DIFERENCIAS a tener en cuenta entre AVALÚO de LOCAL COMERCIAL y AVALÚO de ESTABLECIMIENTO COMERCIAL

Hay dos figuras jurídicas en derecho comercial que muchas veces por no tener claro su significado podemos confundir, que son, el LOCAL Comercial y el ESTABLECIMIENTO de Comercio que aparentemente parecen lo mismo, pero en sustancia son dos figuras diferentes. 

Se define ESTABLECIMIENTO de Comercio como el conjunto de bienes utilizados por el comerciante para desplegar su actividad comercial, conforme lo señala el artículo 515 del código de comercio. 

Se define el LOCAL Comercial es el espacio físico mientras que el establecimiento de comercio lo conforman las cosas, objetos o bienes utilizados para realizar la actividad comercial, que por supuesto están ubicados en un local comercial. 

Todo está dentro un LOCAL Comercial, pero el ESTABLECIMIENTO de Comercio puede ser trasladado a otro LOCAL Comercial, mientras que el LOCAL Comercial no puede ser trasladado. 

En un LOCAL Comercial puede funcionar más de un establecimiento de comercio, a la vez que un establecimiento puede funcionar en dos (2) LOCALES Comerciales distintos, como cuando se arriendan dos locales y luego se unen físicamente, pero jurídicamente los dos locales son independientes, y de hecho pueden pertenecer a dueños diferentes.

El LOCAL Comercial es jurídicamente es un inmueble dedicado al comercio, y es independiente en la medida en que tiene su propia matricula inmobiliaria, y el ESTABLECIMIENTO de Comercio lo que tiene es su propia matricula mercantil, el cual es independiente del LOCAL Comercial así funcione en él.

Tanto el LOCAL Comercial como el ESTABLECIMIENTO de Comercio pueden pertenecer a la misma persona natural o jurídica, y también pueden pertenecer a distintas personas.

Un LOCAL Comercial puede funcionar sin que existe el establecimiento de comercio, en tanto el ESTABLECIMIENTO de Comercio requiere de un LOCAL Comercial, pues debe funcionar en uno.

Tomado de gerencie.com

EL AVALÚO de una EMPRESA STARTUP

Una startup es una empresa nueva que lanza un producto transformador en mercados recién creados. Incluso, en ocasiones, las empresas startup lanzan productos para los que no existe un mercado regulado. Su éxito depende de que los consumidores adopten con rapidez el producto o servicio. La mayoría de las empresas startup mueren a los dos años de actividad. Por lo tanto, la inversión en este tipo de negocios siempre entraña un alto riesgo. 

Las empresas que comienzan su actividad son especialmente difíciles de avaluar. Además de actuar en mercados nuevos, con productos innovadores, las startup suelen atraer talento joven. Equipos que nunca habían trabajado juntos, colaboran por primera vez. Por ello, es más difícil predecir el resultado de su actividad que en el caso de empresas con una organización estable. 

Sin embargo, a pesar de estas dificultades para el AVALÚO de una EMPRESA STARTUP, podemos emplear las técnicas de valoración conocidas para el resto de empresas. Bastará con adaptarlas a las circunstancias específicas de estos negocios.

El precio de la incertidumbre

Hay dos características esenciales que diferencian a cualquier EMPRESA STARTUP de un negocio tradicional:

• La incertidumbre, que se refleja en la mayor dificultad para estar seguros de la fiabilidad de los flujos de caja que proyectamos.
• La variabilidad de los flujos de caja que, en el mejor de los casos, inicialmente serán negativos y tendrán un crecimiento acelerado por encima de la media de los negocios tradicionales

Por estas razones, deberemos introducir modificaciones en nuestro modelo que nos permitan reflejar estos factores.

Para introducir en tu modelo la incertidumbre, deberás usar un modelo probabilístico sencillo. En vez de tomar un valor único por cada periodo, selecciona un rango de estimación cuyo valor más probable estará en el punto medio. Por ejemplo, si tu estimación de cash-flow para este mes son 20.000 USD, asigna a este valor una probabilidad del 50%. Otros flujos de caja como 30.000 USD o un flujo negativo de –10.000 USD tendrán una probabilidad del 25%. Si haces la actualización de los flujos al momento presente tendrás también un rango de valores de tu empresa cuyo valor central estará basado en la serie de flujos con una probabilidad del 50% y los valores extremos en la serie inferior y superior en las series de flujos con una probabilidad del 25%. La forma de expresarlo sería así: "Mi startup vale 1M USD con una probabilidad del 50%, vale 0 con una probabilidad del 25% y vale 2M USD con una probabilidad del 25%".

Hasta aquí el proceso es similar al que se ejecutaría para introducir la incertidumbre en cualquier valoración. Sin embargo, en el caso de las STARUP, el rango entre el valor mínimo y el valor máximo es muy amplio. De hecho, el valor inferior siempre será negativo y, la mayoría de las ocasiones el valor central será 0.

Esto refleja el contexto de incertidumbre extrema que caracteriza la actividad de las startup. El perfil de riesgo de estos negocios se parece mucho al del lanzamiento de una moneda en el cual tenemos tantas probabilidades de sufrir pérdidas cómo de obtener una ganancia.

Por otro lado, es muy importante mantener la coherencia interna entre los diferentes periodos del flujo de caja. Igual que es frecuente que durante los periodos iniciales se registren pérdidas, la cifra de ventas que sustenta el flujo de caja debe tener un crecimiento elevado. Las startup mueren jóvenes pero, si sobreviven, crecen rápidamente.

El coste de capital

De la misma forma que estás considerando un mayor nivel de incertidumbre a la hora de estimar tus flujos de caja, es importante que tengas en cuenta que los inversores también exigirán un mayor retorno a la inversión en una startup para resarcirse del mayor riesgo que están asumiendo. El coste de capital podría llegar incluso a ser del 20%-25% pero debes ser muy cauto a la hora de considerar tipos de descuentos superiores. Una empresa con un coste de capital tan elevado es difícilmente sostenible. Si es capaz de mantener rentabilidades tan altas como para dar un retorno tan elevado a los inversores, pronto atraerá a la competencia y la rentabilidad caerá.

