INTERNET NO ES SUFICIENTE PARA UN AVALÚO

En tiempos de internet, un mecanismo que se ha habilitado en el sector inmobiliario es el de avalúos en línea. Es decir, páginas mediante las que se puede conocer un estimado de precio de una casa o apartamento a partir de características como la ubicación, el metraje o si cuenta (o no) con espacios. Sin embargo, sin una visita física estos no pueden ser determinantes.

Sobre los digitales, la Directora Jurídica de La Lonja, Maria Alejandra Pérez, dijo que “no es correcta la designación de avalúo, puesto que este es un trabajo que no sólo debe estar hecho por un profesional inscrito ante el Registro Abierto de Avaluadores, sino que además, resulta de la revisión de las condiciones particulares de cada inmueble que, tras aplicar la metodología pertinente, arrojan un dictamen de valor”. 

Por otra parte, Luis Aurelio Díaz, gerente general de la constructora Oikos, argumentó que “desde el punto de vista numérico el avalúo por internet es muchísimo más exacto que el normal, pues el número de inmuebles que se verifican al momento de hacer una consulta es de cerca de 400, de características similares”.

Díaz indicó que este método aún no tiene validez frente a la Superintendencia Financiera al momento de pedir un crédito de vivienda. Pero aclaró que es un trámite que está en curso, del que se esperan resultados a fin de año.

Uno de los ‘peros’ que surgen a partir de la irrupción de plataformas como mecanismos para hacer avalúos es el hecho de que estas representen características únicas, como el estado del bien y sus acabados, que no puedan ser registradas sino en persona.

“La comparación es una herramienta que se tiene en cuenta para hacer una valoración. Pero también se tiene que mirar el estado del inmueble y las normas que aplican para cada avalúo”, explicó la directora ejecutiva de la Autorregulador Nacional de Avaluadores, Alexandra Suárez.

La Ley 1673 de 2013 es la que determina quién puede hacer un avalúo. Pero además indica que el responsable de este proceso debe registrar conocimiento específico sobre la categoría que atiende, por ejemplo, inmuebles en zonas rurales o espacios destinados para comercio.

Tomado de https://www.elcolombiano.com/negocios/finanzas/aun-no-basta-con-internet-para-realizar-un-avaluo-GF12424424

Los AVALÚOS COMERCIALES como VALOR de CAMBIO, Los AVALÚOS CATASTRALES como VALOR de USO

Expresa el Dr. Víctor Reyes Morris, profesor de la Universidad Nacional de Colombia, Exconcejal de Bogotá y exrepresentante a la Cámara, en su columna ““Valor de uso y valor de cambio” del ESPECTADOR, las siguientes importantes consideraciones a propósito del del Avalúo Comercial, Avalúo Catastral e Impuesto predial, frente las fuentes de financiación de los gobiernos distritales, regionales y locales, en un análisis interesante sobre los conceptos que se encuentran tras los indicadores para cobrar esta tributación, en los siguientes términos:

El impuesto predial constituye una de las fuentes más importantes de financiación de los municipios de Colombia. Claro, dependiendo del municipio – y su categoría- serán más significativas las regalías o el impuesto de Industria y Comercio o las transferencias para educación y salud. Pero en el caso de Bogotá es un ingreso que representa el 13% del total de ingresos del presupuesto de 2016 -que son cerca de 16 billones de pesos-.  

El mayor ingreso está dado por el Impuesto de Industria y Comercio (21% aproximadamente). La expectativa de los alcaldes de Bogotá ha sido siempre aumentar los ingresos por vía de impuesto predial.   

Han considerado casi todos los mandatarios locales que los habitantes de Bogotá no pagan suficiente por predial. Algunos han llegado a expresar la idea de que se pague este impuesto sobre la base del avalúo comercial de los inmuebles.

   

Esta pretensión merece un análisis de la consistencia misma de este impuesto para quizás invocar un valor que se llama justicia tributaria. Usualmente se olvida en esta pretensión que la economía (idea que viene de los clásicos de esta disciplina) es la distinción entre valor de uso y valor de cambio. 

