viernes, julio 01, 2016

Los AVALÚOS COMERCIALES como VALOR de CAMBIO, Los AVALÚOS CATASTRALES como VALOR de USO

Expresa el Dr. Víctor Reyes Morris, profesor de la Universidad Nacional de Colombia, Exconcejal de Bogotá y exrepresentante a la Cámara, en su columna ““Valor de uso y valor de cambio” del ESPECTADOR, las siguientes importantes consideraciones a propósito del del Avalúo Comercial, Avalúo Catastral e Impuesto predial, frente las fuentes de financiación de los gobiernos distritales, regionales y locales, en un análisis interesante sobre los conceptos que se encuentran tras los indicadores para cobrar esta tributación, en los siguientes términos:


El impuesto predial constituye una de las fuentes más importantes de financiación de los municipios de Colombia. Claro, dependiendo del municipio – y su categoría- serán más significativas las regalías o el impuesto de Industria y Comercio o las transferencias para educación y salud. Pero en el caso de Bogotá es un ingreso que representa el 13% del total de ingresos del presupuesto de 2016 -que son cerca de 16 billones de pesos-.  

El mayor ingreso está dado por el Impuesto de Industria y Comercio (21% aproximadamente). La expectativa de los alcaldes de Bogotá ha sido siempre aumentar los ingresos por vía de impuesto predial.   

Han considerado casi todos los mandatarios locales que los habitantes de Bogotá no pagan suficiente por predial. Algunos han llegado a expresar la idea de que se pague este impuesto sobre la base del avalúo comercial de los inmuebles.
   
Esta pretensión merece un análisis de la consistencia misma de este impuesto para quizás invocar un valor que se llama justicia tributaria. Usualmente se olvida en esta pretensión que la economía (idea que viene de los clásicos de esta disciplina) es la distinción entre valor de uso y valor de cambio
  
Para el propietario de un inmueble éste tiene un valor de uso y no un valor de cambio, únicamente cuando lo vende tiene un valor de cambio. De manera que guiarse por el valor de cambio es sentar una base irreal e injusta para un impuesto, ya que este valor no se ha obtenido, es virtual, una condición de mercado (precio posible) que no se ha realizado. Por lo tanto el predio solo tiene un valor de uso. Los economistas han distinguido bien uno de otro.   

El asunto siguiente a este argumento es, ¿cómo determinar el valor de uso? Hasta ahora ha sido un mecanismo de avalúo catastral o institucional establecido por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (para el caso Bogotá). Esta entidad se guía por las disposiciones de ley sobre la materia y por las resoluciones del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). Pero de ahí arranca el mal o la injusticia, cito por ejemplo una norma, la resolución 70 de 2011 de este organismo rector de la formación catastral: 

 “Artículo 8: Avalúo catastral. El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos”.
  
Y sus correspondientes parágrafos:
  
 Parágrafo 1°. Conforme al artículo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningún caso los inmuebles por destinación constituirán base para la determinación del avalúo catastral.

 Parágrafo 2°. El avalúo catastral es el valor asignado a cada predio por la autoridad catastral en los procesos de formación, actualización de la formación y conservación catastral, tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningún caso los supere. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarán los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y características.

 Parágrafo 3°. En el avalúo catastral no se tendrá en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble en relación con el momento en que se efectúe la identificación predial asociada a los procesos catastrales.

 Parágrafo 4°. En el avalúo catastral no se tendrán en cuenta los valores histórico, artístico, afectivo, "good will" y otros valores intangibles o de paisaje natural que pueda presentar un inmueble. 

 Sin querer entrar en una discusión técnica sino más bien conceptual, es importante que esta precisión que propongo sea asumida, y se constituya en un criterio que evite la injusticia tributaria porque en principio la tentación es muy fuerte y la resolución citada lo permite, igualarse al valor de cambio. 

 Insisto en la cuestión, para quien vive en su casa o apartamento, esta propiedad tiene un valor de uso y por tanto es injusto que se le cobre un impuesto por el valor de cambio o casi por este. 

 Además, al contrario de otros impuestos, como el de Industria y Comercio no es transferible a otro actor económico (es decir que quienes pagan este impuesto se lo transfieren a los consumidores). 

 Desde mi perspectiva, si es indispensable, por ahora, tomar como referencia el valor comercial del inmueble contextualizado por estratos. El avalúo catastral no debería superar el 50 % de este valor comercial para no causar la injusticia del valor de cambio.

 Además, no tiene relación con los ingresos de quienes habitan el predio y por tanto este elemento extiende la injusticia tributaria que observamos en este tributo.


Tomado de    http://www.elespectador.com/noticias/economia/valor-de-uso-y-valor-de-cambio-consideraciones-proposit-articulo-640654

martes, junio 28, 2016

NOVEDADES 2017 de los AVALUOS CATASTRALES

La Alcaldía Mayor de Bogotá presentó al Concejo Distrital una propuesta para modificar el pago del impuesto predial, que comenzará a ser estudiada a partir del 10 de julio y que se aplicaría en 2017.  
Dentro de los cambios, estaría quitar la estratificación para determinar el pago del predial, poder pagarlo entre tres y doce cuotas sin intereses, así como tarifas progresivas, entre otros cambios.


Eliminación del estrato

Este cambio evitará que se tengan que cruzar áreas y estratos para sacar el avalúo del predial, según la fórmula que aplican actualmente. Como consecuencia se evitaría que algunos estratos paguen más que otros y que solo se pague por lo que se haya valorizado el predio.