El problema más común es el contrario. Si usas tipos de descuento muy bajos se infla la valoración. Estaremos considerando que los inversores no perciben el riesgo, lo cual es incorrecto. No olvidemos que la valoración no es un precio sino un indicador complejo que nos resume el futuro de la empresa.

Número de periodos y valor final

Cuanto mayor es la incertidumbre en la determinación el importe de los flujos de caja, menos sentido tiene elegir un periodo de años demasiado largo para calcularlos. En el caso de las startup, si eres capaz de predecir los flujos de caja para los próximos cinco años, tendrás más que suficiente. Eso sí, deberás afinar lo máximo posible predicción en función de la demanda estimada y el crecimiento de la misma.

Respecto al valor final es muy importante que no lo confundas con el precio de transmisión de la empresa que intentaras obtener mediante la venta.

Este valor final se basa en el crecimiento estimado más allá de los 5 años. Si usamos un flujo de caja estándar incorrecto, es fácil hinchar la valoración.

El AVALÚO de una EMPRESA STARTUP es un reto, ya que al problema de la mayor incertidumbre, se añade el contexto en el que se suele realizar: ampliaciones de capital, procesos de venta. Todo esto puede hacer que, en vez de valorar los flujos futuros de una manera sistemática, intentes justificar el precio al quieres vender tus acciones. 

Actúa al revés: valora con unos criterios razonables, teniendo en cuenta la incertidumbre y, a partir de ahí, con una historia sólida que refleje los parámetros de crecimiento de tu negocio, aplica el mayor sobreprecio que te permita la negociación.

Tomado de gerencie.com

REVISARÁN AVALÚOS del EDIFICIO SPACE

La Gerencia de Vivienda Segura de Medellín le solicitó por escrito a la Subsecretaría de Catastro que someta a revisión el avalúo de los bienes inmuebles de Space.

En la comunicación le pide a Planeación Municipal que tenga en cuenta el estudio de la Universidad de los Andes, el cual dictaminó que el edificio Space tenía una deficiencia estructural de origen.

Ante las molestias expresadas por los afectados de Space por el cobro retroactivo del impuesto predial, el gerente de Vivienda Segura de Medellín, Diego Restrepo Isaza, explicó que siempre ha habido claridad al respecto.

"Lo que hay es una suspensión no una exoneración. A ellos (los afectados) esto se les ha repetido en diferentes oportunidades" dijo Restrepo Isaza.

En la Alcaldía de Medellín insisten en que cumplieron con los controles urbanísticos y de construcción que les compete, razón por la cual mantienen su responsabilidad de cobrar los impuestos sin ningún tipo de excepción.

Vendrían demandas:

Por ahora una preocupación de la Alcaldía es que quizá le toque asumir un pleito jurídico cercano a los $40.000 millones por parte de los afectados y CDO, porque las partes "en búsqueda de asumir más recursos", no subrogaron los derechos transaccionales en perjuicios indirectos.

Insisten en que será un pleito que durará varios años y las arcas del Municipio de Medellín no deben ser el gran patrimonio llamado a responder por los perjuicios que genera un tercero.

"El llamado que les hacemos a los propietarios es que no se dejen engañar por abogados y por terceros, creyendo que el Municipio debe asumir responsabilidades de una construcción privada", agregó el gerente de Vivienda Segura.

Tomado del colombiano.com

BOGOTÁ es HOY por HOY, LA CAPITAL DE LAS OFICINAS

En los últimos seis meses, a mayo de 2014, el área de oficinas en Bogotá y Cundinamarca dio pasos agigantados con un crecimiento histórico en su área: 198.000 metros cuadrados, cifra que mantiene a La Capital en el primer lugar de la lista de las ciudades con mayor oferta en el país. 

De este modo lo evidenció el VI Estudio de Demanda de Destinos No habitacionales en Bogotá y la Región, realizado por Coordenada Urbana, en el que además se muestra que la forma preferida por los empresarios para adquirir este tipo de inmuebles es a través del leasing (una  modalidad de compra que cobra cada vez más fuerza en el país).

No obstante, la disponibilidad de pago que tienen estas personas, con intención de compra o construcción, se concentra en los rangos de menores precios. Es decir, algo más de la mitad de los encuestados está dispuesto a pagar hasta $4’000.000 por metro cuadrado y hasta $ 3’600.000 millones por este mismo concepto para el caso de las empresas desean construir su oficina a la medida.

Dinámica del Licenciamiento de Oficinas

En lo concerniente al tiempo estimado para la compra, la investigación arrojó que más del 30% espera hacerlo en mediano plazo, lo que resulta importante para los proyectos que se lanzarán durante el segundo semestre del año pues, para el cierre del 2014, se espera la iniciación de proyectos de oficinas de más de 351.000 metros cuadrados. Este dato implicaría un aumento del 26 % frente al 2013.

“Lo que nosotros estamos encontrando es que la tendencia que era bastante baja se ha venido estabilizando. Seguimos teniendo el problema de disponibilidad de suelo y cambio de norma, por lo cual seguramente tendremos un periodo muerto en licenciamiento por algunos meses pero Bogotá está tomando otra vez aire” afirma  Marta Moreno, Gerente de Camacol Cundinamarca y Bogotá.

El alto licenciamiento de oficinas en La Capital se concentró en 42 proyectos ubicados, principalmente, sobre los siguientes corredores: Av. El Dorado con Calle 70; Av. La Esperanza con 68, Carrera 7 con 156, Calle 125 con 60, Barrios Chicó y Chicó Reservado;  Santa Bárbara, Quinta Camacho, Bella Suiza y Antiguo Country.

En cuanto a las características de las construcciones, hace  un año Camacol estimaba que, gracias a los Tratados de Libre Comercio y el buen momento de la economía, los inversionistas extranjeros demandarían en el 2014 oficinas tipo A+ (premium con espacios sostenibles) y tipo A (bien localizadas y con diseño arquitectónico moderno y sistemas tecnológicos avanzados).

Las tendencias no han cambiado pues la investigación señala que los compradores prefieren espacios con los sistemas de seguridad y automatización acompañados de un diseño en función del ahorro y con acceso para discapacitados.

En cuanto a aspectos estratégicos, facilidad de transporte público, características ambientales,  parqueaderos, calidad del espacio y cercanía a restaurantes son los más importantes.

