EL AVALÚO CATASTRAL NO DEBE SUPERAR en DOS (2) VECES EL ACTUAL AVALÚO CATASTRAL

En la Comisión Tercera de la Cámara se debate un proyecto de ley que pretende ponerle un límite, al aumento del impuesto predial que hacen los municipios, a través de la actualización catastral, aumento que está avanzando en el territorio colombiano (Representante Ponente: JORGE BASTIDAS).

El objetivo de la Ponencia del Gobierno, es pasar del 10% al 70% la actualización catastral del país, con un énfasis multipropósito, a partir de la fecha, y hasta 2026.

Según se observa, la intención del Ponente del Gobierno, es establecer un límite a la actualización del avalúo catastral, ya que se han visto incrementos en los avalúos, de hasta el 1.000%, creando confusiones en las administraciones municipales Locales.

Algunos de los municipios de Cundinamarca afectados por esta medida, son: Guatavita, Nocaima, Sutatausa, Villeta, Ubaté, Nemocón, Fómeque, y sigue la lista.

Los topes de los avalúos, que se están estudiando, son distintos a las propuestas iniciales, ya que anteriormente, el máximo a pagar era del 300%, y ahora sería del 200%. Por lo tanto, los TOPES de incrementos de los avalúos, quedarían de la siguiente manera:

1) El impuesto predial solo subiría hasta un 50% en predios urbanos con destino habitacional y comercial, y con avalúo catastral menor o igual a 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV).

 2) El impuesto predial solo subiría hasta un 50% en los predios rurales con uso habitacional, comercial rural, de producción agropecuaria y de conservación, menor o igual a 135 salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV).

3)  Los predios que tienen un avalúo catastral superior a los 135 SMMLV y menor de los 250 SMMLV (325 millones de pesos), el incremento podría llegar hasta el 75%.

4) Los que estén por encima de los 250 salarios y por debajo de los 350 SMMLV (455 millones de pesos) tendrían un ajuste del 100%. 

5) Para aquellos cuyo avalúo sea superior a los 350 SMMLV, pero menor a 500 salarios (650 millones de pesos) tendrían un incremento del predial del 150%.

6) Los predios que superen los 500 SMMLV, tendrían un incremento en el ajuste del impuesto predial, de hasta el 200% (cabe destacar que antes era por el 300%).

(Tomado de infobae.com)

AVALÚO CATASTRAL 2024 en COLOMBIA

Por medio del decreto 2311 del 30 de diciembre de 2023, el Gobierno de Colombia, fijó el porcentaje de incremento de los avalúos catastrales, en el país, para la vigencia 2024.

En el decreto quedó estipulado que la actualización entra en vigencia a partir del 1 de enero del 2024,  y especificó, además, que para los avalúos catastrales de predios urbanos y rurales no formados, el ajuste será de 4,51 por ciento (4.51%).

Para el caso de los predios urbanos, rurales dedicados a las actividades agropecuarias, agrícolas, pecuarias, acuícolas, agroindustriales, agroforestales y de infraestructura, que además no hayan sido formados y actualizados durante la vigencia 2023, tendrán un incremento de 2,55 por ciento (2.55%).

Tenga en cuenta que esta normatividad no aplica para los predios ubicados en Bogotá, de acuerdo con lo establecido en el artículo 3 de la ley 601 de 2000. En la Capital del país, los avalúos catastrales se reajustarán anualmente según los índices de valoración inmobiliaria urbana (IVIU).

Los propietarios de inmuebles en el país deben tener presentes dos (2) valores sobre su predio, uno el avalúo catastral y otro el avalúo comercial. El AVALÚO CATASTRAL resulta de un proceso técnico que establece el valor de un inmueble, ya sea urbano o rural y que se determina por la autoridad catastral en la que está ubicada el predio.

¿Para qué sirve el avalúo catastral?

El AVALÚO CATASTRAL refleja las características físicas, ubicación y uso que se le da al bien, ya sea comercial o para vivienda. Los factores que se tienen en cuenta para establecer el avalúo son: la estructura de la propiedad, la calidad de la construcción, la ubicación geográfica y la dinámica del mercado inmobiliario en la zona. con base en las características anteriores, se le asigna un valor monetario específico a cada propiedad.

Este proceso avaluatorio se realiza para tener una referencia al momento de hacer el cálculo del impuesto predial, que es la contribución tributaria que deben pagar anualmente los dueños de propiedades inmuebles, tanto en el sector urbano como en el rural.

El otro uso que tienen los avalúos catastrales se da al momento decidir proyectos de desarrollo y urbanismo en las ciudades o áreas en las que están los predios. Con el AVALÚO CATASTRAL  es más fácil definir la planeación territorial, se conserva la equidad en el sistema tributario, y se garantiza que cada contribuyente aporte a las autoridades locales, de acuerdo con un más cercano y real valor de su propiedad.