  

Para el propietario de un inmueble éste tiene un valor de uso y no un valor de cambio, únicamente cuando lo vende tiene un valor de cambio. De manera que guiarse por el valor de cambio es sentar una base irreal e injusta para un impuesto, ya que este valor no se ha obtenido, es virtual, una condición de mercado (precio posible) que no se ha realizado. Por lo tanto el predio solo tiene un valor de uso. Los economistas han distinguido bien uno de otro.   

El asunto siguiente a este argumento es, ¿cómo determinar el valor de uso? Hasta ahora ha sido un mecanismo de avalúo catastral o institucional establecido por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (para el caso Bogotá). Esta entidad se guía por las disposiciones de ley sobre la materia y por las resoluciones del Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC). Pero de ahí arranca el mal o la injusticia, cito por ejemplo una norma, la resolución 70 de 2011 de este organismo rector de la formación catastral: 

 “Artículo 8: Avalúo catastral. El avalúo catastral consiste en la determinación del valor de los predios, obtenido mediante investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario. El avalúo catastral de cada predio se determinará por la adición de los avalúos parciales practicados independientemente para los terrenos y para las edificaciones en él comprendidos. Las autoridades catastrales realizarán los avalúos para las áreas geoeconómicas, dentro de las cuales determinarán los valores unitarios para edificaciones y para terrenos”.

  

Y sus correspondientes parágrafos:

  

 Parágrafo 1°. Conforme al artículo 11 de la Ley 14 de 1983, en ningún caso los inmuebles por destinación constituirán base para la determinación del avalúo catastral.

 Parágrafo 2°. El avalúo catastral es el valor asignado a cada predio por la autoridad catastral en los procesos de formación, actualización de la formación y conservación catastral, tomando como referencia los valores del mercado inmobiliario, sin que en ningún caso los supere. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarán los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y características.

 Parágrafo 3°. En el avalúo catastral no se tendrá en cuenta el mayor valor por la utilización futura del inmueble en relación con el momento en que se efectúe la identificación predial asociada a los procesos catastrales.

 Parágrafo 4°. En el avalúo catastral no se tendrán en cuenta los valores histórico, artístico, afectivo, "good will" y otros valores intangibles o de paisaje natural que pueda presentar un inmueble. 

 Sin querer entrar en una discusión técnica sino más bien conceptual, es importante que esta precisión que propongo sea asumida, y se constituya en un criterio que evite la injusticia tributaria porque en principio la tentación es muy fuerte y la resolución citada lo permite, igualarse al valor de cambio. 

 Insisto en la cuestión, para quien vive en su casa o apartamento, esta propiedad tiene un valor de uso y por tanto es injusto que se le cobre un impuesto por el valor de cambio o casi por este. 

 Además, al contrario de otros impuestos, como el de Industria y Comercio no es transferible a otro actor económico (es decir que quienes pagan este impuesto se lo transfieren a los consumidores). 

 Desde mi perspectiva, si es indispensable, por ahora, tomar como referencia el valor comercial del inmueble contextualizado por estratos. El avalúo catastral no debería superar el 50 % de este valor comercial para no causar la injusticia del valor de cambio.

 Además, no tiene relación con los ingresos de quienes habitan el predio y por tanto este elemento extiende la injusticia tributaria que observamos en este tributo.

Tomado de    http://www.elespectador.com/noticias/economia/valor-de-uso-y-valor-de-cambio-consideraciones-proposit-articulo-640654

NOVEDADES 2017 de los AVALUOS CATASTRALES

La Alcaldía Mayor de Bogotá presentó al Concejo Distrital una propuesta para modificar el pago del impuesto predial, que comenzará a ser estudiada a partir del 10 de julio y que se aplicaría en 2017.  

Dentro de los cambios, estaría quitar la estratificación para determinar el pago del predial, poder pagarlo entre tres y doce cuotas sin intereses, así como tarifas progresivas, entre otros cambios.

