero hizo una advertencia: "Hay que tener cuidado para no impactar la actividad constructora, pues puede que algunos empresarios lo piensen ahora dos veces antes de pedir un cambio en los usos del suelo por esa contribución".

Piden reglas de juego claras

Camacol, el gremio de la construcción, comparte el cobro de la plusvalía, pero pide reglas de juego claras.

Martha Moreno, gerente para Bogotá y la región, de Camacol, afirmó que se deben "alinear" las normas distritales y nacionales en este tema.

La Lonja de Bogotá pide claridad con los dineros recaudados

La Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá respaldó la propuesta del alcalde electo, Gustavo Petro, de cobrar la plusvalía, pero pidió una mayor claridad con la inversión de los dineros que se recaudan por este concepto. "Hoy se hace el pago, pero no vemos qué se hacen los recursos", señaló la presidenta de la Lonja de Bogotá, Amparo Araújo.

"Estamos de acuerdo con que se cobre la plusvalía cuando haya un cambio normativo que beneficie al predio", agregó.

Así mismo, dijo que el gremio le va a proponer a Petro que los dineros recaudados por la plusvalía se destinen específicamente a la infraestructura. "Sería bueno que se hicieran vías y parques en la ciudad", señaló Araújo.

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ALGUNAS FALENCIAS DEL POT

La Lonja de Propiedad raíz de Bogotá le hizo una serie de reparos al proyecto de acuerdo de modificación excepcional del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) que quiere tramitar el Distrito, al considerar que por el afán con el que se diligencia, deja en el limbo asuntos trascendentales como lo ambiental y lo contractual. La presidente de la Lonja capitalina, Amparo Araújo, precisó que tomar medidas unilaterales por parte de la Alcaldía, podría conllevar a un lío de grandes magnitudes por cuanto se estaría vulnerando el principio de la concertación sobre pilares jurídicos y técnicos toda vez que pasa por alto el concepto de la Corporación Autónoma Regional (CAR).

“Todo esto crearía problemas de magnitudes incalculables para la ciudad. Nosotros queremos saber qué pasará con los temas aún no concertados con la CAR, como por ejemplo la reserva de la cuenca alta del río Bogotá, la definición del perímetro urbano borde Norte, la definición del suelo de protección y la revisión de procesos de legalización en algunos suelos de reserva y saber cuál será el futuro del botadero, Doña Juana y si en la Calera no se podrá construir un metro cuadrado más”, declaró la dirigente gremial.

En concepto de la Lonja, el documento del POT tiene muchas inconsistencias e inquietudes que quedan por resolver.

Agregó que a la fecha, no se conoce el articulado del proyecto de acuerdo, los anexos cartográficos, ni el documento técnico de soporte.

El gremio que agrupa constructores, empresas inmobiliarias y avaluadores, expresó su preocupación por la desaparición de las UPZ como instrumentos de planeación, asunto que resulta “muy preocupante”, haciendo salvedad que la utilización de dichos instrumentos generaba dificultades operativas en su manejo, pero que ya había sido superada por la práctica. “Es importante preguntarnos si las fichas normativas van a llegar al mismo nivel de detalle que las UPZ, ya que ahora pasamos de 112 UPZ a 37 planos. Consideramos que al igual que la modificación del POT estas fichas normativas deberían ser concertadas y construidas con los gremios y la comunidad en general; y si no, quisiéramos saber cómo se expedirán, que norma regirá entretanto y cuando sería efectivo dicho cambio normativo”, manifestó.

Para la Lonja, no es claro el manejo de la edificabilidad permitida sobre un inmueble y menos la distribución de la misma en las diferentes zonas de la ciudad. Según la colectividad inmobiliaria, no es comprensible el bajo índice de edificación para el centro de la ciudad por limitaciones en la construcción de las redes matrices, cuestión que reprimirá el distrito central de negocios.

La Lonja de Bogotá considera necesario que exista una total articulación entre los diferentes instrumentos de planificación así como con las normas de orden nacional para evitar la inseguridad jurídica generada por el maremágnum de reglas expedidas por múltiples entidades.

“Según lo anterior, planteamos que la revisión no solo debe estar dada entre UPZ ó fichas normativas y Planes Maestros, sino entre todos los instrumentos de planeación y gestión de suelo”, apuntó Araújo.

Adicionalmente el gremio inmobiliario manifestó inquietudes extras como los tratamientos urbanísticos en dominantes y subordinados al considerar que no es clara la intención en su clasificación.

“Para nosotros, tanto el tratamiento de desarrollo, conservación y mejoramiento integral tienen el mismo nivel de importancia que el de consolidación y Renovación Urbana. Consideramos que en las zonas de Mejoramiento Integral debería plantearse la posibilidad de pasar a Renovación Urbana para efectos de generar desarrollos organizados”, indicó la Lonja.