Tomado de portafolio.co

EL BIGDATA en los AVALÚOS

El Big Data, o grandes volúmenes de datos, ha revolucionado muchos campos, e incluirá (incluye) el sector de avalúo de inmuebles. El uso de Big Data en el avalúo de inmuebles desatará la goma tecnológica por el análisis de grandes cantidades de información, para obtener una valoración precisa y objetiva de una propiedad.

El avalúo de inmuebles tradicionalmente se basaba en métodos como el análisis comparativo de mercado, que involucraba la comparación de la propiedad con ventas recientes de propiedades similares en la misma área. Si bien este enfoque sigue siendo importante, el Big Data agregará una nueva dimensión al proceso de avalúo.

El Big Data proporciona acceso a una amplia gama de datos relevantes para el avalúo de inmuebles, como información demográfica, datos económicos, datos de ventas pasadas, datos climáticos, datos de infraestructura, datos de transporte y mucho más.

Al analizar por parte del avaluador, estos datos a gran escala, se da la posibilidad de identificar patrones, tendencias y relaciones que pueden influir en el valor de una propiedad.

Una de las aplicaciones más futuristas del Big Data en el avalúo de inmuebles es el análisis predictivo. Al usar algoritmos y modelos sofisticados, se pueden predecir los valores futuros de las propiedades en función de datos históricos y actuales. Esto ayuda a los avaluadores a tomar decisiones más informadas al determinar el valor de una propiedad.

Además, el Big Data también coadyuvará en mejorar la precisión del análisis comparativo de mercado. Al tener acceso a una gran cantidad de datos de ventas pasadas, es posible identificar propiedades similares con más precisión y celeridad, lo que conduce a una más rápida y mejor comparación y valoración.

Otra aplicación importante del Big Data en el avalúo de inmuebles es el análisis de ubicación. Al combinar datos geoespaciales con información demográfica y socioeconómica, se pueden identificar patrones de demanda y preferencias del mercado en diferentes áreas. Esto nos ayuda a los avaluadores a comprender mejor el valor de una propiedad en función de su ubicación.

En resumen, el Big Data transformará el proceso de avalúo de inmuebles, al facilitar un análisis más profundo y preciso de los factores que influyen en el valor de una propiedad. Al aprovechar grandes volúmenes de datos y utilizar técnicas analíticas avanzadas, los avaluadores podemos tomar

decisiones más informadas y ofrecer valoraciones más precisas y objetivas.

EL BIG DATA en AVALUOS, para iniciar (parte I):

El Big Data se refiere al manejo y análisis de grandes volúmenes de datos que son demasiado complejos y extensos para ser procesados mediante métodos tradicionales. Estos datos se caracterizan por su volumen, velocidad y variedad, lo que hace que sea difícil de gestionar utilizando herramientas convencionales.

                                                                  Imagen tomada de  //semprush.com

El Big Data se compone de tres dimensiones principales:

1. Volumen: El Big Data implica grandes cantidades de datos, a menudo en terabytes o incluso petabytes. Estos datos pueden provenir de diversas fuentes, como redes sociales, sensores, registros transaccionales,

archivos de texto, imágenes y videos, entre otros.

2. Velocidad: El Big Data se genera a una velocidad increíblemente rápida. Los datos se generan en tiempo real o cerca de tiempo real, lo que requiere una infraestructura y herramientas capaces de procesar y analizar los datos de manera oportuna.

3. Variedad: El Big Data abarca una amplia gama de formatos y tipos de datos. Esto incluye datos estructurados (como bases de datos tradicionales), datos no estructurados (como texto libre, correos electrónicos, publicaciones en redes sociales) y datos semiestructurados (como archivos XML o

JSON).

El análisis de Big Data implica extraer conocimientos y valor a partir de estos grandes volúmenes de datos. Esto se logra mediante técnicas y herramientas de procesamiento y análisis de datos, como el aprendizaje automático (machine learning), la minería de datos (data mining), la inteligencia artificial y la visualización de datos.

El Big Data tiene aplicaciones en diversos campos, como el comercio electrónico, la salud, la industria, las finanzas, el transporte, el gobierno y muchas otras áreas. Permite identificar patrones, tendencias, correlaciones y anomalías que pueden ayudar a tomar decisiones informadas, mejorar la eficiencia operativa, personalizar experiencias de usuario, predecir comportamientos y mucho más....

En resumen, el Big Data se refiere a la gestión y análisis de grandes volúmenes de datos complejos. Su importancia radica en la capacidad de extraer información valiosa y conocimientos significativos a partir de estos datos, lo que puede tener un impacto significativo en diversos campos y sectores.

Subió el AVALÚO de su inmueble ? Aquí le explicamos qué puede hacer..

La entidad advirtió que si un propietario considera que el avalúo de su inmueble no es consistente con la realidad, puede solicitar una revisión de Avalúo, ante la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

Anualmente, la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital actualiza el censo inmobiliario de la ciudad y por esa los propietarios de los inmuebles en Bogotá deben saber que el avalúo catastral se determina, además de la valorización propia de cada inmueble, por los siguientes hechos:

1) Cambio físico: si su predio era de un piso y ahora es de dos o tres. También si, por el contrario, hubo una demolición en el predio.