Eliminación del estrato

Este cambio evitará que se tengan que cruzar áreas y estratos para sacar el avalúo del predial, según la fórmula que aplican actualmente. Como consecuencia se evitaría que algunos estratos paguen más que otros y que solo se pague por lo que se haya valorizado el predio.

Tope al incremento anual

Para los estratos 1,2 y 3 el máximo del aumento quedaría en un 10% para los predios que sean avaluados en $93 millones. Asimismo el avalúo que subía a 60%, con este cambio quedaría en 25%.

Tarifas progresivas

Con este ítem, la Secretaría de Hacienda, pretende fijar los avalúos en salarios mínimos y no en pesos. Esto se daría debido a que la tabla actual se ha mantenido en los mismos valores desde 2003, mientras que el salario mínimo se ha duplicado desde esta fecha hasta 2016.

Descuentos por pronto pago vía electrónica

La Secretaría de Hacienda explicó que los descuentos por pronto pago se mantendrán en un 10% siempre y cuando el pago se haga por algún medio electrónico. De lo contrario, si se hace por medio físico, la rebaja será de un 5%.

Con estos cambios, la Alcaldía Mayor a través de la Secretaría de Hacienda espera mejorar el sistema de pago y ser más justos con los avalúos catastrales.

Tomado de   https://www.civico.com/bogota/noticias/el-futuro-del-predial-sin-estratos-y-para-pagar-en-cuotas

VENTA de CENTRO COMERCIAL, por debajo del AVALÚO CATASTRAL

El Centro Comercial Villa Country Barranquilla cuenta con más de 85 marcas locales, nacionales e internacionales, una moderna plazoleta de comidas y cine Villa Country, el más moderno complejo de la costa, que cuenta con 2 salas con servicio VIP y servicio 4D de Royal Films.

Según la Contraloría, la Dirección Nacional de Estupefacientes lo vendió $6.446 millones por debajo del valor del avalúo catastral. Por causar un daño patrimonial al Estado con la venta del Centro Comercial Villa Country, en Barranquilla hace 7 años, por debajo de su avalúo catastral, la Contraloría General de la República dejó en firme un fallo con responsabilidad fiscal contra el ex-agente liquidador de la Dirección Nacional de Estupefacientes (DNE), Camilo Bula Galiano.

Según la investigación de la Contraloría, a este inmueble se le aplicó la figura jurídica extinción de dominio a favor de la desaparecida DNE, administradora del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y Lucha contra el Crimen Organizado (Frisco). “Se pretendía con esta venta que el Estado se favoreciera y beneficiara con los recursos que resultaran producto de la misma”, subraya el informe.

“Las irregularidades se configuraron al realizarse la venta del Centro Comercial Villa Country por parte del liquidador de la Sociedad Promociones y Construcciones del Caribe (Promocon), Camilo Bula, unos 3.643 millones de pesos por debajo del avalúo catastral, contraviniendo lo establecido en el Decreto 1170 de 2008”.

“El valor del avalúo catastral del año 2009 de este Centro Comercial era de 22.006 millones y se vendió en un precio de 18.362 millones”, precisa la Contraloría.

Tomado de eltiempo.com, fecha: 25 de mayo de 2016

A 500.000 predios en BOGOTÁ, se les redujo AVALÚO pero les aumentó el PREDIAL

La Dirección de Impuestos de Bogotá acaba de terminar la entrega a domicilio de 2,4 millones de formularios sugeridos para el pago del impuesto predial en Bogotá, pero los propietarios de 497.204 predios se llevaron una sorpresa: que les bajó el avalúo catastral, pero aun así el impuesto por pagar se incrementó. ¿Cómo puede pasar esto?.

La secretaria de Hacienda, Beatriz Arbeláez, asegura que estos predios se han beneficiado, al igual que la mayoría de los predios de la ciudad, de una rebaja que estableció el Concejo desde el 2010, y han venido pagando menos de lo que corresponde al valor de sus avalúos.