Crece la industria en los municipios

Por su parte, el camino para otros destinos no habitacionales continúa abriéndose positivamente. Para el cierre del 2014, en los municipios aledaños a La Capital, se prevé la iniciación de 720.000 metros cuadrados de construcción en proyectos de bodegas y un aumento del 45% respecto a los resultados del año anterior; mientras que en el 2015 se registraría 10%, porcentaje menor pero positivo para la industria.

Lo más importante para las empresas que adquieren este tipo de inmuebles es la existencia de otros negocios con igual actividad y, en una pequeña proporción, la cercanía con los clientes.

Sin embargo, compañías grandes y pequeñas tienen gustos diferentes. Las primeras se inclinan hacia la modernidad que tenga el sector, mientras que las medianas buscan una zona industrial de fácil transporte y movilización de carga.

Otra de las cualidades que influye a la hora de construir, comprar o arrendar es la disponibilidad de parqueaderos, seguridad, automatización, cercanía a vías principales y normas ambientales compatibles con la actividad de la empresa. Por su parte los demandantes de bodegas exigen atributos significativos en temas de altura libre, resistencia del piso, tanque de aguas lluvia y estructura eléctrica.

Según la Gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca, la dinámica de la construcción de bodegas y oficinas se concentra principalmente en los municipios de Soacha, Madrid, Chía, Cajicá, Zipaquirá y Facatativá.

Al respecto, un estudio de la firma Colliers International mostró que para los próximos cinco años el mercado de oficinas tendrá una dinámica similar a la de Bogotá en Medellín, Cali, Barranquilla y Bucaramanga que muestran una tendencia de gran crecimiento.

No obstante, el vocero de la firma manifestó su preocupación respecto al gran volumen de metros cuadrados que entrarán en los próximos años por los proyectos que fueron vendidos más no ocupados.  “Es decir vendidos a inversionistas, que tendrán que salir a buscar inquilinos al final de su construcción cuando, de acuerdo a nuestros registros, habrá muchos metros para arrendar especialmente en sectores como Salitre que empiezan a mostrar desocupaciones constantes que llegan al 13%, cifra que aunque no es crítica ya preocupa”, indica el estudio.

Tomado de propiedadesyremodelacion.com

LA FALTA DE SUELO AUMENTA EL VALOR DE LA VIVIENDA

No solo se habla de altos costos en zonas exclusivas de la ciudad capitalina colombiana, sino en estratos medios y bajos. En ese sentido, Edna Bonilla, profesora del Instituto de Estudios Urbanos (IEU), de la Universidad Nacional de Colombia afirmó en el programa UN Análisis de UN Radio que no son un secreto los problemas que existen en cuanto al acceso a la vivienda, y no solo en la población más pobre sino en general.

Asimismo, hay diversas discusiones sobre la existencia de la burbuja inmobiliaria, y aunque algunos expertos consideran que existe, Bonilla señaló que, en Bogotá no se dan los elementos para hablar de burbuja porque la demanda está subiendo, las tasas de interés no han subido, la cartera hipotecaria se ha mantenido y los salarios se han incrementado.

Por su parte, un estudio de 2013 elaborado por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá concluyó que el costo del suelo se ha doblado en los últimos cinco años, con un alza del 95,71 %, entre 2009 y 2013.

Al respecto, Oscar Useche, profesor de la Universidad Minuto de Dios, señaló: “Hay varios factores que influyen indudablemente: el monopolio de la tierra y la escasez del suelo. Además hay una demanda creciente porque los ingresos del colombiano promedio han venido subiendo, así como la expectativa de adquirir un bien duradero y patrimonio familiar”.

Por su parte, Óscar Borrero Ochoa, docente de la Especialización en Mercados y Políticas de Suelo en América Latina, precisó que el aumento progresivo de la tierra es generalizado en todo el país. “Esto se debe a que llevamos más de diez años de un auge inmobiliario en Medellín, Bucaramanga y Barranquilla. Incluso en el Eje Cafetero ha tenido un incremento notorio en los precios de la vivienda y la finca raíz; de allí que también suba la materia prima y la mano de obra de manera moderada, porque hay una mayor capacidad de producción de ladrillo y cemento”.

Asimismo, Borrero señaló que la crisis está en la escasez de tierra, especialmente en ciudades como Bogotá, Manizales, Bucaramanga y Medellín, donde el incremento del suelo es proporcional a su tamaño, mientras que regiones como Cali, Barranquilla, Pereira y Villavicencio pueden ofrecer más capacidad.

Según la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, en Patio Bonito, sector del suroccidente de la capital, ubicado a escasas cuadras de la central mayorista de Corabastos, el precio del metro cuadrado subió en el último año más del 27 %, al pasar de 509.700 pesos a 650.000 pesos.

Esta situación, que también se evidencia en áreas como Fontibón, Suba y el 20 de Julio, es el último capítulo de una tendencia que se ha venido afianzando en la última década y que no da señales de retroceder.

Precisamente, Javier Fernando Mejía, jefe de Estudios Urbanos de la Lonja, indicó que el año pasado, el estudio arrojó un crecimiento mayor al 17 % en valores nominales y superior al 15 % en valores reales. Hay proyectos en Mosquera y Soacha, entre otros, así quienes no quieren salir de la ciudad terminan comprando vivienda usada.

Sin embargo, Fernando Viviescas, arquitecto-urbanista y profesor de la Universidad Nacional de Colombia, señaló que “parece que la situación no se puede controlar, el problema es ¿quiénes cambian los precios de la tierra? Hay que establecer los marcos en los cuales se empieza a ver lógico que debe haber una intervención desde el mercado”.

El Censo Inmobiliario de Bogotá, realizado por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, señala que la capital colombiana cuenta con 262,3 millones de metros cuadrados de área edificada, como resultado de la dinámica inmobiliaria. De estos, 1.475.706 predios son de propiedad horizontal, mientras que 837.169 no lo son. La mayor concentración de estos predios ha sido consistente en localidades como Chapinero, Usaquén, Suba y Fontibón.

Finalmente, Luis Fernando Barreto, subgerente de Información Económica de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, aseguró: “Es innegable que la escasez de suelo en Bogotá es un factor determinante para el incremento de su valor; hay una dinámica importante en todos los frentes, se han consolidado nuevos ejes comerciales y la infraestructura vial ha acercado la periferia al resto de la ciudad”.