2) Cambio jurídico: también hay ajuste cuando hay una división de un predio en dos o más predios, o la unión de uno o más inmuebles, es decir, lo que conocemos como englobes y desenglobes.

3) Cambio de destino o uso económico: en este caso, encontramos todos aquellos predios que pasaron de tener un uso residencial a uno comercial, por ejemplo, cuando en una vivienda se abre un local, una tienda, o cualquier otro tipo de negocio.

Adicionalmente, es importante tener en cuenta que el nuevo Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de Bogotá cambió en algunas zonas la clasificación del suelo, lo que pudo ocasionar que para esta vigencia el valor catastral de su predio se modificara.

SOLICITUD DE REVISIÓN DEL AVALÚO.- No obstante, y en esto fue enfática la Secretaría Distrital de Hacienda, si un propietario / poseedor, considera que el avalúo de su inmueble no es consistente con la realidad, puede solicitar una revisión ante la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.

Por tanto, ante el AVALÚO INCONSISTENTE, los propietarios deben tener en cuenta que dicha solicitud la tiene que presentar directamente el propietario, poseedor o apoderado, quien tendrá que hacerla por escrito, señalando el año frente al cual se está solicitando la revisión del avalúo catastral.

Adicionalmente, los propietarios deberán adjuntar las pruebas que evidencian que el avalúo no se ajusta a las condiciones del predio, tales como fotografías del mismo o del sector en donde está ubicado. También se pueden adicionar avisos clasificados recientes de venta de predios similares o cercanos, avalúos comerciales que difieran del avalúo vigente.

En este punto, para que la REVISIÓN del AVALÚO quede perfectamente probada, AVALUOS24HORAS coadyuva a los propietarios en la presentación de un AVALÚO TÉCNICO e inquebrantable, que muestre y verifique la realidad económica del mismo, encarando a la Secretaría de Hacienda, si es el caso, para que reivindique el AVALÚO CATASTRAL con valores más reales y aterrizados.

AVALÚO DE MEJORAS según CGP (Art. 412)

El comunero que tenga MEJORAS en la cosa común, deberá reclamar su derecho en la Demanda o en la Contestación de la Demanda, especificándolas debidamente y estimándolas bajo juramento de conformidad con el artículo 206, y acompañará DICTAMEN PERICIAL, sobre su valor. 

De la Demanda con reclamación, de valoración de MEJORAS, se correrá traslado a los demás comuneros, por diez (10) días. 

En el auto que decrete la MEJORA, la DIVISIÓN o la VENTA, el Juez resolverá sobre dicha reclamación, y si reconoce el derecho a la MEJORA, fijará el valor de las MEJORAS.

Cuando se trate de Partición material, el titular de MEJORAS reconocidas, que no estén situadas en la parte adjudicada a él, podrá ejercitar el derecho de Retención en el acto de la entrega, y conservar el inmueble hasta cuando le sea pagado el valor de la MEJORA.  

EL BIG DATA en los AVALUOS

El BIG DATA para los AVALUOS, deberá está formado por conjuntos agrupados y no agrupados de datos de voluminoso número, tamaño intermedio, y complejidades de información, originadas en todas las probables fuentes de información de Mercado (mercado callejero, Inmobiliarias, Notariales, portales de internet, etc.).

Estos conjuntos de datos BIG DATA masivos no pueden ser administrados por el software individual ni de procesamiento convencional, pero que, sin embargo, deben asimilarse GLOBALMENTE para ser utilizados por los CONSULTORES INFORMÁTICOS, permitiendo abordar soluciones empresariales en todos los sectores, incluido el AVALUATORIO.

Técnicamente se ha consensuado, que el BIG DATA, tiene tres (3) características principales que lo hacen VIABLE como fuente creíble de información natural y base de estudios premonitorios: VOLUMEN, VERACIDAD y VARIEDAD.

Pero hasta las características básicas originales primigenias han evolucionado, y lo que CONMOCIONÓ por el VOLUMEN,la VERACIDAD y la VARIEDAD, hoy se complementan con la VELOCIDAD, CONCENTRACIÓN, VISUALIZACIÓN y el VALOR.

Desde el punto de vista del ANÁLISIS AVALUATORIO, creemos que las virtudes más importantes del BIG DATA, serán:

• VERACIDAD: hoy en Colombia existen un par de plataformas que hacen la labor de BIG DATA, que corresponden a datos que provienen de información pública de carácter particular, incluso de agentes inmobiliarios, con algún tipo de validación.

• VALOR: es la representación numérica que busca el investigador avaluador, base de sus estudios de mercado, que sirvan para la toma de decisiones, luego de variados ANÁLISIS DE DATOS

COLETILLA I: En el estado actual del arte, se puede decir, que los avaluadores contamos con remedos de BIG DATA, trozos de esa gran sábana de información, en las dispersas BASES de DATOS de los diferentes PORTALES Inmobiliarios de INTERNET, que ya permiten contar con importante volumen de información particular de los predios, facilitando la comparación y restricción de los estudios a predios homogeneizados con el predio en VALORACIÓN.  