Tope al incremento anual

Para los estratos 1,2 y 3 el máximo del aumento quedaría en un 10% para los predios que sean avaluados en $93 millones. Asimismo el avalúo que subía a 60%, con este cambio quedaría en 25%.

Tarifas progresivas

Con este ítem, la Secretaría de Hacienda, pretende fijar los avalúos en salarios mínimos y no en pesos. Esto se daría debido a que la tabla actual se ha mantenido en los mismos valores desde 2003, mientras que el salario mínimo se ha duplicado desde esta fecha hasta 2016.

Descuentos por pronto pago vía electrónica

La Secretaría de Hacienda explicó que los descuentos por pronto pago se mantendrán en un 10% siempre y cuando el pago se haga por algún medio electrónico. De lo contrario, si se hace por medio físico, la rebaja será de un 5%.

Con estos cambios, la Alcaldía Mayor a través de la Secretaría de Hacienda espera mejorar el sistema de pago y ser más justos con los avalúos catastrales.

Tomado de   https://www.civico.com/bogota/noticias/el-futuro-del-predial-sin-estratos-y-para-pagar-en-cuotas

domingo, junio 26, 2016

CÓMO DEFENDER e IMPUGNAR DICTÁMENES PERICIALES

Con la llegada de los juicios orales y la sofisticación técnica de muchas ramas del Derecho, la presencia de los peritos será cada vez más frecuente en la sala de audiencias. Por eso los abogados deben estar preparados para saber de qué manera pueden impugnar el testimonio de un perito.   
Es común que en los juicios los abogados citen a testigos oculares de los hechos que se están discutiendo. Pero es menos frecuente que lleven ante el juez a “testigos expertos”, también llamados “peritos”, para que expongan la forma en la que llegaron a determinadas conclusiones recogidas en su dictamen pericial. Sin embargo, el hecho de que una persona sea especialista en determinado campo del saber no lo convierte en alguien infalible, ni su conocimiento experto significa que la forma en que expresa sus conocimientos esté blindada frente a posibles impugnaciones.


Como introducción al tema, vale la pena considerar las siguientes tesis jurisprudenciales sobre la prueba pericial:

PRUEBA PERICIAL CIENTÍFICA. Objeto y Finalidad. El objeto de la prueba pericial es el auxilio en la administración de justicia, consistente en que un experto en determinada ciencia, técnica o arte aporte al juzgador conocimientos propios de su pericia y de los que el juzgador carece, porque escapan al cúmulo de los que posee una persona de nivel cultural promedio, los cuales, además, resultan esenciales para resolver determinada controversia.

Así, el uso, primordialmente, de la pericial, y con ella de los métodos científicos, implica el aprovechamiento de conocimientos especializados, indispensables para apreciar y calificar ciertos hechos o evidencias y poderles atribuir o negar significado respecto a una cierta práctica, hipótesis o conjetura que pretende acreditarse. También es útil para determinar qué circunstancias o evidencias son necesarias, conforme al marco metodológico, para arribar válidamente a cierta conclusión.

De esta forma, tanto las evidencias como los métodos deben ser relevantes y fiables para el resultado, fin o propósito que con el medio probatorio se intente alcanzar; aspectos que deben tomarse en cuenta para la calificación de la prueba en lo relativo a su pertinencia e idoneidad.

Por lo anterior, el conocimiento especializado que puede obtenerse de los métodos científicos o de procedimientos expertos hace partícipes a los juzgadores de la información que deriva de leyes, teorías, modelos explicativos, máximas de la experiencia y destrezas, incluso de presunciones, todos ellos correspondientes a las diversas ciencias que se rigen por distintas metodologías, por lo cual las evidencias que aportan comprenden hechos, conductas, prácticas, estados de cosas o circunstancias particulares, en general, que conforme a una teoría o método sean pertinentes para el propósito u objetivo que con la prueba se intenta acreditar y requiere de una calificación especializada. [Registro: 2010576.]

PRUEBA PERICIAL. NOTAS DISTINTIVAS. La peritación es una actividad procesal desarrollada, con motivo de encargo judicial, por personas distintas de las partes del proceso, especialmente calificadas por sus conocimientos técnicos, artísticos o científicos, mediante la cual se suministran al juez argumentos o razones para la formación de su convencimiento respecto de ciertos hechos cuya percepción o entendimiento escapa a las aptitudes del común de las personas. Así tenemos, como notas distintivas de esta probanza judicial, las siguientes: 1. Es una actividad humana, porque consiste en la intervención transitoria, en el proceso, de personas que deben realizar ciertos actos para rendir posteriormente un dictamen. 2. Es una actividad procesal, porque debe ocurrir con motivo de un procedimiento. 3. Es una actividad de personas especialmente calificadas en razón de su técnica, ciencia, conocimientos de arte o de su experiencia en materias que no son conocidas por el común de las personas. 4. Exige un encargo judicial previo. 5. Debe versar sobre hechos y no sobre cuestiones jurídicas ni sobre exposiciones abstractas que no incidan en la verificación, valoración o interpretación de los hechos del proceso. 6. Los hechos deben ser especiales, en razón de sus condiciones técnicas, artísticas o científicas, cuya verificación, valoración e interpretación no sea posible con los conocimientos ordinarios de personas medianamente cultas y de jueces cuya preparación es fundamentalmente jurídica. 7. Es una declaración de ciencia, toda vez que el perito expone lo que sabe por percepción y deducción o inducción de los hechos sobre los cuales versa su dictamen, sin pretender ningún efecto jurídico concreto con su exposición. 8. Esa declaración contiene una operación valorativa, ya que esencialmente es un concepto o dictamen técnico, artístico o científico de lo que el perito deduce sobre la existencia, características, apreciación del hecho, sus causas y sus efectos, y no una simple narración de sus percepciones. 9. Es un medio de convicción. 

