El AVALÚO de una ESTACIÓN DE SERVICIO

El avalúo de una ESTACIÓN de SERVICIO, debe diferenciarse entre el AVALÚO del predio, y el avalúo de la ESTACIÓN de SERVICIO como NEGOCIO comercial.

Si se trata del avalúo del predio como tal, sencillamente se procede a utilizar las metodologías tradicionales de: MÉTODO DE MERCADO aplicable al LOTE como tal, y el MÉTODO de REPOSICIÓN para las CONSTRUCCIONES aplicadas las respectivas depreciaciones por la edad y tiempo de servicio.

Y el NEGOCIO denominado ESTACIÓN DE SERVICIO ? para esta situación añadida, se deben tener en cuenta las VENTAS, las UTILIDADES y la magnitud de la CLIENTELA.

Por tanto, para el negocio ESTACIÓN DE SERVICIO, se debe valorar el volumen de VENTA de COMBUSTIBLES, sus márgenes de negociación y utilidad, y la utilidad marginal de los demás servicios ofertados por la ESTACIÓN de SERVICIO.

Mirada la ESTACIÓN DE SERVICIO desde este punto de vista, del NEGOCIO, poco importan sus instalaciones físicas, amplitud, modernidad, etc., sino el producido del NEGOCIO, las VENTAS que maneje, los márgenes de utilidad que se manejen, y la clientela inducida y cuasi atada a la ESTACIÓN DE SERVICIO.

Así analizada la situación, se llega a la gran conclusión que el AVALÚO se vuelve más utilitario, es decir en función de las UTILIDADES esperadas o proyectadas traídas a VALOR PRESENTE.

En definitiva, una ESTACIÓN DE SERVICIO es un tipo de ACTIVO que requiere un AVALÚO más financiero, es decir aplicar el método de avalúo denominado MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN (renta de las UTILIDADES que produce)

DEMANDADO EL COBRO POR VALORIZACIÓN

Ante el Juzgado Administrativo de Cundinamarca, el Director de Fenalco, Juan Esteban Orrego, solicitó medida cautelar con carácter de urgencia contra el nuevo cobro de valorización que se realiza en Bogotá.   

De acuerdo con la entidad, que representa al gremio de comerciantes en el país, el nuevo cobro de valorización que se está haciendo en la ciudad, entre los estratos 4, 5 y 6, así como entre los comerciantes, no cumple con los términos legales en que se enmarca un cobro de este tipo, por lo que no tendría sustento jurídico. 

Es decir, según Fenalco, que "en el acuerdo aprobado por el Concejo no existe valorización de los inmuebles, pues el cobro a los contribuyentes incluye el pago de predios que no son de su propiedad, pero que por decisión estatal quedaron excluidos como predios del Distrito, bienes de uso público, inmuebles residenciales que tengan asignado los estratos 1, 2 y hasta 3, pero con avalúo catastral igual o inferior a 500 millones de pesos, entre otros".

Continúan demandas de los CIUDADANOS contra el cobro de VALORIZACIÓN

Recientemente, un grupo de ciudadanos demandaron la nueva valorización alegando que no hubo planeación, los predios aledaños a los proyectos no se benefician y que no hubo suficiente socialización con las personas afectadas. 

El cobro se realizará a propietarios de 380.489 predios, de los cuales el 75,2 % son residenciales de estratos 4, 5 y 6, y pagarán el valor de un predial. El 24,7 % restante, que son predios no residenciales, deberá pagar máximo el valor de dos prediales y medio. 

El Distrito espera recaudar $906.579 millones que se utilizarán para realizar 16 obras de infraestructura vial, aceras, ciclorrutas, un corredor ambiental y puentes peatonales, que se desarrollarán, sobre todo, en el oriente y el norte de la ciudad (Usaquén, Chapinero y Suba) y el sector de la Zona Industrial (Puente Aranda).

Tomado de elespectador.com

MAYOR VALORIZACIÓN de AVALÚOS por M2 de TERRENO en BOGOTÁ 2017

Los datos son de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá y fueron publicados por el Diario EL TIEMPO. La principal conclusión es que el alza en el precio del suelo en la capital del país creció 5,5 % en 2016. 

Las propiedades que más se valorizaron, por M2 durante el año pasado (2016) están ubicadas en los siguientes barrios:

1. Nicolás de Federmán (11,98 %): Precio por metro cuadrado: 4’500.000 pesos.
2. La Carolina (11,76 %), Precio por metro cuadrado: 6’500.000 pesos.
3. Venecia Residencial (11,76 %), Precio por metro cuadrado: 1’300.000 pesos.
4. La Alhambra (11,45 %), Precio por metro cuadrado: 3’300.000 pesos. 
5. Villa del Prado (11,25 %), Precio por metro cuadrado: 2’000.000 pesos. 
6. Esmeralda (10,33 %), Precio por metro cuadrado: 3’500.0000 pesos.
7. Refugio (9,64 %), Precio por metro cuadrado: 8’000.000 pesos.
8. Patio Bonito, Tintalito (9,5 %), Precio por metro cuadrado: 1’100.000 pesos.
9. Santa Bárbara Oriental (9,11 %), Precio por metro cuadrado: 6’000.000 pesos.
10. Normandía (8,75 %), Precio por metro cuadrado: 2’300.000 pesos.

Eso en lo que tiene que ver con valorización de la tierra en Bogotá. Sin embargo, los precios más altos a la hora de pensar en comprar vivienda lo tienen las propiedades que están ubicadas en los siguientes barrios del Norte de la Capital:

• La Cabrera: 11,5 millones de pesos por metro cuadrado.
• El Nogal y El Retiro: 11 millones
• El Chicó y Rosales: 10 y 9 millones.