COLETILLA II: En el estado actual del arte, se puede decir, que los avaluadores contamos con herramientas virtuales que nos acercan virtualmente el mundo vecindario, proponiéndonos mejores y adicionales herramientas que coadyuvan y purifican la labor avaluatoria. Hoy no es más fácil avaluar, hoy es más científico y confiable avaluar.  

DESCARGAR EL RUT -sin CONTRASEÑA-

Si como suele ocurrir, la CONTRASEÑA del RUT, se extravió, se olvidó, o quedó en algún lugar de la mancha, entonces aquí te indicamos los pasos a seguir, para que puedas descargar el RUT, de manera rápida, efectiva, y sin sobresaltos.

1. Ingresa a la siguiente página web: https://www.gov.co/tramites-y-servicios/obtener-copia-rut
2. Selecciona el TIPO de DOCUMENTO
3. Escribir el No. del DOCUMENTO
4. Hacer CLICK en no soy un ROBOT
5. Hacer CLICK en GENERAR RUT

Inmediata y automáticamente se recibirá un mensaje "que el certificado RUT" fue enviado directamente al correo registrado. 

Al correo electrónico llegará un mensaje, con el RUT adjunto en formato PDF.

ALBRICIAS - Feliz 2023

AVALÚO de CLINICAS y HOSPITALES

Las CLÍNICAS, son unidades económicas particulares de propiedad privada, con servicios generales o especializados, cuyos pacientes son atendidos en cuartos individuales o en salones con capacidad máxima de cuatro pacientes, según la naturaleza, capacidad económica y dolencia del enfermo.

En los últimos años, y ahora en época pospandemia, se han desarrollado unidades médicas quirúrgicas o CENTROS MÉDICOS, donde se atienden tratamientos ambulatorios, pequeñas cirugías y hospitalización a menor escala, los cuales se diferencian de las clínicas y hospitales en el tamaño y la infraestructura creada para la prestación del servicio.

Existen otras unidades estatales como los CENTROS de SALUD (públicos o privados), que no tienen servicio de hospitalización y están dedicados a la medicina preventiva sobre enfermedades tropicales, prevención de accidentes, tratamientos ambulatorios o centros de vacunación.

En términos generales, el avalúo de estas unidades médicas está determinado por el análisis de los elementos básicos que la conforman: terreno, construcciones, infraestructura de servicios, capacidad física, equipos que la conforman, parqueaderos, etc..

TERRENO: La valoración del terreno donde se desarrollan las clínicas y hospitales, se basa en el procedimiento establecido para los lotes urbanos, observando ciertas características que tienen los lotes utilizados para este tipo de desarrollo:

1) Tamaño: Generalmente, el tamaño del lote donde se desarrolla un hospital o clínica es superior a 500 M2, lo cual permite relacionarlo con el potencial de desarrollo si tuviera otro destino.

 

2) Localización: normalmente, los hospitales son construidos en sitios alejados del desarrollo comercial de las poblaciones, sin embargo, por el mismo desarrollo de estas poblaciones, hoy están ubicados en sitios céntricos. En el caso de las clínicas nuevas, hoy tratan de ubicarse de acuerdo a los sectores socioeconómicos que se quieran atender en éste servicio.

3) Ubicación: Preferiblemente, se buscan lotes con dos frentes, esquineros o con profundidad que permiten frente sobre dos costados sin ser esquineros. La razón está dada por una mejor distribución del servicio, vías de acceso, zonas de aislamiento naturales (como parques o zonas verdes amplias), ingresos diferentes de ambulancias o de visitantes.

• EL VALOR DEL TERRENO, se llega a determinar mediante el análisis de las anteriores características, bonificado de acuerdo con su ubicación y evaluado de acuerdo a su proporción, teniendo en cuenta los valores determinados por el comportamiento del mercado inmobiliario en la zona.

CONSTRUCCIONES: La designación que se le da a la edificación de un hospital o clínica de inmueble especial, está precisamente determinada por las construcciones especializadas necesarias para la prestación de los diferentes servicios.

Estas construcciones especializadas tienen acabados y materiales especiales como un equipamiento electro-mecánico especializado que implica acometidas y redes especiales que se instalan durante el proceso constructivo. Esto determina, que para iniciar el proceso valuatorio se requiera la presentación de todos los planos de la planta física para conocer la distribución y área de cada una de las dependencias, ya que el método a emplear es el de costo de reposición, estimando la depreciación, por edad, estado de conservación y la obsolescencia funcional y económica que se presenta en este tipo de inmueble.

El “EQUIPAMIENTO” de un hospital o clínica, se clasifica en tres grupos:

• Electromecánico:  Está relacionado con todos los equipos que hacen parte del inmueble, ya que su instalación es indispensable para la operación hospitalaria, y marca la diferencia con otros inmuebles, de similar tamaño, también institucionales pero dedicados, por ejemplo a la educación.
  . 
• Médico – hospitalario: Está relacionado con todos los equipos que hacen parte del inmueble, puesto que su instalación es indispensable para la operación hospitalaria y está relacionado con las adecuaciones e instalaciones necesarias para la atención médica - quirúrgico, especializadas e indispensables
   
• Muebles y enseres: están relacionados con los muebles indispensables para la administración hospitalaria, especialmente con las dotaciones de oficinas y centros de consulta.