¿Cómo puede el abogado impugnar o restar credibilidad a lo que afirme un “testigo experto” dentro del juicio? Les propongo las siguientes tácticas argumentativas, las cuales resultarán o no aplicables en función de las características del caso concreto:

1) Puede ser que las “credenciales académicas” del perito sean deficientes (por ejemplo, porque las haya obtenido de una institución académica poco acreditada o a través de cursos sin reconocimiento de validez oficial).
2) Hay que cerciorarse si el campo de conocimiento del perito tiene exacta conexión con el tema sobre el que ha rendido el dictamen pericial. En caso contrario, dicho dictamen carecerá de validez por ser materia de un campo ajeno al conocimiento especializado del perito. Al respecto puede ser interesante tomar en consideración la siguiente tesis jurisprudencial: pericial. bases para definir la ciencia, arte u oficio a la que corresponde, y en su caso la especialidad.

De lo dispuesto en los artículos 346 y 347 del Código de Procedimientos Civiles, se infiere que al oferente le corresponde señalar la ciencia, arte u oficio sobre el que debe versar la prueba pericial, y en su caso la especialidad correspondiente.

Sin embargo, el principio dispositivo que rige el ofrecimiento de las pruebas, conforme al cual las partes determinan el material probatorio que ha de servir para sustentar sus afirmaciones, se debe entender acotado por las facultades de dirección del proceso otorgadas en la actualidad al juez, que imponen su intervención correctiva cuantas veces sea necesario, para la mejor impartición de justicia, lo que lleva a concluir que, para definir la ciencia, arte u oficio y el tipo de especialista que se requiere para el desahogo de una prueba pericial, caben las siguientes soluciones: 

1. Si no hay notoria discordancia entre la especialidad manifestada por el oferente de la prueba y la materia planteada en el cuestionario, debe estarse al ofrecimiento. 

2. Si hay clara discrepancia entre ambos elementos del ofrecimiento, el juez, en ejercicio de sus atribuciones directrices, debe fijar con precisión y motivación suficiente la corrección necesaria, en aras de la utilidad del resultado. 3. Si el ofrecimiento genera duda razonable, para decidir, el juez debe acudir a los conocimientos que proporcione la cultura media que se le presumen, prodigándose en la consulta de elementos y materiales producidos para alimentar y actualizar ese ámbito del saber (cultura media), y si logra despejar la incógnita sin salir de ese ámbito debe definir la especialidad que corresponde; pero si no logra resolver la duda con elementos racionales suficientes, debe estarse a la base inicial dada y admitir la prueba en el ámbito de conocimiento expresado por el oferente, por ser quien instó dicho material convictivo. Por otra parte, la función primordial del juez se ejercerá en definitiva en la valoración de la prueba, al dictar la sentencia. 

3) Hay que verificar las pruebas y los procedimientos llevados a cabo, ya que puede haber otras metodologías que sean más modernas, más precisas o que permitan llegar a conclusiones más creíbles.

4) Debemos constatar si el perito trabajó con la información completa que se requiere para emitir un dictamen determinado. La información incompleta puede producir un dictamen equivocado o sesgado.

5) Hay que considerar el tiempo del que dispuso el perito para hacer su trabajo. Determinadas metodologías científicas no pueden ser abreviadas desde el punto de vista temporal, de modo que si el dictamen fue rendido en un lapso más breve del que está establecido, es del todo posible que no haya respetado el procedimiento científicamente válido para ofrecer conclusiones confiables en determinado campo del conocimiento.

6) Puede ser que el perito haya hecho afirmaciones o llegado a conclusiones que sean inconsistentes o de plano contrarias a lo que ha dicho con anterioridad, ya sea en otros juicios o en sus trabajos académicos. Ése puede ser un flanco de ataque para demostrar su poca consistencia científica o su alineamiento con los intereses de la contraparte. Debemos estar preparados para demostrarle al juez tales contradicciones, lo que supone que antes de la audiencia hicimos una exhaustiva investigación sobre el perito y sobre sus dictámenes.


Las anteriores son simplemente algunas sugerencias para discutir en serio los postulados científicos que se introducen en el juicio por medio de los llamados “testigos expertos”. Obviamente, en este punto lo ideal es que los abogados tengan algún conocimiento —aunque sea básico— de los procedimientos científicos que se siguen para la realización de determinados peritajes, pues de esa forma les será más fácil cuestionar al testigo experto o defenderlo en caso de que la prueba pericial haya sido ofrecida por el propio abogado.

Tomado de   http://elmundodelabogado.com/revista/posiciones/item/como-defender-e-impugnar-peritajes


miércoles, mayo 25, 2016

VENTA de CENTRO COMERCIAL, por debajo del AVALÚO CATASTRAL

El Centro Comercial Villa Country Barranquilla cuenta con más de 85 marcas locales, nacionales e internacionales, una moderna plazoleta de comidas y cine Villa Country, el más moderno complejo de la costa, que cuenta con 2 salas con servicio VIP y servicio 4D de Royal Films.

