BASE DE LA VALUACION: PRECIO DE MERCADO
Este IVS 1 ESTÁNDAR se debe leer dentro del contexto de los conceptos contenidos en la Guía de la valuación: General Valuation Concepts and Principles.
1.0 INTRODUCCIÓN
1.1 El objetivo de este estándar es proporcionar una definición común de Valor de Mercado. Este estándar también explica el criterio relacionado con esta definición y a su uso en la valuación de propiedades cuando el propósito y el uso intentado de la Valuación, sea el Valor de Mercado.
1.2 El valor de Mercado es una representación del valor en intercambio, o la cantidad ofertada si estuviera ofrecida para la venta (en mercado abierto) bajo circunstancias que concitan los requerimientos para un valor de Mercado. Para estimar un Valor de Mercado, un Avaluador debe primero determinar el mayor y mejor uso, o el uso más probable. (Véase Estándares de valuación internacionales [IVS], conceptos generales de la valuación y principios, párrafo 6.3, 6.4, 6.5.) Este uso puede provenir de la continuación del uso existente de propiedades vecinas, o de algún otro uso alternativo. Éstas características son obtenidas de evidencias observadas en el Mercado.
1.3 El valor de Mercado se estima mediante el uso de métodos de valuación, y procedimientos que reflejan la naturaleza de la propiedad y de las circunstancias bajo las cuales las propiedades negociarían muy probablemente en un mercado abierto. Los métodos más comunes en estimación del Valor de Mercado incluyen: costo aproximado, comparación de precios de ventas, y rentabilidad, incluyendo descuentos por flujo de liquidez.
1.4 Todos los métodos, técnicas, y procedimientos de la medida del valor de Mercado, si fuera aplicable y si se aplica apropiada y correctamente, conduce a una expresión común del valor de Mercado, cuando este Valor está basado en criterios derivados del Mercado. Los costos de construcción y la depreciación se deben determinar por la referencia a un análisis de mercado basado en el estimativo de costos y de depreciación acumulada. Las comparaciones por precio de venta u otras comparaciones del mercado, deben desarrollarse de observaciones directas del mercado. El estudio de rentabilidad, incluyendo análisis del flujo de liquidez, se debe basar en flujos de liquidez de mercado e índices de tasa de retorno. Aunque la disponibilidad de información y las circunstancias de datos referentes al mercado o a la característica sí mismo, determinarán qué métodos de la valuación son los más relevantes y apropiados, el resultado de usar los procedimientos precedentes debe ser valor de Mercado, siempre y cuando cada método se basó en datos derivados del Mercado.
1.5 La manera como una propiedad se negocia ordinariamente en un mercado abierto, diferencia la aplicabilidad de los varios métodos o procedimientos para estimar el valor de Mercado. Cuando está basado en la información de mercado, este método es un método comparativo. En cada situación de valuación uno o más métodos son generalmente los más representativos en las actividades de un mercado abierto. El Avaluador considerará cada método en los métodos de valuación confrontados, y determinará qué métodos son los más apropiados.
2.0 ALCANCE
2.1 IVS 1 se aplica al valor de Mercado de la propiedad raíz, propiedades normalmente inmobiliarias y elementos relacionados. Esto requiere que la propiedad bajo consideración se vea como para la venta en un mercado abierto, en contraste con ser evaluado como una pieza de una negociación particular, o para cualquier otro propósito.
3.0 DEFINICIONES
3.1 El valor de Mercado se define para el propósito de estos estándares como sigue: El valor de Mercado es la suma de dinero estimada por medio de la cual una Propiedad Raíz se debe negociar a la fecha de la Valuación, entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto, en una transacción libre, después de la comercialización apropiada, en donde las partes actuaban bien informados, prudentemente, y sin ninguna coerción o sometimiento.
3.2 El término Propiedad Raíz es utilizado porque el eje de estos estándares es Valuación de Propiedad Raíz. Debido a esto, los Estándares compaginan con reportes financieros, y el término activo se puede sustituir para el uso general de la definición. Cada elemento de la definición tiene su propio marco conceptual:
3.2.1 “la suma estimada…” refiere a un precio expresado en términos de dinero (normalmente en la moneda local), pagadero por la Propiedad Raíz, una transacción de mercado libre. El Valor de Mercado se mide como el precio más probable razonablemente obtenible en el mercado a la fecha de la Valuación en armonía con la definición del valor de Mercado. Es el mejor precio razonablemente obtenible por el Vendedor y el precio más ventajoso razonablemente obtenible por el Comprador. Esta estimación excluye específicamente un precio estimado inflado o desinflado por términos o las circunstancias especiales, tales como: financiamiento atípico, pactos de venta y retro venta, ponderaciones especiales, concesiones especiales concedidos por cualquier persona asociado a la venta, o cualquier elemento de Valor Especial (definido en el estándar 2, párrafo 3.11 de IVSC).