Araújo afirmó que es vital que la ciudad desarrolle los instrumentos que la Ley 388 de 1997 establece, en especial los referidos a la compensación que se estipulan en el artículo 48 de la referida, esto como efecto de las cargas que el ordenamiento de la ciudad ha generado sobre algunos sectores o predios, instó a la administración distrital a establecer normas de ocupación y uso del suelo en las áreas rurales, suelos que representan aproximadamente el 75% del territorio distrital. De igual forma dijo que estas áreas se caracterizan por tener las más altas condiciones ambientales, propósito que estaba proyectado a través de las Unidades de Planeamiento Rural, pero que a la fecha no han sido reglamentadas.

“Por tal motivo consideramos que sería uno de los avances más importantes en la modificación. Para nosotros es determinante la apuesta hecha al fortalecimiento de la estructura ecológica distrital, el ordenamiento del territorio rural, la gestión integral de riesgo y cambio climático, el desarrollo planificado de la minería y los planes de manejo ambiental”, concluyó.

En consideración de la Lonja hay temas de gran importancia como usos dotacionales así como participación en plusvalía y otros como el conocimiento de las causas que llevan a la modificación del POT. Es importante que se de aplicación a las leyes de suelo y Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial que puedan dar una nueva visión al desarrollo de la ciudad y la región, así como una seguridad jurídica a los habitantes, perdida por el maremagnun de normas de diferente jerarquía.

Por tal motivo, la Lonja de Bogotá considera que dicha modificación se debe dar sin premuras de tiempo y concertada en debida forma.

Tomado de de lanotadigital.com

AVALÚOS y ALGUNAS INCONGRUENCIAS

Relata D. RUDOLF HOMMES, en el Colombiano, a propósito de los AVALÚOS:

"Imagínese una situación en la que va a vender su apartamento por $100 millones, un precio que le satisface y que en comparación con varios que ha visto le parece apropiado, y que tiene una oferta de alguien que lo quiere comprar por ese precio.

Pero en el edificio en el que está el apartamento se suscribió un contrato entre propietarios en el cual tiene que ofrecerlo primero a los otros propietarios para que ellos lo compren si lo desean, pero no al mismo precio que le ofrece un tercero sino al precio que determinan tres peritos (uno nombrado por el vecino que lo desea adquirir, otro nombrado por usted y un tercero nombrado entre ellos o por la Cámara de Comercio de la ciudad donde está localizado el inmueble).

El contrato entre propietarios estipula además que una vez usted ofrece el apartamento en venta no puede echarse para atrás, está obligado a venderlo al precio que determinen estos peritos, aun si es inferior al precio que le ofrece el tercero.

Supongamos que el apartamento por el cual está dispuesto alguien más a pagar $100 millones es avaluado por los tres peritos en $70 millones. A usted le van a quitar $30 millones de su propiedad (con ese descuento, el socio comprador puede repartir millones entre los tres peritos para que bajen el avalúo). Usted estaría loco si hubiera firmado ese contrato entre propietarios a menos que deseara quedarse en el apartamento toda su vida y no le importara lo que sucediera después de su muerte, o porque el apartamento lo compró a descuento, precisamente por la existencia de este impedimento.

Resulta que el Código del Comercio establece en Colombia que un socio de una sociedad anónima no registrada en bolsa que desea vender sus acciones debe ofrecérselas a todos los demás socios y ellos tienen derecho a comprarlas a prorrata al precio que indica el vendedor, solamente si lo desean, porque tienen derecho a impugnarlo y a nombrar peritos para que hagan un avalúo que si resulta inferior al precio pedido por el vendedor o al que le ofrece un tercero, se vuelve obligatorio para el vendedor, con lo cual le quitan a la fuerza parte de su propiedad.

No se sabe a ciencia cierta a qué genio se le ocurrió esta figura tan original. En la mayoría de los países, las reglas de preferencia establecen que el derecho que tienen los otros accionistas es a igualar el mejor precio, pero en ninguna parte del mundo implica despojar de parte de su patrimonio al que quiere vender.

Los abogados dicen que la norma se concibió para proteger a los pequeños accionistas y para permitirles conservar su participación en las empresas. Pero esta regla, en lugar de protegerlos, los mantiene atrapados a merced de los mayoritarios, que la usan para su propia conveniencia, pues nadie se atreve a vender como establece la ley por el peligro que se corre de que le den un mordisco al valor de sus acciones. Las acciones pierden casi toda su liquidez, a los pequeños los esquilman, se entronizan roscas de accionistas con el control de las empresas y se conciben y aplican todo tipo de mecanismos para evadir esta norma, como sucede con todas las leyes que no tienen sentido.