Según la Contraloría, la Dirección Nacional de Estupefacientes lo vendió $6.446 millones por debajo del valor del avalúo catastral. Por causar un daño patrimonial al Estado con la venta del Centro Comercial Villa Country, en Barranquilla hace 7 años, por debajo de su avalúo catastral, la Contraloría General de la República dejó en firme un fallo con responsabilidad fiscal contra el ex-agente liquidador de la Dirección Nacional de Estupefacientes (DNE), Camilo Bula Galiano.

Según la investigación de la Contraloría, a este inmueble se le aplicó la figura jurídica extinción de dominio a favor de la desaparecida DNE, administradora del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado (Frisco). “Se pretendía con esta venta que el Estado se favoreciera y beneficiara con los recursos que resultaran producto de la misma”, subraya el informe.

“Las irregularidades se configuraron al realizarse la venta del Centro Comercial Villa Country por parte del liquidador de la Sociedad Promociones y Construcciones del Caribe (Promocon), Camilo Bula, unos 3.643 millones de pesos por debajo del avalúo catastral, contraviniendo lo establecido en el Decreto 1170 de 2008”.

“El valor del avalúo catastral del año 2009 de este Centro Comercial era de 22.006 millones y se vendió en un precio de 18.362 millones”, precisa la Contraloría.

Tomado de eltiempo.com, fecha: 25 de mayo de 2016

martes, mayo 03, 2016

ACTUALIZAN AVALÚO CATASTRAL DE NORTE DE SANTANDER

El director del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), Juan Antonio Nieto, dijo que el valor catastral de los predios de Norte de Santander es de 18.4 billones de pesos.

Los predios son 478 mil 378 y su valor se incrementó, según Nieto, en unos 733 mil millones de pesos entre 2014 y 2015.


Así, el avalúo urbano es el que más aporta al valor del departamento, con 17.1 billones de pesos, por razón de 627 mil 948 propietarios y 38 millones 557 mil  metros cuadrados construidos.

Los municipios más valiosos son Cúcuta (14,1 billones de pesos), Los Patios (1,1 billones), Ocaña (735 mil millones), Villa del Rosario (446 mil millones) y Chinácota (360 mil millones); mientras Hacarí vale 2,4 mil millones; Santiago 5,1 mil millones y Cácota, 5,2 mil millones.

De los 1.134 billones de pesos que vale Colombia, Cúcuta aporta cerca de 1,2 por ciento: su valor la convierte en la séptima ciudad, superada por Bogotá, Medellín, Cali, Cartagena, Barranquilla y Bucaramanga.

En un año, el valor catastral de Cúcuta creció 572 mil millones de pesos y aloja 229 mil 947 predios de 292 mil 987 propietarios.

Tomado de laopinion.com.co 2 de mayo de 2016

miércoles, marzo 30, 2016

A 500.000 predios en BOGOTÁ, se les redujo AVALÚO pero les aumentó el PREDIAL

La Dirección de Impuestos de Bogotá acaba de terminar la entrega a domicilio de 2,4 millones de formularios sugeridos para el pago del impuesto predial en Bogotá, pero los propietarios de 497.204 predios se llevaron una sorpresa: que les bajó el avalúo catastral, pero aun así el impuesto por pagar se incrementó. ¿Cómo puede pasar esto?.

La secretaria de Hacienda, Beatriz Arbeláez, asegura que estos predios se han beneficiado, al igual que la mayoría de los predios de la ciudad, de una rebaja que estableció el Concejo desde el 2010, y han venido pagando menos de lo que corresponde al valor de sus avalúos.

Desde el 2008, Bogotá intensificó y masificó la actualización de los avalúos catastrales de los predios para acercar su valor al precio comercial. Como consecuencia de esa puesta al día permanente, el predial se disparó y en algunos casos implicó que al contribuyente le subiera el doble o más el tributo por pagar. Entonces, el Concejo de Bogotá expidió un acuerdo que ordenó topes para el aumento del tributo, pero manteniendo la actualización catastral. A esa medida le llamó ajuste por equidad.

En esencia, ordenó que se mantuvieran actualizados los avalúos, pero que el impuesto para predios residenciales solo subiera como máximo entre 10 y 65 por ciento, en relación con el pago del año inmediatamente anterior, y definió una tabla según el avalúo de los predios. Para los no residenciales (comerciales, industriales y otros), el aumento oscila entre 16 y 70 por ciento.

Desde entonces, el Distrito liquida el impuesto que debe pagar el contribuyente según la actualización del avalúo, y le descuenta el ajuste por equidad. Así ha ocurrido desde el 2010. De hecho, en los últimos siete años, los contribuyentes de la ciudad han dejado de pagar cerca de un billón de pesos de ajuste por equidad que en la práctica es un descuento que se les hace. 