Tomado de institutodeestudiosurbanos.info 

AVALUOS CATASTRALES Y COMERCIALES INJUSTOS en CALI, sector EL PARAISO

Los propietarios de 181 predios que componen lasegunda fase de Ciudad Paraíso (donde se construirá una estación intermedia del MÍO con un centro comercial) reconocen que la renovación urbana de El Calvario es necesaria.

Sin embargo, cuando revisan la valoración comercial que hizo la Empresa Municipal de Renovación Urbana, Emru, a sus casas, locales o lotes, sienten que no les pagarán “lo justo” por unos predios que tienen un gran potencial por su ubicación estratégica: vecinos al Palacio de Justicia, al Bunker de la Fiscalía, a los pasajes comerciales céntricos, con dos corredores troncales del MÍO (calles 13 y 15), con servicios públicos y a menos de dos kilómetros de la Plaza de Caicedo y el CAM.

Según María del Pilar Giraldo, presidenta de la Asociación de Propietarios del Centro de Cali, procencali, “existe mucha inconformidad con los avalúos presentados por la Emru en la valoración del terreno. Son predios subvalorados en 40 % o 50 % sobre lo que los dueños estimamos que es el valor comercial real”.

Los valores por metro cuadrado, según encontró El País en los avalúos entregados por la Emru a los propietarios de las seis manzanas que serán renovadas, oscilan entre $150.000 y $450.000.

Los montos varían según cada caso y dependiendo el estado del bien. En El Calvario, las edificaciones tienen más de 60 años de antigüedad y muchas se encuentran en mala situación, de allí que su valor comercial sea bajo.

Mario Rodríguez, heredero con sus hermanos de dos casas en El Calvario, sostiene que los avalúos han permanecido quietos en los últimos ocho años.

“Cuando Mauricio Otero fue gerente de la Emru avaluaron a $200.000 el metro cuadrado del terreno en El Calvario. Lo increíble es que la última oferta de la Emru, el año pasado, fue por el mismo valor, como si El Calvario, con todo y su connotación especial, fuera la única tierra en Cali que no se valorizara”, comenta Rodríguez.

Héctor Palacios, también heredero de un predio en la zona, dice que “fue el Estado el que permitió que esta zona se deprimiera a tal punto de convertirse en una ‘olla’. Hace 50 años, este era un barrio como San Antonio. Pero ni teniendo un cuartel de Policía, como el de Fray Damián, ha logrado que la situación mejore. Es como si quisieran que el patrimonio de nuestros padres valiera cada día menos”, dice.

Cambios en avalúos

Algunos propietarios indicaron que hubo cambios en el avalúo catastral de los predios de la zona centro (en San Pascual, Sucre y El Calvario).

Un ejemplo es una vivienda de la Calle 13A con Carrera 11, cuyo certificado de Catastro del 17 de marzo de 2014 indica que el avalúo catastral era de $79.578.285. Pero en la factura del predial, del 28 de marzo, cambió a $67.680.000.

La subdirectora de Catastro, Sandra Samacá, explica que hubo 219 predios de la zona a los que se les hizo revisión, por petición de la Emru, debido a que la información de Catastro no era la misma en cuanto a metros cuadrados de lote, de construcción y destino económico.

“Lo de Catastro fue un proceso masivo, mientras que el censo de la Emru está predio a predio. Debido a esta solicitud, revisamos la información física realizando nuevas visitas este año, las que estuvieron acompañadas por el presidente de la JAC de San Pascual, Roberto Alimentato. Como producto de ese proceso se expidieron nuevos actos administrativos de conservación”, indica la funcionaria.

Nelson Londoño, de la Emru, indica que “independientemente del valor catastral, lo que nos dice la ley es que la compra se debe ajustar a los avalúos comerciales”.

Tomado de elpais.com

Preguntas y respuestas sobre el AVALÚO CATASTRAL

El incremento que en los últimos años ha tenido el avalúo catastral, base para cobrar el impuesto predial y la valorización, tiene alarmados a algunos contribuyentes.

Según Catastro Distrital, ese aumento se debe a que antes del 2007 los avalúos eran muy bajos y había desequilibrio tributario en la ciudad –oscilaban entre el 10 y el 50 por ciento del costo comercial del predio–. En cambio, para el año 2014 los avalúos están entre el 70 y 80 por ciento del valor comercial de la propiedad.

Los propietarios inconformes dicen que no están en contra del pago, pero piden mayor equidad al momento de cobrar y que se tenga en cuenta la capacidad de pago. EL TIEMPO MI ZONA convocó una reunión entre los ciudadanos y las autoridades competentes para tratar el tema y evaluar posibles soluciones. Estas son algunas de las dudas de la comunidad.

¿Cómo se hace el censo inmobiliario?

El Catastro hace un censo inmobiliario año a año para definir el valor comercial. Los funcionarios pasan por los predios verificando el estado físico de cada uno. Luego, llevamos dispositivos móviles para saber si aumentaron o si su uso fue modificado. Esa información se cruza con la de todas las empresas de servicios públicos, que dicen si hubo consumos mayores o menores que los acostumbrados. También se tienen en cuenta algunas fotografías satelitales para verificar si hubo transformaciones.

¿Y la capacidad de pago?

La Secretaría de Planeación ha hecho un par de estudios para medir la capacidad de pago. La primera, basada en dos encuestas hechas por la Universidad Nacional y otra por el Dane (2004). Y una segunda, hecha por la entidad en el 2011, que se aplicó a alrededor de 26.000 hogares.

Según esta última encuesta, en toda la ciudad hay alrededor de 2’800.000 hogares y 400.000 no tienen capacidad de pago, es decir el 18, 9 por ciento.

Para este año ya se contrató con el Dane para hacer la misma encuesta (medir las mismas variables e indicadores). Pero cambia el tamaño y se amplía a 31 municipios vecinos. El resultado estaría para el próximo año, y se actualizaría este estudio.

¿Se podría cobrar sin tener en cuenta los estratos?

La Secretaría de Planeación ha estado muy inquieta, desde hace mucho tiempo, con la revisión de la estratificación. La metodología es nacional, por ello el tema de eliminar los estratos es bastante complejo porque habría necesidad de hacer una modificación de ley; el Distrito no tiene la competencia y tendría que tramitarse ante el Congreso de la República.