3.2.2 “… una propiedad se debe negociar…” refiere al hecho que el valor de una Propiedad Raíz es una cantidad estimada más que una cantidad preestablecida o un precio de venta actual. Es el precio por el cual un mercado espera una transacción que conjugue todos los elementos de la definición del valor de Mercado, para la fecha de la Valuación.
3.2.3 “… la fecha de la valuación…” requiere que el estimado Valor de Mercado esté especificado en el tiempo para una fecha dada de avalúo. Porque las condiciones de mercado y de negociación pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto, o inapropiado para otra época. La suma de dinero de la Valuación reflejará el estado del mercado, y circunstancias tales como: fecha efectiva de la Valuación, no en fecha pasada, o fecha futura. La definición también asume la simultaneidad de la negociación y el perfeccionamiento del contrato de venta, sin variación alguna en el precio.
3.2.4 “… entre un comprador dispuesto…” se refiere a un comprador que está motivado pero no obligado para comprar. Este comprador no es ningún entusiasta ni determinado para comprar en cualquier precio. Este comprador es también uno que compra de acuerdo con las realidades del Mercado y con las expectativas actuales del Mercado, mejor que en lo referente a un mercado imaginario o hipotético. El comprador adoptado no pagará un precio más elevado que el señalado por el mercado. El actual dueño de la Propiedad Raíz se incluye entre los que constituyen “el mercado.” Un Avaluador no debe hacer conjeturas poco realistas sobre las condiciones de mercado, ni asumir un nivel del valor comercial por encima del que sea razonablemente obtenible.
3.2.5 “… un vendedor dispuesto…” No es, ni un vendedor sobre-impaciente ni forzado, preparado para vender en cualquier precio, ni uno preparado para sostener un precio no considerado razonable en el mercado actual. El vendedor es motivado para vender la Propiedad Raíz en los términos del mercado para el mejor precio obtenible en mercado abierto, después de una comercialización apropiada. Las circunstancias precisas del dueño de la Propiedad Raíz no son una parte de esta consideración, porque el “vendedor dispuesto” es un dueño hipotético.
3.2.6 “… en una transacción libre…” entre otras, las partes no deben tener una relación particular o especial (por ejemplo: parientes y familiares, y compañías subsidiarias o propietario y arrendatario) que puede hacer el nivel de precio no típico o inflado debido a un elemento del valor Especial. (Véase IVS 2, el párrafo 3.11.) La negociación por el Valor de Mercado, se presume realizada entre partes sin relación, cada una actuando independientemente.
3.2.7 “… después de una apropiada comercialización…” significa que la Propiedad Raíz fue expuesta en el mercado de la manera más apropiada, de manera de obtener el precio más razonablemente, de acuerdo con la definición del Valor de Mercado. El tiempo de ofertamiento del bien Raíz, puede variar de acuerdo con las condiciones de mercado, pero debe ser suficiente para permitir que la Propiedad Raíz sea observada y visitada por un número adecuado de compradores potenciales. El periodo de exposición, deberá ocurrir antes de la fecha de Valuación.
3.2.8 “… en donde las partes actúan bien informados y prudente…“se presume que el comprador y el vendedor están razonablemente informados sobre la naturaleza y características de la Propiedad Raíz, su uso actual y potencial, y el estado del mercado en la fecha de la Valuación. Cada uno se presume actúa en interés propio con total conocimiento, y prudente para buscar el mejor precio para sus posiciones respectivas en la negociación. La prudencia es determinada referida al estado del mercado en la fecha de la Valuación, no con la ventaja de la retrospectiva de datos de una fecha anterior. No es necesariamente temerario para un vendedor vender la Propiedad Raíz en un mercado con precios en baja, en un precio que sea más bajo que niveles anteriores del mercado. En tales casos, al igual que para otras situaciones de la compra y de la venta en mercados con precios cambiantes, el comprador o el vendedor prudente actuarán de acuerdo con la mejor información de mercado disponible en ese entonces.