Ahora que tenemos un viceministro de Hacienda y superintendentes que entienden el tema, sería oportuno reformar este adefesio jurídico para que la gente pueda vender y comprar compañías libremente y no tenga que recurrir a trucos o exponerse a perder parte de su propiedad cuando intente liquidar sus activos......".

Esperemos Dr. HOMMES a que pase el puente, y todas las aguas bajo todos los puentes, para que la solución esté por encima de la ley, o si no habrá que indagar por avaluadores que gusten de avaluar ..más que de los jugosos millones que traen ..los avaluos leoninos tratados...

A buen avaluador. ..pocas palabras...

Cordialmente,

Ing. VALENTIN CASTELLANOS

Expropiarán 5 megalotes por el 70 % del AVALÚO en Usme

La Secretaría de Hábitat expropiará cinco lotes 'ociosos' ubicados en la localidad de Usme, en el sur de Bogotá, que serán destinados a la construcción de vivienda de interés social y prioritario, y que en conjunto suman más de 26 mil metros cuadrados de terreno.

La expropiación fue decidida debido a que sus propietarios no hicieron ninguna gestión para venderlos o urbanizarlos, a pesar de que la administración les había dado dos años de plazo, luego de declararlos terrenos de desarrollo prioritario, dentro del programa del Plan de Desarrollo que busca gestionar suelo para construir vivienda de interés social y prioritario.

Estos cinco predios hacen parte de un paquete de 1.192, que en julio del 2008 fueron identificados en la ciudad como edificables y que el Distrito decidió incluir en este programa.

DIEZ HAN SIDO SUBASTADOS

Este año, la Secretaría de Hábitat decidió subastar los primeros 10 predios, a los que se les cumplieron los dos años de plazo fijados por la administración. Tres de ellos fueron comprados por particulares, que están obligados a desarrollar vivienda de interés social y prioritario.

Cinco que fueron subastados, pero no vendidos, serán los primeros expropiados, a través de la empresa Metrovivienda, que tendrá la misión de negociar con sus propietarios y después urbanizar los terrenos para promover la construcción de vivienda.

Estos predios tienen entre 1.946 metros cuadrados, el más pequeño, hasta 10.210 metros cuadrados, el más grande. Los propietarios de estos terrenos recibirán como indemnización por la expropiación el 70 por ciento del avalúo catastral.

Los cinco lotes están avaluados entre 61 millones y 388 millones de pesos, y tienen, en promedio, dos mil metros cuadrados. Para el próximo 10 de junio, la Secretaría de Hábitat tiene prevista la subasta de un terreno valorado comercialmente en 490 millones de pesos.

En la mira de la Secretaría de Hábitat hay otros 50 lotes 'ociosos' que están a punto de cumplir dos años de haber sido declarados de desarrollo prioritario, y que serán sometidos a subasta o expropiación, si sus propietarios mantienen su decisión de mantenerlos sin urbanizar.

Estas medidas de choque del Distrito se dan justo cuando la ciudad afronta un déficit de vivienda de por lo menos 300.000 unidades y que no ha podido ser superado durante las últimas dos administraciones, según el programa 'Bogotá, cómo vamos'. Lo grave es que dicha cifra podría ir creciendo en los próximos años, si se tiene en cuenta que la capital del país es una de las principales receptoras del fenómeno del desplazamiento por violencia en Colombia, según las cifras oficiales.

POR AHORA, NO SE CUMPLE LA META

En el Plan de Desarrollo del alcalde Samuel Moreno se prometieron 100.920 viviendas en Bogotá durante los cuatro años de su mandato.

Cuando faltan seis meses para el fin de la administración, la propia Secretaría de Hábitat admite que, a la fecha, van 50.536 soluciones. En proceso están 39.000 viviendas más.

Dicha cartera señala que se han asignado más de 15.000 y desembolsado 6.181 de los 26.400 subsidios con los que se comprometió la alcaldía.

Tomado de eltiempo.com

¿Burbuja en AVALÚO Comercial de la vivienda?

Los precios de la finca raíz en Colombia están disparados. ¿Qué tan cerca estamos realmente de una burbuja?

Los precios de la finca raíz en Colombia están por las nubes. No hay que ser un genio para saberlo; basta con mirar los avisos clasificados de los periódicos para ver los precios a los que se está vendiendo el metro cuadrado en las diferentes ciudades del país. En términos reales (descontando la inflación) la finca raíz alcanzó los altísimos niveles que tenía a mediados de los noventa, justo antes de la peor crisis hipotecaria y financiera en la historia de Colombia. Es más: la cartera hipotecaria, sin descontar las titularizaciones, creció a febrero de este año 23,5% anual, convirtiéndose en el tipo de crédito de más rápido crecimiento.