Desarrollamos un estudio para determinar si se puede clasificar por estratos con la información catastral.

Estudian alternativas

Reforma tributaria

La Administración ha presentado en varias ocasiones un proyecto de reforma tributaria al Concejo de Bogotá, en el que se busca reconocer el valor catastral del inmueble*, como el referente adecuado para el cobro del impuesto predial.

Infortunadamente la propuesta no ha podido evolucionar en el Concejo de la ciudad. Seguiremos insistiendo en presentar el tema para que el avalúo catastral sea el único referente para realizar el cobro del impuesto predial.

Dada la coyuntura de interinidad del Alcalde Mayor, no sabemos hasta ahora cuáles serán las nuevas directrices, pero lo importante es que en Catastro y en la Secretaría de Hacienda están totalmente preparados para presentar de nuevo este proyecto.

* Actualmente se tienen en cuenta los estratos socioeconómicos de los predios para hacer el cobro del impuesto predial.

Bogotá se valorizó

Aclaremos que no hay ninguna crisis. Las inquietudes que hemos recibido sobre el predial no alcanzan al 1 por ciento del total de contribuyentes obligados a pagar el impuesto en Bogotá, que son más de 2 millones. Cuando hay que corregir, se corrige, y cuando no, se les explica cómo se liquidó su impuesto.

El predial refleja el buen momento económico que atraviesa Bogotá. La capital ha mejorado sus condiciones, lo que hace que sea más atractiva para los inversionistas y se valoricen sus predios. Como el predial se calcula sobre el avalúo catastral, es imposible que su valor no se modifique. El comportamiento del gravamen obedece a esa dinámica de la ciudad y no a modificación de tarifas (para predios residenciales o comerciales), porque las que estamos aplicando son las mismas desde hace más de una década.

Tomado de eltiempo.com (MI ZONA)

AVALÚO CATASTRAL y ACTUALIZACIÓN CATASTRAL, una BOMBA

Uno de los principales ingresos municipales, el impuesto predial se ha convertido en fuente de conflicto entre la administración y los propietarios de los inmuebles, debido a los altos incrementos en el valor del predial unificado, a la ineficiencia de las administraciones locales y la poca credibilidad que genera el IGAC.

El impuesto predial es un impuesto directo que grava la propiedad inmueble, imposición de carácter general porque opera sobre todas las clases de propiedad raíz, acatando así el principio de igualdad como generalidad del tributo, es justo y equitativo, porque quien posea más predios o terrenos debe pagar más, además de otorgar un tratamiento favorable a la vivienda popular y a la pequeña propiedad rural que paga una tarifa mínima y es un impuesto progresivo que a mayor rango de avalúo debe corresponder una tarifa mayor.

Orígenes del impuesto predial

Primariamente en el mundo árabe, entre el año 735 y 798 el jurista ABU YUSUB escribió “ El libro de impuesto predial” en cual se hizo un minucioso análisis del impuesto en el mundo árabe y de aquí sería tomado por la legislación hispánica.

En Colombia, la ley 48 de 1887, ordenó a los Departamentos establecer y reglamentar rentas sobre los bienes inmuebles, con una tarifa máxima del 4 por 1000 anual para los departamentos y del 2 por mil anual para los municipios. Solo fue hasta 1953, mediante la Ley 29, cuando se estableció al municipio  como único titular del tributo.

Finalmente, la Ley 44 de 1990, fusionó en un solo impuesto,  el antiguo impuesto predial, parques y arborización, estratificación socioeconómica y sobretasa de levantamiento catastral, de aquí su nombre de impuesto predial unificado.

 La modernización del predial

La baja capacidad administrativa y la carencia de recursos para mantener actualizado el valor de la propiedad catastral, hicieron que el comportamiento de este recurso fue poco dinámico, problema que tubo solución dentro de la tendencia descentralista con la promulgación de la Ley 14 de 1983,  o Ley de fortalecimiento de los fiscos municipales, que modernizó el sistema tributario de los municipios, en especial el impuesto predial proponiendo la actualización de los avalúos catastrales cada cinco años e incrementando anualmente el valor catastral de los municipios en el índice de precios al consumidor.

 ¿Quién hace los avalúos?

La competencia para la actualización de los avalúos catastrales, la tienen las oficinas de catastro en los municipios que las tienen, tales Cali, Medellín, Antioquia y Bogotá, en los municipios que no poseen una dependencia catastral, esta función le fue asignada al Instituto Geográfico Agustín  Codazzi “IGAC” que son la mayoría de los Municipios Colombianos. Los municipios no tienen facultades para modificar los avalúos realizados por el IGAC, de manera que las reclamaciones por impuesto predial, generalmente debe hacerse primero al IGAC y después al Municipio.

 ¿Qué origina tanta inconformidad popular?

Los Municipios no realizan oportunamente los avalúos, trasladando este costo a los usuarios, ya que al actualizar el avalúo catastral de un inmueble que tiene 10 o más años, este fácilmente puede llegar duplicarse o triplicarse y por lo tanto el valor de impuesto predial se incrementará en la misma proporción, tal como ha ocurrido en la mayoría de los municipios del país, actualmente en  Pitalito.

El desconocimiento que tiene la ciudadanía sobre el proceso de actualización, al que en buena medida ha contribuido el IGAC, que es complejo, porque además de los atributos propios del inmueble, contempla los equipamientos urbanos disponibles, las expectativas de desarrollo urbanístico y los procesos de valorización de la tierra.

La falta de pedagogía del IGAC para explicar a los propietarios en que consiste la actualización del valor catastral de la propiedad y dar a los mismos una razón convincente de porque su predio en un período de cinco  o diez incrementó considerablemente su valor y en algunos casos lo duplicó o triplicó.

 Los errores que comete el IGAC al actualizar el valor catastral, no son corregidos oportunamente, lo que genera falta de confianza y descontento en los ciudadanos.

 La exacerbante lentitud del IGAC para resolver las reclamaciones, violando las normas de contencioso administrativo, al punto que muchas de las reclamaciones presentadas en el 2012 y 2013 en Neiva, aún no han sido resueltas, de manera que los mayores valores pagados como consecuencia del error, debe asumirlos el contribuyente.