ASÍ FUNCIONA

Un ejemplo sirve de ilustración: un predio de estrato 2, que en el 2010 estaba avaluado en el Catastro en 44 millones de pesos, por las sucesivas actualizaciones el año pasado había llegado a 127 millones de pesos, 2,7 veces el valor inicial. Eso implica que el avalúo se incrementó en 270 por ciento.
El impuesto a cargo de ese predio pasó de 94.000 pesos en el 2010 a 676.000 el año pasado, es decir, un aumento de 720 por ciento. Sin embargo, al aplicarle el ajuste por equidad, a ese contribuyente le rebajaron 93.000 pesos el primer año, 272.000 el segundo, 357.000 el tercero, 428.000 el cuarto y 539.000 el año pasado. Con esas rebajas, el impuesto del 2015 le costó 137.000 y no 676.000 pesos, como ordenaba el avalúo.
La secretaria de Hacienda, Beatriz Arbeláez, advierte que en diciembre pasado el Consejo de Política Fiscal del Distrito (Confis), decidió bajar los avalúos de los predios clasificados en estratos 1, 2 y 3. Y como el impuesto predial se liquida con base en los avalúos catastrales, los contribuyentes y el Gobierno pasado esperaban que el impuesto bajara.
En el caso del ejemplo, este año debería estar pagando 647.000 pesos. Entonces, al pasar de 137.000 a 151.000 pesos le sube el impuesto predial del 2016, pero todavía sigue por debajo de lo que debería pagar según su avalúo.
Arbeláez asegura que mientras el impuesto del contribuyente no llegue al valor real, así baje el avalúo, el impuesto seguirá subiendo, hasta nivelarse con el valor a pagar según el evalúo catastral. Otro punto que deja en claro es que quien incurre en mora en el pago pierde el descuento por equidad. En esa situación están 276.799 predios, cuyos propietarios se colgaron en el pago oportuno del tributo.
Según la administración, para el 2016 el aumento promedio del predial está en 10,4 por ciento, que equivale a unos 122.000 pesos.

IMPORTANCIA DEL IMPUESTO PREDIAL

El impuesto predial es el segundo tributo más importante de Bogotá, después del impuesto de Industria y Comercio. Este año se espera un recaudo de 2,6 billones de pesos por este tributo. En Bogotá, 2’422.980 predios están obligados a pagar impuesto predial. De ellos, 1’535.760 son residenciales. Debido a la importancia de este tributo para los ingresos de la capital, desde hace dos años el Distrito decidió ponerlo de primero en el calendario tributario de la ciudad, por eso ahora se paga primero que el impuesto del carro. Los contribuyentes que pagan oportunamente obtienen un descuento del 10 por ciento. Este año el plazo es el 15 de abril.

CORRIJA LOS ERRORES EN SU RECIBO ANTES DE PAGAR

A algunos usuarios les han llegado los recibos del impuesto predial con errores en los datos del inmueble o del propietario o incluso con inconsistencias en la liquidación. Por esta razón, varios ciudadanos han ido a la Superintendencia de Notariado y Registro para verificar que no haya alguna irregularidad con la propiedad de su predio.

Ahí los ciudadanos piden un certificado de libertad y tradición, cuyo costo es de 14.800 pesos, para luego ir con el documento a los Supercades para hacer la corrección.  No obstante, la Secretaría de Hacienda aclaró que no es necesario contar con el certificado para corregir los datos.   

Si se trata de un error en el nombre o cédula del propietario del bien, los ciudadanos reclamantes deben ingresar a la página web de la Secretaría de Hacienda (www.shd.gov.co/shd/).

Ahí, en el menú superior, hay un botón que se llama Pagos y Servicios y al hacer clic se despliega un menú en el que sale la opción ‘Servicios Virtuales - Descargue el Predial 2016’. Llene el formulario que sale a continuación y luego elija la opción para corregir sus datos personales.  

En caso de que necesite asesoría para hacer el proceso por internet, puede llamar a la línea gratuita 195 o acceder al chat tributario dispuesto en el menú Servicios Virtuales de la página web. Si lo suyo no es la tecnología, puede acercarse a la sede de la Dirección Distrital de Impuestos de Bogotá (DIB), ubicada en la calle 17 n°. 65 b - 95 o al punto de Supercade más cercano. 

Tomado de eltiempo.com

domingo, marzo 27, 2016

AVALUOS NIIF 2015 - 2016

Por estos días, cuando se realizan las acostumbradas asambleas de accionistas, un tema se ha vuelto frecuente en la presentación de los estados financieros. Se trata del nuevo modelo o práctica contable llamado Niif (sigla que significa Normas Internacionales de Información Financiera) que adoptó Colombia, al igual que muchos otros países de América Latina.


La novedad no pasaría de ser un asunto técnico de interés de contadores y financieros, si no fuera porque los accionistas están viendo cambios importantes en las principales cuentas del balance de las empresas, como el patrimonio y las utilidades y todos quieren entender qué pasó. Estas nuevas normas contables acogidas por Colombia desde 2012-2013, entraron oficialmente en aplicación este año. Es decir, los resultados de 2015 que se vienen presentando en esta temporada de asamblea ya tienen incorporada la normatividad Niif. Pero, además, las empresas tuvieron que recalcular todas sus cifras de 2014, para poder hacer comparables los dos años.
En este punto muchos se llevaron sorpresas. Por ejemplo, Ecopetrol después de recalcular todo el año 2014, pasó de tener una utilidad de 8,4 billones de pesos con las normas viejas, a 5,7 billones con las Niif en ese ejercicio.

La Superintendencia de Sociedades hizo un estudio, con un grupo de alrededor de 2.000 empresas, para ver el impacto que tendría aplicar las normas Niif y concluyó que el patrimonio de estas, en su conjunto, presenta una reducción cercana al 7 por ciento.

Cabe anotar que el efecto depende del sector de la compañía, de su modelo de negocio y de la forma en que venía llevando su contabilidad. En el caso de Bancolombia, por ejemplo, al reprocesar 2014 bajo las nuevas normas, el patrimonio no varió, pero la utilidad sí. Las ganancias por 1,8 billones de pesos (en 2014) según la contabilidad vieja, llegaron con normas Niif a 2,4 billones de pesos.

La causa está relacionada con la nueva metodología usada para aplicar conceptos como reversión de gastos, amortizaciones, cálculo actuarial, pasivos laborales y pensionales, costos de los activos, depreciaciones, impuestos diferidos, entre otros.