3.2.9 “… y sin la obligación…” establece que cada parte está motivada para emprender la transacción, pero ni es obligado o forzado indebidamente para terminarla.
3.3 Se entiende por Valor de Mercado, como el valor de un activo estimado sin consideración alguna de costos de la venta o de la compra, y sin la compensación para cualquier impuesto asociado.
3.4 El más alto y mejor uso (HABU). El uso más probable de una Propiedad Raíz, que es físicamente posible, justificable apropiadamente, legalmente permitido, financieramente factible, y que da lugar al valor más alto de la Propiedad Raíz que es valorada.
4.0 RELACIÓN CON LOS ESTÁNDARES DE CONTABILIDAD
4.1 La Valuación para reporte Contable, que es el eje focal de la International Valuation Application (IVA 1), se debe leer en conjunción con este Estándar.
4.1.1 IVA 1, Valuación para el Reporte Financiero, proporciona la orientación para Avaluadores, contadores, y al público, con respecto a la Estándares de Valuación que afectan la contabilidad. Un valor promedio de los activos fijos, es usualmente fijado como su Valor de Mercado. (Véase la valuación general Conceptos y principios, párrafo 8.1.)
4.1.2 Cuando no hay evidencia del Valor de Mercado, debido a naturaleza especializada de los activos fijos y porque son negociados ocasionalmente excepto como parte de una continuidad de negociación, se valoran en su costo de reemplazo depreciado (International Accounting Standards 16 [IAS 16]).
4.2 Hay numerosos ejemplos de términos usados alternativamente por Avaluadores y Contadores. Algunos conducen a malentendidos y a los abusos de los estándares. IVS 1 define el Valor de Mercado y discute los criterios para establecer el Valor de Mercado. Otros términos importantes se definen en IVS 1 y IVS 2, y contribuyen a los requerimientos más específicos discutidos en IVA 1, Valuation for Financial Reporting.
5.0 OBLIGACIONES ESTÁNDAR DEL AVALUADOR
Para realizar las valuaciones que cumplan con los estándares y Generally Accepted Valuation Principles (GAVP), es obligatorio que los Avaluadores adhieran a todas las secciones del Código de Conducta con respecto a la ética, competencia, exposición, y reporte (secciones 4, 5, 6, y 7).
5.1 En la ejecución y la divulgación de un estimativo del Valor de Mercado de una Propiedad Raíz, el Avaluador deberá:
5.1.1 Establecer clara y comprensiblemente la Valuación de una manera que no sea engañosa;
5.1.2 Asegurar de que la estimación del valor de Mercado esté basado en datos derivados del mercado.
5.1.3 Asegurar que la estimación del valor de Mercado está obtenida de usar métodos y técnicas apropiadas;
5.1.4 Proporcionar la suficiente información para permitir a los que lean y confiar en el informe, entender completamente los datos, razonamientos, análisis, y conclusiones; y
5.1.5 Cumplir con los requerimientos de IVS 3, en el Reporte de la Valuación. Por consiguiente, el Avaluador deberá:
5.1.5.1 Definir el valor estimado de la Valuación e indicar el propósito de la Valuación, el uso previsto de la valuación, la fecha efectiva de la Valuación, y la fecha del informe o Reporte;
5.1.5.2 Identificar y describir claramente la Propiedad Raíz y los derechos o intereses de la Propiedad Raíz que son valorados;
5.1.5.3 Describir el alcance o la profundidad del trabajo emprendido, y el grado al cual la Propiedad fue examinada;
5.1.5.4 Establecer las suposiciones y condiciones de limitación sobre cuál se basó la Valuación;
5.1.5.5 Explicar completamente las bases de la Valuación, las aproximaciones aplicadas, y las razones para sus usos y conclusiones; y
5.1.5.6 Incluir una declaración firmada de Responsabilidad de la Valuación (Certificación del valor) atestiguando el Avaluador: objetividad, recursos profesionales, imparcialidad, improcedencia de honorarios profesionales o de otra remuneración, así como la aplicabilidad de los estándares de Valuación, y todos los otros medios técnicos disponibles.