 El caso de Neiva

El Municipio contrató con el IGAC la elaboración de estudio de actualización catastral que le fue entregado en abril del 2011 y puesto en vigencia a partir de enero de 2012.

El descontento fue descomunal, el valor algunos  predios, en un período de cinco años, se había doblado y en otros el aumento superaba el 70% al que sumado el incremento anual del IPC se tiene una valorización cercana al 100% en el valor de los inmuebles, haciendo que en algunos casos el valor catastral igualara o superara el valor comercial de los mismos.

Como era de esperarse, una verdadera tempestad de reclamaciones cayó sobre el IGAC,  al punto que hoy, después de dos años, como se dijo arriba, muchas no se han resuelto, trasladando a los propietario el costo de estos errores.

Ante esta situación, el gobierno nacional promulgó el Decreto 2783 del 28 de diciembre de cuyo artículo cuarto dice:

“Los predios urbanos y rurales formados o actualizados durante 2012 no serán objeto de reajuste. Los avalúos catastrales de los predios de que trata este artículo entrarán en vigencia a partir del 10 de enero de 2013, en los municipios o zonas donde se hubieren realizado”.

 O sea que en los municipios actualizados durante el 2012,  el valor de base para el cobro del impuesto predial para la vigencia 2013 debió ser el mismo del año inmediatamente anterior, es decir, que no debió incrementarse en el 3% tal como lo dispone el decreto mencionado, a pesar de esto muchos predios fueron incrementados en su avalúo.

Hoy le tocó el turno al Municipio de Pitalito, ¿Cuál será el siguiente?

Tomado de diariodelhuilacom

IMPUESTO PREDIAL por AVALÚO COMERCIAL (propuesta de Secretario de Hacienda)

El secretario de Hacienda de Bogotá, Ricardo Bonilla, ya tiene lista la propuesta que llevará una vez más al Concejo de Bogotá para que se modifique la liquidación del impuesto predial y se cobre no con avalúo catastral y estrato, sino solo por avalúo. 

La razón es que se han encontrado predios de gran valor en estratos 1 y 2. La propuesta busca acabar con las inequidades en la ciudad, una de ellas la del estrato 4, que paga en algunos casos más que los predios de estrato 5 y 6. 

Este año encontraron que hay predios con valores muy altos en estratos bajos, por ejemplo un predio que está ubicado en estrato 2 y vale $105.000 millones. ¿Por qué se hizo la denuncia?  

El estrato se ha utilizado en Bogotá como un mecanismo para diferenciar capacidad de pago asumiendo que estratos 1, 2 y 3 son de menores ingresos y 4, 5 y 6 son de mayores ingresos. Encontramos es que en todos los estratos hay propiedades de mucho valor y de poco valor. 

¿Cuál es el panorama por estratos? 

El 96% del estrato 1 son predios de población con escasos recursos. En el estrato 2 es cierto para el 80%, pero siempre vamos a encontrar excepciones. En el 6 hay personas con capacidad de pago pero también hay predios con menor valor, ese es el fenómeno de alta gama de vivir en aparta estudios. 

¿Cuál es ese predio de $105.000 millones? ¿Cuánto recaudaría si estuviera en otro estrato? 

Ese predio es un lote sin desenglobar; es decir, en el momento en el que el constructor transfiera los apartamentos que hay allí, ese predio termina dividido en 200 o 300 propietarios distintos. Pero evidentemente la construcción no es de Vivienda de Interés Prioritario, se está vendiendo a un precio interesante para el mercado. 

Encontrar esos casos máximos, ¿cómo le preocupa a la Secretaría de Hacienda? 

Es una manera de ejemplificar lo que está sucediendo en la ciudad. Esos son los de mayor valor pero, uno encuentra predios con precios muy parecidos. En el estrato 1 hay un poco más de 30 predios con avalúos superiores a $250 millones, en el 2 esa cifra supera los 2.000 predios. 

Dada esta situación, la SHD presentará una nueva forma de liquidación del predial. ¿Cuáles son los tres puntos clave de esta propuesta? 

Se plantea la necesidad de eliminar inequidades. En todos los estratos hay diferencias marcadas en los predios cuyos propietarios tienen distinta capacidad adquisitiva con riqueza oculta. Que solo se tenga en cuenta el estrato en el predial para predios cuyo avalúo sea inferior a $68 millones. 

Segundo, resolver la inequidad del estrato 4. En todos los estratos hay dos niveles tarifarios. En el 4 hay una primera tarifa de 6 x 1.000 que va en predios de hasta $88 millones, y por encima, se paga 7,5 x 1.000. En los estratos 5 y 6, tarifa mínima es 7 x 1.000, y lo que supere en $230 millones, 9,5x 1.000. Lo que encontramos es que en el estrato 4 el segmento de avalúos entre $88 y $230 millones están pagando 7,5 mientras que 5 y 6 pagan solo 7 

Tercero, dejar claro los destinos hacendarios de tal manera que se puedan identificar los cambios de uso. 

Si se aprueba esta propuesta, ¿qué beneficios traerá a las finanzas de la ciudad?  

Ayudaría a que ciudad y contribuyentes tengan una situación más clara. Los predios avaluados por encima de $68 millones saben qué tipo de tarifa debería aplicarse. El recaudo sería de $210.000 millones adicionales para la ciudad. 

Transmilenio confirmó que el Sitp no se entregará en abril. El costo de implementación se ha dicho que es de $755.000 millones. ¿Ese costo ya aumentó? 

Sí, por efecto de las demoras y la gradualidad de la implementación del sistema. Hoy ya se calcula por encima de $1 billón. 

También hay inequidad en los parqueaderos 

Como un fenómeno califica Ricardo Bonilla, secretario de Hacienda de Bogotá, la situación en los parqueaderos de la ciudad. Hoy, no se está incorporando al parqueadero como parte de la zona residencial de cada apartamento que se construye. “Esas estructuras hacen que el Distrito recaude por separado. Pero eso genera inequidades. Por ejemplo, cuando el predio tiene incluido el parqueadero en la escritura le estamos cobrando la tarifa total residencial, mientras que la tarifa de parqueaderos es diferente y si está en zona comunal no paga”. 