Desde el 2008, Bogotá intensificó y masificó la actualización de los avalúos catastrales de los predios para acercar su valor al precio comercial. Como consecuencia de esa puesta al día permanente, el predial se disparó y en algunos casos implicó que al contribuyente le subiera el doble o más el tributo por pagar. Entonces, el Concejo de Bogotá expidió un acuerdo que ordenó topes para el aumento del tributo, pero manteniendo la actualización catastral. A esa medida le llamó ajuste por equidad.

En esencia, ordenó que se mantuvieran actualizados los avalúos, pero que el impuesto para predios residenciales solo subiera como máximo entre 10 y 65 por ciento, en relación con el pago del año inmediatamente anterior, y definió una tabla según el avalúo de los predios. Para los no residenciales (comerciales, industriales y otros), el aumento oscila entre 16 y 70 por ciento.

Desde entonces, el Distrito liquida el impuesto que debe pagar el contribuyente según la actualización del avalúo, y le descuenta el ajuste por equidad. Así ha ocurrido desde el 2010. De hecho, en los últimos siete años, los contribuyentes de la ciudad han dejado de pagar cerca de un billón de pesos de ajuste por equidad que en la práctica es un descuento que se les hace. 

ASÍ FUNCIONA

Un ejemplo sirve de ilustración: un predio de estrato 2, que en el 2010 estaba avaluado en el Catastro en 44 millones de pesos, por las sucesivas actualizaciones el año pasado había llegado a 127 millones de pesos, 2,7 veces el valor inicial. Eso implica que el avalúo se incrementó en 270 por ciento.

El impuesto a cargo de ese predio pasó de 94.000 pesos en el 2010 a 676.000 el año pasado, es decir, un aumento de 720 por ciento. Sin embargo, al aplicarle el ajuste por equidad, a ese contribuyente le rebajaron 93.000 pesos el primer año, 272.000 el segundo, 357.000 el tercero, 428.000 el cuarto y 539.000 el año pasado. Con esas rebajas, el impuesto del 2015 le costó 137.000 y no 676.000 pesos, como ordenaba el avalúo.

La secretaria de Hacienda, Beatriz Arbeláez, advierte que en diciembre pasado el Consejo de Política Fiscal del Distrito (Confis), decidió bajar los avalúos de los predios clasificados en estratos 1, 2 y 3. Y como el impuesto predial se liquida con base en los avalúos catastrales, los contribuyentes y el Gobierno pasado esperaban que el impuesto bajara.

En el caso del ejemplo, este año debería estar pagando 647.000 pesos. Entonces, al pasar de 137.000 a 151.000 pesos le sube el impuesto predial del 2016, pero todavía sigue por debajo de lo que debería pagar según su avalúo.

Arbeláez asegura que mientras el impuesto del contribuyente no llegue al valor real, así baje el avalúo, el impuesto seguirá subiendo, hasta nivelarse con el valor a pagar según el evalúo catastral. Otro punto que deja en claro es que quien incurre en mora en el pago pierde el descuento por equidad. En esa situación están 276.799 predios, cuyos propietarios se colgaron en el pago oportuno del tributo.

Según la administración, para el 2016 el aumento promedio del predial está en 10,4 por ciento, que equivale a unos 122.000 pesos.

IMPORTANCIA DEL IMPUESTO PREDIAL

El impuesto predial es el segundo tributo más importante de Bogotá, después del impuesto de Industria y Comercio. Este año se espera un recaudo de 2,6 billones de pesos por este tributo. En Bogotá, 2’422.980 predios están obligados a pagar impuesto predial. De ellos, 1’535.760 son residenciales. Debido a la importancia de este tributo para los ingresos de la capital, desde hace dos años el Distrito decidió ponerlo de primero en el calendario tributario de la ciudad, por eso ahora se paga primero que el impuesto del carro. Los contribuyentes que pagan oportunamente obtienen un descuento del 10 por ciento. Este año el plazo es el 15 de abril.