Los expertos en la materia tienen un amplio consenso según el cual esta actualización era necesaria, y el nuevo marco contable y financiero es más claro y transparente y refleja de forma más real la situación de las empresas. Casi todos los países de América Latina también han adoptado estas normas internacionales.


Tomado de semana.com/economía/ 2016

lunes, marzo 07, 2016

con el METRO que se viene, AVALÚO o no AVALÚO ya mi predio ?

Estoy pensando en gastarme unos pesos en mandar a hacer un avalúo de mi casa, porque vivo a una cuadra de la Autopista Norte y según los anuncios del alcalde el metro elevado terminará pasando por allí. Por lo común ese tipo de metros daña el entorno, por no decir que lo arruina, y desvaloriza mucho los predios. Uno puede demandar para que le indemnicen los perjuicios y para eso es conveniente, aunque no indispensable, contar con un avalúo de su propiedad previo a la construcción de la línea elevada. Pero a veces me entran dudas y pienso en no encargar el avalúo. Avaluar o no avaluar, esa es la cuestión, por ahora.

El alcalde maneja un argumento bomba: el metro elevado cuesta la tercera parte del subterráneo y se construye en la mitad del tiempo. No es cómodo ayudar a meterle palos en las ruedas a ese poderoso argumento de conveniencia pública.

Me imagino que centenares de abogados están avizorando grandes operaciones de recolección de poderes para reclamar por las desvalorizaciones prediales. Si solo el puente de la Calle 53 con NQS, o el de la Pepe Sierra con Autopista Norte, dieron lugar a numerosos procesos judiciales por el deprecio de los inmuebles, ¿cómo se pondrán las cosas con los 15 kilómetros del viaducto del metro?

Sin embargo, soy de aquéllos a los que les daría urticaria demandar al Distrito por una platica que se necesita para la educación, la salud y otros servicios sociales. Creo que sólo se justifica pleitear si el daño patrimonial es muy grande.

Si viviera, digamos, a cinco cuadras a un lado u otro de la Caracas o de la 1º de Mayo, y por allí fueran a meter las estructuras elevadas, tendría menos dudas. Pero la Autopista Norte es un corredor amplio, que puede darle cómoda y estética cabida al metro, como también ocurre con la Autopista Sur, la NQS y la Avenida de las Américas.

Y entretanto, tranquilizan mucho tres planteamientos del gerente del metro, Andrés Escobar. Que la línea irá a 11 metros de altura y será "muy esbelta y de poco impacto, casi invisible". Que las estaciones no tienen por qué ser elevadas y pueden ubicarse en "edificios que están a un lado", donde haya bancos, restaurantes, etc. Por último, que en Medellín fue un error construir unas que parecen catedrales. A propósito de Andrés Escobar: es un señor serio a quien, según dicen, no lo nombraron por ser experto en transporte sino en renovación urbana.

Surgen preguntas: ¿la parte esencial de las estaciones no son, acaso, los largos andenes cubiertos, paralelos a las carrileras, donde los pasajeros esperan los trenes? ¿Cómo ponerlos en edificios "laterales"? ¿Y cómo garantizar que también sean poco visibles las estructuras para los transbordos entre líneas y los intermodales?

Peñalosa ha dicho que las obras estarán listas en 2022, bastante después de que termine su mandato. Eso también tranquiliza porque no habrá atajos tipo relleno fluido para alcanzar a inaugurarlas. Pero, independientemente de cuáles sean las intenciones de la actual o de las subsiguientes administraciones, ¿qué tal que los amigos del metro subterráneo, que hemos sido mayoría, bajemos la guardia con la ilusión de la línea esbelta y casi invisible, y por el camino se enreden las cosas? ¿Que porque la plata no alcanza, o por las opciones técnicas disponibles o los líos en la adquisición de los predios, las columnas y plataformas del viaducto elevado terminen ensanchándose y las estaciones fundiéndose con él? ¿O que la funcionalidad y la estética se dejen para los trayectos por los estratos medios y altos y en los sectores pobres sí construyan estructuras invasivas y agresivas? En esto del metro elevado los ciudadanos necesitamos, pues, más información, más soportes, más garantías.

Hummm, y mientras tanto, yo como que mejor mando a hacer el avalúo.


Tomado de www.entornointeligente.com

viernes, marzo 04, 2016

GANANCIA: resultado de avalúo comercial de VENTA menos avalúo comercial de COMPRA ?

Por lo general la finca raíz es considerada como un negocio de bajo riesgo. La idea es simple: comprar, esperar (incremento en avalúo comercial) y vender (nuevo avalúo comercial); sin embargo, experiencias como las crisis inmobiliarias de Estados Unidos y España nos recuerdan que no existe tal cosa.

Resulta que es particularmente importante el estado del tiempo tiempo para ingresar al mercado inmobiliario ya sea que pretendamos invertir para obtener ganancias o simplemente hacernos al sitio que será nuestro hogar.

Como todo en el mundo de las inversiones, la idea es comprar barato y vender caro, siendo esto un concepto simple pero de complejísima ejecución (buen ojo avaluador).

Existen dos grandes fuerzas que condicionan la disponibilidad para comprar un inmueble (vivienda, oficina, bodega, etc.): por un lado está el precio y por el otro las condiciones de financiación.

Si nos referimos específicamente al precio (avalúo comercial) encontramos que en Colombia existen dos índices que monitorean de manera constante el desempeño de la vivienda, específicamente, estos son: el índice de precios de la vivienda usada (IPVU) y el índice de precios de la vivienda nueva (IPVNBR); ambos índices son calculados por el Banco de la República con información proveniente de la galería inmobiliaria y las principales entidades financieras del país.