Tomado de la republica.com

AVALÚOS de PREDIOS en MEDELLÍN calificados como SOBREVALORADOS

La firma Valorbienes S.A.S., responsable del avalúo de cuatro de los siete predios calificados como "inútiles, sobrevalorados" y de origen oscuro por el alcalde Aníbal Gaviria, y que según su denuncia impulsó el exsecretario de Infraestructura de Medellín, José Diego Gallo, para desarrollar supuestos proyectos de ciudad por parte del Municipio, defiende su actuación y anula cualquier posibilidad de que se le califique como de mala fe.

Dice que la tasación final presentada por los predios, de 5.635 millones de pesos, está justificada, y que la diferencia con el precio inicial establecido en 9.544 millones, se debió a un error en un procedimiento de medición, y no a un acto forzado por influencias externas. 

La Alcaldía alcanzó a pagar 1.723 millones por estos predios, toda vez que con ellos ya estaban adelantadas las promesas de compraventa.

Marta Elena García, representante legal de la empresa con sede en Envigado, y que ofició como contratista de la Empresa de Desarrollo Urbano hasta diciembre de 2013, dado que por fecha se terminó su vínculo contractual, cuenta que en el proceso de avalúos de los cuatro lotes de la vereda Manzanillo, en el corregimiento de Altavista, se presentó una equivocación. Valoró, dijo, los predios como de zona suburbana y no rural, como en efecto está catalogado en los planos municipales. 

"La EDU me pidió que revisara y aclarara el dictamen presentado en principio y encontramos una diferencia de 3.909 millones de pesos entre uno y otro. Desde entonces, abril de 2013, hasta la fecha, no recibí ningún requerimiento de esa entidad para corrección u objeción, lo que da a entender que fue legalmente aceptado", dijo García. 

La avaluadora, con registro en la Lonja Inmobiliaria de Colombia, y experiencia de siete años en su campo, señaló que el área total del terreno verificado era de 321 mil 400 metros cuadrados, el cual, por algunas mejoras en su interior, presentaba un valor agregado en su avalúo comercial, como terrazas explanadas acondicionadas para posibles construcciones, vías de acceso en buen estado, tres nacimientos de agua, cunetas de desagüe terminadas en concreto, entre otros. "No son lotes baldíos, estos terrenos están listos para construir", comentó Guillermo Tamayo, abogado asesor de Valorbienes.

Tal y como lo dijo la Gerente de la Empresa de Desarrollo Urbano, EDU, Margarita Ángel, en entrevista publicada ayer por este diario, el procedimiento efectuado por Valorbienes estuvo dentro de los trámites normales exigidos por las autoridades, razón por la cual la avaluadora García está sorprendida por los comentarios que dicen que hubo precios inflados o sobrevalorados. "No hubo mala intención, tampoco presiones. No conocía al señor Gallo, lo vine a ver en el periódico de la semana pasada", remató.

Tomado de elcolombiano.com

ASÍ es el incremento en la TARIFA de los AVALÚOS CATASTRALES en BOGOTÁ

Los incrementos corresponden a los estratos de los predios, pero puede variar su monto dependiendo del avalúo catastral de cada uno y del número de metros cuadrados.

El anuncio fue hecho por la Secretaría de Hacienda, con base en la actualización de los avalúos catastrales que entraron en vigencia el primero de enero. De los 2’384.390 predios registrados en el Distrito, 1’463.837 son residenciales. 

En general, el aumento por estrato para la mayoría de los predios será de 3 mil pesos en el estrato 1, 6 mil pesos en el estrato 2, 34.000 pesos en el estrato 3, 121.000 pesos en el estrato 4, 237.000 pesos en el estrato 5 y 515.000 pesos en el estrato 6.

Según la Dirección de Impuestos de Bogotá, para la mayoría de los predios de estrato 1, el impuesto pasará de 38.000 a 41.000 pesos; en el estrato 2, de 72.000 a 78.000; en el estrato 3, de 299.000 a 333.000; en el estrato 4, de 783.000 a 904.000; en el 5, de 1’360.000 a 1’597.000, y en el 6, de 2’395.000 a 2’910.000.

Para la mayoría de los predios comerciales el valor del predial pasará de 936.000 a 1’126.000 pesos, para los financieros pasará de 4’850.000 a 6’219.000 pesos y para los dotacionales de 1’061.000 a 1’452.000 pesos.

Estos valores no incluyen el descuento del 10 por ciento que se aplica a los contribuyentes que pagan antes de la fecha de vencimiento.

Tomado del tiempo.com y de la página de la Secretaria de Hacienda Distrital

BOGOTÁ y MEDELLÍN con los AVALÚOS más altos del PAÍS

Bogotá y Medellín siguen manteniendo la delantera en el país. Las dos capitales son las ciudades con el valor catastral más alto, de acuerdo con los análisis independientes que hacen cada una de ellas. En conjunto, las dos áreas urbanas sumaban $393 billones a 2013.  

Las actualizaciones de 2014, que se entregarían durante el primer trimestre de este año, estarán a cargo de los catastros de Bogotá y Medellín. Los resultados deberán ser reportados ante el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (Igac), el cual se encarga de hacer el trámite en el territorio nacional, exceptuando esas ciudades. De acuerdo con el último avalúo catastral, Bogotá estaba valorizada en $331 billones, y Medellín en $62 billones, según informó el IGAC.  

El tercer lugar lo mantiene Cartagena que está avaluada en $36 billones, de acuerdo con la actualización que el Instituto entregó el pasado miércoles. 

En el cuarto lugar de la lista se ubicaría Cali, que también tiene un catastro descentralizado. Durante la última jornada de actualización que entregó en enero del año pasado, la ciudad quedó avaluada en $32 billones. Desde 2004 la capital del Valle no hacía este trámite. 

Y Barranquilla completaría el grupo de las cinco más costosas del país, con un valor de $28,12 billones. Esta cifra también fue entregada en la última actualización del IGAC.  

De acuerdo con Juan Antonio Nieto, director del Instituto, identificar esta valorización catastral da un beneficio en doble vía: para los propietarios y para las municipalidades. En primer lugar están los dueños de los inmuebles, pues verán subir los costos de sus bienes, en caso de que deseen comercializarlos. Luego están las ciudades o municipios, que logran recaudar más recursos. En medio de ambos escenarios, siempre está la queja por el impuesto predial, que sube con el avalúo. Por esto es importante tener presente que el costo de este año, no puede ser superior al doble del año pasado.     