CORRIJA LOS ERRORES EN SU RECIBO ANTES DE PAGAR

A algunos usuarios les han llegado los recibos del impuesto predial con errores en los datos del inmueble o del propietario o incluso con inconsistencias en la liquidación. Por esta razón, varios ciudadanos han ido a la Superintendencia de Notariado y Registro para verificar que no haya alguna irregularidad con la propiedad de su predio.

Ahí los ciudadanos piden un certificado de libertad y tradición, cuyo costo es de 14.800 pesos, para luego ir con el documento a los Supercades para hacer la corrección.  No obstante, la Secretaría de Hacienda aclaró que no es necesario contar con el certificado para corregir los datos.   

Si se trata de un error en el nombre o cédula del propietario del bien, los ciudadanos reclamantes deben ingresar a la página web de la Secretaría de Hacienda (www.shd.gov.co/shd/).

Ahí, en el menú superior, hay un botón que se llama Pagos y Servicios y al hacer clic se despliega un menú en el que sale la opción ‘Servicios Virtuales - Descargue el Predial 2016’. Llene el formulario que sale a continuación y luego elija la opción para corregir sus datos personales.  

En caso de que necesite asesoría para hacer el proceso por internet, puede llamar a la línea gratuita 195 o acceder al chat tributario dispuesto en el menú Servicios Virtuales de la página web. Si lo suyo no es la tecnología, puede acercarse a la sede de la Dirección Distrital de Impuestos de Bogotá (DIB), ubicada en la calle 17 n°. 65 b - 95 o al punto de Supercade más cercano. 

Tomado de eltiempo.com

AVALUOS NIIF 2015 - 2016

Por estos días, cuando se realizan las acostumbradas asambleas de accionistas, un tema se ha vuelto frecuente en la presentación de los estados financieros. Se trata del nuevo modelo o práctica contable llamado Niif (sigla que significa Normas Internacionales de Información Financiera) que adoptó Colombia, al igual que muchos otros países de América Latina.

La novedad no pasaría de ser un asunto técnico de interés de contadores y financieros, si no fuera porque los accionistas están viendo cambios importantes en las principales cuentas del balance de las empresas, como el patrimonio y las utilidades y todos quieren entender qué pasó. Estas nuevas normas contables acogidas por Colombia desde 2012-2013, entraron oficialmente en aplicación este año. Es decir, los resultados de 2015 que se vienen presentando en esta temporada de asamblea ya tienen incorporada la normatividad Niif. Pero, además, las empresas tuvieron que recalcular todas sus cifras de 2014, para poder hacer comparables los dos años.

En este punto muchos se llevaron sorpresas. Por ejemplo, Ecopetrol después de recalcular todo el año 2014, pasó de tener una utilidad de 8,4 billones de pesos con las normas viejas, a 5,7 billones con las Niif en ese ejercicio.

La Superintendencia de Sociedades hizo un estudio, con un grupo de alrededor de 2.000 empresas, para ver el impacto que tendría aplicar las normas Niif y concluyó que el patrimonio de estas, en su conjunto, presenta una reducción cercana al 7 por ciento.

Cabe anotar que el efecto depende del sector de la compañía, de su modelo de negocio y de la forma en que venía llevando su contabilidad. En el caso de Bancolombia, por ejemplo, al reprocesar 2014 bajo las nuevas normas, el patrimonio no varió, pero la utilidad sí. Las ganancias por 1,8 billones de pesos (en 2014) según la contabilidad vieja, llegaron con normas Niif a 2,4 billones de pesos.

La causa está relacionada con la nueva metodología usada para aplicar conceptos como reversión de gastos, amortizaciones, cálculo actuarial, pasivos laborales y pensionales, costos de los activos, depreciaciones, impuestos diferidos, entre otros.

Los expertos en la materia tienen un amplio consenso según el cual esta actualización era necesaria, y el nuevo marco contable y financiero es más claro y transparente y refleja de forma más real la situación de las empresas. Casi todos los países de América Latina también han adoptado estas normas internacionales.