Esta situación ha llevado a varios analistas, incluyendo al codirector del Banco de la República, Juan José Echavarría, a expresar su preocupación sobre la posible formación de una burbuja en el mercado de vivienda. De hecho, los recientes aumentos en las tasas de interés por parte del Emisor podrían estar buscando frenar el crecimiento acelerado que están teniendo tanto el crédito hipotecario como los precios de la finca raíz.

Otra cosa piensan los constructores. Según la presidente de Camacol, Martha Pinto de Hart, los altos precios de la vivienda nueva no obedecen a una burbuja, sino a la recuperación de la economía y a otro tipo de factores estructurales: "si hubiera una burbuja se estarían presentando dos fenómenos típicos asociados con este hecho: un sobreendeudamiento de los hogares y un deterioro de la cartera hipotecaria. Ninguno de los dos se está dando".

Hoy la cartera hipotecaria no excede el 4% del PIB -cuando a mediados de los 90 alcanzó el 10%-, y la calidad de la cartera se encuentra en niveles mínimos históricos (3,6%) con un adecuado aprovisionamiento del 80%. "La vivienda no crece por un exceso de crédito hipotecario o un endeudamiento excesivo, sino por factores estructurales", dice Daniel Castellanos, vicepresidente de Asobancaria.

¿Qué explica el incremento sostenido de los precios? La explicación estaría en la escasez de tierra urbanizable. Si bien no existe una medición certera del costo de la tierra; según los constructores, en los últimos cinco años ha pasado de representar entre 10% y 15% del costo de un proyecto, a pesar entre 20% y 25%.

Con una oferta limitada por la escasez de tierra habilitada y una demanda que seguirá creciendo -dado el mayor ritmo de la economía, las bajas tasas de interés y el incremento en los subsidios-, lo más probable es que, en general, la finca raíz siga aumentando su precio (aunque a un ritmo menor).

Además, dado que las condiciones del negocio son muy distintas a las de mediados de los 90, es muy difícil que se presente una corrección generalizada de precios, pues el modelo hipotecario se transformó por completo. Hoy no hay un exceso de oferta de vivienda terminada, pues la mayoría de proyectos se construyen cuando se ha vendido entre 50% y 70% de los apartamentos, lo cual hace que los constructores no tengan que endeudarse excesivamente.

También ha cambiado la manera en que las personas se financian para adquirir vivienda. En promedio, hoy piden prestado alrededor del 45% de su valor y lo hacen a plazos menores que van entre 7 y 10 años.

Incluso las entidades financieras cambiaron su forma de prestar. Hoy se fijan menos en la garantía y más en la capacidad de pago, ofrecen productos en pesos a tasa fija y disponen de nuevas alternativas como el leasing. Además, no hay ninguna entidad que dependa exclusivamente del crédito hipotecario.

Todo esto hace pensar que si el auge de la construcción se detiene por alguna razón, no se presentarían quiebras generalizadas pues el ajuste se haría con menores unidades construidas y no vía precios.

Sí en estratos altos

Si bien no se puede hablar de una burbuja generalizada, lo cierto es que hay nichos donde podría hablarse de un fenómeno de este tipo.

Para Rodrigo Niño, presidente de Prodigy Network, quien vivió el ascenso y la caída del mercado inmobiliario de Estados Unidos, en el estrato alto podría estar presentándose un fenómeno especulativo, pues los precios han llegado a niveles por encima de estándares internacionales. "He visto proyectos alrededor de los $12 millones por metro cuadrado, lo cual significa cerca de US$700 por pie cuadrado, el doble de lo que se consigue hoy en Miami".

Para este experto, el valor de una propiedad es función del ingreso que puede generar y, cuando la rentabilidad deja de tener sentido, es claro que son fenómenos especulativos. Esto es, cuando la relación entre el canon de arrendamiento anual (menos los costos de mantenimiento e impuestos) y el precio de adquisición se alejan demasiado.

Sobre Cartagena, este constructor piensa que pudo haber una burbuja, pero que han comenzado a entrar clientes internacionales que pueden sostener el auge y convertirlo en un mercado de segunda vivienda para extranjeros. Sin embargo, esta ciudad tiene uno de los mayores índices de unidades terminadas sin vender, junto a Villavicencio. En este tipo de mercados, sí se podría dar una corrección en los precios y una diminución en el stock de unidades. Por esto, la recomendación es ser muy selectivo y cuidadoso a la hora de comprar o invertir en finca raíz.

Habrá que monitorear de cerca el comportamiento de los diferentes nichos y segmentos de la vivienda. Si el ritmo de crecimiento de los precios no se modera, comienza a crecer la oferta sin vender (el inventario) y la cartera se empieza a deteriorar, otro será el panorama.

Tomado de la Revista DINERO.COM