Tomado de maraujo@larepublica.com

AVALÚOS CATASTRALES RURALES 2013 tienen un rezago del 56% en actualización de AVALÚOS

Uno de los puntos más importantes de las negociaciones que adelanta el Gobierno Nacional y las Farc  en La Habana, Cuba, es la agricultura. 

Precisamente durante 2013 se abordó este tema en el punto número uno del acuerdo el cual se aprobó con un objetivo claro y es el desarrollo de políticas que impulsen la agricultura con gran rezago desde hace varios años. 

Los detalles de esta negociación no se conocieron a profundidad pero si es claro el compromiso de varias entidades al que tuvieron que llegar para trabajar en este frente. 

Uno de ellos, y por obvias razones, es el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural que luego de la polémica por la adjudicación aparentemente irregular de los predios baldíos, tuvo que diseñar un proyecto para corregir los vacíos jurídicos para la entrega de estas tierras. 

La iniciativa aún está en estudio por solicitud del presidente Juan Manuel Santos que en principio y después de ser radicada en el Congreso, ordenó retirar el proyecto para corregir algunos artículos. 

Otra de las tareas corre por cuenta del Departamento Administrativo Nacional de Estadística, Dane, que adelanta desde finales de 2013 el Censo Nacional Agropecuario y que a la fecha avanza según lo presupuestado. 

Pero los mayores problemas se presentan con la actualización catastral de los predios rurales en el país ya que el balance al cierre del 2013 no poco alentador. 

De acuerdo con el director del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, Igac, Juan Antonio Nieto,el 56% de estas áreas no tienen avalúo catastral.  Esto muestra el gran rezago en la materia que pese al desempeño y a las labores que se han venido realizando en los últimos años, sólo se ha tenido óptimos resultados para los predios urbanos. 

Cabe anotar que en algunas regiones a lo largo del territorio nacional ha sido difícil el acceso que incluso en varios corregimientos se tuvo que retirar los comités de evaluación y de estudio. 

El funcionario sostuvo que para cumplir con los acuerdos en las negociaciones entre el Gobierno y las Farc en el tema de política agraria, es clave contar con el 100% del avalúo catastral en los predios rurales. Por el momento este tema estaría en deuda aunque para 2014 se espera ampliar la cobertura en este aspecto, sin antes decir que uno de los mayores problemas es el presupuesto. 

Con lo que se tiene a la fecha, la actualización catastral se tendría entre tres y cinco años con un costo mínimo de $500.000 millones. 
Nieto sostuvo que uno de los grandes problemas para la realización de la actualización catastral es el presupuesto el cual no ha sido suficiente para el desarrollo del proceso. 

Vale la pena señalar que el presupuesto que administró el Igac durante 2013 fue del 36% correspondiente a funcionamiento con un total de $80.240 millones y el 64% para inversión con $145.397 millones. 

El instituto consideró que se necesitan de más recursos ya que es indispensable y se requiere con suma urgencia una actualización catastral rural que en 2013 apenas llegó a las 569.403 áreas agrícolas.

Tomado de la revista dinero.com

PROPONEN CONSTRUIR 7.000 VIVIENDAS VIP AVALÚO (precio) hasta $43 MILLONES

El ministro de vivienda, Luis Felipe Henao, señaló que se presentaron propuestas por más de 7.000 viviendas de Interés Prioritario para personas que ganen entre 1 y 2 salarios mínimos en la capital del país.  

“La buena noticia para Bogotá es que en el subsidio a la tasa para 1 y 2 salarios mínimos, donde esperamos que la vivienda de interés prioritario tenga un jalonamiento en la ciudad, se presentaron propuestas por más de 7.000 viviendas que harán que empleados entre 1 y 2 salarios mínimos puedan comprar su vivienda desde 200.000 pesos mensuales”. 

Por otro lado, el ministro de Vivienda señaló que el próximo 25 de enero se entregarán 160 viviendas gratuitas en Bogotá. 

BENEFICIOS:

A los hogares que tengan ingresos de hasta 1,5 salarios mínimos legales mensuales vigentes podrá asignárseles un subsidio hasta por 25 salarios mínimos, y a los que tengan ingresos de más de 1,5 y hasta 2 salarios mínimos mensuales legales vigentes, podrá asignárseles un subsidio hasta por 22 salarios mínimos.

Además recibirán la cobertura de tasa de interés, que equivaldrá a 5 puntos de la tasa del crédito que se les otorgue para la adquisición de la vivienda. 

Los beneficios antes señalados deberán aplicarse en la adquisición de las viviendas que no superen los 70 salarios mínimos mensuales legales vigentes, y que se ejecuten dentro de los proyectos seleccionados en desarrollo del programa.

SELECCIÓN DE FAMILIAS:

Los oferentes de los proyectos seleccionados presentarán el listado de hogares propuestos para ser beneficiarios de los subsidios a aplicar en las viviendas del proyecto.

Las Cajas de Compensación Familiar apoyarán en la verificación del cumplimiento de las condiciones establecidas para los hogares beneficiarios. Fonvivienda podrá verificar su cumplimiento cuando lo considere pertinente.

Si existen imprecisiones o irregularidades en los datos entregados, se otorgará un plazo para que el oferente y/o el hogar emitan aclaraciones, pero si no se subsanan, se rechazará el hogar y se solicitará al oferente proponer otro.

En el evento en que se adviertan inconsistencias con posterioridad a la asignación del subsidio, habrá lugar a su restitución, con el valor del salario mínimo del momento de la restitución.

REQUISITOS:

- Tener ingresos totales mensuales no superiores a dos salarios mínimos legales mensuales vigentes en el hogar.

- No ser propietarios de vivienda.

- No haber sido beneficiarios de un subsidio familiar de vivienda efectivamente aplicado, ni de la cobertura de tasa de interés. 

- Contar con un ahorro del 5% del valor de la vivienda, es decir, aproximadamente dos millones de pesos. 

- Tener un crédito pre-aprobado por los recursos faltantes para acceder a la vivienda y que no hayan sido inhabilitados por haber presentado documentos o información falsa con el objeto de que le fuera adjudicado un subsidio.