Tomado de Capítulo de AVALUOS TÉCNICOS, Ing. Fabio Torres, Especialista en Administración de Riesgos y Seguros. 

DESCARGA FACTURA de IMPUESTO PREDIAL

Para DESCARGAR la FACTURA de IMPUESTO PREDIAL, ahora es más sencillo, porque solamente se requiere el número de la cédula de ciudadanía del TITULAR del predio, y el número CHIP del predio, el cual corresponde a un número único que empieza por AAA seguido de 4 números y finaliza con 4 LETRAS, CHIP que puede consultarse en el encabezado del Certificado de Libertad, o en el Recibo del último pago del impuesto predial.

En el link DESCARGAR FACTURA, el interesado podrá descargar la factura de Pago, o podrá liquidar y pagar el Predial, o podrá pagar las facturas por CUOTAS.

En la misma página el interesado podrá igualmente liquidar y pagar el IMPUESTO PREDIAL, con indicación del paso a paso para liquidar, y descargar.

Un link adicional, en la misma página, permite al interesado liquidar y pagar el PEDIAL por CUOTAS

CERTIFICADO con AVALÚO CATASTRAL 2022 de PREDIOS en todo el PAÍS

Atendiendo las necesidades de la realidad de los colombianos ante el COVID-19, el IGAC afinó su plataforma digital, y simplificó los trámites para obtención del CERTIFICADO CATASTRAL, que ahora se podrá obtener en LÍNEA.

A través de la tienda virtual del IGAC https://tiendavirtual.igac.gov.co/, cualquier persona puede solicitar y descargar el CERTIFICADO CATASTRAL desde su dispositivo de confianza, sin tener que desplazarse, tener contacto con otras personas, ni hacer filas. 

El certificado catastral que expide el IGAC tiene un valor de 15.251 pesos y es el documento oficial con el que un ciudadano puede relacionar los bienes inmuebles que posee.

ANA MARÍA ALJURE REALES, Directora del IGAC, explicó que este documento es fundamental para la expedición de: Libreta Militar, adjudicación de viviendas de interés social, solicitud de créditos bancarios, declaración de renta con fines notariales, avalúos, entre otros.

Paso a paso para solicitar el CERTIFICADO CATASTRAL:

1. Ingrese a https://tiendavirtual.igac.gov.co/.

2. Haga clic en Certificados y servicios.

3. Elija la opción de Certificados Catastrales.

4. Regístrese en nuestro sistema.

5. Haga clic en Nueva solicitud.

6. Seleccione el Certificado Catastral Nacional.

7. Elija el destino del certificado.

8. Si tiene predios, debe llenar todos los campos; si no, de clic únicamente en enviar.

9. Realice el pago del certificado (asegúrese de tener las ventanas emergentes desbloqueadas).

10. Una vez confirmado el pago, espere diez minutos y vuelva a ingresar al sistema.

11. De clic en Todas mis solicitudes.

12. Valide la información del certificado catastral y apruebe en caso de estar correcta; si no corresponde, debe comunicarse al correo electrónico contactenos@igac.gov.co.

13. Descargue el certificado.

Tomado de /www.semana.com/economia/empresas/articulo/como-sacar-el-avaluo-catastral-por-internet-rapidamente/

EL AVALÚO CATASTRAL 2022

El 2022 es un año en el que Colombia tiende a volver a la normalidad, lo que implicaría que se retoma el cobro pleno de los tributos, luego de los alivios que en gran parte del territorio fueron aplicados en los dos años anteriores debido a la pandemia.

La expectativa ronda, pues millones de familias y empresas temen que la reactivación económica también lleve a que el Estado, por medio de las instituciones que tienen a su cargo el tema, se pongan al día con la tarea de emparejar el hueco que dejaron en las finanzas territoriales los descuentos, los aplazamientos y otras medidas similares. 

Además, en las zonas donde es habitual la actualización catastral, los avalúos de las propiedades se dejaron de hacer en 2020 debido a las cuarentenas, y las dificultades que trajo consigo la primera etapa de la crisis sanitaria.

El reajuste en el avalúo catastral para 2022, decretado por el Departamento Nacional de Planeación (DNP), es del 3 por ciento, cifra clave para establecer en cuánto llegará la factura del predial. 

En Bogotá, por ejemplo, donde hay 2.742.387 predios sujetos al impuesto y existe un catastro independiente del nacional que maneja el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC), en el año en el que llegó el coronavirus se dejó de hacer la actualización económica al 99 por ciento de las propiedades. 

Por consiguiente, para 2021 los avalúos subieron muy poco, un 0,7 por ciento, aprobado por el Gobierno distrital. Ahora, para 2022, según confirmó Orlando Valbuena, director de Impuestos en el Distrito, se aprobó un IVIUR (índice de valoración inmobiliaria urbana y rural) para zona urbana del 4,16 por ciento, que solo recaerá en cerca del 1 por ciento de los predios, teniendo en cuenta que dicho índice se aplica cuando no hay proceso de actualización. 