Lo primero que se destaca es el incremento en el precio de la vivienda nueva en Bogotá muy por encima de otras ciudades, por ejemplo, hoy en día es 56% más caro comprar en la capital que en una ciudad como Cali.

El segundo aspecto que salta a la vista es la tendencia de los índices, todos parecen haber encontrado un techo entre noviembre de 2014 y febrero de 2015, de hecho  si tomamos el índice como única referencia, a enero de 2016 es 5% más barato comprar una vivienda nueva que hace un año atrás.


Tomado parcialmente de la página www.dinero.com

domingo, febrero 07, 2016

LOS nuevos AVALÚOS DE LOS VEHÍCULOS, son NUEVOS IMPUESTOS ?

El director nacional de propietarios de vehículos particulares, Corpovehículos, aseguró que la tabla establecida por el Ministerio de Transporte, en donde fija los valores para el avalúo de los vehículos, “carece de solidez técnica”. 

    
En diálogo con RCN Radio, Gerzán Vargas, director de la agremiación, indicó, “nosotros creemos que la tabla carece de solidez técnica, el viceministro ha defendido con buenos argumentos, pero la sensación que se tiene es que no hay normas técnicas sustentables en la nueva tabla”.

Sin embargo, reconoció que la corporación está de acuerdo con la revisión de los precios.
“Nosotros estamos de acuerdo en que los procesos se revisen, en que los procesos se auditen, pues solo después de una auditoría podemos cambiarlos para bien”.

No obstante dejó en claro que la medida en donde se realizaron los ajustes no se socializó y por eso la colectividad no está de acuerdo.

“El viceministro ha sido muy incisivo en defender que se viene revisando la tabla y que debido a esa revisión se hicieron los ajustes, no estamos de acuerdo, la medida se nos está imponiendo sin analizar el mercado”, dijo.

Agregó que no socializar la tabla propuesta por el Ministerio de Transporte le genera varios inconvenientes a los propietarios de vehículos, entre ellos, la inconformidad.

“La gente está sintiendo de acuerdo a lo que nos está diciendo que se le está imponiendo un nuevo impuesto porque es difícil entender que el reajuste de las tablas, así no se haya modificado la tarifa del impuesto, pues obviamente les obliga a pagar un poco más”.


“Cuando se tienen en cuenta nuevas variables para modificar la tabla de avalúo de los vehículos, lo primero que se debe consultar es el mercado de la oferta y la demanda, nos han determinado -es la sensación que tenemos en Corpovehículos-, el precio de los vehículos de acuerdo a las necesidades que el gobierno tiene, de hacer esos reajustes obligatorios”.

Tomado de rcnradio.com

jueves, enero 21, 2016

RESPUESTAS DE CATASTRO A RECLAMACIÓN POR ALTOS AVALÚOS CATASTRALES

Una vez que el propietario de un predio en el Distrito Capital, ha logrado radicar ante CATASTRO su solicitud de RECLAMACIÓN (por la forma desajustada como ha venido subiendo el AVALÚO CATSTRAL de su predio en los últimos cinco (5) años), la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), emite una RESOLUCIÓN que fríamente informa “por la cual se confirman unos AVALUOS CATASTRALES”.

La mentada Resolución sostiene que “surtidas en su integridad las pruebas decretadas, el funcionario comisionado para el efecto rinde el correspondiente informe técnico, cuya parte pertinente se transcribe a continuación:”, y se sustenta en los siguientes puntos generales:

1)            IDENTIFICACIÓN E INFORMACIÓN DEL PREDIO (nada diferente a lo presentado por el propietario en su escrito de RECLAMACIÓN)

2)           INVESTIGACIÓN ECONÓMICA DE MERCADO INMOBILIARIO.- En este apartado se sostienen argumentaciones de pura extracción teórica, como las siguientes:

ü  Una vez analizado el mercado inmobiliario de la ciudad, y teniendo en cuenta únicamente ofertas de predios con características similares al de su propiedad, existe suficiente evidencia estadística para confirmar el avalúo catastral de su predio (sin ningún cuadro de estudio de mercado que al menos justifique la fraseología impuesta).
ü  Se debe mencionar que su predio fue comparado con ofertas de predios que tienen las mismas condiciones... (sin ninguna relación de predios o propiedades consultadas, nada, sólo cháchara)

3)       RESPUESTA A ARGUMENTOS DEL SOLICITANTE.- En una fraseología cantinflesca, se refieren sin referirse al inmueble, se nombra sin nombrar al predio, y se parafrasean reseñas generales de aspectos físicos, jurídicos, actualización catastral, etc., para terminar como al principio que NO  porque SÍ, dándole vueltas al ovillo de nunca acabar, y parapetándose en la regulación jurisprudencial de la negación preestablecida. Y de las pruebas presentadas por el propietario, NADA, INVISIBLES. En este punto, el reclamante ya presiente en qué va a parar la susodicha RECLAMACIÓN..... Sin embargo se debe seguir la lectura.

4)       CONCLUSIONES de la RECLAMACIÓN: reza ejemplarmente lo siguiente, como COROLARIO:

ü  Realizado un nuevo estudio económico inmobiliario con ofertas de predios de características similares, se determinó que el avalúo catastral para el predio objeto de revisión está por debajo de los valores obtenidos del análisis del mercado inmobiliario, por lo anteriormente expuesto se confirma el avalúo catastral para la vigencias 2011 a 2015......................