Pero, ¿cómo se fija dicha valorización? El tema tiene que ver con varios factores, entre ellos la ubicación y el avalúo. Para el caso de los proyectos nuevos, el incremento de precios puede ser de entre 10 % y 20 %.

EL CONGRESO y los AVALUOS en COLOMBIA

La Ley No. 1673 del 19 de julio de 2013, reglamenta a partir de la fecha la actividad el avaluador, y establece las responsabilidades y competencias de os avaluadores en Colombia, propendiendo por el reconocimiento general de la actividad de los avaluadores.

A partir de la entrada en vigencia de la Ley No. 1673 de 2013, quienes actúen como avaluadores, se regirán exclusivamente por esta ley, para buscar la organización y unificación normativa de la actividad avaluatoria, la seguridad jurídica y los mecanismos de protección de la valuación.

DEFINICIONES

VALUACIÓN.- Es la actividad, por medio de la cual se determina el valor de un bien, de conformidad con los métodos, técnicas, actuaciones, criterios y herramientas que se consideren necesarios y pertinentes para el dictamen. El dictamen de la valuación se denomina AVALÚO.

AVALÚO CORPORATIVO.- Es el avalúo que realiza un gremio o lonja de propiedad raíz con la participación colegiada de sus agremiados.

AVALUADOR.- Persona natural, que posee la formación debidamente reconocida para llevar a cabo la valuación de un tipo de bienes y que se encuentra inscrita ante el Registro Abierto de Avaluadores.

REGISTRO ABIERTO DE AVALUADORES.- Protocolo a cargo de la Entidad Reconocida de Autorregulación de Avaluadores, en donde se inscribe, conserva y actualiza la informacion de los avaluadores, de conformidad con lo establecido en la ley.  

TIPOS DE AVALUOS

ACTIVIDADES DEL AVALUADOR.- El AVALUADOR desempeña, de manera general, los siguientes tipos de avaluos:

• Para la formación de los AVALUOS CATASTRALES, base gravable para los impuestos nacionales, municipales (prediales y complementarios)
• Para el Sistema Financiero en la concesión de créditos de diversa índole en los que se requiera una garantía como los hipotecarios para vivienda, agropecuarios, industria, transporte, hotelería, entre otros.
• Para los procesos judiciales y arbitrales, cuando se requiera para dirimir conflictos de toda índole, entre ellos los juicios hipotecarios, de insolvencia, reorganización, remate, sucesiones, daciones en pago, donaciones, entre otros.
• Para el Estado, cuando por conveniencia pública tenga que recurrir a la expropiación por la vía judicial o administrativa, cuando se trate de realizar obras por el mecanismo de valorización, concesión, planes parciales, entre otros.
• Para los ciudadanos cuando requieran avalúos en procesos de compraventa, sucesiones, particiones, reclamaciones, donaciones o cuando requieran para presentar declaraciones o solicitudes ante las autoridades o sustentación de autoavalúo o autoestimaciones.
• Para las empresas del Estado o de los particulares cuando lo requieren en procesos de fusión, escisión o liquidación.
• Para el servicio de las personas naturales o jurídicas que requieren avalúos periódicos de sus activos para efectos contables, balances, liquidación de impuestos, que evidencien la transparencia de los valores expresados en estos informes presentados a los accionistas acreedores, inversionistas y entidades de control.
• Para los dictámenes de valor de los bienes tangibles, bien sean simples o compuestos, géneros o singularidades.
• Para los dictámenes de valor de los bienes intangibles, universales o negocios en operación o en reestructuración que para tal efecto determine el Gobierno Nacional.  

MÁS CONTROL DE LOS AVALÚOS

Con las nuevas disposiciones que quedaron consignadas en la Ley  1673 de 2013, quedó sin piso el registro de avaluadores que lleva la Superintendencia de Industria y Comercio, SIC, el cual no obligaba perentoriamente a acreditar conocimientos específicos sobre el tema de AVALUOS.

Es por esta razón que entre los principales retos que quedan por definir en la regulación está la creación del nuevo Registro Nacional de Avaluadores, organismo ante el cual se tendrán que acreditar las personas que desarrollan la actividad y que servirá no solo para mostrar quienes efectivamente tienen los conocimientos suficientes del caso, sino que además supervisará que el trabajo que realicen se haga en forma profesional e idónea.

BASAMENTO de la Ley 1673:

1. La normativa creó los mecanismos jurídicos y técnicos que permiten la regulación de la actividad del avaluador.

2. Fortalece la educación y la armonización de los avaluadores a nivel intelectual, lo que sin lugar a dudas mejora la calidad en los servicios y estabiliza las posiciones de las partes en los diferentes casos en que se hace necesaria la valuación.

3. Gracias al organismo de autorregulación que se creará, vigilado por el Estado, se genera una mayor transparencia, equidad y confianza en el mercado y para él Estado sobre la actividad de la valuación, sin que ello implique erogaciones para el erario público.

4. Ahora, se contará con reglas claras de conducta y sanciones específicas para quienes incumplan las normas. 

5. Se tendrá un registro estricto de quienes ejercen la actividad, lo que permitirá a los usuarios conocer de antemano el perfil de cada uno de los avaluadores autorizados en el país. 

6. Se certificará a quienes realizan la actividad de avaluador, teniendo en cuenta su experiencia, idoneidad y educación.

7. Disminuye el riesgo social de inequidad, injusticia, ineficiencia, restricción del acceso a la propiedad, falta de transparencia y posible engaño a compradores y vendedores o al Estado.

CONOZCAy BAJE GRATIS el texto de la nueva LEY 1673 de AVALUOS  desde el siguinte link: ACTIVIDAD LEGAL DEL AVALUADOR