Para el resto de bienes que anualmente son sujetos de actualización catastral y los rurales, aplicará el reajuste en el avalúo definido por el DNP: 3 por ciento. 

Con base en ello se establece la variación máxima que puede tener el impuesto predial.  

Para Bogotá se definió un techo de 5,26 por ciento para la propiedad residencial de estrato 1 y 2, y de 10.26 por ciento para el resto. 

En el caso de los inmuebles no residenciales, el límite es del 13,26 por ciento.

Pese a lo anterior, en la capital el predial no suele subir hasta el nivel permitido. De hecho, la expectativa es que este año el alza promedio sea de 4,6 por ciento.

Tomado de semana.com

AVALÚOS FANTASÍAS vs La REALIDAD

Dicen que durante la pandemia por COVID-19, la economía mundial colapsó porque se dejaron de adquirir cosas que no se necesitaban. Es natural que en una crisis los primeros gastos que se recortan son los lujos. Esto hizo que los inmuebles de rentas medias se demandaran (subió la demanda) y los de mayor valor se desocuparan en poco tiempo (bajó la demanda).

Edificios completos de Apartamentos y Oficinas, se volvieron prácticamente fantasmas, habitados por los pocos propietarios que no se vieron forzados a buscar alternativas, mientras que todos los demás pernoctaban en busca de mejores alternativas.

Una vuelta por las zonas residenciales de estratos altos, y se encuentran más avisos de Venta o Arrendamiento que árboles en los separadores. Donde hace unos años vivían familias, hoy es una mezcla de casas abandonadas con algunas oficinas y comercios.

Lo recomendable financieramente hablando, es arrendar barato y el próximo año ¡la pre-renta! Es decir, iniciar la promoción de arrendamiento unos meses antes del vencimiento del contrato, especificando que estará disponible en una fecha posterior.

Esto es algo común en varios países y en mercados con mucha demanda, lo que reduce tiempos muertos y abre la posibilidad de mejorar el precio. 

En conclusión, cuando se requiera  fijar un precio para un INMUEBLE, no solo la comparación con los vecinos, es lo inteligente. Recordemos que los avalúos inopinados pueden ser fantasías, y al final, el valor de un inmueble (COMPRA, VENTA, ARRENDAMIENTO, etc.) es el que el CLIENTE esté dispuesto a pagar por él, pero ...... conviene que sea RÁPIDO......

DIFERENCIAS a tener en cuenta entre AVALÚO de LOCAL COMERCIAL y AVALÚO de ESTABLECIMIENTO COMERCIAL

Hay dos figuras jurídicas en derecho comercial que muchas veces por no tener claro su significado podemos confundir, que son, el LOCAL Comercial y el ESTABLECIMIENTO de Comercio que aparentemente parecen lo mismo, pero en sustancia son dos figuras diferentes. 

Se define ESTABLECIMIENTO de Comercio como el conjunto de bienes utilizados por el comerciante para desplegar su actividad comercial, conforme lo señala el artículo 515 del código de comercio. 

Se define el LOCAL Comercial es el espacio físico mientras que el establecimiento de comercio lo conforman las cosas, objetos o bienes utilizados para realizar la actividad comercial, que por supuesto están ubicados en un local comercial. 

Todo está dentro un LOCAL Comercial, pero el ESTABLECIMIENTO de Comercio puede ser trasladado a otro LOCAL Comercial, mientras que el LOCAL Comercial no puede ser trasladado. 

En un LOCAL Comercial puede funcionar más de un establecimiento de comercio, a la vez que un establecimiento puede funcionar en dos (2) LOCALES Comerciales distintos, como cuando se arriendan dos locales y luego se unen físicamente, pero jurídicamente los dos locales son independientes, y de hecho pueden pertenecer a dueños diferentes.

El LOCAL Comercial es jurídicamente es un inmueble dedicado al comercio, y es independiente en la medida en que tiene su propia matricula inmobiliaria, y el ESTABLECIMIENTO de Comercio lo que tiene es su propia matricula mercantil, el cual es independiente del LOCAL Comercial así funcione en él.

Tanto el LOCAL Comercial como el ESTABLECIMIENTO de Comercio pueden pertenecer a la misma persona natural o jurídica, y también pueden pertenecer a distintas personas.

Un LOCAL Comercial puede funcionar sin que existe el establecimiento de comercio, en tanto el ESTABLECIMIENTO de Comercio requiere de un LOCAL Comercial, pues debe funcionar en uno.

Tomado de gerencie.com

Curiosidades del AVALÚO CATASTRAL y el CENSO INMOBILIARIO en BOGOTÁ

El Avalúo Catastral en Bogotá es la determinación del valor global de cada uno de los predios que conforman el Distrito Capital, y se obtiene mediante la investigación y análisis estadístico del mercado inmobiliario.