6. DISCUSIÓN
6.1 El concepto y la definición del valor de Mercado son fundamentales en toda práctica de Valuación. Un breve resumen de fundamentos esenciales económicas y fundamentos procesales esenciales, se presenta en General Valuation Concepts y en Principles and Code Of Conduct, los documentos bajo los cuales estos Estándares son promulgados.
6.2 El concepto del valor de Mercado no es dependiente en una transacción real que ocurra a la fecha de la Valuación. Por tanto, el valor de Mercado es una estimación del precio que se debe observar en una venta en la fecha de valuación bajo condiciones de la definición del valor de Mercado. El valor de Mercado es una representación del precio en el cual un comprador y un vendedor convendrían en aquel momento bajo definición del valor de Mercado, teniendo cada uno previamente tiempo para la investigación de otras oportunidades y alternativas del mercado, y sabiendo que se debe tomar un cierto tiempo para preparar contratos formales y la documentación de cierre relacionada.
6.3 El concepto del valor de Mercado presume un precio negociado en un mercado abierto y competitivo, circunstancia que ocasionalmente da lugar al uso del adjetivo ABIERTO antes que las palabras Valor de Mercado. Las palabras Abierto y Competitivo no tienen un significado absoluto. El mercado para una Propiedad Raíz puede ser un mercado internacional o un mercado local. El Mercado debía consistir de numerosos compradores y vendedores, o debería estar caracterizado para un cierto número de participantes. El mercado en el cual la propiedad Raíz es ofertada, no debe corresponder a un mercado restrictivo o constreñido. Establecer contrariamente, la omisión de la palabra ABIERTO no indica que una transacción deba ser privada o cerrada.
6.4 Las valuaciones del mercado se basan generalmente en la información con respecto a Propiedades comparables. El proceso de la valuación requiere un avaluador que conduzca la investigación adecuada y relevantemente, realice los análisis correspondientes, y provea juicios acertados sobre la valuación. En este proceso, los avaluadores no aceptan datos indiscutiblemente sino que considera todas las evidencias pertinentes del mercado, tendencias, transacciones comparables, y toda otra información pertinente. Donde están limitados los datos del mercado, o esencialmente no existente (como por ejemplo con ciertas propiedades especializadas), el Avaluador debe hacer el análisis apropiado de la situación e indicar si la valuación está limitada por la insuficiencia de datos. Todas las valuaciones requieren el buen criterio del Avaluador, pero los informes deben divulgar si el Avaluador basa la estimación del valor comercial de la propiedad en evidencias del mercado, o si la estimación está basada más pesadamente sobre el juicio del Avaluador debido a la naturaleza de la propiedad y a la carencia de los datos comparables de mercado.
6.5 Debido a que las condiciones cambiantes son características de los mercados, los Avaluadores deben analizar si los datos disponibles reflejan y evalúan los criterios para definir el valor comercial o valor de mercado de la propiedad.
6.5.1 Períodos de cambios rápidos en la condición de mercado son caracterizados por cambios rápidos en los precios, una condición designada comúnmente Desequilibrio. Un período del desequilibrio puede continuar durante años y puede constituir la corriente y la condición de mercado futuro prevista. En otras circunstancias, el cambio económico rápido puede dar lugar a datos erráticos del mercado. Si algunas ventas de propiedades están en precio fuera de línea con los precios de mercado, el avaluador generalmente les dará menos peso. Es posible que el avaluador juzgue utilizar los datos disponibles, donde exista un nivel realista del mercado. Los precios de transacción individuales no pueden ser evidencia del valor de Mercado, pero el análisis de tales datos del mercado se debe tomar en consideración en el proceso de la valuación.
6.5.2 En mercados pobres o en caída, puede haber muy poca cantidad de “vendedores dispuestos.” Algunas transacciones, pero no necesariamente todos, pueden implicar condiciones financieras que reducen o eliminan la buena voluntad práctica de ciertos propietarios al vender. Los Avaluadores deben considerar todos los factores pertinentes en tales condiciones de mercado y unir tal peso a las transacciones individuales que creen refleja apropiadamente el mercado. Los liquidadores y recaudadores están normalmente bajo la obligación de obtener el mejor precio de los activos disponibles. Las ventas, sin embargo, pueden ocurrir sin una apropiada comercialización o sin un período razonable de comercialización. El Avaluador debe juzgar las transacciones para determinar el grado al cual cumplen los requisitos de la definición del valor de Mercado, y del peso que a tales datos debe ser dado.