COLETILLA: NO EXISTE el famoso estudio económico inmobiliario de ofertas de predios de características similares, no existe confrontación ni contrarréplica de los estudios presentados por el RECLAMANTE, y lo mencionado en la RESOLUCIÓN apabullante, es la forma aplastante como se pretende acallar cualquier reclamación.

¿Que le queda al PROPIETARIO? Seguir en su perdida de tiempo, continuar contestando las salidas de la administración a través de apelaciones y/o reposiciones, y no bajar la guardia, a la espera de que en una instancia superior, la UAECD acepte por lo menos estudiar los estudios que sustentan la RECLAMACIÓN.


Amanecerá y veremos.....

miércoles, diciembre 23, 2015

Dictamen Pericial en PROCESO REIVINDICATORIO de BIEN INMUEBLE



El suscrito Auxiliar de la Justicia Ingeniero Civil VALENTIN CASTELLANOS RUBIO, identificado civil y profesionalmente como aparece al pie de mi firma, obrando como Perito Ingeniero Civil, debidamente nombrado por el Despacho en auto de fecha catorce (14) de agosto de 2015, y posesionado dentro del Proceso de la referencia en fecha tres (3) de septiembre de 2015, me permito presentar el DICTAMEN PERICIAL ordenado por el Despacho en auto de nombramiento, cuyo objeto de la prueba tomado textualmente del auto de nombramiento, es el siguiente:

POR EL DESPACHO: Los puntos objeto de estudio por parte del auxiliar de la justicia son:

®         Practíquese diligencia de inspección judicial al predio objeto de la demanda para los fines indicados a folio 116, dentro de la cual intervendrá un perito a efectos que determine la ubicación del inmueble, su cabida, linderos y demás aspectos solicitados en la demanda.

ü   CUESTIONARIO DE LA PARTE DEMANDANTE (folio 116 de la DEMANDA del Expediente 2015 - 00350) - PRUEBAS:

b)      INSPECCIÓN JUDICIAL


Con el fin de determinar los hechos materia de la demanda, la posesión material de mala fe por parte de los demandados, la explotación económica a que está sometido el inmueble, sus mejoras, vías de acceso, estado de conservación, etc., solicito al Despacho se fije fecha y hora para llevar a cabo dicha diligencia.

domingo, diciembre 20, 2015

ACERCA DEL AVALÚO y/o AVALUOS CATASTRALES

Año a año los contribuyentes de este impuesto tienen que ver cómo el cargo aumenta muy por encima de su capacidad de pago. Las manifestaciones en contra de estos aumentos, nuevamente, serán noticia el año entrante y preocupa, particularmente, la manera en que los propietarios de vivienda denuncian que el valor del impuesto ha alcanzado niveles confiscatorios que los obligan a vender sus casas para poder pagar.

El auge reciente de nuestro mercado inmobiliario ha tenido consecuencias tributarias previsibles pero no deseables sobre una parte muy importante de los propietarios de inmuebles en el país. En los últimos siete años, el avalúo catastral nacional, sin incluir Bogotá, ha aumentado más del 80%. En la capital el fenómeno es incluso más preocupante, el avalúo catastral de la cuidad pasó de $121 billones en el año 2008 a $447 billones en 2015. El avalúo del distrito se incrementó un 269% en apenas 8 años.

Mientras tanto, la variación anual promedio del IPC y del salario mínimo, que son indicadores precisos del comportamiento reciente de los ingresos de los colombianos de menores recursos, ha sido de 3,2% y de 4,9% respectivamente; es decir, en términos reales, el poder adquisitivo de los colombianos tan sólo ha aumentado en 1,7% en comparación con el 80% del aumento en el avalúo catastral del país (sin Bogotá) y del 269% del aumento del avaluó en la capital.

Por estas razones es que hemos venido insistiendo junto con Carlos Fernando Galán en la necesidad de poner un límite a los incrementos. A través de un proyecto de ley pretendemos introducir un tope al incremento anual del impuesto predial unificado para predios residenciales producto de actualizaciones catastrales.

Este cambio normativo, aunque no impedirá que los entes territoriales hagan actualizaciones sobre estos bienes, sí hará que los incrementos que estas generan en la liquidación del predial sean razonables y guarden mayor grado de proporcionalidad con los aumentos en la capacidad contributiva de los ciudadanos.

En concreto, buscamos que exista un límite general a los incrementos anuales del impuesto del 50%. Además de esta medida, también planteamos la necesidad de darle una protección adicional a las familias con menos ingresos y a la capacidad de pago de aquellas que ya vienen asumiendo un impuesto demasiado alto en proporción al precio de sus viviendas.

Hemos propuesto que el impuesto predial de la vivienda de interés social en todo el país no pueda ser de más del doble del salario mínimo. Esta regla cobijaría también a quienes actualmente se les calcula el valor del impuesto con avalúos catastrales de más del 70% del valor comercial de su predio.

Este miércoles logramos que la iniciativa mencionada fuera aprobada en primer debate. El  amplio respaldo que tuvo nuestra propuesta pone de manifiesto el interés del Congreso por dar soluciones al aumento desmedido que viene experimentando el impuesto predial.

Daremos la pelea para que el año entrante el proyecto haga su tránsito a ley y así exista en Colombia una norma que, sin descuidar las necesidades de financiamiento de los municipios y distritos, tenga en cuenta la capacidad de pago de los propietarios de vivienda al momento de liquidar el impuesto predial.


Tomado de www.dinero.com/opinion/