Los avalúos catastrales los determina la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, por medio del Censo Inmobiliario que se realiza cada año en todo el Distrito Capital.

El último Censo Inmobiliario (2019 / 2020) permite con Catastro concluir, entre otros aspectos interesantes, los siguientes:

• Que Bogotá tiene una extensión algo más de 1.580 kilómetros cuadrados
• Que el 21% es área URBANA, y el resto es área RURAL
• Que en total tiene 2´600.000 predios, que es el 15% de los predios del país
• Que en total está conformada por 1.200 Barrios
• Que el área construida (2021) es aproximadamente de 287´500.000 M2
• Que a pesar de lo construido, aún quedan 900.000 lotes, aproximadamente
• Que los metros construidos valen aproximadamente $ 680 Billones de pesos 

Igualmente, se puede resaltar con respecto a las áreas construidas 2020 de Bogotá D. C., lo siguiente:

• Que el área RESIDENCIAL abarca el 75 % aproximadamente
• Que el área de OFICINAS ocupa el 6% aproximadamente
• Que el área de BODEGAS ocupa un 4.5 % aproximadamente
• Que el área en USO COMERCIAL alcanza un 3.7 % aproximadamente
• Que el área en uso INDUSTRIAL ocupa un 1.3 % aproximadamente
• Que el área en uso Hospitalario, ocupa un 0.5 % aproximadamente,
• Y el área en uso HOTELES, alcanza un 0.4 % aproximadamente

Es digno de destacar, entre la avalancha de datos extraídos, que el área construida en el Distrito Capital, mostró un crecimiento del 1,44% respecto del año anterior, lo cual muestra un menor ritmo de crecimiento en el área construida en los últimos 10 años, pues en promedio entre los años 2010 y 2019 fue del 2,25%. 

Las localidades que mostraron mayor variación en el área construida fueron Bosa, Ciudad Bolívar y Fontibón respecto del total de Localidades del Distrito Capital.

Económicamente, es de destacar que el avalúo catastral de los predios de la ciudad se incrementó en 5,62% en el último año, mientras que el promedio de incremento entre 2010 y 2019 fue del 13,86%, lo cual lo enmarca en un crecimiento del avalúo catastral anual inferior en un 50% de lo observado para años anteriores, significando un alivio para los propietarios, pero una baja en los recaudos para el Distrito Capital.

Finalmente, es importante para avaluadores (en PH), que los resultados del censo también permiten concluir que Bogotá sigue su tendencia hacía la construcción de predios en Propiedad Horizontal, con el 66,7% del total de inmuebles, mientras que la construcción no horizontal se situó en el 33,3%. Lo que indica que el aprovechamiento del suelo para edificaciones en altura sigue liderando el desarrollo de la ciudad.  

ACCESIÓN y AVALÚO DE FRUTOS NATURALES y FRUTOS CIVILES

La accesión es un modo de adquirir el dominio de un bien (propiedad), contemplado en el artículo 673 del Código Civil, que consiste en que el dueño de una propiedad se convierte en dueño de todo lo que la propiedad produzca, o de lo que se adhiera a ella.  

«La accesión es un modo de adquirir por el cual el dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junta a ella. Los productos de las cosas son Frutos Naturales o Frutos Civiles.»  

Según lo anterior, el producido que da una cosa o bien, se denomina FRUTOS, y estos pueden ser Naturales o Civiles.

Son FRUTOS NATURALES los que da la naturaleza como su nombre lo indica, y los FRUTOS CIVILES aquellos en lo que interviene la mano del hombre. 

Por ejemplo, es un fruto natural las frutas que produce un árbol, un fruto civil es un canon de arrendamiento.

De acuerdo con lo anterior, existen dos elementos en la accesión; primero, lo que produce la cosa, y segundo lo que se junta a ella.

Respecto al segundo elemento, el Código Civil se refiere a: accesiones del suelo, accesión de una cosa mueble a otra, y la accesión de cosas muebles a inmuebles.

El Código trae un ejemplo de las accesiones del suelo: es el aumento que recibe la tierra por el retiro de las aguas de un río o lago.

En cuanto a la accesión de una cosa mueble a otra, a esto se le denomina aluvión; otra modalidad por así decirlo de la accesión es la adjunción que consiste en que dos cosas muebles se adhieren una a la otra, y el requisito es que puedan subsistir después de su separación.

En el caso de la adjunción debe haber desconocimiento por parte de un dueño y no haber mala fe por parte del otro. Aquí lo accesorio sigue a lo principal, pero se debe indemnizar al dueño de lo accesorio. Por ejemplo, el joyero a una gargantilla de oro le adhiere esmeraldas, pero las esmeraldas son de Juan; el joyero no lo hizo de mala fe, y Juan tenía desconocimiento del hecho, como lo principal es la gargantilla y lo accesorio las esmeraldas al joyero le corresponde indemnizar a Juan.

Finalmente, se tiene la accesión de cosas muebles a inmuebles. El caso aquí es que se edifica con materiales ajenos en suelo propio, por lo cual al dueño del suelo le corresponde pagar los materiales.