6.5.3 Durante los períodos de transición del mercado, caracterizados por precios en rápida alza y baja súbita, hay un riesgo de sobre valoración o infravaloración, si el índice se ajusta a la información histórica, o si las suposiciones se hacen con respecto a los mercados futuros. En estas circunstancias los Avaluadores deben analizar y reflejar las tendencias y actitudes del mercado, y teniendo cuidado que sus juicios reflejen los resultados de sus investigaciones, y estos se reflejen en sus informes.
6.6 El concepto del valor de Mercado también presume que en una transacción a Valor de Mercado de una propiedad Raíz, ésta será expuesta libre y adecuadamente en un mercado abierto, por un período del tiempo razonable y con publicidad razonable. Esta exhibición se presume que debe ocurrir antes de la fecha de evaluación. Los mercados de activos fijos difieren típicamente de ésos dispuestos en títulos, acciones, bonos, y otros activos corrientes. Los activos fijos tienden a ser únicos. Generalmente se venden con menos con frecuencia, y en los mercados que son menos formales y más ineficientes; además, los activos fijos son menos líquido. Por estas razones, y porque los activos fijos no se transan comúnmente en un intercambio público, el uso del concepto del valor de Mercado requiere el uso de suposiciones tales como: adecuada exposición en el Mercado por un período razonable de tiempo que permita una comercialización adecuada, y el cierre de negociaciones.
6.7 Las propiedades que produzcan réditos llevados a cabo como inversiones a largo plazo, pensión (o fondo de jubilación), empresa inmobiliaria, se valoran típicamente con base en activos individuales dispuestos conforme a un plan ordenado. El valor agregado de tales activos vistos o tratados como un portafolio, podía exceder o podía ser menos que la suma de Valor de Mercado de cada activo individualmente.
6.8 Todas las valuaciones deben referir el propósito y al uso previsto para la valuación. Entre otros requerimientos del informe, el Avaluador debe ser suficientemente claro en qué clase ha sido colocado cada activo, y si la función de la valuación está conectada con la preparación de estados financieros.
6.9 En circunstancias excepcionales el valor de Merado puede llegar a expresarse como una cantidad negativa. Las situaciones incluyen ciertas propiedades en arrendamiento, algunas propiedades especializadas, Propiedades obsoletas con costos de demolición que exceden valor de tierra, algunas características afectadas por contaminación ambiental, y otras.
7.0 REQUERIMIENTOS DEL INFORME
7.1 Los informes de la valuación no deben ser confusos. Las Valuaciones conducidas con el propósito de estimar y de dar un valor de Mercado, deberá reunir os requisitos de la sección 5, arriba. Los informes contendrán una referencia específica a la definición del valor de Mercado según lo dispuesto en este estándar, junto con referencia específica en cuanto a cómo la propiedad Raíz se ha visto en términos de su utilidad o su más alto y mejor uso (o el uso más probable) y una declaración de todas las suposiciones consideradas.
7.2 En la estimación del valor de Mercado, el Avaluador identificará claramente fecha efectiva de la valuación (la fecha en la cual el valor estimado se aplica), el propósito y el uso previsto de la valuación, y todos los otros criterios que son relevantes y apropiados para asegurar una adecuada y razonable interpretación de los resultados, de las opiniones, y de las conclusiones del Avaluador.
7.3 Aunque el concepto, uso, y aplicación de expresiones alternativas de Valor puede ser apropiado en ciertas circunstancias, el avaluador se asegurará que si tales valores alternativos son estimados y reportados, no deben ser interpretados como representativos de valor de Mercado.
7.4 Cuando las valuaciones son hechas por un Avaluador interno, es decir, uno quién está empleado ya sea por la entidad dueña de los activos o la firma contable firma responsable de preparar los expedientes financieros de la entidad y/o informes, deberá hacerse una mención específica en el informe de la valuación, acerca de la existencia y de la naturaleza de cualesquiera de estas inter-relaciones.
8.0 INCISO FINAL
8.1 En el seguimiento de los estándares aquí establecidos, cualquier divergencia debe estar de acuerdo con las direcciones proporcionadas en IVS 3, divulgación de la Valuación.
9.0 FECHA DE OPERACIÓN
9.1 Este Standard Of Valuation Internacional empieza a operar a partir del 1 de julio de 2000.