Tomado de semana.com/economía/ 2016

Estratos 1 y 2, lugares donde más crece el AVALÚO por M2

El valor del metro cuadrado en los estratos uno y dos fue el que más aumentó el año pasado en la capital. Según la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, las tarifas en este segmento crecieron 18,5% en comparación con 2012, debido al precio promedio con el que finalizó en diciembre último: $460.000.

Los resultados de la última investigación del Centro de Estudios Urbanos (CEU) de la oficina gremial concluyen que, en general, el costo del suelo tuvo alzas en todos los niveles sociales.

Jorge Enrique Gómez, presidente ejecutivo de la Lonja, explicó que el cambio mayor se dio en los residenciales populares por el crecimiento sostenido de la economía nacional y porque más hogares han aumentado 40% su capacidad adquisitiva en la última década.

“Ningún incremento es exagerado como se venía mostrando en los años anteriores; en 2013 hubo un punto de inflexión, pues los precios tienden a estabilizarse y se moderan, lo cual descarta la especulación de una burbuja”, aseguró Gómez.

Incertidumbre por el POT

El sector residencial alto, el seis, fue el segundo que más se elevó. Acabó en $5,6 millones, una diferencia de 17,1% frente al periodo anterior.

Una de las razones de esta variación, de acuerdo con el CEU de la Lonja, fue el cambio normativo en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) decretado por la Alcaldía Mayor de Bogotá, actualmente suspendido por el Consejo de Estado mientras lo estudia. “Si bien sólo estuvo vigente por poco más de cuatro meses, generó una incertidumbre a lo largo de todo el año”, agrega.

Tanto Gómez como Sandra Forero Ramírez, presidenta ejecutiva de la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), coinciden en que los nuevos proyectos de lujo que se levantan especialmente en el Norte de la ciudad, tienen una incidencia mínima en el sector inmobiliario.

En opinión de ambos, las nuevas opciones de alta gama no recalientan los precios ni crean una burbuja inmobiliaria, sino que fortalecen la demanda. “La participación en el mercado de esos proyectos, es mínima. En Bogotá no hay 20 en los que el metro cuadrado esté en esos niveles”, dijo Forero Ramírez.

Uno de los casos más representativos es el edificio Vitrum que construirá Ícono Urbano, con el diseño del reconocido arquitecto estadounidense Richard Meier. La obra en Chicó Alto ofrece en preventa el metro cuadrado a $16 millones y podría superar los $20 millones cuando ya esté edificada, pues cada apartamento -espacios de 393, 358 y 256- costará no menos de $4.096 millones.

“No es un generador de burbuja ni presiona el valor del mercado, porque son pocos bolsillos los que tienen capacidad de adquirirlos. Es una demanda muy puntual, con unos extremos que no suman ni restan”, insiste Gómez, de la Lonja.

Industriales crecieron menos

La investigación también refleja que el precio del suelo en las zonas industriales fue el de menor crecimiento. Otra consecuencia del limbo jurídico generado por el POT.

El segmento ha sido el que más impacto ha mostrado por esa coyuntura, debido a sus características: inversionistas dudosos de gastar su capital en nuevas bodegas y espacios; y porque ha sido históricamente una zona estable y de poca movilidad que depende de la llegada o el surgimiento de nuevas compañías.

“Para este año se espera que la demanda siga dinámica en lo comercial y residencial, pero mientras no salgamos de la incertidumbre por la ordenanza territorial, habrá una posición observadora que frenará el mercado”, concluyó Gómez.

Precio general del mercado creció 15,3%

El estudio muestra que el precio del suelo urbano en Bogotá creció el año pasado a15,3% ubicándose por debajo del crecimiento observado en 2012 cuando fue de 18,61%. En general, la investigación de la Lonja estableció que los valores mantendrán este año un incremento, aunque más moderado debido a la escasez de suelo para crear nuevos espacios. “Hay empresas del sector que se han decidido por comprar proyectos ya edificados, tumbar los edificios de cinco pisos y edificar nuevos de 10 y 12 pisos. Ya construido, el precio del metro cuadrado en esos casos tiende a duplicarse”, informó Gómez.

Tomado de larepublica.co