Cuando se siembra o edifica en suelo ajeno sin conocimiento del dueño, el dueño del suelo hace suyo lo construido o sembrado, indemnizando a quien construyó o plantó.

Todas las accesiones pueden valorarse, para lo cual se requiere claridad por parte de la parte que pide la prueba, y conocimiento y experiencia por parte del perito avaluador, para interpretar el TIPO DE ACCESIÓN presente y el alcance del AVALÚO.

Normalmente, estos avalúos tienen un contenido pericial, que habilita al trabajo de AVALÚO de FRUTOS CIVILES, como un primer mecanismo de CONCILIACIÓN, y/o como prueba pericial y/o dictamen pericial de parte para una reclamación judicial.

Tomado en parte de gerencie.com

AVALÚO de MEJORAS, POSESIÓN, PERTENENCIA

La posesión material de un PREDIO, con sus MEJORAS, puede ser objeto de compraventa, aunque el vendedor no tenga la titularidad del dominio del PREDIO que vende. 

La posesión es un derecho que una persona ejerce sobre un predio respecto al cual actúa con ánimo de señor y dueño, es decir, como si fuera el verdadero propietario. La POSESIÓN, por tanto se asimila a una PERTENENCIA (desde el punto de vista LEGAL), de ahí el nombre de la DEMANDA de PERTENENCIA. 

La POSESIÓN y/o PERTENENCIA, es lo que ocurre en los barrios de invasión, o cuando se ocupa una finca abandonada, donde el poseedor (invasor) implanta MEJORAS, tales como construir (cerramientos, una casa, cultivar, conectar servicios, etc.). 

Quien tenga la posesión, puede venderla, y quien implante las MEJORAS, puede cobrarlas. y puede hacerlo mediante un documento de venta que en ocasiones llaman carta venta, o simplemente una compraventa, donde conste el lugar de posesión (dirección, matrícula, barrio, etc.), área posesionada, y las MEJORAS IMPLANTADAS (avalúo de MEJORAS). 

Finalmente recordemos, que la posesión y las MEJORAS (descripción, localización, área, y avalúo de mejoras), son el medio básico para obtener la propiedad del dominio mediante prescripción adquisitiva (DEMANDA DE PERTENENCIA y/o USUCAPIÓN), en la que la sentencia emitida por el juez, en caso de ser favorable al poseedor, se convierte en escritura pública de propiedad. 

LAS SERVIDUMBRES PETROLERAS -avalúos-

Establece la Ley 1274 de 2009, que: 

"La industria de los hidrocarburos está declarada de utilidad pública en sus ramos de exploración, producción, transporte, refinación y distribución. Los predios deberán soportar todas las servidumbres legales que sean necesarias para realizar las actividades de exploración, producción y transporte de los hidrocarburos, salvo las excepciones establecidas por la ley".

Se entenderá que la servidumbre de ocupación de terrenos comprenderá el derecho a construir la infraestructura necesaria en campo e instalar todas las obras y servicios propios para beneficio del recurso de los hidrocarburos y del ejercicio de las demás servidumbres que se requieran".

Negociación directa. Para el ejercicio de las servidumbres de hidrocarburos el interesado deberá adelantar el siguiente trámite:

1. La empresa petrolera deberá dar aviso formal al propietario, poseedor u ocupante de los terrenos o al dueño de las mejoras, según el caso.

2. El aviso deberá realizarse mediante escrito

3. El aviso se entenderá surtido con su entrega material y con la remisión de una copia del mismo a los Representantes del Ministerio Público con competencia en la circunscripción en donde se ubique el predio.

4. Ejecutado el aviso se indicará la etapa de negociación directa entre las partes, la cual no excederá de veinte (20) días calendario, contados a partir de la entrega del aviso.

5. En caso de no llegar a un acuerdo sobre el monto de la indemnización de perjuicios, se levantará un acta en la que consten las causas de la negociación fallida y el valor máximo ofrecido, firmado por las partes, con copia a cada una de ellas.

Solicitud de avalúo de perjuicios. Agotada la etapa de negociación directa sin que hubiere acuerdo sobre el valor de la indemnización que deba pagarse por el ejercicio de las servidumbres o sin que hubiere sido posible dar el aviso formal al propietario, poseedor u ocupante de los terrenos o al dueño de las mejoras, por lo menos dos (2) veces durante los veinte (20) días anteriores a la solicitud de avalúo de perjuicios, la empresa Petrolera presentará ante el Juez Civil Municipal de la jurisdicción donde se encuentre ubicado el inmueble, la solicitud del avalúo de los perjuicios que se ocasionarán con los trabajos o actividades a realizar en ejercicio de las servidumbres de hidrocarburos.

Autoridad competente para conocer la solicitud de avalúo. La autoridad competente para conocer de las solicitudes de avalúo para las servidumbres de hidrocarburos que adelante cualquier persona, natural o jurídica, nacional o extranjera y las sociedades de economía mixta, será el Juez Civil Municipal de la jurisdicción donde se encuentre ubicado el inmueble que deba soportar la servidumbre.